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陕 西 国 际 商 贸 职 业 学 院 毕 业 论 文 ———————————————————— ☆★☆ ————————————————— 设计题目: 2006年咸阳市房地产市场现状调查及分析 姓 名 张洪杰 系 别 商务管理系 专 业 工商企业管理 指导教师 魏小文 完成时间：2007年4月 2006年咸阳市房地产市场现状调查及分析 04工商企业管理 张洪杰 摘 要：随着西部大开发，西安咸阳一体化的发展，咸阳房地产已进入一个全新的阶段。本文从宏观及微观的角度论述咸阳商品房的发展状况，同时，对下一步的发展作了切合实际的预测。 关键词：咸阳 房地产市场 现状调查 分析 一、咸阳房地产宏观市场分析    （一）2006年咸阳房地产发展分析：    2006年咸阳房地产将面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，咸阳房地产业形势一直较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置年率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。西咸一体化，世纪大道的开通也使咸阳市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而世纪大道的房价上扬在所难免。市民将应改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。世纪大道，南郊的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，从这个角度上看，2006年的筑城楼市将会出现新的发展势头。    （二）2006年咸阳市房地产发展趋势    1.房价将适度上扬；    2.土地交易活跃，“换手”量增大；    3.郊区置业者增多；    4.多层住宅精品楼盘将会增多；    5.高层公寓将更多采用新技术、新设备；    6.空置积压房会特价优惠抛售；    7.房屋置换量大大增加；    8.世纪大道住宅的交易将日渐火爆，商业气氛日渐复苏。    (三) 陕西将推进住宅产业化    陕西属联合国土地警戒线以下的省份，而住宅又多是砖混结构，为什么？因为便宜，这就很矛盾。按市场物以稀为贵的原则，土地稀缺的必然结果是砖的价格应较高，住宅产业化的推进就要“纠正”这种错误。住宅产业化的推进，实际上是在告诉企业如何看市场的问题。比如说，出台以经济适用房建设为重点的政策，实际上是告诉开发商目前市场需求中，中低水平的消费仍是主流。住宅产业化的推进涉及面还很广，各地的实际情况，也有差异，但首先应该强调的是观念更新。据了解，许多省份在机构改革中，已有意增设省级中心。住宅产业化的推进是一个过程，也是一个必然的发展趋势。    (四) 陕西省2006年居民住房消费状况    1.2006年陕西省将重点启动居民住房消费，实际上是在去年居民住房消费居领导地位之后的延续和发展。目前，据称房管部门仍有60万M2存量房。因而盘活存量有大量工作要做。而通常手法是通过减免、补贴税费降低交易门槛，房改房暂缓交土地收益金亦可入市等办法。存量房大多存在位置、房型、配套等不一定要做。而通常手法是通过减免、补贴税费降低交易门槛，房改房暂缓交土地收益金亦可入市等办法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理价格出售是最好的方法之一。房管部门将会有更大的动作，更优惠的政策刺激，从而盘活存量，促进二、三级市场大力发展。    2.陕西省经济适用房投资成倍增长，房改刺激是主因。陕西省经济适用房去年完成投资20.76亿元，较上年增长108%，并带动其它相关住宅产业投资增加一倍以上。出台了以存量补贴为特点的住房分配货币化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供应体系等措施，有力带动了经济适用房的建设。据统计，去年陕西省共完成住宅总投资37亿元，比上年增长90%。住房新开工面积480多万M2，竣工面积近420万M2，分别比去年增长64%和56%。其中经济适用房约占全省新开工面积的80%，较上年增长95%，经济适用房竣工面积占住房竣工面积的75%，是商品房竣工面积的2.7倍。    (五) 咸阳房地产郊区化发展成为趋势    市中心区土地资源越来越稀缺，特别是今年市政府严格控制市区土地的批租，使市中心土地供应更趋紧张。与此同时，国家取消福利实物分房，实行住房分配货币化，增加住房信贷的投入，开放住房二级市场，减免部分税费等一系列措施，极大地提高了群众改善和购买住房的积极性，住房开始成为人们最大消费。面对这一市场局面，开发商们跃跃欲试。