2019 会计中级张志凤第四章整理

  第四章　投资性房地产   本章考情分析   本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录等内容。近三年考试题型为单项选择题、多项选择题、判断题和计算分析题，分数适中，属于比较重要章节。   考点 年份/题型 投资性房地产成本模式改为公允价值模式后续计量的会计处理 2018年多选题 投资性房地产后续支出的会计处理 2018年判断题 投资性房地产的会计处理 2018年计算分析题；2017年多选题 投资性房地产转换的会计处理 2017年单选题 投资性房地产的概念 2017年判断题   2019年教材主要变化   没有变化。   主要内容   第一节　投资性房地产概述 第二节　投资性房地产的确认和初始计量 第三节　投资性房地产的后续计量 第四节　投资性房地产的转换和处置   第一节　投资性房地产概述   ◇投资性房地产的定义与特征 ◇投资性房地产的范围   一、投资性房地产的定义与特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 二、投资性房地产的范围   范围 注意问题 已出租的 土地使用权 （1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类； （2）以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产 持有并准备增值后 转让的土地使用权 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产 已出租 的建筑物 （1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，以经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产； （2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产   【提示】下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如： ①企业出租给本企业职工居住的房屋； ②企业拥有并自行经营的旅馆饭店； ③企业自用的办公楼、生产车间厂房等。 （2）作为存货的房地产 作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。 如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 【教材例4-1】2×18年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自2×18年6月1日起，甲公司以年租金8000000元租赁使用乙公司拥有的一块400000平方米的场地，租赁期为8年。 2×18年7月1日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5年。以上交易假设不违反国家有关规定。 【答案】 甲公司：不能确认其投资性房地产。 乙公司：属于投资性房地产。 【教材例4-2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。 3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。 【答案】 甲公司：不能将其确认为投资性房地产。 乙公司：将其确认为投资性房地产。 【例题•判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（　　）（2017年） 【答案】√ 【例题•多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（　　）。（2015年） A.已出租的土地使用权 B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼 【答案】AC 【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。 【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（　　）（2013年） 【答案】× 【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。   第二节　投资性房地产的确认和初始计量   ◇投资性房地产的确认和初始计量 ◇与投资性房地产有关的后续支出 一、投资性房地产的确认条件和初始计量 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。 【例题•单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（　　）。 A.企业购入的写字楼直接出租 B.企业购入的土地准备建造办公楼 C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值 D.企业购入的写字楼自用2年后再出租 【答案】A 【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。 （二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 【例题•判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（　　）（2010年） 【答案】× 【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。 【教材例4-3】2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。2×18年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2×18年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9000000元,至2×18年12月5日，土地使用权已摊销165000元；两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。 甲公司的账务处理如下： 由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房，其中的一栋厂房用于出租，因此应当将土地使用权中对应部分同时转为为投资性房地产=9000000×1/2=4500000（元） 借：固定资产——厂房　　　　　　　　　　　　12000000 　　投资性房地产——厂房　　　　　　　　　　12000000 　贷：在建工程——厂房　　　　　　　　　　　　24000000 借：投资性房地产——已出租土地使用权　　 　　4500000 　　累计摊销　　　　　　　　　　　　　　 　　　82500 　贷：无形资产——土地使用权　　　4500000（9000000÷2） 　　　投资性房地产累计摊销　　　　 　82500（165000÷2） 【例题•单选题】甲公司以2400万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，建造支出合计12000万元租赁期开始日“投资性房地产——已出租建筑物”的初始成本是（　　）。 A.4000 B.14400 C.7200 D.4800 【答案】A 【解析】初始成本=12000÷3=4000（万元）。 二、与投资性房地产有关的后续支出 （一）资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 【例题•判断题】企业对采用成本模式计量的投资性房地产进行再开发，且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应当对该资产继续计提折旧或摊销。（　　）（2018年） 【答案】× 【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 转为改扩建时的分录如下： 1.成本模式 借：投资性房地产——在建 　　投资性房地产累计折旧（摊销） 　　投资性房地产减值准备 　贷：投资性房地产 2.公允价值模式 借：投资性房地产——在建 　　　　　　　　——公允价值变动（或贷方） 　贷：投资性房地产——成本 【教材例4-4】2×18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2×18年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本模式计量。 甲公司的账务处理如下： （1）2×18年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产——厂房——在建　　　　　　40000000 　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　10000000 　贷：投资性房地产——厂房　　　　　　　　　　50000000 （2）2×18年5月31日至2×18年12月31日，发生改扩建支出 借：投资性房地产——厂房——在建　　　　　 　5000000 　贷：银行存款　　　　　　　　　　 　　　　　　5000000 （3）2×18年12月31日，改扩建工程完工 借：投资性房地产——厂房　　　　　　　　　　45000000 　贷：投资性房地产——厂房——在建　　　　　　45000000 【教材例4-5】2×18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2×18年5月31日。该厂房账面余额为20000000元，其中成本16000000元，累计公允价值变动4000000元。2×18年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值模式计量。 甲公司的账务处理如下： （1）2×18年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产——厂房——在建　　　　　　20000000 　贷：投资性房地产——厂房——成本　　　　　　16000000 　　　　　　　　　　　　　——公允价值变动　 　4000000 （2）2×18年5月31日至2×18年11月30日，发生改扩建支出 借：投资性房地产——厂房——在建　　　　　 　3000000 　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　 　　　3000000 （3）2×18年11月30日，改扩建工程完工 借：投资性房地产——厂房——成本　　　　　　23000000 　贷：投资性房地产——厂房——在建　　　　　　23000000 （二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损益，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。   第三节　投资性房地产的后续计量   ◇采用成本模式计量的投资性房地产 ◇采用公允价值模式计量的投资性房地产 ◇投资性房地产后续计量模式的变更   企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式计量的投资性房地产 （一）科目设置： 1.投资性房地产 2.投资性房地产累计折旧（摊销） 3.投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期（月）计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照《资产减值》准则的有关规定进行处理。 【提示】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。即：当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销。 1.计提折旧或摊销时 借：其他业务成本 　贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.计提减值准备时 借：资产减值损失 　贷：投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借：银行存款 　贷：其他业务收入 　　　应交税费——应交增值