万平米社区商业市场报告.docx

万平米社区商业市场报告第三部分主要竞争项目分析一竞争项目的设定市场研究的目的就是精细把握竞争对手的动向与策略从而实现本项目的差异化开发经营而目前区域商业市场正处于建设发展过程中类似本项目的新型商业规划都在探讨过程中直接竞争力尚未形成黄浦十五商业规划中提出区域商业将向专业化商场方向发展而下列这些项目已在摸索和实践中研究它们将对本项目具有参考和借鉴意义二主要竞争项目的基本情况圣力数码广场地址西藏南路518号复兴东路口规模总建面2万平方米5F定位中高档商场经营类别品牌电脑和手机通讯类产品经营方式统一招商统一管理自主经营辐射范围全市消费群体构成个人用户公司用户租金水平1F15元天2F13元天3F10元天主要商户苹果的完全体验中心IBMDell的笔记本体验店HP宏基联想方正清华同方TCL等运营商圣力数码市场经营管理有限公司物业管理同上租售策略投资商整体买断交由运营商运作管理正式营业20XX年XX月经营规划由圣力国际投资2亿多元独家买断位于老西门的国际广场产权来做电子市场初定于明年XX月份开业项目定位为沪上首家高档数码卖场商场布局为笔记本手机与中外品牌电脑设在一楼二楼是电脑外设及高端数码卖场三楼则是大卖场与DIY配件软件音像卖场及功能区并辅以各个品牌的形象展示厅在四五楼天使之城地址人民路777号古城公园旁规模总建面6000平方米3F定位中档一站式主题消费商场经营类别婚庆用品经营方式统一招商统一管理自主经营辐射范围全市消费群体构成对婚庆用品有消费需求者租金水平待定主要商户待定运营商天意婚庆市场经营管理有限公司物业管理同上租售策略投资商整体买断交由运营商运作管理正式营业待定招商尚未开始经营特色规划建成一个综合婚庆主题广场提供一站式婚庆服务汇集婚纱礼服婚纱摄影婚戒首饰婚庆礼品等国内外众多著名品牌沃尔玛购物广场暂定地址西藏南路肇周路口规模总建面2万平方米定位将活鲜食品与传统百货业态相结合一站式中档消费广场辐射范围全市消费群体构成中高档消费者租金水平待定主要商户沃尔玛等运营商沃尔玛百货有限公司物业管理待定租售策略待定正式营业待定三消费者对各主要竞争项目的认知程度圣力数码广场该项目的运营者为原淮海路上清华数码广场的经营商因为配合淮海路商业规划的调整而圈定具淮海路不远的老西门国际广场作为新址对象其拥有固定合作伙伴和丰富的运营经验项目招商20天招商率就达到76场面火爆圣力国际广场的招商如此成功原因如下一是淮海路上清华数码广场和百脑汇数码广场两家电子市场的撤出其中大部分的经销商愿意搬到距离原来几百米之遥而且租金相对便宜的圣力数码广场其二在淮海路的周围距离圣力数码广场不过300400米的地方高档写字楼里上万家中外企业与三十万白领这都是项目潜在的商务客源加上老西门周边社区内众多高层次的电脑家庭用户客户来源丰富而原因之三则是圣力数码无孔不入的宣传攻势近期在IT各大主流媒体上圣力数码即将开业的消息以及卖场所具备的优势被争相传送其市场的知名度得到极大提升也为经销商和厂商了解圣力数码提供了多方面的渠道规模化品牌化加上准确的市场定位和适度的推广都是圣力数码广场前期成功运作的法宝值得本项目借鉴由于该项目为特色经营而且随着IT广场淡出淮海路商圈该项目将在区域消费者中的认知程度逐步上升天使之城该项目为东淮海公寓的裙房沿街处设置成开敞式广场建筑立面独特再加上位于古城公园对面景观优美该项目所处人民路为传统的婚庆用品特色街沿街均为小开面的商铺档次较低项目在定位上传承婚庆服务但拔高整体档次形成错位经营发展店中店格局以中档品牌为主引进世界级品牌形成独树一帜的婚庆主题广场就经营主题来说由于该项目为特色经营随着经营推广活动的深入开展在上海消费者心目中的认知程度将大大提高沃尔玛购物广场暂定20XX年XX月XX日第一家沃尔玛购物广场在美国密苏里州的华盛顿开业将活鲜食品与传统百货业态相结合沃尔玛购物广场一站式的经营方式不仅为消费者节省了时间和开支而且提供了一种独特的购物体验这种全新的零售业态一经推出就受到了欢迎20XX年超级零售航母沃尔玛进入了中国作为进军上海的首个项目沃尔玛将和中信集团合作利用强强联合的优势整体推进该地段的商业发展老西门属于上海市中心黄浦区是区级商业中心沃尔玛的进入将有利于提高该地区商业的规模和档次作为全球最大的零售商沃尔玛其品牌家喻户晓市场认知度高辐射范围是全市性的此次沃尔玛落户老西门更是得到了市政府的鼎立支持它的开业必将带来大量消费群体促进整个商圈的共同繁荣第四部分消费特征分析一区域消费者消费特征分析在未来几年本区域的居住人口变动极大新导入的人口无论是文化