论如何评估房地产价值.doc

广西水利电力职业技术学院毕业论文论如何评估房地产的价值姓名学号专业院系指导教师目录摘要前言一房地产的概念二房地产价格理论价格评估价格三房地产评估原则与方法估价原则估计方法估计方法定义估计方法选用四财务评价盈亏平衡分析敏感性分析风险分析五房地产投资分析方法销售比较法直接资本化法租金回报率法结论致谢参考文献论如何评估房地产的价值摘要房地产开发项目的投资额巨大建设周期长影响因素多因而存在很多的投资风险随着房地产市场的逐步规范竞争会日益激烈房地产投资者靠侥幸获取投资成功的机会越来越少因此在项目的决策阶段为避免投资的盲目性越来越多的房地产投资者把对项目进行的可行性研究作为投资决策的重要依据本文以南宁市一个具体的房地产项目为例运用可行性研究的一般理论对项目的市场背景项目区域市场状况项目本身的优劣势进行了全面的分析提出可行性项目的市场定位及建设经营方案在此基础上预测本项目经济上是否合理财务上是否盈利从而明确该项目是否可行随着房地产市场的发展可行性研究会朝着更加专业化社会化的方向发展因此本文具有一定的实际意义关键词房地产评估方法评估分析前言某房地产项目占地亩规划建筑面积近万平方米由四栋层板式住宅组成建筑外形采用欧式风格在户型设计上有一居至四居及跃层小区内规划有会所游泳池健身房多功能厅棋牌娱乐室老年活动区儿童游戏区喷泉广场等休闲娱乐场所是园林化智能化会所化的高档生区一房地产的概念房地产是指土地建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性在httpbaikebaiducomview10970htm经济学上又被称为不动产可以有三种存在形态即土地建筑物房地httpbaikebaiducomview303408htm合一在房地产拍卖中其拍卖标的也可以有三种存在形态即土地或土地使用权建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益二房地产的价格种类那么我们如何才能真正的了解到房地产本身的价值呢下面我们就一起来做个分析吧理论价格房地产的理论价格是如果将房地产放在合理的市场上交易它应该实现的价格理论价格不是事实但又是客观存在的评估价格房地产的评估价格简称评估价是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计推测或判断评估价格也不是事实在评估市价时房地产的评估价与市价有着密切的关系由于房地产缺乏完全市场在许可买卖的制度下专门有估价机构为交易双方提供服务这种情况下的评估价往往会成为市价值得注意的是由于估价者的经验知识爱好利害关系等的不同同一宗房地产不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同所以为求评估价格客观合理必须建立健全估价制度制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则一般来说具有丰富经验的估价人员评估出的价格较接近于市价评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格用成本法评估求得的价格称为积算价格用收益法评估求得的价格称为收益价格由上可见需要评估的是客观合理的价格而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同但从理论上说一个良好的评估价格公平市价理论价格三房地产评估原则与方法估价原则合法原则即在估价对象有合法产权并在合法使用合法交易或合法处分的前提基础上估价最高最佳使用原则最高最佳使用原则是指法律上允许技术上可能和经济上可行经过充分合理的论证能使估价对象产生最高价值的使用综合分析原则房地产价格受自然经济社会政策等诸多因素的影响因此估价时要充分考虑影响房地产价格的多种因素抓住主导因素进行综合比较分析这样才能得到比较合理并切合实际的房地产价格多种估价方法相结合的原则随着房地产估价业的发展国际上创立了几种通用的估价方法如收益法市场比较法成本法等方法这些方法都有自己的特点和适用范围由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的误差因此在进行估价时就要根据委估房地产的实际情况选择几种最适合的估价方法进行综合评定力求得到科学合理公正公平的房地产价格替代原则替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理房地产价格水平由具有相同性质的替代性房地产的价格所决定房地产价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例因素比较后所决定的价格房地产价格可通过比较房地产的具体条件及使用价值来确定估价时点原则估价结论具有很强的时间相关性和时效性估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值估价方法根据房地产估价规范估价方法通常有市场比较法收益还原法成本法假设开发法及基准地价修正法等五种估价方法根据估价对象的特点和实际情况经过研究选取市场比较法和成本法进行估价可以最为确切地评估该估价对象在估价时点的房地产市场价值估价方法定义市场比较法是指将估价对象与现在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