物业选聘流程.doc

选聘物业服务程序一达到选聘物业企业的合法性前期物业合同到期该前期物业服务合同是在前期开发商售卖房屋前经过招投标进行物业企业的选聘确定的该合同是在没有业主参与的情况下实现的前期物业管理合同根据业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时前期物业服务合同终止二选聘物业企业的要素物业管理法律法规规定选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会因此业主要求更换物业管理企业的均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行法定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时其与业主委员会或者业主所签订的物业管理委托合同自动解除业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标或邀请投标的方式选聘新的物业管理企业约定更换物业管理企业的条件所需程序当物业管理服务合同所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业可以由业主委员会根据物业管理服务合同的约定直接进行也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的诉求进行具体按法律法规运作之后解除与物业管理企业的合同业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标或邀标的方式选聘新的物业管理企业业主委员会通过招标或邀标方式更换物业管理企业之前应当就以下哪些事项形成决议根据不同情况业主大会应当在招标前决定以下事项由业主授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标或邀请投标方式确定采取公开招标或邀请招标方式的其中一种业主授权业主委员会直接确定中标人或由评审委员会推荐中标候选人名单后由业主大会通过投票方式最终确定中标人企业物业服务价格幅度或水平业主委员会招标前是否需要备案业主委员会招标前应当到项目所在区县国土资源和房屋管理局备案备案时应提交以下资料业主大会决议招标公告或者投标邀请书招标文件法律法规规定的其他资料业主委员会委托招标代理机构进行招标的还应提交双方签订的委托书业主委员会组织招标过程中如何保证广大业主的知情权应从以下几个方面保障业主的知情权业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示评标过程中现场答辩可采用公开的方式业主可参加旁听询问有关该物业管理的方案制定询问有关竞标企业的情况等评标结束后业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示中标企业确定后业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容范围标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示业主委员会通过招标或邀请方式更换物业管理企业的应当提前多少天告知原物业管理企业原物业服务合同即将到期或已经到期业主大会决定重新选聘物业管理企业的应当及时召开全体业主大会并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业如果是前期物业服务合同尚未到期按照相关规定由业主大会决定另行选聘物业管理企业的应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业业主委员会招标应当何时完成业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作应在原物业服务合同到期前一个月完成由于各种原因在原合同到期前没有完成选聘前物业服务企业是否继续提供服务由企业与业委会达成协议当完成选聘后协议失效三邀请招标业主委员会筛选应邀物业企业的要点邀请三家或三家以上的物业企业对小区物业企业选聘竞标报名由业委会组织的评审委员会对竞标企业要求提交的以下资料并审查提交资料的真实性物业服务方案比较物业资质等级比较注册资本金多少比较竞标企业获得的相关证书比较营业执照税务登记证企业代码质量认证书对物业服务的方案评审在审查其方案中的对小区的服务内容服务标准存在瑕疵问题的整改办法物业服务收费报价公共收益的代管理及对全体业主的权益保障服务费价格根据市场行情可由业主建议价格评审小组对评审标准的制定根据评审标准对竞标企业的单项分值的和以总分第一名为中标企业按分制序号评分项目分值物业二级资质物业三级资质注册资本金质量认证书获得的各种书证营业执照税务登记证组织机构代码等物业服务方案根据企业提交的方案评审企业对小区存在问题的改进方案评审现场宣讲的评审现场宣讲的组织评审现场宣讲人的方案评审对竞标物业企业所管理楼盘的评审其他评审如所管楼盘中的发电机配电室二次供水等设施设备的现场比较评审等由业委会评审组组织考评项目四召开业主大会准备在召开业主大会的时间确定后在召开前应进行大会召开的文件公示该文件要在召开前十五天张贴文件内容要讲明业主大会召开的内容张贴的文件进行拍照保留选聘物业企业的理由及选聘时间安排用书面报辖区街道物业科备案业委会可以决议前物业企业进入选聘参与这次的物业服务企业的选聘大会召开二种形式一是现场召开业主大会二是上门征集选票如果是现场召开应邀请辖区街道监督物业主管部门监督片区民警维持秩序参加如果是上门征集选票在统计选票时邀请辖区街道监督物业主管部门监督片区民警参加对选聘的所有文件进行封存保留特别是业主的原始选票保留致街道办事处关于小区选聘物业服务企业的报告函件致物业管理有限公司关于小区物业服务企业选聘邀请贵司参加的函件致小区全体业主关于选聘小区物业服务企业召开业主大会的公告张贴小区多处位置让业主知情准备小区物业服务企业选聘表五确定会议时间地点形式内容由业委会确定业主大会会议召开的时间地点形式和内容并于会议十五日前在小区内向业主公示一并将前会议内容业委会成员和代表确认的二家企业情况进行公告六参与物业服务企业的宣讲在大会召开前十五日在小区张贴最后二家物业企业的物业服务方案和该企业的各种证照在大会召开前由参选的企业在小区内向业主宣讲方案及服务该小区的理念七选举完成及物业服务合同在业主代表街道物业主管部门等监督下对选票汇总对汇总的选举情况向业主公示确定那一家物业企业当选当选要求按业主大会决议按照物业管理条例双过半即小区业主户数过半和小区建筑面积过半如果最终有三家企业参选在选聘不能双过半的情况下有业委会在投票前约定出胜出条件就可以了当某一家企业当选后由业委会和该企业协议物业服务合同当合同协议好后进行张贴十五天一并进行的业主大会召开时间和内容的公示召开业主大会八确定业主表决权由业委会确认业主身份确定参与该次大会主题的业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积并于会议十日前在小区内向业主公告九受理并处理业主异议业主对业主身份业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的由业委会予以复核并告知提出异议者复核结果十召开业主大会会议一大会会议前准备业主表决权票并发放投票箱通知物业主管部门街道或居委派出所派员参加各种文字资料准备致街道的报告致现在物业企业的函件致全体业主的大会内容时间公示业主投票的表决权票十一报送备案将选聘情况报送街道办事处备案将物业服务合同报送物业主管部门备案十二业委会资料收集业主信息资料的收集便于新进物业企业对业主的了解和物业费的收缴建设资料收集便于公共管网改造设备等的维修维护协助前物业企业对住户欠缴物业费公摊水电的催收监督前物业企业对业主预收款项的提交和公共收益的交出十三大会召开物业管理条例第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式也可以采用书面征求意见的形式同一物业管理区域内有两幢以上房屋的可以以幢单元楼层等为单位推选若干名业主代表参加业主大会会议推选业主代表参加业主大会会议的业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见凡需投票表决的业主赞同反对或者弃权的意见应当经本人签字后由业主代表在业主大会会议投票时如实反映十四公共收益物业管理条例第六十二条利用物业共用部位共用设施设备进行经营的应当在征得相关业主业主委员会物业服务企业的同意后按照规定办理有关手续利用物业共用部位共用设施设备经营获取的收益归业主共有业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途