2014年物业管理师考试大纲

住房城乡建设部关于物业管理师资格考试大纲的公告现将物业管理师资格考试大纲版予以公布自公布之日起执行原全国物业管理师执业资格考试大纲版同时废止住房城乡建设部年月日年物业管理师考试大纲目录考试说明物业管理基本制度与政策科目一物业管理概述二物业管理服务三物业管理的基本制度四房地产相关制度与政策物业经营管理科目一物业经营管理基本知识二投资分析技术与房地产评估三物业经营管理市场调查与市场分析四物业租赁管理五物业管理项目资源经营六不同类型的物业经营管理七物业经营管理的财务管理与绩效评价八物业经营管理的未来发展物业管理综合能力科目一经济学相关理论知识在物业管理中的应用二管理学相关理论知识在物业管理中的应用三心理学相关理论知识在物业管理中的应用四公共关系相关理论知识在物业管理中的应用五相关法律规定与应用六统计学相关理论知识在物业管理中的应用七保险相关理论知识在物业管理中的应用八社会学相关理论知识在物业管理中的应用九建筑工程相关知识在物业管理中的应用十物业设备相关知识应用十一物业管理信息系统与新技术在物业管理中的应用物业管理实务科目一物业管理的早期介入二物业项目管理权获取三物业管理项目的承接查验四物业项目前期与日常物业管理服务五物业项目的其他管理六物业管理权的交接与物业服务企业的退出考试题型考试说明一考试目的为提高物业管理专业管理人员的素质规范物业管理行为维护物业管理各方的权益根据物业管理条例及国家职业资格证书制度有关规定国家对从事物业管理工作的专业管理人员实行资格考试二考试性质物业管理师资格考试属于国家设定的准入性考试通过全国统一考试成绩合格者颁发由人力资源和社会保障部统一印制人力资源和社会保障部住房和城乡建设部共同用印的中华人民共和国物业管理师资格证书经注册后可以物业管理师的名义担任物业管理项目负责人负责物业管理项目的管理工作也可从事法律行政法规或国务院建设行政主管部门规定的其他业务三考试科目及试题题型物业管理师资格考试科目包括物业管理基本制度与政策物业经营管理物业管理综合能力物业管理实务四个科目物业管理基本制度与政策物业经营管理两个科目的试题题型均为单项选择题和多项选择题物业管理综合能力科目的试题题型为单项选择题多项选择题和案例分析选择题物业管理实务科目的试题题型为案例分析选择题和案例分析题四个科目的试卷满分均为分四考试方式物业管理师资格考试实行统一大纲统一命题统一组织的考试方式由人力资源和社会保障部住房和城乡建设部共同组织实施原则上每年举行一次考试考试采用闭卷笔试的方式进行考试在个半天内完成物业管理基本制度与政策物业经营管理物业管理综合能力三个科目的考试时间均为小时物业管理实务科目的考试时间为小时物业管理基本制度与政策科目一物业管理概述一考试目的测试应考人员对物业管理基本特征和制度沿革的掌握程度以及运用物业管理条例以下简称条例和物权法第六章业主的建筑物区分所有权分析处理物业管理服务工作中相关问题的能力二考试内容物业管理的概念内容和特征物业管理产生的主要原因我国物业管理的产生与发展物业管理在社会经济中的地位和作用我国物业管理制度建设的必要性条例颁布前后物业管理制度建设及其主要特点物权法颁布后物业管理制度建设及其主要特点条例的指导思想和立法原则创设的法律制度及制度特色条例的主要内容确立的法律责任及其特点确立的基本法律关系物权法关于业主的建筑物区分所有权的规定业主身份的认定专有部分和共用部分的认定业主人数和总人数的认定行使专有部分所有权的相关规定行使共有部分共有权的相关规定业主共同决定事项的范围表决规则业主大会和业主委员会的设立效力和处置权建筑物及其附属设施的管理方式维修资金费用分摊及收益分配业主对物业服务企业的监督权业主的诉讼权利最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的有关规定二物业管理服务一考试目的测试应考人员根据物业管理服务特点内容物业服务收费物业服务定价成本监审物业使用和维护等有关政策分析物业管理的法律关系明确物业管理的法律责任防控物业服务企业的法律风险制定物业服务标准和物业服务收费标准签订前期物业服务合同以及解