对领主制的任何研究都要以中世纪前期为起点。但这并不是说领主制不用追溯到更古的年代，我们将在适当的时候探究它的起源。不过，有关公元8、9世纪时期相对丰富的材料，如契据、法律文件，特别是习惯上叫作折叠式登记册的庄园财产清单等等，在历史上首次为我们描绘了一个概貌，更久远的时代则无法做到这一点。
法兰克高卢的土地被为数极多的领主庄园所分割。这些庄园一般称为villae，尽管这个词已经转义为居住地的意思。这种庄园或villa 从土地关系上讲是这样一块被管理的土地，它的大部分地产收入直接或间接地只归一个主人所有；从人与人之间关系上讲，就是只服从一个领主的一群人。
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庄园的土地分成两部分，区别十分明显，但又相互关联，极为紧密地结合在一起。一方面，领主亲自管理或委托代表管理相当大的一部分耕地，这种地产在当时的拉丁语中叫做 mansus indo-minicatus，在后来的法语中叫做领地（domaine）。我们称其为领地或领主产业（réserve）。另一方面，还有众多的中、小型地块，它们的持有者要向领主提供各种服务，特别是在领地上劳动，历史学家称它们为“采地”（tenure），这是借用了中世纪晚期的法律词汇。从经济角度看，一份大产业与许多小地产在同一个组织中的共存是领主制的最基本特征。
首先考察一下领主产业。领主产业包括住宅、农田建筑、园地、荒地或森林，但最主要的部分则是耕田、牧场和葡萄园，基本上这是个农业庄园。那么这些成份全在一个完整的地块上吗？我们手中没有地图，不过从一些历史文件中我们可以看到，领主产业上的耕地通常分成许多田块，与采地佃农的土地混杂交错。地块的面积各地相差较大，巴黎齐的韦里耶尔平均为89公顷，贝里的讷耶为5.5公顷，而在兰斯地区的安特内地方则不足一公顷 [1] ，但是一般都要大于采地，甚至在长形敞地地区亦是如此。当时中小土地所有者都在一点点地加长自己的犁垄，以便使每块土地都有均等的机会，而领主有数量较多的地块，则可以逃脱这种土地分散规律，因为领地面积一般都很大。除开房屋、森林和荒地，多少耕地属于领主，多少耕地归佃农所有呢？这是一个至关重要的问题，不同的回答将决定对领主制性质的不同认识。我们很难回答这个问题，因为缺乏有关统计资料，现有材料说明不了什么。不仅各地之间，而且不同种类的庄园之间都存在着很大差别。只有那些大地产能为我们提供一条略为清晰的线索，但就是大地产，我们也只知道大致情况。不过我们可以有把握地说，占总面积1/4—1/2的耕地为国王、高级贵族、大教会地主占有，并且他们的地块面积往往十分大，有几百公顷。这就是庄园土地的景象。
为了从面积如此之大的土地上获得收益，需要大量的劳动力。从哪儿获取劳动力呢？领主的劳动力来源主要有三个，即雇工、奴隶和劳役佃农，但三方面比例的变化极大。
雇工又分两种形式：一种是雇主付与受雇者固定的工钱，以货币或实物支付。另一种是让雇工住在家中，提供食物甚至衣物，如果还有一小笔工钱的话，也只是附加部分。第一种形式在当今大工业中是普遍现象了，它雇佣劳动力的方法较为灵活，适合于临时性劳务，劳力更换也较自由。此外，当这种方式包含有现金支付的补贴时，它就要求一种建立在商品交换与货币基础上的经济了。第二种形式在现代农业中仍然存在，以较为稳定及财富流通不频繁为特点。
尽管研究者的说法不尽相同，中世纪早期确实存在这两种酬报方式并在领主产业中实行。被科尔比修道院雇佣的人就是真正的雇工，他们在教士的花园里劳动，秋天松土翻地，春天种上庄稼，夏天则铲锄杂草。他们的报酬为一定数量的面包、几桶啤酒、一点蔬菜及几枚钱币。同样，在秃头查理时代一份教务会法规中也可以找到例证，当时一些灾区的农民在收获葡萄季节都以出卖劳动力为生。 [2] 这种季节性雇用要求在短期内能有一个迅速增加的劳动力。季节性雇工的存在证明了在农村人口中我们原来设想不到的人员流动，同时也证明了由于当时产量低下而形成的过剩劳动力。不过，在大领主的领地，这种雇工只起例外的、暂时的补充劳力作用。
