石家庄铁道大学毕业实习报告

实习报告 实习目的： 通过在北京链家房地产经纪有限公司的实习，对北京二手房市场的基本情况、二手房租赁和买卖的运作有了有了一次全面的感性认识，加深了我对北京房地产市场情况尤其是北京市二手房市场的理解，使学习和实践相结合，了解社会需求，增强专业责任感、使命感，使理论与实践相结合，为实际工作打下良好基础。 实习时间： 2011年1月17日至2011年3月15日 实习地点： 北京市朝阳区管庄北京新天地 四、实习内容： 公司介绍 北京链家房地产经纪有限公司是以地产中介业务为核心全国化发展的房地产综合服务体，体系内囊括地产、金融和商业三个部分，业务范围涉及房屋全程代理、房屋租赁、房屋买卖、豪宅租售、" 央产房 " 上市交易、权证办理、按揭贷款、房地产投资咨询、商铺租售、写字楼租售及商品房、空置房、企业债权房销售代理等。公司立志成为国内在住宅地产经纪、金融按揭服务和商业地产服务方面的领跑者。 2、公司经营理念 （1）完全透明交易 　 为了使中介市场健康、有序、规范的发展，让广大消费者权益得到最大限度的保障，链家地产率先在业内发起“完全透明交易”行动，链家地产在交易中明示收费标准，让买卖双方做到明明白白消费，并且链家地产在为二手房买卖双方提供服务时，坚持买卖双方见面，拒绝“欺上瞒下”行为，签署三方居间服务合同，从不赚取差价，我们所收取的费用仅仅是居间服务费，即按国家中介行业标准规定的按成交价的一定比例收取的佣金，给交易双方一个公开、公正、透明、规范的操作环境。 　　 （2）保障交易安全 　 　 房屋标的额一般比较大，其交易的安全性是每位业主最为关心的问题，为此，链家地产特推出“年付月租”和“百易安二手房资金托管”业务，有效规避二手房交易中风险。 “年付月租” 顾名思义指业主可一次获得“链家地产”支付的一年房租，客户可以每月向链家地产交房租，对业主来说，既节省了自己找寻客户的时间，又减少了房屋空置时的经济损失，一举两得，省时、省力、省心。“百易安二手房资金托管” 是一种全新的二手房交易模式，即链家地产与建设银行合作，建行为买卖双方提供“居间担保”，链家地产提供二手房前期交易和后期产权过户的办理，有效解决了原二手房交易中“买方不敢先付款、卖方不愿先过户”的顾虑，使二手房交易流程更加透明，给买卖双方以最大的安全保障。 　 （3）直营连锁门店 　 　 链家地产服务模式采取直营连锁门店形式，各连锁门店按照链家地产统一VI设计，VI是企业的视觉识别系统，包括基本要素（企业名称、企业标志、标准字、标准色、企业造型等）和应用要素（产品造型、办公用品、服装、招牌等），通过具体符号的视觉传达设计理念，留下对企业的视觉影响。企业形象是企业自身的一项重要无形资产，它代表着企业的信誉、产品质量、人员素质等。链家地产各直营连锁门店全面实施网络化管理，采取基于三层结构的分布式服务模式，使各门店资源共享，最大限度满足客户各种个性需求。 　　 （4）业主全线产品支持 　 　 对于拥有二手房的业主来说，不同时期有不同的投资收益想法，为满足客户需求，链家地产推出“年付月租”、“限时出售”、“租售两全”业务，为业主房屋投资进行全线支持。对于有闲房而无时间管理出租房屋的业主，可以加入“年付月租”业务，在与“链家地产”签订合同当日，就可获得全年的房屋租金，减少自己收房租的麻烦，更重要是缩短房屋空置期，增加经济收益；对于那些急于出售房屋的业主，可以加入“限时出售”业务，与链家地产约定时限，超期未售出，链家地产承担违约责任，这对于业主来说时间有保证、违约有保证、房款有保证、安全有保证；对于一时无法决定是出租还是出售来获取收益的业主，可以加入链家地产“租售两全”业务，业主可得到稳定租金，并且在这一年期间，业主可以随时决定出售此房屋，这样方式投资收益稳定、投资方式灵活、保证房屋收益且其收益达到最大化。 　　 （5）高素质人才服务 　 链家地产经过多年的经营和探索培养一批高素质销售人才，全部具有大专以上学历，链家地产在选拔人才时有一特点就是明确表示不招聘同行业的经纪人，主要原因是不希望某些不正规经纪公司的一些“坑蒙拐骗”行为带进链家地产，污染链家地产倾心打造的公开、公正、透明和和谐环境。对于招聘的无经验的经纪人，链家地产置业顾问制定培训计划对其进行进阶式专业培训，使其具备租、售、换、贷、投全过程知识，使其达到置业顾问水平，为消费者提供专业化服务指导。 3、公司远景 在未来的五年里，链家将同全国的有志于从事地产服务的精英们一起，打造一个涵盖环渤海、长三角、珠三角和中原地区的年销售额超过千亿元的地产服务平台。 4、工作内容 刚到公司的第一个星期，店长先让我去跑盘，也就是对公司周围的小区进行了解，熟悉各大小区的楼盘落成情况、建成年代，以及小区周围的环境、交通、学校、大型超市等基础设施。一星期的跑盘时间结束之后，给我的店长画了跑盘图，将小区的大概方位图描绘出来，通过之后就开始正式工作了。 在工作的过程中我又不间断地接受公司培训，对自己未来的工作有了更详细的了解。 在我实习期间，我主要从事的是房屋租赁这一方面，工作就是负责主动联系客户，为客户租到符合心意的房子。而我的工作内容很简单，具体分为以下6个步骤： 1、介绍房子 2、客户和房子的配对 3、带客户看房子 4、如果看中了就签合同 5、物业交割 6、后续服务 每天早上8点20到店里报岗之后就开始一天的工作了，坐在自己的工作位置上，上赶集网搜索有用的信息，开始打电话，录入房源信息，之后也会到网上去寻找客户。想客户了解他们的详细需求，在系统里给客户找到令他们最满意的房子，让他们住的省心开心。 五、实习总结 将近两个月的实习很快就结束了，回头总结我的实习报告，感到十分的欣慰。在北京的这两个月里，除了利用休息时间去逛逛北京的名胜之外，更多的时候是要忙于工作的。由于北京市政府“京十五条”的颁布，导致今年租赁市场火起来了，我也在3月初开了第一单，当然离不开同事的帮助。 我很感谢这份儿工作，它使我在实践中了解了社会，让我学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野、增长了见识，为我即将走向社会打下坚实的基础。  实习总结 2011年1月9日，我到北京链家房地产经纪有限公司实习,这段时间，我学到了很多的东西，特别是对社会知识和为人处事。我主要从事的是二手房的租赁和买卖，2006年以后北京的二手房销售量就超过了新房的销售量。房地产是一个很有争议的行业，因为这一行的利润很高，特别是在北京，例如我所在的五环地区，一般2000年以后建成的二手房都在18000/平方以上，特别老的小区的房价也很高。由于是首都，是国家的政治文化中心，所以北京的房价在中国所有的城市中是非常高的，即使政府进行了宏观调控，还是无法控制北京的房价一路飚升。北京的土地资源是有限的，而人口却在不断的增长，越来越多的外来人口涌进北京，在一定程度上造成了北京二手房租赁和买卖的市场非常的热火。   在我实习期间，我主要从事的是房屋租赁这一方面。现在北京有很多都是外来人员，而外来人员在北京工作都需要有住所，而外来人员因为对北京地形不熟，所以一般都会找中介公司帮忙，因此房屋租赁确实也是一种商机。