较对这些类似房地产的已知价格作适当的修正以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法市场比较法公式为房地产价值比较实例房地产价格交易情况修正系数交易时间修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数成本法以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的一种估价方法成本法公式为房地产价值土地取得费用开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润估价对象的占地面积为亩规划建筑面积为万平方米由此推算容积率为此容积率较高对物业的价值有一定影响估价对象的优势在于内部的配套设施比较齐全小区内规划有会所游泳池健身房多功能厅棋牌娱乐室老年活动区儿童游戏区喷泉广场等休闲娱乐场所二是为板式的高层住宅采光和通风较好欧式风格的外形具有一定的吸引力户型较多一居二居三居四居跃层都有客户群较为广泛这对于估价对象的销售较为有力估价对象的劣势在于户型过多客群虽然广泛但同时也较为复杂如果借款人将来不能清偿借款将来在拍卖变现的时候大户型住宅的变现会有一定的困难容积率较高绿化率较低小区环境较差外墙中层均为涂料使得整个小区的档次较低电梯为沈阳东芝牌电梯档次较低在使用若干年后电梯的性能可能较差从而对估价对象的抵押处置变现有较大的影响估价方法选用根据估价对象的特点及市场情况我们决定选取市场比较法和成本法分别进行评估将两种方法计算结果加权平均后得估价对象最终结果市场比较法的估价测算过程估价对象及可比实例基本情况表参考委托方提供的资料数据公司评估人员到项目现场展开调查并将调查结果进行整理通过对近一年内的市场行情进行收集整理分析挑选出几个案例并通过现场调查了解取得比较因素方面的资料详见下表估价对象与可比实例因素条件说明表项目估价对象实例实例实例销售均价元平米待估交易时间交易情况正常正常正常正常区域因素公共设施配套完备程度完备完备完备完备商服配套配套配套配套配套周边环境一般一般好一般交通状况好好好一般个别因素小区规模较小中等大中等入住时间小区绿化一般较好好较好设施设备完备完备完备完备装修状况初装修精装毛坯房毛坯房估价对象及可比实例因素指数确定根据估价对象的实际情况对以上比较案例进行各项修正包括交易情况修正交易时间修正区域因素修正和个别因素修正为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正将因素指标转化为因素条件指数详见下表估价对象及可比实例因素指数表比较因素估价对象实例实例实例交易时间交易情况区域因素公共设施配套完备程度商服配套周边环境交通状况个别因素小区规模入住时间小区绿化设施设备装修状况可比实例各因素修正系数的确定在确定了各种因素修正指数的基础上将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较得出各因素修正系数详见下表可比实例各因素修正系数表比较因素实例实例实例交易时间交易情况区域因素公共设施配套完备程度商服配套周边环境交通状况个别因素小区规模入住时间小区绿化设施设备装修状况可比实例的比准价格从上表可以看出估价对象与可比实例的交易情况与交易时间相同因此只需要进行区域因素与个别因素的修正而不需要进行交易情况修正和交易日期修正同时从表中可知区域因素和个别因素分别由若干个子项目构成其实这些子项目对房地产价值的重要性是不同的即它们的权重不同估价人员利用特尔菲法确定区域因素中的公共设施配套完备程度商服配套周边环境交通情况等个子项目的权重分别为个别因素中的小区规模入住时间小区绿化设施设备装修状况等个项目的权重分别是故个可比实例的比准价格分别为实例元平方米实例元平方米实例元平方米估价对象比准价格的确定从上述的测算过程可知估价对象与个可比实例的交易情况和交易日期相同可比实例在区域因素条件上和估价对象相同而在个别因素条件上要比估价对象好因此估价对象的价格要比可比实例的比准价格低可比实例的区域因素条件和个别因素条件均比估价对象要好所以估价对象的价格也要比可比实例的比准价格低而可比实例的区域因素条件和个别因素条件均比估价对象差所以估价对象的价格要比可比实例的比准价格要高将上述比较过程排列起来可以构成下表估价对象与可比实例价格顺序与整体可比较性表可比实例单位价格元平方米整体可比较性较优较优估价对象较劣从上表可知估价对象的价格应该在可比实例和可比实例的比准价格之间如果取它们的平均值则为元平方米考虑到可比实例和的比较修正项目均为个项目但是可比实例修正幅度的绝对值之和为而可比实例修正幅度的绝对值之和为因此估价对象的价格应该更接近可比实例可比实例和修正幅度的绝对值之和合计为它们之间的价格差为因此估价对象的价格为估价对象的比准价格元平方米成本法的估价测算过程土地取得费用地价款根据委托方提供的国有土地出让合同结合估价对象周边发生过的土地交易情况综合确定其地价款为元平方米土地契税根据北京市有关规定契税税率为则土地契税为元平方米土地补偿及拆迁安置费根据该估价对象实际情况土地补偿拆迁费用为元平方米土地取得费用合计土地取得费用元平方米开发成本建筑安装工程费用以下简称建安费用按北京市现行建筑工程概预算标准及类似物业建安成本测算估价对象为剪力墙结构现状为初装修取建安费用元平方米勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