由主人提供食物的劳动者获取的报酬在中世纪法语中称为provende（praebendam），这种劳动者因而又叫provendier（禄工），我们手中的古代文件上就是这样称呼的。这种雇工在整个中世纪期间都有，特别是在法兰克高卢。不过他们中只有自由人才称得上是工资劳动者，奴隶尽管也由主人负责膳宿，但所处的地位则完全不同。法兰克时代仍存在着奴隶，但就我们手中为数不少的资料来看，禄工的不同的法律地位很难区分，因为这些资料多是食物配给的记录，没有对社会地位的分析。在庄园中领取领主禄粮的各式人等中，除奴隶、自由手工业者、士兵、仆从外，还有雇佣劳动者，他们来去自由。不过这些人不足以耕种颇大面积的土地。
那么，奴隶情况又怎样呢？
还要作一个划分。有两种不同的使用奴隶耕作的办法。一种如同仆役，每天接受领主或其代理人的指派耕作，另一种是领主分配给奴隶一块地，任其耕作，收获据各种不同规定在领主与奴隶间进行分配。后者实际上就是佃农，他在领地上还要服一些徭役。这种奴隶又是禄工。
罗马时代曾有过使用奴隶集体耕种大面积土地的情况，就像以后很久美洲殖民地的种植园那样。随着罗马帝国的解体，这种从未普遍实行的耕作方法也逐渐被抛弃了。原因既有物质上的，又有心理上的。这种制度需要以数量众多、价格低廉的奴隶劳动力为前提。罗马的农学家已发现奴隶集体劳动效果不好，需动用大批奴隶才能干一些少量的活。此外，当奴隶病倒或死去时，这笔资本就消失了，同时亟待补充新人。在领地内部以奴隶生儿育女的办法补充人力是划不来的，实践证明，像对待牲畜一样地饲养奴隶长大是很难成功的。所以一般地讲，不如再买一个替换来得方便。然而，假如奴隶价格上涨，丧失奴隶的代价就变得非常沉重了。是战争，走运的战争，特别是在蛮族地区的劫掠提供了奴隶市场。罗马帝国后期，国家由进攻转入防御，以后又节节败退，奴隶买卖日见稀少，奴隶价格随之猛涨。而佃农式奴隶则不同，他们由于有权占有部分劳动成果，所以劳动较好，至少在采地上是如此。他们有家庭，劳动力来源能长期维持。进一步讲，大规模种植是资本主义性质的，它要求劳动力资本的投入与产品之间的协调、收入与支出的计算以及对劳动持续而有效的监督，而这些条件在当时西方经济、罗马社会生活及蛮族入侵后半野蛮状况中是越来越恶化了。加洛林时代绝大多数的奴隶是佃农，如同人们所说的 ChaséS （casati），就是说他们拥有自己的住所，拥有一定的耕地。只有一小部分还保留奴隶地位，而大部分已获得自由，条件是继续留在采地上生活。
不过在加洛林时代，获取奴隶的源泉——特别是对异教徒的战争——远非枯竭，奴隶市场交易很普遍，人们仍可看到一些在领主产业上无自己住宅、听命于主人的奴隶。他们提供的劳役无疑不能忽视，但他们的人数甚少，仅仅靠他们的力量不足以保证领地的耕作，他们的劳动甚至不占主要地位。所有的情况都说明了同样的结论。领地耕种决定于徭役，即决定于采地，现在就看看这一部分。
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我们先来介绍那些数量众多，差别很大的小块开采地。一些采地与领地相连，采地上耕作的佃农的住房与领主的庭院——有的正是城堡——毗邻。而其它一些则与领地相距较远。采地来源多种多样，有赠与、财产分割、购买及一些依附性的契约，这样使得佃农的份地 [3] 分布得相当分散，有时需一天的路程。同样，同一村落或同一教区中混有几个不同领主的领地及其佃农采地的例子也不罕见。所以我们要避免将古代社会描绘得过于规律，土地分布无论从地形上讲还是从法律规定上讲都有许多混杂和重叠部分。
