作者 | 深鹏
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万众期待的关于地产的发布会，刺激力度还是不小的。
先简单汇报一下重点内容：
1、充分赋予城市政府调控自主权，调整或取消各类住房限制性措施，如限购、限售、限价等；
2、降低公积金贷款利率（0.25%），降低住房贷款首付比例（15%），降低存量贷款利率，降低卖旧买新换购住房的税费，降低购房成本，减轻还贷压力，支持改善型住房需求；
3、通过货币化安置，新增实施100万套城中村改造；
4、年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元。
总结下来，就是“四个取消，四个降低，两个增加”。
划重点，第3、4点，这也是市场比较期待的。
不过，地产股今天表现不佳，大概率就是之前涨高了的缘故，趁利好获利了结。
行情下跌，并不能简单解读为政策不及预期，实际上，能够做出这样的安排，一方面显示国家对于解决地产问题的决心，另一方面也显示出相当大的勇气和魄力。
上一轮棚改，曾经改出了一轮牛市，那这次呢？
01
地产、地产，还是地产
这一次的政策力度，算是最近几年最重磅的，可以称之为新版的货币化棚改。
2015年的时候，为了清理当时过高的房地产库存，国家开始了货币化棚改，主要资金来源是央行提供的抵押补充贷款（PSL）。
那轮货币化棚改的时间，主要集中在2015-2018年，总投资额6.26万亿元。
官方的统计数据，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。虽然2017年后，住建部门不再公布全国棚改货币化安置比例，但是根据业界估算，2015-2018年全国棚改货币化分别去化库存为1.5亿平米、2.5亿平米、3.1亿平米和2.5亿平米，分别占比2015-2018年全国住宅销售面积的14%、18%、22%和17%，均值18% ，占比2015-2018年全国商品房销售面积的12%、16%、18%和14%，均值15%。
棚改推出后，整个地产上下游投资拉动效应很明显，对于居民消费的刺激作用也很大。
一二线城市就不说了，三四线城市其实才最明显。因为这些地方的棚户区居民，原先收入低，消费也低，但经历货币化棚改之后，居民手里有了钱，除产生新购房需求、刺激房价上涨之外，房产增值也让居民有更多的消费能力，加上移动互联网技术的发展，衍生出很多新的消费产品和消费模式，直接或者间接催生出史无前例的消费热潮。
甚至可以说，那一轮货币化棚改，成功地让中国经济摆脱了后金融危机时代的低迷，造就新的繁荣。
当然，过快的刺激也产生了一些副作用，最典型的就是房价过快上涨，使得居民家庭总负债率上升，提前透支一部分未来的消费能力。
不过，总的来说，效果还是很明显的，这也是市场和业界一直期望能够再来一次货币化棚改的原因。
今天，国家正式宣布启动地产行业的货币化改造，有了新的购买力，地产库存清理，房价止跌回稳也就增加了可能性。
了解国内经济状况的人都知道，地产是目前所有经济问题的关键。
即使经历了数年的下行，地产占GDP的比重仍然在20%左右。这么庞大的产业，国内尚找不到另外一个。
也正因如此，地产问题不解决，经济也很难重新起来。
当然了，地产问题是很复杂，三言两语说不清楚。最容易看的指标，就是房价。
换句话说，只要房价不跌了，那基本可以看做经济的触底信号。
虽然也有一些人说，这次的改造规模跟当年比要小，但在目前的财政环境下，能够做到这样的规模，实属不易。而且，要知道，经过2015年的货币化棚改，还能够符合改造条件的小区已经减少了，简单地线性对比意义并不大。
接下来，就看实施效果和房价表现了。
这个啊，大家拭目以待就是了。
需要提及的是，关于资金效果，当年的PSL发行传导至基本面改善，滞后约3个季度。
如PSL在2015 Q2 大规模实施后，三四线城市的销售面积在2016 Q1才迎来明显增长。2016Q1-Q3是PSL发行高峰，每个季度的规模分别达到3136、2807、2526亿元，对应的商品房销售高峰则发生在2016Q4--2017Q2 , 销售面积同比分别为18%、28%、19%。