费主要包括临时水电路及场地平整费勘察设计可行性研究等费用取建安费用的勘察设计和前期工程费元平方米红线内市政费用元平方米不可预见费用取前三项之和的得不可预见费用元平方米开发成本元平方米管理费用主要是指开办费和开发过程中管理费用支出以土地取得费用和开发成本之和为计算基础按提取则管理费用元平方米投资利息经过调查估价对象的正常开发周期为年而年一至三年的固定资产贷款利率为考虑还有一些融资费用估价人员经过研究确定投资利息率为根据惯例土地取得费用于开发初期一次性投入开发成本在开发期内均匀投入管理费用随土地取得费用或开发成本的发生而发生故有投资利息元平方米销售税费房地产销售税费包括房地产销售税金和房地产销售费用前者为售价的后者根据市场代理佣金惯例取售价的合计为售价的故销售税费房地产价值开发利润以土地取得费用和开发成本作为计算基数估价人员根据市场行情取直接成本利润率取得开发利润元平方米房地产价值房地产价值土地取得费用开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润房地产价值解一元一次方程得房地产价值元平方米测算结果的确定根据目前北京市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料分析以上两种方法各有其自身的特点它们分别从不同的侧面说明了房地产价值采用加权平均法估算最终结果在权重的选取上市场比较法取成本法取确定估价对象总价值估价对象单价元平方米估价对象总价元平方米万平方米万元四财务评价项目投资方案评价的指标一般分为两类一类是考虑贴现因素的动态指标即考虑货币时间价值因素的指标包括净现值获利指数动态回收期内含报酬事等指标另一类是非贴现的静态指标即设有考虑货币时间价值因素的指标如静态回收期投资利润率等在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主以静态指标为辅以下简单介绍三种常用的静态评价指标盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析是指在一定的市场生产能力条件下通过分析拟建项目的产出量成本本和收益利之间的关系来判断项目优劣及盈利能力的一种方法盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点一般来讲在项目产出能力一定的前提下盈亏平衡点越低项目的盈利可能性就越大经营安全性越好在房地产项目的可行性研究中所谓盈亏平衡分析指对特定的项目而言要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时项目经济效益发生的相应变化并判断这些因素对项目经济目标的影响程度敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究以提高项目可行性研究的准确性反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值的变化百分比参数值变动的百分比例如以售价为参数值以项目的净现金流量现值作为目标值已知售价增加净现金流量现值增加则售价的敏感系数敏感系数可正可负若敏感系数为负说明目标值的变化与参数值的变化方向相反敏感系数越大则说明该参量对目标值越敏感在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎风险分析风险分析又称为概率分析利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响对方案的经济效果指标作出某种概率描述从而对方案的风险情况作出比较准确的判断五房地产投资分析方法房产投资由于风险相对较小日益成为人们投资的重点可是房产投资投入的资金比较大投资者需谨慎有没有比较科学准确客观的投资分析方法呢可以比较科学地选择投资物业和计算出投资买房的收益率以帮助投资者做出理性的投资选择近日记者采访了链家宝业房地产经纪有限公司经纪人在实践中给客户主要介绍以下房地产投资分析评估方法销售比较法选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较这一方法十分简单但要求市场上有足够多的可比物业同时需要考虑物业的不可移动性独一无二性客户的偏好房地产市场不能实现完全竞争等总租金乘数法公式总租金乘数投资价值第一年潜在租金收入投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较也可在不同物业间比较取其较小者这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用融资和税收的影响直接资本化法公式总资本化率第一年的营业净收入投资价值营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入对于住宅来说营业费用通常为中介费用该法与总租金乘数法相比考虑了空置与欠租损失和营业费用但同样未考虑融资和税收的影响税前原始股本收益率法公式原始股本收益率第一年税前现金收入初始投资初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金对于大多投资者来说都存在融资问题这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