素质职业收入和消费习惯都异于目前因此本报告将对未来的区域消费者进行研究首先我们将区域消费者分为四类第一为周边高档居住区居民第二为外辐区域客源第三为周边商务性客户群第四为外来旅游者第一消费群体目标定位周边高档居住区居民年龄特征年龄在3060岁其中3040之间的为主力目标消费群收入状况家庭年收入在20万元以上消费力该类群体具有最强的消费能力容易接受新的消费观念消费心理个人收入影响消费观念本区域内的高收入或富裕阶层对品牌的关注高档购买心理只能在顶尖商场内满足吸引这部分的消费对本项目的支持最大第二消费群体目标定位外辐区域客源收入状况年龄在2540岁消费力有固定收入且水平较高因而消费力较强消费心理受过高等教育心理特征趋向成熟不盲目追求时尚潮流具有独特品位消费领域以个人修养家庭和生活方面为主具有一定品牌忠诚度第三消费群体目标定位商务性客户收入状况年龄在2560岁消费力普遍高于一般客户消费心理商务性消费一般以餐饮娱乐等休闲类活动为主客户比较关注该类设施的规模品牌环境及人均消费等因素第四消费群体目标定位外来旅游人口收入状况中等以上水平消费力境外和国内的大中型城市的旅游者消费能力较强消费心理作为旅游收藏会选择具有海派特色的产品及时尚类的商品搜奇猎奇作为董家渡高档住宅配套的大型社区商业中心在体现以人为本便民利民的宗旨在满足居民日常生活基本需求的基础上还应拓展经营服务领域为居住区居民提供系列完整的商业服务只有采用先进的商业形态和完善的商业业态组合塑造具有海派商业特色的现代社区消费环境满足社区居民日常生活需求注重提供包括文化娱乐休闲服务等多样化个性化的综合性消费才能逐步形成既规范又有特色的社区商业格局二假日消费的影响连续几年的节假日消费高潮使假日消费成为人们关注的热点假日消费以其十分显著的特征在每一个长假日甚至双休日表现出来是一种值得十分重视的现象假日消费是随着人们收入水平的提高和社会环境的变化所出现的必然的消费发展趋势它是人们由基本的生存型消费向享受型消费发展的市场表现假日消费在国外已经是一种普遍的经济现象节假日的商品消费为平时消费的三至五倍是一个正常现象在国内消费市场持续疲软的情况下假日消费横空出世特别是与居民外出旅游紧紧结合在一起而成为社会热点一些经济界人士也对它拉动经济增长寄托了厚望假日消费正由社会热点转变为新经济增长点假日消费兴起的主要原因经济因素一般认为当一个地区的人均GDP达到1000美元之后假日消费会明显增加目前上海的人均GDP已达到5000美元我国沿海开放城市的人均GDP也已接近三千美元恰恰是这些城市经济的快速发展促进了假日消费和假日市场的兴旺社会因素假日平衡效应快速的工作节奏和紧张的人际关系使人们更加注重在业余时间放松自己寻找一些有趣的形式来娱乐自己使自己的生理系统和精神状态得到一定的调整在假期结束后能以良好的身心状态进入新的工作周期假日补偿效应在工作周期中人们的生活与消费一般都相对简化当假期到来之后人们的注意力从工作中转移到家庭或自我身上希望在生活上得到某种补偿在假期中人们会比平时有更多的消费需求发生更多的消费行为政策因素近年来我国城市居民的法定休息日大为增加约占全年的三分之一左右加上生活水平逐步提高后家务劳动时间缩短可自由支配的闲暇时间增多了这为城市居民们提供了从事假日活动的充分条件商业促销商业旅游以及娱乐等行业的企业在假日中举办的宣传促销活动成为激发城市居民假日消费行为的诱因各类企业往往把假日作为增加销售实现利润的机会大大刺激了本来就存在假日消费需求的消费者消费结构转变文化活动体育健身教育培训等假日休闲活动得兴起必然会产生相关的消费行为形成大量的市场交易活动它们使我国的商品销售市场旅游市场餐饮市场文化娱乐市场空前活跃起来就是一些非经济产业领域如体育卫生教育等事业也兴旺起来因此假日消费的兴起促成了假日经济的形成假日消费的基本特征不同行业的假日消费增量存在差异根据全国市场消费网络的调查目前人们在假日中主要选择的消费行为是旅游和文化娱乐在假日中选择购买商品或大件耐用品的比例排序比较偏后排序消费类型旅游购物餐饮文化娱乐其他比例资料来源上海市商业信息中心不同假期的消费重点有一定的差别短假期中就地消费的比重较大长假期里异地消费的比重增大就商业零售领域而言不同假期中消费者的购买结构也有不同的特点销售排名元旦食品类服装鞋帽类烟酒类生活电器类日用品春节食品类烟酒类服装鞋帽类针织类日用品双休日服装鞋帽类日用品生活电器类食品类音像器材类资料来源上海市商业信息中心注食品类和服装鞋帽类商品是节假日消费的首选消费者更习惯在双休日选购日用品和耐用消费品不同地段不同业态不同规