一般大的中介公司都是以一个月房租作为中介费，房东方加客户房，一个单子的中介费就是一个月的房租。同事告诉我说，市中心一般的一居室都在8000以上，普通的两室一厅也要10000左右，更不说那些高档的住宅，例如酒店式公寓更是达到了16000/月。同时，像链家、我爱我家、恒洋这样的在北京大有名气的中介公司都抢占房屋租赁的市场份额，“京十五条”给市场带来的震撼力让人始料未及，二手房买卖交易量下跌。由于升级版限购政策的严格规定，让市场出现了无论交易量还是供应量全面紧缩的局面，市场购买人群被严格限制，购买力急剧下降，许多业主改售为租，而且将租赁价格非理性地炒高。 京十五条的强势落地，让市场的大部分购买力被冻结，尽管手里握着大量的资金，由于无法提供社保、纳税证明，这部分高端客户只能转向租赁市场。另一方面，由于不满5年将征收全额营业税的规定，致使不少卖房者由售转租，大量优质房源被迫进入租赁市场，客观上也在无形中提高了房租价格。 根据协成机构的统计，新政落地北京后，北京市的租赁市场成交量被炒高了35%。去年由于两轮新政的出台，被房屋租赁市场当作了价格上涨的契机。   在做租赁的过程中，我发现熟悉商圈真的很重要，只有对各地的商圈了解了，对市场行情了解了，才能给客户正确的推荐，这样才能增加成功的可能性。而且做租赁的话要求在房东跟客户之间寻找平衡点，很多时候，明明约好了看房时间，可到了那个时间不是房东不来就是客户不来，我们这个平衡点是两头难做，这也是我们在工作中需要注意与改善的，同时从事这个行业还需要很好的沟通协调能力，在很多时候，和房东客户之间以一种比较友好的姿态去相处，做业务会简单的多，其实没有必要把客户的界限划分的太过清楚，把客户当做朋友，同时要让客户也把你当做朋友，这就是一种很强的交际能力，也是自我人格魅力的一钟体现。 在工作的过程中，我深深体会到了团队合作非常重要，我说的团队合作，除了包括与其他中介公司之间的合作之外，更要注重公司内部的合作。有很多大的公司内部房源很多，而我们有的时候往往是有客户没房源，因此与其他中介公司进行合作，我们同样也可以达到互惠互利。在租赁房屋时，理论上的环节很简单，但是在现实生活中却会随时面临着意料之外的情况发生。在这个时候就离不开同事的帮助了，虽然很多时候同事之间都存在着竞争，并且有着直接的利益冲突，但在困难时刻，同事还是会伸出援助之手的。在这个时候就会深刻体会到团队的重要性，明白团队合作的真正含义。我在链家开的第一单就是在店长和同事的帮助之下完成的。在完成物业交割的最后那一刻，我非常开心，在团队合作之中我学会了房屋租赁的业务知识，在完成房屋租赁业务的同时深刻体会到了团队合作的精髓。 在做业务的时候一定要搞清房子的性质，而且产权一定要清晰，不然的话很容易产生纠纷，本来是好好的一件事情，到最后弄的双方对簿公堂，这也不是我们想看到的，因此在做业务的过程中一定要小心谨慎，未雨绸缪，把一切的可能性都考虑在内，这样才不会有很多的后患，从中我也学到一个道理，做人一定要做到位。 做人做事都一样，要有头有尾只有这样在以后的人生道路上才能走的更远。同时我们在工作中也牵涉到谈判技巧的问题。很多单子都会在签合同的时候谈崩掉，这就跟谈判技巧有关，会谈判的人往往都能抓住双方的特点，对症下药，一举攻下，而不会谈判的人则是明明到手的单子也会飞了。这就是个人能力的一种体现，每个人都有各自的谈判技巧，不能笼统的一概而论。 就像刚开始我什么都不懂的时候，我会跟在老同事的身后，去看他们怎么进行租赁房屋的业务，去看他们怎么处理相关的突发事件。