物业管理移交清单方案.docx

新旧物业交接资料1资料交接原物业管理企业撤管前应当向业主委员会移交下列1竣工总平面图单体建筑结构设备竣工图配套设施地下管网工程竣工图等原竣工验收资料2设施设备安装使用和维护保养等技术资料3物业质量保证文件和物业使用说明文件4业主及房屋面积清册5物业管理所必需的其他资料新的物业管理企业接管物业前业主委员会应当将以上资料移交给新物业管理企业资料移交完毕后移交和接收双方须签字认可若有未移交部分由双方列出未移交部分的清单确定移交时间并签字认可2设备交接新的物业管理企业承接物业时应当与原物业管理企业共同对物业共用部位共用设施设备进行查验查验时业主委员会应当制作物业查验记录查验记录应当包括查验项目名称查验时间查验内容查验结论存在问题等并由查验人签字新的物业管理企业和原物业管理企业对查验结果存在争议的应当在查验记录中载明并明确解决办法3费用交接原物业管理企业撤管时应当在业主委员会的组织下将预收的交接之日后的物业管理服务费代收的各种能源费押金以及代管的专项维修资金等移交给新的物业管理企业业主委员会或原物业管理企业应将依法属于业主的物业管理用房移交给新的物业管理企业4物业管理用房业主委员会或原物业管理企业应将依法属于业主的物业管理用房移交给新的物业管理企业备注前期物业服务合同期限届满或依法终止原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接原物业管理企业拒不撤出物业管理区域的新的物业管理企业和业主委员会应通过司法途径解决不得强行接管业主委员会原物业管理企业及新选聘物业管理企业的交接工作应依法进行二新旧物业交接时的几个问题新旧物业交接时矛盾重重交接过程复杂时间长造成小区管理混乱业主断水断电或者小区垃圾满地甚至会发生暴力流血事件物业管理条例虽然规定小区过半数的业主同意其所占面积也超过半数的情况下可以更换物业公司但实际操作起来困难重重一来能拿到二分之一业主同意票已经并非易事二来新老交接老物业平和退出小区更难而新物业强行进入法律又不允许甚至面临法院不受理此类案件的尴尬新旧物业公司交接难主要体现在三点1相关设施移交难根据物业管理条例以下简称条例物业管理用房等房产的所有权属于业主但由于在房地产开发建设和登记产权时大部分登记的是开发建设单位而目前又没有法规规定这部分产权如何移交给业主如物业管理用房即使旧物业管理公司同意移交但在接管初期旧物业公司对物业管理用房进行过装修投入了一部分的费用需要旧的物业公司新的物业公司业委会进行协商增加了新旧物业交接的难度2物业资料移交难根据条例建设单位应当向物业公司移交以下资料1竣工总平面图单体建筑结构设备竣工图配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料2设施设备的安装使用和维护保养等技术资料3物业质量保修文件和物业使用等技术资料4物业管理所必须的其他资料要求物业企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业委会虽然条例对交接内容有规定但是比较笼统不能充分地将日后新物业公司顺利开展公作所需要的资料如财产记录设备情况和客户资料等涵盖在内另外由于大部分前期物业公司都是由开发商选聘或者自己组建的物业公司开发商不按规定向物业公司移交相关资料旧物业公司也就无法在交接时提交完整资料3相关费用处理难1物业管理费账目管理杂乱旧物业不能详细公布业主交费情况而一些物业管理中的费用该支付的没有支付该公布的不公布造成收入和费用混乱又没有监督机构对支出进行监管比较混乱在新物业交接时各管理项目费用理不清不能顺利接管2代收费用的差额问题如很多老小区在初始阶段没有一户一表旧物业公司义务为居民代收水电费出现的差额费往往由物业公司承担这样在交接时对于差额部分如何来妥善解决原有物业公司的权益又如何来保护解决不好这些问题新旧物业交接时就容易产生纠纷3物业费欠缴现在物业费收缴率普遍不高好一点的到90而很多维持在70一些老小区还不到40这样新旧物业交接时物业费的纠纷就成为一个很大障碍旧物业公司在物业费的问题没有解决前让其退出是很难的4其他费用如前期停车费一些经营性收益的问题也影响了新旧物业交接的顺利开展新旧物业交接难的法律原因1法律规定不完善从条例规定看有关业主换物业公司的规定在条例中比较少物业公司不移交有关事项的法律责任的规定2政府对物业公司交接监管不力目前政府对物业公司交接工作的监管力度是远远不够的做好物业公司交接的监管政府有关部门要做交接的具体指导防止新老物业的冲突有关事项的宣传等工作而从目前的情况看政府在物业公司交接中的作用尚不明显我国法律关于物业交接的规定本身就少在这种现实条件下政府的指导和监督就尤为重要备注问谁能决定选聘物业答不同阶段有所不同在入住前和业主大会成立前的物业选聘由开发商组织实施业主大会成立后由业主大会授权业主委员会决定组织实施开发商或业主大会授权的业主委员会应当在组织承接验收活动前10个工作日将有关情况书面告知社区所在地的社区居委会和街道办事处问选聘新物业公司后旧物业合同还有效吗答无论是开发商还是业主大会换物业都要依法选聘也就是说应先解除与原物业公司的物业管理服务合同后方可组织新物业公司接管物业合同一般分为定期和不定期两种定期合同有1年也有两年3年的新物业公司上岗执勤必须要等旧合同结束方可不定期物业合同一般规定合同到业主大会选聘新物业并在新物业合同生效之后为止等类似内容问新老物业公司承接验收如何操作答开发商业主大会和原物业公司要做好承接验收前的准备工作并及时书面通知新物业公司进行承接验收新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回复并与开发商或业主大会约定承接验收时间在约定时间内开发商业主大会或原物业公司应先做资料交接将物业的产权资料工程竣工验收资料工程技术资料工程经济资料和其他有关资料移交给新物业公司资料移交完毕后移交和接收双方须签字认可若有未移交部分由双方列出未移交部分的清单确定移交时间并签字认可资料交接完毕后是现场交接新物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收注明设备现状及接管时间开发商或业主委员会应对查验接管过程进行记录并存档备查交接证明应由交接双方相关单位盖章及现场参加人员签字开发商业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安消防停车等安全防范岗位维护物业管理区域的正常秩序问查验过程中发现有设备资料等不合格的情况该如何处理答物业项目经查验不合格的开发商应进行返修并商定时间复验经查验合格的新物业公司应当在5个工作日内签署查验合格凭证并及时签发承接文件新老物业公司交替时发现不合格的情况待定交接双方应当制作物业查验记录物业查验记录一般包括房屋质量查验记录设施设备查验记录和环境工程查验记录双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表查验记录表应当包括查验项目名称查验时间查验内容查验人签字查验结论存在问题返修意见跟踪结果等业主有权要求调阅查验记录问原物业公司何时退出拒不退出的怎么办答原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的新选聘的物业公司应与业主委员会协商或通过司法途径解决不得非法强行进驻物业管理区域