从领主税收角度看，绝大部分采地（尽管不是全部）形成一些不可分割的固定单位，人们称为份地（manse，拉丁文为mansi）。 [4] 在份地上耕作人的社会身份从一开始就不同。简单地讲，其中一部分是奴隶，但更多的是隶农（Colon）。隶农从理论上讲是自由农民，但被后罗马帝国的立法束缚在土地上。加洛林王朝时代，这种将隶农世代束缚在土地上的立法近于消亡，但隶农仍被领主严格地控制着。有人将隶农与解放隶，即已从严厉的束缚下解放出来的奴隶混同。还有一些阶层也加入到这个法律上混杂的范围中来。此外，土地本身也有其法律地位，而且它不完全与土地所有者的法律地位一致。比如有自由人份地及奴隶份地等等。原则上说，不同等级的土地在法律上要负不同的义务。但很容易发生下列情况：最初属于隶农的自由人份地现在被奴隶占有，相反隶农却去耕种奴隶份地。这是社会等级在发生转变时的混乱特点。以后这种十分复杂的等级划分就失去了实际意义。重要的是，每个佃农都依附于其领主，整个中世纪流行的一句话言简意赅地说明了这种现象：佃农是领主的“臣仆”。
绝大部分给予佃农的采地并没有事先规定一个固定的期限。有些地期限为几年、一代或几代（一般为三代），这些耕地称做manses censiles或mainfermes。不过高卢与意大利是不同的，这种定期份地很少。大部分份地没有固定期限，而且不仅在时间上，就是在劳役上也没有成文的契约，甚至连清楚的规定都没有。调整领主与其“臣仆”关系只凭庄园的惯例。
这样我们就触及到了中世纪整个法律思想领域中的一个首要概念，这个概念对农业社会结构的影响作用远远大于对其它领域的作用。我们可以毫不夸张地说，古代农业社会是建立在道地的传统主义上的，在这种社会中，只有那些长期延续的事物才最有存在的理由。集体的传统——习惯法——统治着人们的生活。初看起来它是阻碍任何进步的，其实并非如此。习惯法当时具体体现在条文中、法令中、通过调查制定的领主庄园的清单中。不过在大部分情况下，习惯法只停留在口头上。总之，人们信赖自己对往事的记忆。如果某制度存在于“人的记忆”中，那么它就是有效的。但这种“人的记忆”非常不完善，而且又有很大伸缩性。它特有的缺陷就是容易被忘记，特别是容易被曲解。这种将习惯逐渐以法律形式固定下来的做法与其说使它成为日常生活的裁决者，倒不如说使它更多地将滥用权力和失职现象合法化。习惯法是一把双刃剑，它时而为领主时而为农民所利用。至少由于其益处与弊病的伸缩性较大，其原则可以为领主随意解释。加洛林王朝时代，当那些公共法院审理诉讼案时，人们可以看到庄园习惯有时被领主用来对付其臣仆，有时被臣民用来对付其领主。这个时期，习惯法在佃农中被广泛地推行，不仅运用于隶农，而且也适用于奴隶。 [5]
习惯法扩张的一个重要影响就是使得采地（无论采地或采地主人的法律地位属于哪一类）基本上成为世代相传之物。领主并无抵制这种转变的理由，相反，在大量的先例出现后，他们倒促进了这种转变。像通常那样，当采地上的隶农或奴隶死去后将土地从其子女那儿收回对领主确无好处。领主纵然扩大了领地，但却无力使收入无限增长，因为本身就以佃农劳役维持的领主产业也有毁坏的可能。而且，领主的土地上若是没有耕种者，他的贵族威望则大减。再叫其他人种倒是一个办法，但当时地广人稀，荒地到处都有，另找人会使耕地长期置荒。法兰克时代的一个新特点并不是在自由人份地上实行了土地世袭制度（该制度在小农业集团中很早就以各种形式出现了），而是这种传统法则被推广到全体佃农，甚至处于奴隶地位的人。
了解领主与其臣民之间的经济关系是十分重要的，但如果仅仅停留在这种关系上我们则不会得出一个完整的结论。领主不仅是经营上的领导，他还对佃农们行使着统治的权力，臣民们还是领主军队兵力的来源，作为补偿，领主则为他们提供保护。这方面的法律问题十分复杂，目前还不能深入研究。这里只需指出一点就够了，法兰克时代许多地区有关领主与臣民多数案子是在领主法庭受理的，至少从理论上说是如此。一些法兰克贵族及后来的法国贵族当被问到其领地收入多少时都乐于像那儿苏格兰高地人那样地回答：“500人。” [6]
从经济角度看，佃农要对领主尽两种义务：交纳佃租，提供劳役。
