长沙市房价走势分析与预测.docx

1长沙市房价走势分析与预测邱正蓉广西大学商学院广西南宁530004摘要房地产问题事关国计民生冷却的楼市未来如何变化备受关注本文从走高和走低两方面因素出发着重探讨作为二线省会城市之一长沙市房地产市场的价格走向通过分析预计未来一段时间内长沙楼市将持续偏冷房价呈现温和下降的趋势关键词房地产市场走势预测DOI1013939jcnkizgsc201504121房地产问题关乎人民的生活关乎国民经济的增长在我国房地产市场整体不景气的大背景下作为二线省会城市之一的长沙市房价也备受关注基于全国房地产市场整体冷却的情况未来长沙市的房价将呈现怎样的走势笔者根据房地产有关数据和新政作用力的影响对长沙房价走势作一浅要分析1从走高因素分析11刚性成本持续上涨土地资源的愈发稀缺成为刚性成本上涨的主因之一建造房屋所花费的成本是具有一定的刚性的而随着长沙工业化和城市化进程的不断加快土地成为一种越来越稀缺的资源并随着房地产企业的开发而变得越来越贵土地价格人力资源价格原材料价格不断上涨同时加上房地产开发所涉及的一系列税费以及银行贷款利息等房屋的2建筑成本只会不断增加因此成本因素是推动未来房价走高的因素12轨道交通建设助涨房价交通设施等城市配套服务设施的完善对房价提出了新的要求就目前而言长沙正在大力进行轨道交通建设长沙轨道交通规划计划到2030年总共建成10条线路和2条支线路2014年4月28日长沙市轨道交通2号线一期工程正式开通试运营城市轨道交通为大家带来舒适便捷的出行环境的同时也难免会产生高昂的造价成本和维护费用前几年轨道交通的造价约为5亿元正线公里而今年造价成本激增至7亿元正线公里轨道交通的建设资金来源于市财政资金贷款和土地出让收入而市财政资金和贷款都是有限的因此城市轨道交通建设在很大程度上就依赖于土地出让收入了长沙地铁建设无形中推动了房价的上涨轨道交通的不断完善给沿线住户的出行带来了便利这也形成了一个投资热点将在一定程度上拉动住房需求对房价的上涨提供助力13央行松贷刺激楼市回暖2014年9月30日下午四点央行银监会联合发布松贷通知松绑首套房认定首套房贷款还清再购房享受首套房优惠政策贷款利率也实行基准利率07倍的下限优惠面对当前整体低迷的房地产市场央行出台的这项新政旨在释放住房需求鼓励住房购买该项政策已在长沙市落实市内出现了还贷热预售热的现象新政的刺激确实在一定程度上提振了住房需求但需要注意的是各银行的资金供给仍然偏紧实际上长沙市的住房贷款利率最低只能达到基准利率3的09倍远不能实现新政中七折的利率优惠这将成为削弱认贷不认房政策实施效果的因素之一2从走低因素分析21住房市场供过于求211长沙市住房供给情况20052012年长沙市房地产开发企业累计竣工房屋面积809382万平方米累计新开工住宅面积1045716万平方米累计住宅商品房销售面积879696万平方米其中2012年上述三项指标分别为140227万平方米115880万平方米138533万平方米分别为2005年的25倍17倍23倍可见长沙市房地产市场发展之迅速房屋供给量逐年增加若以每套住房90平方米来计算则20052012年房地产开发企业累计竣工商品住房90万套按照平均每套住房3人居住的标准计算则可满足270万人的住房需求212长沙市住房需求情况一方面长沙市常住人口的增加会带来住房需求的增加表2显示截止到2005年年底长沙市常住人口为6393万人而2012年年底为71466万人人口在7年间增长了约75万人而从上述市场的供给状况可以看到长沙市20052012年房屋可满足270万人的住房需求在这7年间新增加的住房供给除可满足新增加75万人的首次购房者需求外还可另外满足195万人的改善性住房需求有专家谈到近两三