决物业服务合同纠纷等业务的能力二考试内容物业管理服务的特点和内容物业服务合同约定以外的服务物业管理服务标准物业服务收费的原则定价形式物业服务费用的计费方式物业管理服务成本构成物业服务收费的明码标价物业服务费的交纳和督促代收代交费用物业服务定价成本监审定义原则和依据物业服务定价成本的构成物业服务定价成本审核的方法和标准关于改变公共建筑和共用设施规划用途的规定关于占用与挖掘物业管理区域内道路场地的规定公用事业单位应当依法履行的维修养护责任关于规范装饰装修房屋行为的规定关于利用共用部位共用设施设备经营的规定关于存在安全隐患物业的维修义务物业服务企业的义务物业服务企业的责任物业服务企业的风险防控前期物业服务合同的特征时效和主要内容物业服务合同的主要内容两种物业服务合同的区别物业管理法律关系的构成物业管理法律关系的特征物业管理的行政责任物业管理的民事责任最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的有关规定及特点三物业管理的基本制度一考试目的测试应考人员运用业主大会管理规约前期物业管理招投标物业承接查验物业服务企业资质管理物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决物业管理服务工作实际问题的能力二考试内容业主大会的作用和特征业主的权利和义务业主大会的组成和性质业主大会的筹备与成立业主大会的职责业主大会会议业主大会议事规则的主要内容业主代理人和代表人业主大会决定事项的表决业主委员会的职责业主委员会委员的任职条件和资格终止业主委员会会议业主委员会的补选与换届业主委员会的备案业主委员会的工作经费业主委员会的工作档案房地产行政主管部门和街道办事处乡镇人民政府的指导和监督管理规约的概念和功能管理规约的主要内容管理规约的法律效力临时管理规约的概念临时管理规约的制定主体和制定时间相关主体的法律义务临时管理规约的内容临时管理规约的违约责任前期物业管理招标投标的概念和原则前期物业管理招标投标的意义前期物业管理招标规则和程序前期物业管理招标文件的内容前期物业管理投标规则和程序前期物业管理投标文件的内容招标代理机构开标评标和中标规则物业承接查验的定义物业承接查验制度的必要性物业承接查验应遵循的基本原则和指导思想物业承接查验的主要依据和条件物业承接查验的内容和程序建设单位的义务和责任物业服务企业的义务和责任物业承接查验记录协议与备案保护业主权益的相关规定物业服务企业的性质和地位物业服务企业资质管理的必要性物业服务企业资质等级的申请和核定不同资质等级企业承接项目的规定物业服务企业资质证书的变更注销与撤销物业服务企业资质管理违规行为的法律责任物业管理从业人员的职业素质与职业资格实施物业管理师制度的现实意义物业管理师的资格考试物业管理师的注册物业管理师的执业物业管理师的继续教育住宅专项维修资金的定义管理原则住宅专项维修资金的监管部门住宅专项维修资金的交存主体交存金额和交存方式住宅专项维修资金的管理住宅专项维修资金的使用原则使用程序使用禁止和限制住宅专项维修资金的分摊规则住宅专项维修资金的监督管理住宅专项维修资金相关主体的法律责任四房地产相关制度与政策一考试目的测试应考人员依据房地产相关制度与政策开展物业管理相关业务的能力二考试内容房地产与房地产业房地产的作用我国房地产法律体系建设用地使用权出让建设用地使用权划拨城乡规划管理制度与政策勘察设计管理制度与政策招投标和建设监理制度与政策建设工程施工与质量管理制度与政策房地产开发企业管理房地产开发项目管理房地产开发项目转让房地产交易的基本制度房地产转让管理商品房销售管理房屋租赁管理房地产抵押管理房地产登记制度房地产权属登记房地产中介服务的概念和特点房地产中介服务人员资格管理房地产中介服务机构管理房地产中介服务业务管理城市危险房屋管理城市房屋白蚁防治管理物业经营管理科目一物业经营管理基本知识一考试目的测试应考人员对物业经营管理的内容商业运作模式及其特点物业经营管理与物业服务现代城市服务业之间的内在联系及作用的掌握程度二考试内容物业经营管理的内容目标及作用物业经营管理的商业运作模