据悉，咸阳这样一个不大的城市，现已注册100多家房地产企业，仍有不少从事其它行业的企业家，准备进军房地产，咸阳近年来的房地产发展势头使西安,深圳,广州等地的诸多房地产商“抢摊咸阳”已成为共识。在目前市中心地带土地供应十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光投向郊区地带，毛条路一带，偏转一带，世纪大道沿线,这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，一块土地，好几家地产公司“较劲”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。以金泰丝路花城、平湖秋月等为代表的城郊物业，代表着一种以城郊结合部绿色和环境文化为主要特征，倡导回归自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费者的需求，故销售都比较红火，同时，筑城郊区住宅的文化板块正在形成，市民居住城市中心的传统观念正在发生变化，投资者越来越重视物业的环境，配套设施和物业管理，郊区地块大有可为，关键是你怎样去做。    (六) 咸阳2005年批准商品房预售    栋数：31  建筑面积：1787942.87M2    其中批准预售    非住宅 申报预售价    781127.6M2 3100-15000 元/M2    住宅申报    1006815.3M2 1500-3000元/M2     抵押登记信息    在建工程项目 16宗 14528.7M2 3110万元    个人房产抵押 122 13292.5M2 2188.8万元    个人按揭 741 75381.1M2 10644.6万元 二、咸阳市房地产微观市场分析 （一）从市场板块角度分析    咸阳市的房地产市场从价位等不同层次进行分类,可分三种不同的区域板块：人民路板块、西,南郊板块、东郊板块。 1.人民路板块(均价2750元/M2左右)     作为咸阳的商业中心,也是咸阳市房地产开发的重点区域,近两来一直是房地产的热点市场,房地产业在本区域得到了飞速发展,同时引进了先进、超前的开发理念,对推动咸阳房地产业起了巨大的作用,因此本区域的物业较被消费者所接受,成为咸阳市民众望所归的置业地带。 2.西,南郊板块(均价2080元/ M2左右)    此区域有强烈的市区概念,据我的了解,咸阳市民多数喜欢居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房价高企,该区域成为众多咸阳市民首选的位置,世纪大道的开通也带来了西安的置业者.因此置业区域物业价位不断上升,由于开发相对过量,处于供过于求的状态,加上价格提高增加了置业的门槛,因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态,但它的房地产市场还存在极大的发展空间。    3.东郊板块(均价1750元/ M2左右)    东郊外围的部分地区给人一种郊区的感觉,物业普遍处于中、低档水平,由于价格低,为中低薪阶层所接受;因此郊区的房地产市场商机无限,但要把握好时机。    （二）从房地产实体分析    咸阳的房地产实体如建筑物、园林、道路等硬件设施都处于一种初级阶段,与西部大开发的咸阳城市不是很匹配,部分小区虽然借鉴选进的建筑理念,但实操能力还有一段距离,也只能处于表的模仿阶段,精品物业在咸阳市存在很大的市场空间。 （三）从项目包装推广手法分析    1.策划及项目包装理念有超前意识,但建筑商对精品的筑造不能匹配社区的概念,因此整体性的效果不明显;    2.部分项目的前期策划水平比较高,但营销阶段专业人士往往没有介入,或者介入不深,因此好的策划方案得不到实操的验证,这是造成个别楼盘销售不力的原因;    3.项目的全程营销管理缺乏系统性,连贯性等,停留在某个阶段的促销,对品牌的塑造带来很多不利因素,同时也没有达到整合营销的效果。    4.从房地产发展的成熟度上分析    咸阳市房地产业处于未成熟的阶段,开发意识,建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区5-10年,但也有个别楼盘开发理念比较前卫,造成市场参差不齐。从一个城市经济发展角度来看,每个行业的发展都有一定的阶段性,消费者对新事物的了解,接受也有一过程。因此超前的物业开发具一定的风险性,同时也具超额利润回报的可行性,这就要对物业作前期适度超前的开发研究与本地市场作恰到好处才是成功的关键,否则项目会出现虎头蛇尾的现象,以至于造成后期烂尾。这一点对本项目有很大的借鉴意义。 三、咸阳市主要商品房分析 （一） 普通住宅 1.西边以玉泉路西端、渭阳西路西端为主： (1)阳光二村、阳光锦苑项目（阳光小区附近），二村共9栋多层，均价1765元，现已销售75%，锦苑的两栋多层已经销售完毕，小高层正在宣传、销售之中，价格在2200元/平米左右。 　　(2)丽水花庭（玉泉路、咸通北路十字西北）占地10亩，2栋小高层，2 栋多层，多层已完，小高层还有少许。 　　