模的商业企业假日销售的增幅明显不同假日市场的销售增长主要集中在中心商业区域大型百货商场和超市大卖场而地段比较偏远的商场规模较小业态较落后的企业在假日中销售的增幅不明显有的反而出现下降假日消费对本案的影响区位角度根据以上分析假日经济主要会对市级商业中心旅游景点等区域的经济发展产生影响拿上海为例假日经济的影响区域主要集中在三街四城几大商业中心就区位来讲假日经济对本案的影响较小主要依赖豫园商城的相邻关系引入外区域旅游客源商业定位假日消费主要会对大众化的商业场所产生较大的影响本项目的总体市场定位为中高档的社区商业就目前上海的商业发展现状来看中高档的商业消费总体比较稳定受假日消费的影响较小经营业态假日经济主要对大型百货超市等零售商业产生较大的影响而对其他业态的影响较小就本项目来讲在经营业态方面一定比例是满足社区居民日常生活的商业配套假日经济对其影响不大而餐饮休闲娱乐购物等商业形态会在一定程度上受到假日经济的影响综上所述从目前的市场状况分析本案受假日消费的影响较小消费浮动不大总体经营比较平稳三普通消费者消费模式分析理性消费中国量入为出的传统消费观念一直以来都左右着国人的消费行为使得我国居民的储蓄额自年以来仍以年均超过的速度递增而消费与储蓄增长之比却呈连年下降趋势回避信用消费近几年由于医疗住房教育等方面的改革导致居民预期收入的不确定性在一定程度上制约了消费需求限制了信用消费的发展致使信用消费在消费总量中比重尚不到与发达国家的比例存在很大差异消费结构变化随着居民收入水平的提高居民的消费结构也正在发生深刻的变化食品服装等生活必需品占消费的比重逐年降低而教育和保健的比重上升代表居民消费水平的休闲类支出逐年上升当收入达到非常高的水平消费者对那些曾经代表生活水准的产品的消费会达到饱和状态而休闲娱乐类消费不会饱和住房消费支出占首位据相关市场调查分析未来一到两年上海市民消费走向稳健在日常消费得到基本保障的前提下上海市民首先考虑的是改善居住条件提高文化素质保持长久稳定而三者当中改善居住条件位居榜首相关调查显示上海市民每月的住房平均支出已经居饮食之后成为第二大消费支出由于食品消费在人们的日常消费中是一个相对固定的数字因此住房消费在未来的几年中将成为家庭的第一支出这种趋势已经在高学历阶层中反映出来非实物性消费比重增加上海居民人均保险教育通讯费用的支出增长近年来都保持在以上而上海消费者预期消费投向主要集中在购置房屋和装修境内外旅游自身教育及其他投资随着服务消费知识消费及非消费性支出的快速发展实物消费的比重将继续下降上海市民消费预期更趋谨慎据上海统计局最新市场调查显示居民消费信心出现上升但总体上还处于消费积蓄期与北京江苏等十省市比较上海居民消费预期更谨慎中高收入家庭消费预期看涨的比重最高另外年龄与消费期望的关系也很密切基本上呈现未来消费期望随户主年龄上升而下降之势总体迹象表明上海城市居民家庭总体消费还处于消费能力升级转型前的积蓄期消费潜力巨大私人购车市场开始启动今年第一季度上海全市汽车销售额比去年同期增长近倍其中私人购车明显高于往年同期水平一项权威调查表明有的居民希望拥有私车的被调查者表示将在一两年内购买打算在三五年内购车的则占以上数据表明上海的汽车市场即将正式启动汽车消费将成为继住房消费后的又一个消费重点信息消费已成为上海市民消费的重要组成部分今年上半年上海每百户城市居民家庭拥有的移动电话已达部有力带动了私人通信支出的新增长目前网上购物网上交易网上服务网上咨询等网络服务项目在上海如雨后春笋层出不穷规模也越来越大专家预计网络消费在今后几年将成为上海商业新一轮的消费热点并可在年内达到亿元左右的交易额体验式消费成新的消费需求所谓互动体验式消费表现的就是娱乐零售化或零售娱乐化的特质回顾世界经济发展变迁史是从产品经济发展到服务经济再发展到今天的体验经济在以物为本的产品经济时代在原材料加工储藏出售的过程中消费者得到的是单纯的产品满足的是基本的生活需求在以需求为本的服务经济时代以产品为依托为顾客提供特定的服务免却了消费者事必躬亲之烦让消费者享受更多的自在悠游理发修剪草坪维修计算机都是服务的范例但产品与服务捆绑销售产品之间的差别被忽略了在以人为本的体验经济时代是一对一的个性服务充满乐趣的消费过程愉悦的记忆消费者心甘情愿地付出更多的钱体验经济的提供者获得了比以往任何时候都要高的利润目前这种将购物与体验融合起来的最新商业业态已横扫了世界商业最繁荣的城市如纽约东京和拉斯维加斯百货仓储连锁超市近二十年的时间里中国的商业走过了美国等先进国家花了一百多年才完成的商业历程跨入世纪体验式消费已进入中国的消费领域