干荣养老中心项目建议书.docx

干荣养老中心项目建议书目录第一章总论111项目名称及承办单位1111项目名称1112承办单位1113拟建场址1114单位概况112编制依据113编制原则114项目建议书的工作范围115项目建议书的工作概况116项目建议书错误未定义书签161建设方案错误未定义书签162建设规模错误未定义书签163主要经济指标错误未定义书签164投资估算与资金筹措错误未定义书签165综合评价结论错误未定义书签第二章社会和市场调查与需求预测221社会和市场调查2211产业政策2212项目建设的必要性222项目发展概况823设计理念824市场预测1125项目优势1226市场定位14第三章建设规模及建设方案1531总平面规划15311总平面规划原则15312总平面规划综述15313建设规模1532建筑工程15321建筑立面设计错误未定义书签322小区内部环境设计错误未定义书签323户型设计错误未定义书签324内外装修错误未定义书签33结构设计15331设计依据15332工程概况16333结构设计16334主要活荷取值1634给排水设计16341设计依据16342工程概况16343系统设计16344管材16345有待落实问题1635暖通设计16351设计依据16352工程概况17353系统设计17354采暖系统17355采暖热媒及系统定压17356通风系统17357消防设计17358环保与节能设计1736电气工程设计17361设计依据17362主要设计内容17第四章建设条件及气象条件1841场地水暖电供应条件18441供水18442排水18443供暖18444供电1842地质条件1843场地气象条件18第五章消防警戒及社区网络1951消防系统1952消防报警1953警戒监控1954红外防盗报警系统1955社区网络19第六章环境保护2061本项目对环境的影响2062环境保护2063三废治理方案20631污水错误未定义书签632生活垃圾错误未定义书签第七章抗震土地利用及绿化2071抗震2072土地利用2073绿化20第八章节能2181建筑结构2182给排水供暖2183电气21第九章经营管理与招投标2291经营管理2292服务管理2293招投标22第十章项目实施进度计划23101项目实施内容23102实施进度23第十一章投资估算与资金筹措23111投资估算范围23112编制依据23113编制方法及各部分费用确定23114估算投资总额及其构成23115资金筹措及投资计划23第十二章经济效益分析25121评价依据错误未定义书签122基础数据错误未定义书签1221经营计划错误未定义书签1222实施进度错误未定义书签1223投资构成及分年度用款计划错误未定义书签1224收入估算错误未定义书签1225成本构成及估算错误未定义书签123不确定性分析错误未定义书签124临界点分析错误未定义书签125综合评价错误未定义书签第十三章结论25131社会效益分析错误未定义书签132经济效益评价错误未定义书签133评价结论错误未定义书签134建议错误未定义书签第一章总论11项目名称及承办单位111项目名称112承办单位113拟建场址114单位概况12编制依据13编制原则14项目建议书的工作范围15项目建议书的工作概况影响整个城市建设的关键时刻县委县政府在此时提出城市化建设的思路真正符合我们县发展建设战略上的需要符合广大市民的需要符合城市化的需要这次大规模建设完成之后易县的城市建设将会有一个大的飞跃城市综合环境将会有较大的改观人民生活也将会得到较大