(3)中华苑项目，已进入尾盘的阶段，多层已卖完，现在正在卖板式高层中华苑现代之窗和别墅中华苑紫东阁（三号桥西北边），是咸阳市第一个集多层花园洋房、小高层、高层、别墅为一体的大型综合型社区。 　　2.南边以世纪大道中段为主： (1)金泰丝路花城（世纪大道中医学院与清华科技园之间）占地560亩，现在已进入全面建设期，均价为2050元，销售以西安地区为主，预定情况良好。 (2)世纪星城（陈阳寨转盘东南）占地150亩，总建设24万平米，均价1860元。一期建设已开始，受一号桥拓宽封桥的影响，销售情况一般，但由于位置极佳，未来前景必然非常之好。 (3)英伦沣景（二号桥西南）小区占地34.67亩，也是一个小高层合围社区，7栋版式小高层，1栋多层，受市政建设的原因，销售一般，短时间沉淀之后，前景也应是很好。 (4)平湖秋月：（世纪大道西段北、陈阳寨转盘西）9栋多层住宅，4栋小高层和1栋三层会所、幼儿园组成，多层均价1950元，总建面积约80000平米（住宅70000平米） 3.北边、东边分别以文林路、东风路为主，有天和苑、华宇豪庭，枫林花园、御景园等八九个小盘子在运作中；除华宇豪庭5+1洋房正在销售外（占地34.25亩，建筑面积40000平米，起价1638元/平米），其他几个盘子都是多层，已进入销售尾期。 4.城市中心区段则要少的多，目前正在运作的是华泰房地产公司开发的位于乐育南路的华泰世纪华城项目，多层在开盘当日预定90%以上，均价是2100元，高层很慢，商业和会馆部分未动,还有宝鸡圣泰房地产开发公司在抗战南路西侧开发建设的名城花园项目，目前正在前期的宣传之中。 5.主要特点： (1)除为数不多的几个较大楼盘外，5----8栋楼的袖珍小区较多，特别是在原城市中心区，停车场小，休闲广场小，喷泉绿地几乎没有。 (2)在建项目的销售价格在1650元----1850元/平米之间，个别的达到1860---2100元/平米。 (3)基本上都是含盖多层、小高层的综合社区。 (4)大部分项目均处城市新建区，交通工具均依赖1---2路公交车，不是很便捷。 (5)户型设计以110---130平米的三居室为主，70---90平米的二居室、130平米以上的三居室辅之。 （二）小高层、高层商住楼 1.同多层住宅已全面开花比较，小高层、高层商住楼在咸阳的05年上半年进入初期发展阶段，区域上则散布在城市的各个区段。 (1)西苑蓝天高科大厦（渭阳西路西阳村十字）是咸阳首家大型框剪高层公寓式住宅，共17层，地下1层---4层为商业区，4---17层为住宅区，属建设销售的开始时期。 (2)丽彩天玺（彩电北转盘西100米）是咸阳首家钢结构住宅，共32层，99米高，计划06年8月完工，现正在销售中。 (3)丽彩诒和人家（玉泉路中段）是咸阳第一家板式小高层社区；建设进入结束前夜，销售形势较好。 (4)中宏时代广场小高层住宅、高层中宏香榭（位于人民中路），小高层进入尾盘，销售形势良好，高层则刚刚开始。 (5)御景名苑（玉泉路秦皇路交界西北）一个由多层、小高层、高层组成小型复合社区，便捷的交通使其销售尚可。 (6)中环广场（抗战路33号）由18层、21层两栋高层商住楼组成，优势是位置好，处在火车站与人民路之间，距2号桥也很近，解决了人流与交通的现代城市市民关注的两大问题，另外，从63平米――184平米的多种户型也适应了不同客户的需求，但相对较长的销售时间把一部分客户推向了竞争对手，广告宣传也有欠缺，销售在进行之中。 (7)嘉伟诚品大厦（火车站西南角）建设过半，正在销售中。 (8)七彩阳光（人民路、东风路西北角）2栋32层商住楼，1栋小高层，在建销售中。 (9)怡丰国际（人民路与抗战路十字东北角）含地下室共9层，已经封顶。一至三层为商业用房，四至八层为商住，销售正在进行中，一、二层合售，7800元/平米。 (10)双保特区公寓（人民东路医药大厦西侧）地下1层，地上12层，20000余平米，属酒店式公寓，06年元旦前后动工兴建，目前正在前期宣传之中。预计均价在2000元/平米。 (11)永嘉兰庭（人民西路原陶瓷厂内）占地33.7亩，5栋11层住宅，合计5万余平米，每套面积在97---137平米之间，起价1880元，现在已开挖地基。 (12)世纪城碧水云天（世纪大道中段路北）共12层，1---2层为商业，3层以上住宅，户型上既有64平米的一房一厅，又有73平米、79平米、88平米、97平米的两室型，还有112平米、126平的三室型，适应了各个层次的需要。在建销售中，销售较之前盖的多层差，均价为1980元。 2.主要特点：　 (1)一改过去只接受多层的习惯，一部份收入相对较高的咸阳市民开始选择户型合理、视野宽阔的中高层住房。 (2)人民路沿街企业的逐步搬迁为小高层、高层发展腾出了大量空地，未来几年则会越来越多。 (3)城区东南方向由于与西安距离较近，价格在2700元/平米之内，象曾经的秦格大厦，现在的水岸名居都有相对较好的销售形势。 世纪大道是咸阳的未来，多层住宅的销售一