房价均价怎么计算

广州房价数据打架背后地方按算术平均法来计算统计同一城市的房价统计为何出现截然不同的结果难道严肃的统计数据可以当成儿戏记者进行了追踪调查算术平均法没什么实用价值根据70个大中城市住宅销售价格变动情况的解释说明国家统计局调查的方法是新建住宅销售价格面积金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据按照广州市国土房管局的说法两者都真实数据差异主要源于统计方式不同暨南大学管理学院教授胡刚说广州的统计方法是算术平均法将总成交房价除以总成交面积算出单位房价而国家统计局则是指数计算法追踪同一物业不同时期的价格变化进行加权计算得出房价数据据分析将平均房价几万元的中心区和几千元的郊区合在一起计算平均数这种统计对于判断房地产市场没什么实用价值而国家统计局的统计方法比较科学更能体现房地产市场的变化广州市为何选择这种统计方式专家指出采用指数算法只要房价上涨统计结果一定上涨而采用算术平均法只要政府控制中心区高价住宅的成交房价数据可能出现结构性下降今年4月广州出台政策由政府对住房价格进行指导高于政府指导价的住宅不得销售下半年一些开发商表示中心区的高价住宅很难拿到预售证而郊区的低价住宅则容易拿到预售证业内人士指出变换统计方法并不能改变房价过高的状况如此统计有忽悠之嫌县级市纳入房价统计大涨变大降为了统计数据明显下降除了在统计方法上做文章还可以让胖子和瘦子在一起称体重今年10月开始广州市将位于远郊的从化和增城两个县级市纳入广州市的房价统计而此前的房价统计并不包括这两个县级市目前这两个县级市的平均房价每平方米不足万元而广州市核心区的平均房价每平方米四五万元将两地纳入房价统计的创新方法其结果显而易见广州房价转瞬之间从大涨变为大降记者调查发现广州一些楼盘与年初相比上涨30以上如海珠区一处二手房去年买入今年卖出房价已经从每平方米两万元出头上涨到3万元以上广州市购房者毛女士对记者说不久前她看上白云区一处130平方米的住宅约定成交价格是每平方米23万元但开发商11月底突然打来电话说政府紧急下了通知成交价不能高于19万元否则不能网签毛女士只得签每平方米19万元的合同供国土房管局备案计入房价统计但多出来的每平方米4000元差价必须提前交现款这样一来毛女士相当于首付多出了50多万元她无法筹措这笔巨款只好放弃了这套住房政府光想着完成调控目标开发商一分钱也不少赚最后还是我们这些刚需买单毛女士如是说数据的权威性来自统计的真实性关系到政府公信力不能当成儿戏胡刚说专家建议地方政府应根据城市的区域房屋的类型等分别发布数据让公众真实感受到房地产市场的变化使房价数据更具参考价值避免因为数据矛盾引发市场误判httpfangwuzhouskycomview1048html房价均价应该如何计算其实我们通常计算出来的价格是根据不同楼盘不同类型不同价格的产品的单价乘以该产品的面积再除所有产品的总面积得出的计算公式均价算术平均法产品1单价产品1面积产品n单价产品n面积产品1面积产品n面积个人认为这种计算方式有一定的局限性所以特地拿出来与大家讨论我们的价格到底应该怎么计算在房价计算中除了值价格外还存在量的问题我们先把楼市简单化假设楼市只有A类和B类两类住宅比如6月份某城市A类住宅量为1价格为1B类住宅量为1价格为2若加权计算楼市价格应为150若7月份在楼市没新增量即没有新盘推出也无后增量A类住宅销售了一部分使得AB类住宅量分别为05和1那么再加权计算房价167比上月价格上涨了017但事实上7月份楼市中AB类住宅均没有上调价格只是A类销售了部分产品造成比重下降但何来价格上涨之说呢个人认为7月份楼市的价格并没有上涨只是量下降楼市产品的价格依然是1和2两种老百姓认为房价上涨了或许是看到一些楼盘价格上涨才这样认为的如果说AB类型住宅在7月份价格上涨了分别为11和21那么我们可以知道价格是在上涨那么怎么计算呢反过来如果7月份AB两类住宅各销售了025我们发现楼市价格是没有变化这说明计算的量影响了我们去计算价格个人认为房价计算应该要包括我们销售过的量的价格如7月份虽然A类住宅销售了05我们计算时这05仍在价格计算范围之内只不过这个量乘以的是它成交的价格所以我们计算得到价格为051120510510515粗体表示已销售的量与价格当8月份AB类住宅均无销售但A类型住宅价格上涨了为15B类价格未变这时我们可以知道该城市住宅价格上涨了所以我们计算价格051512051051051625粗体表示已销售的量与价格若9月份C类住宅上市量为1价格为1我们可以看出与8月份相比价格应该是下降了我们再利用公式计算051512051110510511417粗体表示已销售的量与价格个人认为楼市各类住宅价格没发生变化楼市价格应该不会发生变化也是从这点向前推个人认为相对较为合理的公式应为均价指数计算法现可售产品1的量现产品1单价已销售产品1的量产品1成交单价现可售产品n的量现产品n单价已销售产品n的量产品n成交单价现可售产品1的量已售产品1的量现可售产品n的量已售产品n的量注意当某个楼盘产品销售结束或量达到可以忽略的情况下我们可以不用计算如10月份A类住宅已销售结束其他类型产品量与价格均没发生变化则我们计算当月房价应为12111115这时由于A类住宅原来的量价格与C类住宅一样所以当A销售完后10月份楼市价格应与6月份是相同的而根据我们计算的确是一样的