俊工验收必知.doc

浅谈住宅分户验收的心得体会 【摘要】：随着国家住房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量100％检查并满足所有的质量要求，有的甚至要求不允许出现一点质量问题，产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。 当前我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一的规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。 采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度。 【关键词】：分户验收 竣工验收 空鼓 裂缝 保温节能 地面起砂 开间尺寸 渗漏水 正负偏差 蓄水 楼梯梯段 【正文】： 分户验收是指住宅在竣工前，由建设、施工、监理、物业等相关单位组成检验小组对每户住宅逐一进行验收。分户验收的项目主要包括：地面、墙面及天棚面层质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；重要部位（外墙、屋面、厨房、卫生间及门窗）渗漏情况；室内空间尺寸；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量等。 竣工的所有的住宅工程（包括郊区、县和套内含厨卫间的商住楼工程住宅部分）均应在分户验收合格后方可进行竣工验收和竣工验收备案。 分户验收前，应在建筑物上标好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线等。验收应配备各种常规检测工具、红外线测距仪等合格的检测仪器。同时，分户验收还应逐户逐间检查，做好记录。 分户验收合格的，要及时完善《住宅工程质量分户验收记录》的签字手续，并将签有验收人员名字的合格标识置于户内醒目位置；《住宅工程质量分户验收记录》应作为《住宅质量保证书》的附件，在房屋交付时一同交付买受人。分户验收不合格的，须经整改符合要求后，才能重新组织验收。对住宅工程未组织分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织竣工验收。 根据本人参与的项目分户验收经验，分户验收检查出的问题主要集中在以下几个方面： 一、入户门的制作和安装 　　门两边框内灌浆不足，安装不周正、牢固，门页边框少胶条，门成品保护不到位造成划伤、凹陷变形等等现象，更甚者为了节约成本而不去执行国家相关防火防盗门的验收规范，这样就会出现房屋交付后业主要求更换进户门的纠纷。 　　二、墙地面粉刷层找平层空鼓、脱层 　　墙面和地面的空鼓是因为施工时的湿度和界面处理不按要求操作而导致空鼓，地坪的清理和成品保养不到位和竣工验收前的检查不到位等都是引起空鼓的重要因素；墙体粉层脱层现象相对出现比较少，但影响相对比较大，很多二手房墙面没住几年就开始粉层脱落，这是常见的施工工艺不到位的情况。而国家法规规定墙地面的空鼓、脱层等现象保修期是一年，很多业主买了房后不急着装修而放置很久恐怕出了房屋质量问题就不在房屋质量保修期之列了，而这些质量隐患的存在导致业主住进新房后不久出现这样或那样的问题，到时吃亏的还是业主。 　　三、房屋的保温问题 　　2007年1月6日建设部和国家质量监督检验检疫总局联合发布《建筑节能工程施工质量验收规范》并于2007年10月1日实施，规范中就外墙窗子保温节能做了验收规范要求，如建筑外窗的气密性、保温、中空玻璃露点等应符合设计要求。中空玻璃，外墙保温厚度等都作了相关要求，对彩铝窗在节能保温上要求必须采用隔热断桥铝，而一些开发商为了节约成本蒙蔽消费者出变更通知改成彩塑窗，或者直接做普通的彩铝，真是让人汗颜。还有甚者房屋外墙局部根本未做保温，而不是行家里手就根本检测不出来，更何况对一些业主来说就更难发现。 　　四、房屋墙体和地面开裂  　　新交房屋墙地面裂缝问题一直是业主和开发商产生纠纷的因素之一，一般情况下裂缝从产生部位看分为墙体裂缝和楼板裂缝。从裂缝产生的原因又分为沉降、温度应力、建筑材料、混凝土配合比、设计不完善、未认真执行相关施工工艺标准等几种。  　　目前房屋墙体开裂主要表现在施工不按规范操作引起框架梁与填充墙之间出现通常开裂缝，好多业主装修好后出现这样的问题，来找开发商进行修补和赔偿，还有一些房屋的顶层墙体由于屋面保温层不到位而产生温度性裂缝；地面开裂通常表现和墙角成45度裂缝，如果整栋房屋这个单元的相应部位都有这种裂缝很有可能是的由于地基不均匀沉降产生的，这种现象整改起来比较麻烦。 五、楼地面起砂 楼地面起砂也是平常业主索赔的重要一项。起砂表现为地表面粗糙，光洁度差，颜色发白，不坚实。走动后，表面先有松散的水泥灰，用手摸时象干水泥面。随着走动次数增多，砂粒逐步松动或爱莫能助，成片水泥硬壳肃落，露出松散的水泥颗粒及砂子。由于现在施工工期较紧，另外施工的顺序交错，有时候地面做完，门窗还没装好，故容易受冻引起地面起砂及起皮。 六、开间尺寸、净高不足 《江苏省住宅工程质量分户验收规则》规定，净开间、进深允许偏差为±15mm，极差18mm；净高度允许偏差为-15mm，极差20mm。这里净高度没有规定正偏差，只规定了负偏差。现场存在一些点超过了规则的要求，需要进行整改。 七、厨卫间、阳台、窗台、外墙、屋面渗漏水 渗漏水是投诉的热点问题，也是最头疼的问题，处理起来较麻烦。 外墙渗漏水检查方法 1 进户目测观察检查，对户内外墙体发现有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，