的改善河北省易州地处保定西北部河北省易州总面积约平方公里管辖七镇二十乡个行政村总人口万人易州距北京公里距保定公里距天津公里易县地处京津保金三角地带东西国道横贯在易县境内长达公里南北京石高速京石西线纵贯境内易县西部太行山区矿产资源极为丰富初步探明的矿点达处有金银铜铁锰花岗岩玄武岩麦饭石石灰石蛭石等个品种而膨润土紫翠砚石金红石则为本县特有的矿产资源特别是河沙石灰石米等三类建材成为京津石保等大中城市建设的货源地在毛主席纪念堂亚运村京深高速公路建设中做出了贡献年为迎接建国周年大庆典我县的花岗岩将天安门广场装铺一新被誉为中华第一石矿产建材品种繁多且储量丰富有矿产20多种尤以金矿铁矿花岗岩玄武岩石灰石天然石板建筑沙最为丰富中标天安门广场铺装工程的易县产151花岗岩被人民日报誉为中华大地第一石目前全县建成5个矿产建材工业小区有矿产建材企业300余家年产值10亿元年产黄金连续五年超万两成为富民强县的支柱产业易县山区面积广大宜林山场面积240万亩其中片麻岩130万亩自然牧用草场1068万亩年产牧草54万吨为发展林果畜牧业打下了良好基础目前全县有林面积133万亩森林覆盖率35居太行山山区县之首全县有果树167万亩其中柿树125万亩柿果年产量5000万公斤是中国磨盘柿之乡畜牧业成为农业第一大产业是全国瘦肉型猪基地县无规定疫病区出口创汇县省黄牛改良重点县和国家级秸秆养羊示范县山区生态柴鸡蛋被评为省优产品水利水电资源丰富全县有大中小型水库17座总库容436亿立方米境内有拒马河北易水中易水南易水漕河五条较大河流水电理论蕴藏量3064万千瓦可开发量2336万千瓦是全国第二批农村水电初级电气化县现开发运行水电站7座总装机256万千瓦年发电量近1亿度易县的人口分布在农村长期以来农村生产发展落后经济凋敝农村发展缓慢是易州现代化进程中的一大难题当前农村发展最突出的问题表现在三个方面一是农村的交通通讯自来水农田水利设施等基础设施严重不足二是文化教育卫生等社会事业发展滞后三是农民收入水平明显偏低增收难度偏大如何引导农民走出收了麦子种棒子年年都是穷样子的生活怪圈呢易县立足县情面向市场积极开发旅游林果畜牧三类建材等资源优势是振兴易县经济的支柱产业大力开展植树造林活动森林覆盖率达到被国家林业局授予全国造林工程先进单位把昔日的荒山秃岭如今变成了林果满山的绿色家园同时该县通过实施以果带林以林带绿的战略形成了绿色经济产业并先后建成了一批优质高产高效林果基地建成了以独乐管头为中心的林果专业乡建设了中独乐南管头西北奇等个林果专业村全县发展果树多万亩年产果品万公斤果品年销售收入达多万元年利税万元该县有余万农民靠特色农业走上了脱贫致富的快车道大力开展旅游业利用境内古迹众多的资源优势开发的旅游景点燕国城再现古燕都之风采旅游景点清西陵是世界文化遗产风景秀丽的狼牙山也是很好的去处还有云梦山等等旅游产业每年为当地政府带来了数量可观的利税收入也为当地百姓脱贫致富创造了一个好的环境易县历史悠久早在虞舜时期因有易氏居于易水而得名西周时周武王封召公于燕易县始属燕国战国时燕国在此建武阳城为燕下都燕昭王高筑黄金台广纳天下贤士燕国曾鼎盛一时成为战国七雄之一隋开皇16年公元596年置易县明洪武三年易县升入易州清雍正11年升入直隶州民国二年降易州为易县州治降为县治设县至今已有1400多年的历史悠久的历史创造了古易州光辉灿烂的文化易州古燕文化与保定赵文化共同构成闻名全国的燕赵文化易州庶产英才自古多慷慨仁义之士家喻户晓的荆轲刺秦就发生在这里风萧萧兮易水寒壮士一去兮不复还成为后人颂扬的千古绝唱狼牙山五勇士跳崖那惊天地