年来八成以上的购房者都是真正的刚需长沙市每年约接纳10几万大学毕业生这些毕业生工作两三年后便有购房4需求长沙市的部分原住民也会因收入提高对居住环境要求提高等原因而产生住房改善性需求目前身处北上广深的湖南人也开始返乡置业等虽然无法准确预计这些刚需还能消耗多少住房存量但是庞大的住房供给量仍然给长沙楼市埋下了隐患另一方面居民收入增加也将引起住房需求增加据长沙统计年鉴记载2012年长沙市人均可支配收入为30288元比2011年的26451元增长了约145居民收入增加将鼓励居民购房的热情但是按2012年长沙市商品房的平均销售价格610087万平方米计算人均年可支配收入只可购买5平方米住房在不计利息的情况下付清90平方米的住房资金需要18年所以一般工薪阶层的收入和较高的房价之间还是存在很大差距的这使得由收入增加所引起的改善性住房需求不大总体来看长沙市居民的改善性住房需求并不是很大而住房供给除满足首次购房者需求外还存在较大的供应量来满足相对较小的改善性住房需求于是就造成了房地产市场上供过于求的局面22GDP增速放缓作用在国民经济中房地产业占据着重要地位国民经济的发展与走势势必对房地产业的发展与繁荣产生影响一般来说宏观经济增长率与房地产业发展速度成正相关关系根据国家统计局发布的数据显示2014年我国前三季度GDP同比增长74增速同比减少了03全国商品房销售面积同比下降86其中住宅销售面积下降1035销售额同比减少89其中住宅销售额下降108长沙市的政府工作报告也显示2013年长沙市地区生产总值同比增长12增速较上年减少了262014年上半年长沙市地区生产总值同比增加101同比增速依然下降虽然长沙市地区生产总值维持着一个较高的涨幅但增速却在放缓这也会对房地产市场的运行产生一定的影响从2013年年末开始长沙市部分楼盘开始出现促销降价趋势并且2014年预计的金三银四金九均失色长沙市楼市的偏冷趋势还将持续一段时间23利率市场化增加不确定性假定住房面积100平方米并以长沙市中心区约9000元平方米的房屋均价计算则购买一套住房的成本为90万元每月租金收入约为3500元租金年收入为42万元目前央行实行655的房贷基准利率若依靠银行贷款购房则每年需支付利息5895万元如此看来住房的租金收入并不足以支付贷款的利息贷款利息和租金收入之间存在1695万元的利息缺口同理长沙市周边房价约为3000元平方米仍以100平方米面积的房屋计算则每月利息为1965万元每月租金收入约为1500元则年租金收入为18万元利息缺口0165万元可见无论地段如何就整个长沙市而言利息缺口始终存在房屋租赁价格已市场化而贷款利率水平无法继续放松且在银行资金成本过高等原因的推动下贷款利率可能会进一步走高这样租金就有可能在一段时间内甚至长期继续低于利率这种现象在短期内可能对房屋的投资影响不大但是长此以往势必打消投资者的热情投资6者将房屋转手卖出市场上二手房数量增加但需求却没有相应跟上现实中高昂的房价较低的租金租赁过程中各种麻烦的程序税费增加限购等因素都将降低房价预期预期形成后房地产市场进一步的降价便不远了3结论通过前文分析可以看出长沙市房地产市场中既存在推动房价走高的动因也不乏促使房价下行的助力但走低因素比走高因素的作用力更强2014年开年以来全国房地产市场持续偏冷即使在新政刺激下银十稍见回暖但热度未能较好延续笔者预计未来一段时间内长沙市房价会呈现温和下降的趋势楼市的低迷促进了房价的理性回归参考文献1刘小平浅析二线城市房价走势J财经界学术版201212192易千从市场供求角度看房价走势J住宅产业2013Z179813魏安学未来上海房价走势分析J城市2013113134作者简介邱正蓉1990女湖南岳阳人广西大学商学院政治经济学硕士研究生