因此，真正的销售数据有反应，要等到明年了。大家不必过分纠结现在的销售数据，耐心等待明年数据出炉时再看即可。
02
慢牛，会有吗？
回到股市，随着地产政策陆续出台，炒政策预期将告一段落，接下来就是看销售业绩说话了。
所以，接下来地产股冲高回落，是不可避免的，不过也不会一下子就崩下来，如果没有其他大的利空影响，反复拉、震荡下行的可能性比较高。
目前的市场，总的来说，牛市的第一阶段，即疯牛阶段，也就是闭着眼睛买都能赚大钱的阶段，已经过去了。
剩下应该期待什么？
慢牛！
但是，慢牛到底是什么，未必每个人都清楚。
这里就简单科普一下。
对于慢牛是什么，每个人的定义当然不一样，但取个最大公约数，大家大概都会认可，慢牛就是基本面驱动的行情。
这里的基本面，包含两个方面，一个是宏观的，也就是国民经济；另一个是微观的，企业业绩。
两者是相辅相成的，谁也离不开谁。宏观经济好，整体的企业盈利也不会差到哪里去，反过来，整体企业盈利好，宏观经济也没有理由不好。
美股其实是一个很好的观摩对象。
从1990年之后，美股大概经历了三波慢牛，第一波是1990-2000年，第二波是2002-2007年，第三波是2009年至今。
每一次都有对应的基本面驱动因素。
如：第一次有PC互联网，第二次有互联网+地产，第三次是移动互联网、AI。
现在很多人都是美股的估值很高，但你仔细查一下会发现，那些指数的中流砥柱，像苹果、微软、谷歌等大型科技公司，PE大多都是二三十倍，这个估值并不高，属于合理范围。
股价的两大决定性因素，估值和盈利。美股涨了这么多年，仍能够保持在合理估值，说明企业盈利在过去多年的增长也是很客观的。
基本面驱动的行情，最大的好处就是一路向上，速度未必会很快，但胜在持久，长阳状态是让尽可能多的人赚到钱最好的方式，没有之一。
当然，慢牛也有“坏处”，在于慢，没有足够的时间，效果是呈现不出来的。在慢牛行情中亏钱的人，大部分都耐不住寂寞，当然也守不住繁华。
这点和A股不同，A股的牛市一般比较快速，论短期的赚钱效率，那确实会比美股高。但是拉长时间看，又未必比得上美股。
不过，相信已经经过比较大的制度性改革，以及随着投资者逐渐成熟，慢牛行情也会发生在
A股市场。其实，慢牛的分析框架和观测指标都比较简单，那就是宏观经济。
回归到国内，重点就是房地产。
一言以蔽之，什么时候房地产问题都解决了，那经济的问题也就解决得差不多了。经济好，那慢牛就会有。
在这点上，我们应该多一点信心。大家也都看到，国家在努力，解决房地产问题的举措也在持续推进。
风物长宜放眼量！
03
流动性行情来了
当然，慢牛是比较远的事情，还是说说当下的机会吧。
从行情的走势来看，随着疯牛结束，分化是免不了的，有些预期落空的板块在持续回调，但也有一些有逻辑支撑的板块继续上涨。
虽然疯牛没了，但好消息在于，流动性起来了。
美联储进入降息周期，我们这边已经没有最后的货币宽松障碍，随着全球流动性宽松周期开启，接下来的市场是不差钱的，流动性行情实际上已经来了，区别只是在于热钱会流向哪里。
大致的方向有两个，一个是基本面好、业绩好的公司，另一个就是成长概念公司。
这也能够解释为何一些科技板块最近的走势不错，即使有回撤，但幅度较小，有的已经重回上涨。
之前炒作的题材，在目前流动性环境下，很有可能会重新拿出来再炒一波。比如新质生产力、人工智能、低空经济、半导体国产替代、机器人，等等。
这些板块依然值得重点关注，哪个有利好刺激，哪个行情就会起来。
当然，也需要注意可能出现的过热现象，因为这些板块聚集了大量游资，快上快落，波动率通常会比较高。
如果是一般投资者，比手速是快不过游资的。游资通常会猛拉几个板，搞得散户眼巴巴看着上涨，自己却买不进，干着急。待钓足散户胃口后，突然开板，散户冲进去的时候，其实已经涨了60%、80%，还怎么买？
老手死在抄底，新手死在追高。
很多人一看到股价暴涨，就担心自己不上车就没有机会了。
但实际上，类似的情况已经在股市演绎过无数次，即使错过，也不用可惜，耐心等到下一次低位的出现就是，因为这些板块会持续走波段行情，上去、下来，再上去，再下来，根本没有错过一次就再无机会一说。
最后想说的，是多点耐心，等待慢牛，不要盲目追高，在一个相对低位去布局，总会赚到钱的。