泣鬼神的壮举更是令世人敬仰易州物产丰饶磨盘柿易水砚柳叶烟被誉为易州三宝是历代皇家贡品久负盛名易州胶胎陶瓷景泰蓝玉石健身球内画等工艺品名扬全国自然和人文景观众多有清西陵燕下都狼牙山紫荆关洪崖山等五个景区200多个景点有国家级文物保护单位4处清西陵燕下都老子道德经幢紫荆关省级文物保护单位9处千年古城燕下都遗址义士丰碑荆轲塔京南要塞紫荆关世界文化遗产清西陵华北最大的文化道教庙会后土皇帝庙闻名中外的狼牙山风景秀丽的龙湖南湖以及云蒙山等自然景点吸引着众多中外游客来易县观光旅游考察年接待国内外游客近百万人次是华北地区重要的旅游休闲度假场所近年来县委县政府把扩大对内对外开放作为加快经济发展的一项战略举措依托独特的区位和资源优势努力构筑全方位多层次宽领域的对外开放大格局基础设施建设日臻完善经济发展环境不断优化现代化通讯网络基本形成境内交通四通八达城市建设日新月异承载能力明显增强金融文化卫生等设施齐全服务功能完备为适应即将建设社会主义新农村的新形势缩短城乡差别制定出台了关于进一步优化经济环境的决定和关于鼓励国内外客商投资合作的优惠办法实施了域外投资者利益保护条例建立健全了域外投资管理服务中心合法权益保护中心和投资环境投诉中心该县成立了项目办外资办招商局及三区一带开发管委会等部门及服务机构并制定了关于进一步加强横向联合的若干规定关于引进人才技术项目资金的若干规定关于外商来易投资的若干规定等优惠政策全县有大中小型水库座拒马河南易水北易水中易水漕河条河流横贯全县丰富的水利水能资源即带来灌溉水电和水产养殖之利万公顷广阔的山场即为林牧业的发展提供了良好的条件同时也为生态旅游带来无限机会易县虽属山区但交通运输十分方便铁路公路齐备京源铁路从北部穿过高易铁路与京广铁路相连公路四通八达京广西线津同易保易定泥岭良川等主要干线交汇于县城乡村公路纵横交错能源供应充裕通过对小水电站的开发建设已形成了既与国家大电网相连又相对独立自成体系的供电网络该县是全国电气化县之一通信设施完备万门程控电话已与全国连网近年内交换能力将达到万门以上易县初步形成了种植业林果业畜禽水产养殖业矿产建材业机械制造副食加工能源工业工艺美术建筑业旅游十大骨干行业为促进经济发展该县依据稳一进二兴三的战略方针科学地制定了易县国民经济九五规划规划设计了万千瓦发电厂万吨水泥厂北方石材基地等几十项重点建设项目县城建设形成了五纵四横的棋盘式小城镇格局全县政治安定社会稳定经济发展百姓安居乐业昔日燕昭王高筑黄金台招贤纳士为强邦今日老区人民营造新环境迎八方客以兴县良好的发展环境吸引了众多域外客商来易县投资置业九五以来共引进域外资金5亿多元引进外资400多万美元现在正值十五期间建设社会主义新农村缩短城乡差别是这次计划的重要目标吸引县外资金在农村的荒地上投资建设增加农民收入创造就业机会增加政府税收减轻农民负担的一个办法宏观必要性从一个城市的宏观上讲首先土地作为城市的宝贵资源未能实现其效用效益的良性循环未能发挥土地的最大经济效益社会效益环境效益其次城市化未能体现以人为主体的人文环境城市的发展应该充分体现城市中人的地位和作用不断满足人们的物质和精神需求促进人的身心和个性的健康发展同时尤为值得关注的是随着城市化进程加快原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果我们将更多的精力放在以人为本的原则上更加注重新型材料的运用提高科技含量合理布局房间的结构创造优美环境养老事业进入理性发展阶段今后相当一段时期内养老事业将继续保持平稳发展态势需大于供需求出现多样化住宅型养老