详细答疑来了！
这两天，工行、招商、交通、浦发、光大等多家银行同时发布了「存量房利率调整客户问答」，各类细节问题均作出了详细解答。
划重点如下——
1、确定高于LPR-30BP，将调整为LPR-30BP（北京、上海、深圳等地区二套房贷款除外）。
等于或低于LPR-30BP，已享受当前政策下的最优惠利率，不在调整范围内。
2、固定利率需要先转为浮动利率，再参与利率调整；
3、首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。
4、基本确定10月31日前完成统一调整，但每个人情况不同，具体要根据贷款重新定价日来看。
5、调整只针对商业性个人住房贷款，商用房（含商住两用房、商铺等）贷款不在此次调整范围内。
以下为几大银行发布的问答细则整理，大家可根据自身情况对号入座：
问
我的房贷利率会降到什么水平？
答
如果您的房贷为浮动利率定价、当前利率高于LPR-30BP，您的房贷利率将调整为LPR-30BP（北京、上海、深圳等地区二套房贷款除外）。
例1:
小张在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降30BP，即0.3%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，小张每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。
例2：
小李在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP(贷款发放时首套房贷利率政策)，即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（=3.85%-0.3%），比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，小李每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。
问
住房贷款目前是固定/基准利率定价，也可以调整吗？具体怎么操作？
答
可以。对于当前为固定/基准利率定价的贷款，您需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。
举例说明，如当前您首套房贷执行固定利率定价，利率为4%，在10月15日申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%，转换后利率为LPR+15BP，10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30BP。具体转换规则及操作方法详见后续公告。
问
我的房贷当前利率为LPR-40BP，还能参加这次调整吗？
答
如果您的房贷利率等于或低于LPR-30BP，那么您已享受当前政策下的最优惠利率，不在此次调整范围内。
问
二套也能调整吗？
答
符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。
问
我的贷款当前为公积金贷款或公积金组合贷，能否进行存量房贷利率调整？
答
本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款和存量公积金组合贷中的商业性个人住房贷款部分，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在此次调整范围之内。
问
我的商用房贷款可以进行利率调整吗？
答
此次存量房贷利率调整只针对商业性个人住房贷款。商用房（含商住两用房、商铺等）贷款不在此次调整范围内。
问
我和朋友的贷款都在同一个城市，也都是首套/二套房浮动利率的贷款，利率下调后为什么会不一样？
答
除贷款在北京/上海/深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。
由于此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日，并且不同客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），贷款利率在批量调整时可能未重定价，贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，使得存量房贷利率批量调整后可能会有所差别。到了贷款重定价日，贷款进行重定价后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。
问
我需要去银行主动申请吗？
答
无需客户提出申请或提供材料，具体请以后续发布的操作细则为准。
问
什么时候进行下调？
答
预计将于10月12日通过官网、公众号、网点等渠道公布具体操作指引及相关事宜，此次存量房贷利率批量调整工作于10月31日前完成。
问
怎么才能知道我的房贷利率有没有调整成功？
答
将在10月31日前完成批量调整，调整完成后，将以短信等形式通知借款人；或前往手机银行App查看调整结果。
问
对于此次房贷利率调整前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否返还？
答
暂不支持，此次存量房贷利率调整不溯及既往。
问
已办理提前还款的，是否可以批量下调？
答
区分两种情况：
一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，凡是符合《公告》和《倡议》要求的，可进行利率下调。
二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《公告》和《倡议》要求的，纳入此次调整范围。
值得注意的是，9月25日、9月27日，MLF利率和7天逆回购利率均相继下调，降息如期而至。
而根据9月24日的新闻发布会上，央行方面表示，本次政策利率调整之后，预期贷款市场报价利率（LPR）、存款利率等也将随之下行0.2到0.25个百分点。
因此，考虑到此前人民银行政策利率下调0.2个百分点，10月21日贷款市场报价利率LPR可能跟随下降0.2个百分点。
截图自央行官方号
在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，降到约3.35%左右，部分借款人房贷利率更将下降100个基点以上，也就是1个百分点，这将大幅节省房贷借款人的利息支出。
简单算一笔账，以佛山为例，假设你的二套存量房贷利率调整前为4.4%（LPR+20BP），调整之后可以降至3.55%（LPR-30BP），下调50BP，以贷款100万、30年、等额本息计算，月供将下降489.21元，总利息将下降17.61万元。
若10月21日LPR再降至3.65%，而你的重定价日又在此之后，那么，你的月供合计能省600+元，总利息可减少21.61万元。
不过调整后的利率，与新执行的房贷利率仍存在差距。
根据乐居此前调查，目前佛山16家主流银行首套已全面实现LPR-80bp，即3.05%，其中最低甚至做到2.9%。
如果10月21日LPR再降至3.65%，那么首套利率LPR-80BP，即2.85%，将直逼公积金利率。
二套利率则有所不同，普遍执行LPR-50bp，即3.35%；其中，最低的是佛山农商银行和汇丰银行，最低做到3.05%。
文章来源:乐居买房