佃租形式多样，内容复杂，区分各种佃租的首要含义并非易事。一种是承认领主对土地实际的最高权力而佃农本人因享用了土地收益需付的酬报；另一些按人头交纳的租表明领地佃农对领主的隶属；还有一些是佃农为享用其它附加利益——如牧场——而付的代价；再一些过去曾是国家税收，被领主攫为己有。一些租按收成的比例而收，这种方式不普遍。大部分租是固定不变的，有些以货币支付，大多则以实物支付。租税本身已很重，但更重的还是劳役。加洛林时代，佃农除了是债务人，更主要的是服劳役者。从其主要作用看，这种佃农与现在挪威的husmend 相似，在挪威，大地产者出让一小块地给佃农，条件是后者要为大地产者服劳役。
在那些形式复杂的徭役中，我们可以把比较次要的搁置一边（如货车运货义务），而区别出两种典型的劳务，一种为耕作劳务，另一种为手工业劳务。
在第一种耕作劳务中又有新的划分：按地块劳务与按天数劳务。按地块劳务就是每个小耕作者负责耕种领主的一块耕地，同时领主也发给他必要的种子。土地收获全部归领主。此外，他还要为领主提供一定天数的劳动，日期有时十分精确：多少天在地里干活，多少天砍柴等等，领主或其代表有权确定劳役时间以便最有利于领主地方。
每个佃农都有义务为领主提供一定天数的劳动，但关键在于需要多少天。劳役份额由领主决定，由于佃农自身或其份地的法律地位不同，其份额也就不同。这点上，领主可以随心所欲地使用佃农，习惯法对领主的权力没有任何限制，至少不被正式承认。“需要时佃农就得去，领主有命令就得干。”这种情况有时甚至在自由人份地上都如此，而在奴隶份地上则更不用说了。这是奴隶制度的旧习惯残余，奴隶从其定义上说不就是要随时听命于主人吗？不过，服役天数上却十分明确地按传统固定下来了。一般说它十分可观，通常是一周三天。但这个天数常被超过，有时在忙季，有时甚至是全年。那么农民哪有时间侍弄自己的耕地呢？不要忘记以上情况指的并非个人，而是采地，——一般讲指的是份地。每个耕作单位中有一个家庭或几个家庭，该集体中的一个人要在一周的大部分时间里为领主服役，农忙时时而还要多去一二人，而其余的人则负责各自的小块耕地。这种制度使领地管理者掌握了极为大量的劳动力。 [7]
这还不是全部。佃农或至少一部分佃农每年要向领主交纳一定数量的手工业品：如木制品、纺织品、服装，在一些世代以手工业收入为主的份地上甚至还要交纳金属制品。有时手工业品的原料都由佃农自行解决，如木制品。但纺织品一类的原料基本上由领主提供，农民或其妻子付出时间、辛苦及技巧。加工有时在农民家里，有时领主为了防止浪费与偷窃——这种真正奴隶般的义务只强加给自有房屋的奴隶，而不包括隶农——，叫农民在领主手工工场里进行。尽管男女混杂，同在一处做工，人们还是借用晚期罗马帝国的一个常用词把这种工场称为“gynécée”（闺房，转指妇女们聚集做工的场所）。所以采地作为雇佣劳动力的来源既有工业生产的部分又有农业生产的部分。从这个意义上可以说庄园是一个大的农业与手工业的综合体，当然主要成份是农业，只是综合体不是以工资而是以土地作为劳动酬报。
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法兰克时代的庄园是一种新的社会与政治条件下产生的新制度，还是一种来自根深蒂固的农村习惯的古老组织形式呢？这个问题的回答比我们想象的要困难。我们是否意识到我们对罗马高卢时期，特别是公元开始后三个世纪的社会生活了解得十分不够呢？从中世纪庄园各种因素的考察中，我们倾向于认为这种制度直接来自久远的习惯，至少要追溯到凯尔特时代。
恺撒笔下的高卢人民几乎全部受豪强的控制，而这些豪强同时又都是富户。毫无疑问，他们财富的绝大部分来自土地。但通过什么方式呢？很难设想他们会指挥奴隶集体耕种土地。从我们了解的材料可以看出，耕作是由臣属于他们但出身自由的被保护人进行的。这些臣民人数过多，不能全部生活在主人家中，同时他们不可能集居在人口稀疏的小城镇，于是大部分只能成为乡下农民。各种材料都表明高卢贵族是村落的统治阶层，他们很大一部分的收入来自受其统治的农民的贡赋。恺撒同时指出，加杜尔克人 [8] 的首领路克特里乌斯在其“保护地”中有一个相当于一个城市的四周修有工事的居民点乌克塞洛图努姆。怎能设想其它纯粹农业的居民点不也是受其保护的呢？这种制度可能来自于古代部落的组织形式，——尽管这可能只是一种推测，——非罗马化的凯尔特社会中（比如中世纪晚期的威尔士国家）的例子似乎可以证明从部落或氏族领袖到领地领主的过渡是很容易达到的。