将被普遍看好22项目发展概况石家庄乾荣房地产开发有限公司积极响应县委县政府关于城市化建设的思路经过与县政府多次接触广泛调查和积极运做得到了易县县委县政府和人民大众一致的支持我单位编制了项目建议书代可行性研究报告是根据国家及县有关规定编制的本报告23设计理念近年来城市化的浪潮愈演愈烈城市的版图也日新月异的变换着新建的住宅小区成为城市开发建设中的一个主要组成部分随着城市大规模建设开发我们的生存环境生活概念都在发生着变化但是在很多地方似乎因为建设太快的缘故新建的小区往往与原有都市环境不太协调现行的房地产开发模式缺乏从城市设计的角度去制定城市开放的程度也决定了小区与小区之间各自为政的状态加上城市统一的基础设施建设也赶不上城区发展的步伐而导致城市的局部与整体之间的失衡众所周知原来的都市区域一般都是经过了较长时间的积淀的产物而很多新区不是处在城市的边缘地带就是在旧城市里完全推掉重建的地段上若不经过精心的设计只是让整齐划一的新建筑群取代原来无序但有活力的城市街区那么新区当然就没有了从原地段里生长出来的感觉而且整齐划一千篇一律的城市肌里带给人的视觉感受是可怕的也给城市应该具有的开放性复杂性连续性灵活性带来冲击与破坏因此我们在本次规划设计中从社区的空间肌理出发以丰富细腻的肌理给城市带来变化丰富城市的个性根据项目的区位及环境条件以及我们对城市与社区关系的理解提出了本次总体规划指导思想遵循城市有机更新的原则塑造富有人性的肌理空间在城市有机更新中结合城市的有机结构合理规划城市设施文化娱乐设施居住用房商业用房健身急救康复及各设配套设施做到居住区结构与城市结构的有机结合强调以人为本的设计原则从布局形式空间尺度环境氛围与单体设计各方面营造亲和感人情味强调建筑与环境的交融一体体现建筑的环境美与环境的建筑美在环境与景观方面总体规划强调连绵不断的绿化体系和流动的景观空间打破通常以建筑为界面围合庭院的刻板模式强调流动交融的景观体系和亲和温馨的家园气氛强调园林与建筑的和谐强调步移景异的人景互动总体规划同时也注重内庭景观空间的营造在设计上一方面我们强调小区建筑对外部景观的利用另一方面我们也注重小区建筑本身应成为外部大环境中的一处亮点规划中通过平面的多座向布局单体立面丰富的变化以及高低起伏的群体轮廓形成富有韵律的天际线单体的形象和细部构件都经过悉心推敲和把关注重丰富和精美感从而使建筑成为区内外景观的主角之一社区主要以多层为主住宅房型设计做到户户朝南并以起居室为中心动静分离居寝分离提高住户面积的使用率和老年人居住的舒适程度立面设计以整体和谐简洁明快精致高雅为原则突出建筑成组的韵律感立面材料以涂料和面砖结合体现新世纪现代建筑的特点运用新技术新材料体现流畅简洁的设计风格养老中心的设施公寓楼内的老人居室有三人间双人间单人间套间豪华套间双人间和单人间设有卫生间室内配备了电子呼叫系统家具电视澡盆中央空调等设施家居公寓楼设有一室一卫一室一厅一卫两室一厅一卫及大病房间室内配置了电子呼叫系统家具电视热水器空调等设施另设高档生活区以别墅及低密度住宅构成主要提供给首先富裕起来的社会阶层公共设施有图书室活动室书画室多功能厅康复健身房交流中心电脑机房老年大学和茶社等医疗中心以医治护理康复各类老年疾病为专长有一支具有专业水平的医护技队伍对住院老人病人实行小时全程优质服务不需要家属的陪伴设有内科中医内科针灸科按摩科超室心电图血流变微循环和中西药房等科室能为居住养老中心的老人提供及时方便有效的医疗护理服务养老中心设有营养室由专业营养师为老人配膳提供流质半流质软食鼻饲饮食匀浆膳食等如需要过生日家庭聚会