善租金回报率法公式税后月租金按揭月供款首期房款期房时间内的按揭款优点考虑了租金价格和前期的主要投入比租金回报法适用范围更广可估算资金回收期的长短弊病未考虑前期的其他投入资金的时间效应不能解决多套投资的现金分析问题且由于其固有的片面性不能作为理想的投资分析工具法内部收益率法房产投资公式为累计总收益累计总投入优点法考虑了投资期内的所有投入与收益现金流等各方面因素可以与租金回报率结合使用收益率可理解为存银行只不过我国银行利率按单利计算而则是按复利计算不过通过计算判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来而未来租金的涨跌是个未知数惟有一点是可以确定的市场的未来是不确定的有升值的可能也有贬值的可能只是看升值贬值哪种可能性大了所以还要进行投资敏感性决策分析作为投资行为投资者关注的是收益与风险通过对的分析发现相关性最高的是房价租金以及能否迅速出租由于房价是已知的于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键当然如果你觉得上面专家的方法太专业比较复杂想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法据了解按他们的计算原则衡量一处物业价格合理与否的基本公式为如果该物业的年收益年房产购买价则认为该物业物有所值如果该物业的年收益年房产购买价则表明该投资项目尚具升值空间还可以有一种更为简单便捷的方法虽不是很专业但适合百姓进行投资选择如果该物业的月租金房产每平方米单位价格物业面积则认为该物业物有所值如果该物业的月租金房产每平方米单位价格物业面积则表明该投资项目尚具升值空间以上是常用的比例与比率法它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断有的需要进行专业性的投资分析为投资者进行房地产投资理财在看一项投资时投资者有必要多看一些指标以增加可靠性结论房地产的项目投资决策是一个多目标多因素的分析过程是对项目风险与收益权衡的结果同时也是科学分析与直觉的综合考虑在实际操作中不能只看各种理论数据理论指标还要对项目开发过程可能发生的各种风险进行客观的估计和预测综合分析以得出最终的可行的投资决策结论房地产项目投资决策分析是目标管理在房地产行业的具体体现是房地产企业内部达成共识统一思想统一认识统一步调统一行动的基础是促进房地产企业内部协调发展保证企业获得持续竞争优势的核心竞争力只有做好这一点我们的房地产企业才有可能做成百年老店致谢在我即将踏出象牙塔之际回首感悟昨天内心的感受无法言语对于我的老师我的同学跟朋友们千言万语我只能汇成一句谢谢出来后真的发现校园生活真的很美好谢谢你们在我的身边支持着我特别是在这次的论文撰写过程中有老师的悉心教导使我对以往的学习和工作做了全面的总结后有了更加深入的认识为自己以后的工作有了更深一步的指导方向参考文献中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法瞿富强房地产开发与经营化学工业出版社出版建筑工程经济重庆大学出版社一费用项目组成及内容一直接费由直接工程费和措施费组成直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用包括人工费材料费施工机械使用费人工费材料费施工机械使用费措施费是指为完成工程项目施工发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用分为通用项目措施费和专业项目措施费通用项目措施费内容包括环境保护费文明施工费安全施工费临时设施费夜间施工费二次搬运费大型机械设备进出场及安拆费混凝土钢筋混凝土模板及支架费脚手架费已完工程及设备保护施工排水降水费生产用工具用具使用费冬雨季施工增加费工程定位复测工程点交场地清理施工雨水排除道路维修等费用专业项目措施费内容包括围堰筑岛现场施工围栏便道便桥洞内施工的通风供水供气供电照明及通讯设施市政工程施工干扰费等二间接费由规费和企业管理费组成规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用包括工程排污费工伤保险费社会保障费养老保险费失业保险费医疗保险费住房公积金工程定额测定费危险作业意外伤害保险企业管理费是指市政施工企业组织施工生产和经营管理所需费用内容包括管理人员工资办公费差旅交通费固定资产使用费工具用具使用费劳动保险费工会经费职工教育经费财产保险费财务费税金其他包括技术转让费技术开发费业务招待费绿化费广告费公证费法律顾问费审计费咨询费等三其他项目费根据工程的具体情况可参照预留金甲方自备材料购置费总包服务费零星工作项目费等列项上述内容未能满足要求的编制人可作补充四利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利五税金是指国家税法规定的应计入市政工程造价内的营业税城市维护建设税及教育费附加等净现值法是将未来所有现金流量贴现为现在的价值与项目的初始投资支出进行比较所得差值为净现值当惊险至大于或等于零时项目可行当净现值为负项目不可行内部收益率法内部收益率大于企业要求的收益率时刻接受小于时拒绝内部收益率是指项目实施后预期未来税后净现值流量的现值与初始投资相等的贴现率即使得项目的净现值等于零的贴现率