我同事就是一个例子，他有一单，明明押金都交了，可是在第二天业主和客户见面要签房屋租赁合同时，却因为定金这个小问题，业主和客户双方僵持不下，最后不欢而散，同事的这个单子就这么折了，甚是可惜。 同时我觉得做这个工作，自由的工作环境是很重要的，有压力，但也有动力，相对自由的工作环境会促使更多交易的形成。 近几年，我国房地产中介服务业有一定的发展，但仍没有得到较好的发育，因此必须精心地培育。国外的经验告诉我们，活跃的住房市场必然要求有一个活跃的房地产中介服务业为其服务。可以说，房地产中介服务业的住房市场乃至房地产市场发展的“助力器”和“催化剂”，其发展水平又是衡量整个房地产市场的“晴雨表”。    总而言之，在北京链家房地产经纪有限公司实习的这段期间，我学到了很多在学校没有学到的东西，接触了很多新的人和事，并且从中领悟到了一些做人的道理。也提高了自己的综合素质和管理水平，并且对一个新的行业有了初步的认识，提高了自己的沟通能力和谈判技巧，感谢财富给了我一个展现自我能力的舞台。 实习日志 2011年1月9日 星期日 晴 终于在历经千辛万苦之后来到了工作的地方，在北京朝阳区管庄了。以前从来没有坐过地铁，这次算是领悟了北京地铁的厉害了。从前觉得坐地铁是件挺浪漫的事情， 可现在在地铁车上不这么觉得的，人好多好挤啊。终于浑浑噩噩的到了管庄，在店里受到了热情的接待，晚上终于见到了自己的新家，呵呵，终于安定了。 2011年1月11日 星期二 阴 链家创立于2001年11月12日，截至六周年来临之际，已在北京、大连、天津开设直营分支机构逾700家，旗下经纪人数万名，与数十家金融机构建立了长期友好的合作关系。六年来，链家的复合增长率超过了100%。 　在未来的五年里，链家将同全国的有志于从事地产服务的精英们一起，打造一个涵盖环渤海、长三角、珠三角和中原地区的年销售额超过千亿元的地产服务平台。 链家是以地产中介业务为核心全国化发展的房地产综合服务体，体系内囊括地产、金融和商业三个部分，业务范围涉及房屋全程代理、房屋租赁、房屋买卖、豪宅租售、" 央产房 " 上市交易、权证办理、按揭贷款、房地产投资咨询、商铺租售、写字楼租售及商品房、空置房、企业债权房销售代理等。公司立志成为国内在住宅地产经纪、金融按揭服务和商业地产服务方面的领跑者。 原来自己所在的公司这么牛，别看我所在的店面很小，但也是公司的众多构成之一。看着这么小的店面，真是爱恨交加。 2011年1月13日 星期四 晴 店长给分配下任务了，按照店长的布置，在接下来的7天之内，我尽量将店面周围的几个小区的情况尽量熟悉了，也就是跑盘，把小区的楼盘分布状况和周围的交通和学校情况进行了解。 接下来的7天，看来是有好事情了。不过挺担心的，因为最近的天气变化太大了，我自己可能吃不消了。 2011年1月17日 星期一 晴 今天很高兴，因为在链家青年汇店签了合同，系统号也下来了，我算是链家的一份子了，不过，这个用工合同是和前程无忧签的。原来链家把劳务用工这方面的事情外包给别的公司了。 唉，这个社会蛮复杂的，分工明确的。社会要想进步，就应该合作。 2011年1月20日 星期四 晴 我担心的事情终于发生了，在北京新天地小区跑盘时，大风又猛猛的刮着，自己体力不支，感冒了，难受死了。 今天忙完之后，我就回到住处了。自己喝了点儿水之后就睡下了。后来经理发短信问我的病情了，在陌生的地方生病了，好痛苦，好在经理的问候在这大风呼呼的天气里温暖了我的心。 嗯，赶快好起来吧，要龙，加油。 2011年1月28日 星期五 晴 今天公司在北京工人体育馆举行企业年会了，听说年会的规