罗马帝国制度下每个地区土地经营的组织形式都是相同的，也许部落制度的主要特征也因罗马帝国而保存。当然它们要适应新的经济与法律条件。无疑，奴隶的大量存在在初期造成了领主大地产。在凯尔特时代这种形式并不很广泛。威尔士国家的例子还证明，领地以至于大领地的存在，对“被保护人土地制度”来说不是必不可少的。领主的收入完全或大部分从其属地的农民的贡赋中获得。相反，农奴却促成了大块地的经营。以后奴隶劳动力日渐稀少，领主却不愿意完全放弃产业，于是就步步增加佃农的徭役，或者提高租金，或者恢复旧式劳务。 [9] 土地贵族制度在帝国时代是强大的，有能力约束其臣民，然而在高卢，如同其它地方一样，每一领地在原则上都有自己的法律，即自己的习惯法，称为 consuetudo praedii。 [10]
法国土地上领主制的古老还可以从语言的演变中得到有力的证明。先看一下地名的特点。法国很多村庄的名称都用由某人的姓氏再加上表示所属关系的后缀构成。在这些进入复合地名的人名中，有日耳曼的姓氏，但更多的是更为古老的凯尔特与罗马姓氏，其附加的后缀不尽相同。后一种罗马姓氏中显然没有人种的影响，它只说明了征服者在征服一块土地后沿用自己的姓氏作地名的习惯变得很普遍了，如高卢的Brennos 变成了Brennacum，在以后的法语中成了Berny 与Bernac；Florus 是拉丁语，演变成了Floriacum，在以后的法语中成了Fleury 与Florac，这种现象当然不是法国独有，很多意大利村落的名称同样以其最早主人的姓名命名。但这种习惯没有比在高卢地区更为普遍更为顽固了，至少就目前比较研究情况讲是如此。如此众多有人居住的地方如果不从主人或领主那儿获得名称，又从谁身上去获得呢？我们再深入一步。在日耳曼语言中，用来表示一个乡村居民点的普通名词经常意味着被圈围的地带，或者大胆一点地讲，它只表明了一伙居民，而villae在拉丁语中代表着一个大的庄园（一般包括领地和采地两部分），而高卢—罗马人也沿用了这个词义。在法文中ville 作城市解，不久以后又加了一个指小后缀成了village，以区别不同于城镇大居民点（ville 一词仍保留作此称谓）的乡村小居民点。如何理解大部分村落一开始就有一个领主呢？我认为应该承认，土地几经转手，时代几经变化，旧高卢村落中的首领，经由罗马庄园的主人，演变成了中世纪领主。
那么在法兰克时代，整个高卢地区都实行着这种领主制吗？回答是否定的。从各种迹象看，除了这种领主制庄园外，当时存在一些小生产者，他们对领主并无交纳租税、提供劳役的义务——当然除开对国王及其代理人的义务——他们在耕种土地（往往是相当数量的土地）时只需服从集体地役制这个农田生活的基本制度。这些自由民或者生活在自己村落中，或者混住在庄园的佃农中，住在同一个居民点，同一个教区。罗马时代这种小农一直存在，由于长期受“乡村保护地”制度的统治，他们的数目在高卢比在意大利要少。蛮族入侵后，由于日耳曼人长期持续地迁入高卢地区，他们的数目无疑有所增加。但并非全部或绝大部分蛮族完全置身于领主制之外，其实他们在祖国已习惯于服从所在村落的首领（即将演变为领主）并向他们贡赋，塔西佗 [11] 已指明了这一点。我们不可能估算出这些自由农在整个农民中所占的比例（中世纪早期人们将不受领主控制的自由地称为alleu，以后一直沿用了下来）。相反，我们可以清楚地看到的倒是对其独立地位的长期而持久的威胁，这种威胁至少在罗马帝国后期有增无减。长期的混乱、掠夺的习惯、寻求一个强有力的保护者的需要，以及由于国家的无能及习惯成自然的规律造成权力的滥用，这一切都自觉不自觉地加强了依附领主的农民队伍。领主制早于法兰克时代，只不过在法兰克时代得到了扩大。