等均根据老人家属的需要单独制作满足不同需求同时为需要的老年人及家庭配送午餐养老中心可以和企事业单位大中小学建立共建关系住区空间布局合理根据各种使用的性质与不同功能要求创造良好的空间环境功能划分有层次居民在各个空间各得其用互相交往但不受干扰使他们过着安静和谐的生活社区公共场所是全体老年人的共享空間有公共交通干道和集中绿地或游园场地等人人可以使用组团內空间是住宅組团內居民共用的是组团邻里交往游憩的主要场地汽車与人流不能随意穿行住宅楼的布局经过精心处理形成有特色的方便居住和休憩的院落私用空間如住宅底层庭院楼层的阳台或住宅露台等可以由居民种植花卉增加绿化景观丰富建筑物立面景观室內空间具有超前意识客厅和餐厅的使用面积不低于平方米主卧室使用面积不低于平方米其余卧室使用面积不低于平方米厨房能有平方米卫生间平方米高品位的康居住宅小区设有小门厅让人进门有个缓冲三房以上的套间设有主卧室卫生间有条件的套间增设储物室合理安排各功能行为空间实现公私分离食寢分离居寢分离洁污分离合理设置成套厨房设备改善排除油烟与通风效果按厨房的工艺流程及人体工艺学配置设备另外还注意到客厅开门不宜多过道面积不太小阳台深度大一些实用一些一梯二三户明厨明厕通风采光好套型设计合理重视自然通风使用变頻恒压供水设备管道集中隐蔽水电煤气三表户外计量建筑形式及色彩住宅建筑采用现代建筑风格以丰富的屋顶山墙阳台的造型创造具有浓厚生活气息高雅文化环境的空间建筑外墙运用淡雅明亮亲切的色彩为老年居民勾画出理想中的家外饰面主要以红色面砖及白色喷涂为主取得色彩及质感的强烈对比使建筑形象更富有视觉冲击力也增加了建筑的标志性在立面上造型上强调垂直线条建筑外立面大虚大实光影对比强烈具有厚重的雕塑感同时有采用了轻巧精致的构件与大片的玻璃面使建筑沉稳又不失轻灵雄健又不失精巧24市场预测近年来随着我国宏观经济态势的持续走强我国养老事业也得到迅速发展在国家下大力优惠减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持养老事业发展政策的形式下养老事业成为社会事业的新亮点建筑市场和建筑法规的进一步完善使居住产业进入良性循环发展阶段货币化分房政策的实施及公有房销售政策的调整加大刺激了购房需求的释放另据调查显示北京市岁以上的老年居民五年内准备进入养老院的占调查总体的在已拥有产权的家庭中的家庭预计五年内购买环境更好的住房为改善生活质量据调查老年居民购房用于改善居住环境的比重依然占养老住宅的开发建设其根本目的还是为了广大群众改善养老居住条件现阶段老年住宅的开发主流还是建设品质不高的老年公寓有资料表明选择至平方米的住房面积的购房者的比例为至平方米的面积需求为至平方米的住房需求仅为说明老年人目前倾向于选购中小户型住宅究其原因大多数还是中产阶级和普遍老百姓选购至平方米的住房面积既可以承受得起又改善和提高了生活素质这也表明普通老百姓具有享受高品质生活的愿望本项目选址地段为安静风景优美的地段周围基本没有什么建筑她就象一张白纸有待我们绘制出高品质的美丽的画卷25项目优势项目场址位于易县县城西面国道南侧符合易县旅游接待重点发展黄金地带是开发潜力最大的热点区域附近交通非常便捷西有清西陵国家级旅游资源东有县城生活配套生活休闲娱乐消费上学都很方便我们的养老中心社区是以老年住所为载体达到三好三高即规划设计好科技含量高组织设施好全方位质量高综合效益好社会认同率高结合康居工程的要求以及国际上流行的一些规划设计观点创造以人为本生态保护的新型居所社区随着生活条件的改善和人口平均寿命的延长我国正进入