式物业经营管理对物业服务的影响与作用物业经营管理的风险及管控二投资分析技术与房地产评估一考试目的测试应考人员对房地产投资分析房地产评估基本方法的掌握程度二考试内容现金流量现金流量图资金的时间价值利息利率单利复利房地产投资财务评价指标的作用及计算物业价值和价格及其种类影响物业价值和价格的因素房地产估价的基本方法市场法成本法和收益法三物业经营管理市场调查与市场分析一考试目的测试应考人员对物业经营管理的市场调查分析定位等理论知识的掌握程度及实际经营项目方案制定的运作能力二考试内容物业经营管理市场及其特性物业经营管理市场调查物业经营管理市场分析物业经营管理市场定位与经营项目选择物业经营管理方案制定四物业租赁管理一考试目的测试应考人员对物业租赁管理的内容方法等的掌握程度与应用能力二考试内容物业租赁的实质与分类物业租金的构成类型计算方式影响物业租金的因素不同类型物业租金的确定物业租赁方案制定经营预算编制租金确定租户谈判与签约租金收取等物业租赁合同的内容租赁合同的建立变更与终止租户关系管理五物业管理项目资源经营一考试目的测试应考人员对物业项目各类资源调查整合及经营实务的把控能力二考试内容物业项目资源经营的内容物业项目资源经营项目调查物业项目经营资源的停车场会所广告经营等物业项目业主可经营资源的有偿特约服务信息服务商业服务等物业经营管理项目的确定与运作六不同类型的物业经营管理一考试目的测试应考人员对不同类型物业经营管理的内容特点模式等的掌握程度和实际运用能力二考试内容住宅类物业经营管理的内容特点模式注意事项等写字楼物业分类及经营管理的内容特点模式注意事项等零售商业物业分类及经营管理的内容特点模式注意事项等其他类型物业经营管理的内容特点模式注意事项等七物业经营管理的财务管理与绩效评价一考试目的测试应考人员对物业经营管理成本的分类估算与控制物业经营管理绩效评价报告编制等的掌握程度和运用能力二考试内容企业财务管理的目标与内容企业财务报告的编制与分析物业经营管理成本的构成及其分类物业经营管理的预算编制实施与控制物业经营管理的绩效评价八物业经营管理的未来发展一考试目的测试应考人员对物业经营管理行业未来发展方向的跟踪了解熟悉程度二考试内容物业资产管理绿色建筑及其发展对物业经营管理的影响物业经营管理服务平台的价值及开发建设物业管理的延伸服务和多种经营信息技术的发展对物业经营管理的影响物业管理综合能力科目一经济学相关理论知识在物业管理中的应用一考试目的测试应考人员对经济学需求理论供给理论弹性理论生产理论成本理论市场失灵等理论知识的掌握程度和在物业管理中的运用能力二考试内容需求理论的应用包括需求需求规律需求曲线需求函数需求变动供给理论的应用包括供给供给规律供给曲线与供给函数供给变动市场均衡及均衡价格分析应用弹性理论的应用包括供需弹性弹性系数弹性分类弹性影响因素生产理论的应用包括生产函数产量边际收益递减规律生产规模规模报酬内在不经济外在不经济成本理论应用包括成本类别成本分析成本曲线收益与利润最大化市场失灵理论应用包括公共物品垄断外部性非对称信息委托代理等问题及解决办法二管理学相关理论知识在物业管理中的应用一考试目的测试应考人员对管理学原理管理职能市场营销服务营销企业经营战略管理等理论知识掌握程度和在物业管理中的运用能力二考试内容管理原理及管理基本职能的运用市场营销理论的运用包括市场调查市场细分目标市场选择市场营销策略服务营销理论运用包括服务营销演变服务营销组合服务营销特点服务营销原则与方法管理战略理论的运用包括企业经营战略及其特征与类型企业经营战略管理过程企业发展战略与品牌战略三心理学相关理论知识在物业管理中的应用一考试目的测试应考人员对心理学应用领域情绪与心理人际交往与人际沟通社会行为与社会心理现代激励理论等知识的掌握程度和在物业管理工作中的运用能力二考试内容心理学的研究对象分类应用领域情绪情感及其构成与分类个性心理特征心理健康因素心理健康特征人的气质性格与能力人际交往理论的应用包括人际交往动机交往理论群体与社会影响人际沟通类型与条件人际吸引条件社会心理学理论的应用包括社会认知社会态度社会行为与社会心理激励理论的应用包括激励与激励机制需