老龄化社会北京市又是我国较早进入人口老龄化的城市之一据有关资料统计目前该市岁以上的老年人现有但这只是其中的一小部分在房屋长达数十年的使用过程中房屋的采暖制冷等费用才是大头质量好的住宅和质量差的住宅在后者的消耗上是相差巨大的养老中心社区的住宅关键就是要增加科技含量提高建设质量这一点和康居工程的要求是一致的住宅性能大幅度提高住宅装备水平大大改善住宅功能更加合理住宅环境明显改观住宅寿命更加延长该项目的建设具有充分的必要性和广泛的社会意义26市场定位销售目标群体如下周边城市北京天津廊坊保定石家庄企事业单位有稳定收入的退休白领人士本县城中心区域动迁或欲改善居住条件愿意搬出市区中心区域的首次置业者本县欲改善居住条件的再次置业者政府及企事业单位中层以上退休管理干部外地来的老年人其他购房的老年人第三章建设规模及建设方案随着城市化进程的不断深入该地块的城市地位商业价值将不断得到提高且周围的城市配套设施也将日趋完善本项目规划拟建设为现代化老年人居住社区其中包括老年住宅公寓商业健身及其他附属设施一期拟在项目场址易水北岸建设栋多层老年居住楼一座健身中心部分服务中心和文化休闲长廊二期拟在项目场址南部建设多层老年居住楼豪华单体楼一座急救中心和部分服务中心和荆柯山公园三期建设多层老年居住楼豪华单体楼温泉康复中心旅游接待中心培训学校等项目多层居住楼之间空地为大型绿地广场和水面31总平面规划311总平面规划原则312总平面规划综述313建设规模32建筑工程33结构设计331设计依据建筑结构荷载规范建筑抗震设计规范混凝土结构设计规范砌体结构设计规范建筑地基基础设计规范332工程概况333结构设计334主要活荷取值34给排水设计341设计依据342工程概况343系统设计344管材345有待落实问题35暖通设计351设计依据国家及河北省现行的有关规范规定和标准采暖通风与空气调节设计规范住宅设计规范民用建筑热工设计规范民用建筑节能设计规程建设单位提供的可研任务书及使用功能要求和有关文件建设单位提供的征地界坐标及基地地形图市政部门对本项目设计的指导或审核意见及外围条件建设单位对本工程的规划设计要求建筑专业提供的图纸资料及文本资料建筑规划总平面图建筑设计总说明等其他资料352工程概况353系统设计354采暖系统355采暖热媒及系统定压356通风系统357消防设计358环保与节能设计36电气工程设计361设计依据362主要设计内容第四章建设条件及气象条件41场地水暖电供应条件441供水442排水443供暖444供电42地质条件43场地气象条件第五章消防警戒及社区网络51消防系统52消防报警53警戒监控54红外防盗报警系统55社区网络第六章环境保护61本项目对环境的影响62环境保护63三废治理方案第七章抗震土地利用及绿化71抗震72土地利用73绿化第八章节能81建筑结构82给排水供暖83电气第九章经营管理与招投标91经营管理92服务管理93招投标第十章项目实施进度计划101项目实施内容102实施进度第十一章投资估算与资金筹措111投资估算范围112编制依据年河北省建筑工程概算定额及现行概算指标年河北省安装工程概算定额及现行概算指标年河北省建筑工程概算费用定额河北省建设项目概算其他费用定额年河北工程建设造价信息保定市工程造价信息第二期建设部年建设项目可行性研究报告内容和深度规定本项目有关专业提供设计图纸及有关设计资料说明相关类似工程的指标国家部门和地区的其它有关规定113编制方法及各部分费用确定114估算投资总额及其构成115资金筹措及投资计划第十二章经济效益分析第十三章结论