要和动机现代激励理论四公共关系相关理论知识在物业管理中的应用一考试目的测试应考人员对公共关系基础理论公共关系功能人际关系功能人际交往的原则和方法人际关系维持方式等公共关系理论知识的掌握程度和在物业管理中的运用能力二考试内容公共关系状态活动意识特征公共关系要素公共关系职能人际关系功能影响人际关系心理效应人际交往的原则与方法人际关系维持方式在物业管理实践中公共关系的应用与处理五相关法律规定与应用一考试目的测试应考人员对民法合同法物权法劳动合同法行政法与行政诉讼法等法律法规的掌握程度和在物业管理中的运用能力二考试内容民法及其应用包括民法的基本原则民事主体民事法律行为民事权利责任诉讼时效合同法及其应用包括合同法基本原则合同的订立效力履行违约责任主要合同类型物权法及其应用包括物权所有权建筑物区分所有权相邻权用益物权担保物权劳动合同法及其运用包括劳动合同的订立劳动合同的履行和变更劳动合同的解除和终止职工劳动报酬计算方法行政法与行政诉讼法及其运用包括行政管理行政处罚行政复议行政诉讼六统计学相关理论知识在物业管理中的应用一考试目的测试应考人员对统计职能统计调查统计数据搜集统计指标体系及统计工具等理论知识和工具的掌握程度和在物业管理中的运用能力二考试内容统计的职能统计工作过程统计总体与单位统计调查的形式统计数据资料的来源统计调查方案设计统计分组分布数列统计表生成统计指标总量指标和相对指标平均指标和变异指标的计算时间序列分析统计工具在统计中的应用七保险相关理论知识在物业管理中的应用一考试目的测试应考人员对保险职能种类原则保险索赔与理赔保险合同等理论知识的掌握程度和在物业管理工作中的运用能力二考试内容保险及其特征保险形成的条件保险的主要职能保险的基本原则保险分类保险索赔与理赔保险合同及其特性保险合同的主体客体内容保险合同的订立生效变更与终止物业管理服务中相关保险企业财产保险家庭财产保险公众责任险物业管理责任保险职业责任险雇主责任保险社会保险建筑工程一切险等承保范围保险责任保险金额确定与计算投保策略八社会学相关理论知识在物业管理中的应用一考试目的测试应考人员对社会学理论研究方法社会化社会组织社会群体社区与社区治理社会文化等相关理论知识的掌握程度和在物业管理中的运用能力二考试内容社会学研究对象研究方法社会学理论社会化特征条件社会化内容类型社会组织基本要素特性分类功能结构运行与管理社会群体特征分类集合行为分析社区与社区治理社区治理理论主体内容物业管理与社区治理文化冲突与文化融合物业管理与社区文化建设九建筑工程相关知识在物业管理中的应用一考试目的测试应考人员对建筑分类分等建筑材料建筑构造建筑施工图建设过程等相关知识的掌握程度和在物业管理中的运用能力二考试内容建筑物的分类和分等建筑材料的基本性质常见建筑材料建筑木材建筑玻璃砌筑材料无机胶凝材料金属材料防水材料绝热材料吸声隔声材料的性能用途使用要求和施工养护要点民用建筑的构造地基与基础墙体楼地阳台雨篷楼梯台阶坡道门窗屋顶的分类及构造建筑制图知识投影图图例符号识读方法建筑施工图的识读建筑规划及相关指标工程建设标准工程验收房屋竣工图的组成与要求工程保修及要求在物业管理中建筑工程相关知识的应用十物业设备相关知识应用一考试目的测试应考人员对建筑给水排水设备系统通风空调与采暖设备消防设备电梯设备强电弱电设备小区及大厦智能化设备系统相关知识掌握程度和综合运用能力二考试内容给水排水及中水系统通风空调与供暖设备消防设备电梯设备强电弱电设备小区及大厦智能化设备系统组成与功能物业设备常见故障识别与维修养护要求及方法十一物业管理信息系统与新技术在物业管理中的应用一考试目的测试应考人员对物业管理信息系统与新技术在物业管理中应用的掌握程度及在物业管理实践中的应用技能包括对物业管理信息系统组成物业管理信息系统功用建筑节能环保技术智慧社区技术在物业管理中应用的掌握程度二考试内容物业管理信息系统特征分类功能应用价值发展趋势建筑节能新技术及应用建筑环保新技术及应用绿色物业管理智慧社区技术及在物业管理中应用物业管理实务科目考试目的测试应考人员作为物业管理服务项目经理对物业管理服务运作的全面理解与实际操作能力考试说明本科考试内容包括但不限于综合论述案例分析资料提炼计划编制预算编制方案编制分析判断评估测算等考试内容一物业管理的早期介入一早期介入及其特点早期介入早期介入的作用早期介入的特点早期介入的方式方法二早期介入的工作内容可行性研究阶段的早期介入规划设计阶段的早期介入建设施工阶段的早期介入销售阶段的早期介入竣工验收阶段的早期介入三早期介入的组织实施早期介入工作的准备早期介入的合同订立与管理早期介入的组织与实施四早期介入应注意的事项二物业项目管理权获取一物业项目管理权的获取方式招投标方式直接委托方式其他合法方式二物业管理项目的招投标招标投标的原则与要求招标的程序投标的程序投标的策略技巧投标文件的编制及注意事项三物业项目管理方案物业项目管理方案的内容物业项目管理方案的编制依据物业项目管理方案的编制程序物业项目管理方案的编制方法与要点物业项目管理方案编制应注意的事项四物业管理项目服务费用测算物业服务费用测算的依据物业服务费用测算的程序方法物业服务费用测算应注意的问题五前期物业服务合同和物业服务合同的订立前期物业服务合同的订立前期物业服务合同签订的注意事项物业服务合同的订立物业服务合同签订的注意事项三物业管理项目的承接查验一承接查验及其类型承接查验新建物业管理项目的承接查验物业服务机构更迭时的承接查验二不同类型物业项目承接查验的组织实施承接查验的计划与程序承接查验的方式方法承接查验的主要内容承接查验的其他工作三承接查验中发现问题的处理问题的类型及原因问题的处理方法四承接查验中应注意的问题四物业项目前期与日常物业管理服务一前期与日常物业管理服务的区别和联系前期物业管理服务与日常物业管理服务的特点前期物业管理服务与日常物业管理服务的区别前期物业管理服务与日常物业管理服务的联系二业主入住管理业主入住前的准备业主入住服务与管理工程遗留问题的处理三物业装饰装修管理服务物业装饰装修管理服务内容物业装饰装修管理服务各方主体责任物业装饰装修管理服务中常见问题的处理四共用部位及共用设施设备管理服务共用部位管理服务的内容及方式共用设施设备管理服务的内容与方式五物业项目的公共能源管理物业项目公共能源管理的内容物业项目的公共能源管理措施合同能源管理六公共秩序的维护管理服务公共秩序协助管理消防管理车辆停放管理服务七环境管理服务清洁卫生的管理服务有害生物防治绿化及景观管理服务八风险防范与应急管理风险的分类与识别风险的防范与管理应急预案的编制应急预案实施评估与改进九客户服务与公共关系客户服务内容和客户服务体系的建立客户沟通与关系的维护客户投诉和客户满意度物业管理服务活动涉及的相关主体及公共关系处理五物业项目的其他管理一物业项目的人力资源管理人力资源制度建设与实施人力资源管理评估与改进二物业项目的财务管理和住宅专项维修资金使用财务预算编制财务预算实施日常财务管理住宅专项维修资金的使用与管理三物业项目的质量管理与绩效评价物业项目质量体系建立与实施物业项目质量管理的控制物业项目的绩效评价物业项目的服务供应商管理四物业项目的档案管理与应用文书写作物业项目档案的建立物业项目档案的日常管理物业项目管理中的文书种类写作与运用六物业管理权的交接与物业服务企业的退出一物业管理权的移交物业管理权交接物业管理权交接的主体物业管理权交接的程序与方式物业管理权交接工作的主要内容物业管理权交接应注意的事项二物业服务企业的退出物业服务企业退出物业服务企业退出的程序与方法物业服务企业退出的主要工作内容物业服务企业退出时应注意的事项三物业管理权的交接与物业服务企业退出的其他工作考试题型物业管理师考试科目为科其中物业管理基本制度与政策和物业经营管理科目为客观题试卷使用铅笔在答题卡上作答物业管理综合能力和物业管理实务科目为主客观题混合试卷考生答题前须仔细阅读位于试卷封二的应试人员注意事项和位于答题卡首页的作答须知使用规定的作答工具在专用答题卡划定的区域内作答物业管理基本制度与政策物业经营管理试题的题型分为单项选择题多项选择题物业管理实务和物业管理综合能力试题的题型分为单项选择题多项选择题和综合案例分析题考试科目单选题多选题综合案例分析题总分物业管理基本制度与政策物业经营管理物业管理实务物业管理综合能力