房地产估价师房地产估价原理与方法第六章房地产估价原则含解析.docx

房地产估价师房地产估价原理与方法第六章房地产估价原则含解析一单项选择题1房地产估价中遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值A委托人B估价报告预期使用者C管理部门D中立2在房地产估价活动中合法原则的运用主要体现在A估价主体资格需依法取得B估价对象状况需依法判定C估价对象收益需依法确定D估价方法需依法选用3在依法判定的估价对象使用权利方面应以为依据A相关合同B法律法规政策C土地用途管制D国家的价格政策4某城市市区内有一座长期亏损的工厂其周边多为新建的商品住宅且销售形势良好根据城市规划该工厂所在地块的规划用途为商住综合现需评估该工厂用地的公开市场价值则应按进行评估A工业厂房B工业用地C商品住宅D商住用地5在房屋征收中实行房产权调换且所调换房屋为期房的为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的则A价值时点为未来估价对象为未来状况B价值时点与房地产状况均为现在C价值时点为现在估价对象为未来状况D价值时点为现在估价对象为过去状况6抵押目的估价中扣除估价师知悉的法定优先受偿款符合房地产估价原则中的A谨慎原则B替代原则C合法原则D最高最佳利用原则7某工厂经所在街道负责人同意将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的A技术上的可能B经济上的可行C价值最大化D法律上许可8在具体的一个房地产估价项目中价值时点究竟是现在还是过去或者未来是由决定的A估价目的B估价委托人C估价师D估价方法9寻找最高最佳利用的方法是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法然后按照下列方面依次筛选A法律上是否允许技术上是否可能经济上是否可行价值是否最大化B技术上是否可能经济上是否可行价值是否最大化法律上是否允许C经济上是否可行价值是否最大化法律上是否允许技术上是否可能D法律上是否允许经济上是否可行价值是否最大化技术上是否可能10最高最佳使用具体包括最佳用途最佳规模和最佳集约度能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是A收益递增原理B收益递减原理C最佳效益原理D适合原理11有甲乙两宗区位面积权益规划条件等相似的土地甲土地为空地乙土地上有建筑物但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值这是由于A乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B甲土地的容积率大于乙土地的容积率C甲土地的价值高于乙土地的价值D甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长12在房地产抵押估价中关于遵循谨慎原则的的说法错误的是A在运用比较法估价时不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例并应对可比实例进行必要的实地查勘B在运用收益法估价时不应高估收入或者低估运营费用选取的报酬率或者资本化率不应偏低C在运用成本法估价时不应高估土地取得成本建设成本有关费税和利润不应低估折旧D在运用假设开发法估价时不应低估未来开发完成后的价值不应高估后续开发的必要支出及应得利润13当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时应以为前提进行估价A维持现状B更新改造C改变用途D重新开发14谨慎原则主要是评估房地产时应遵循的原则A抵押价值B征收价值C现状价值D投资价值二多项选择题15目前我国房屋权属证书有A房地产权证B房屋所有权证C房屋占有权证D房屋他项权证E房屋使用权证16为评估出客观合理的价值估价人员应本着等进行估价A各方当事人均是理性的B估价人员应以各方当事人的角色来考虑评估价值C估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值D估价人员以专家身份反复精细的权衡评估价值E估价人员以委托人的立场来考虑评估价值17根据现行法律下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有A自留地B依法承包的荒山的土地使用权C被依法查封的财产D国有汽车加油站E乡镇企业用房18根据房地产估价的合法原则目前我国有关法律法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有A土地所有权B国有工业用地土地使用权C宅基地土地使用权D大型游乐场E乡镇企业用房19以下有助于把握最高最佳利用原则A替代原理B收益递增递减原理C均衡原理D适合原理E经济人原理20在房地产抵押估价实务中遵循谨慎原则的具体要求包括A在运用比较法估价时不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例并应对可比实例进行必要的实地查勘B在运用收益法估价时估价未来收益可能高也可能低时应采用居中的收益估计值进行估价C在运用收益法估价时不应高估收入或者低估运营费用选取的报酬率或者资本化率不应偏低D在运用成本法估价时不应高估土地取得成本开发成本有关费税和利润不应低估折旧E在运用假设开发法估价时不应高估未来开发完成后的价值应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正21对某房地产转让价格进行评估时经分析发现将其装修改造后能获得最大收益这时应遵循的估价原则有A替代原则B谨慎原则C合法原则D最高最佳利用原则E价值时点原则22根据经济学原理当房地产时便为最高最佳利用A与外部环境相协调B外部环境要素最恰当C与其各个组成部分相搭配D外部环境与内部因素相关联E达到规模递增三判断题23房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性对同一估价对象的估价目的具有相似性Y正确N错误24房地产估价应遵循合法原则因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象Y正确N错误25遵循合法原则是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象Y正确N错误26当被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑可以进行征收估价只是评估价值要进行减价调整Y正确N错误27如果为房屋征收目的评估位于城市旧城改造区域的某门面房的价值则应评估它在原较繁华环境下的价值而不是评估它在现在不繁华环境下的价值Y正确N错误28某已抵押房地产因债权实现需要强制处分而由法院委托估价则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值Y正确N错误29在房屋征收中当被征收房屋实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时由于估价对象状况为未来状况因此价值时点应为未来Y正确N错误30在替代原则中的类似房地产是指在用途规模建筑结构档次权利性质等方面与估价对象相同或者相当并与估价对象处在同一供求范围内的房地产Y正确N错误31评估房地产抵押价值时按谨慎原则要求应取保守的居中的收益估计值Y正确N错误答案解析部分1答案D2答案B3答案C4答案D解析按合法原则应按规划用途评估如该题给出证载用途为工业则应按工业用途估价5答案C6答案A7答案D解析此店铺权属登记用途为工业应首先满足是在工业用途的前提下遵循最佳最高利用原则最高最佳利用是在法律允许范围内的最高最佳利用即遵循了最高最佳利用原则则必然符合合法原则8答案A9答案A10答案D11答案A解析说明乙地上建筑物无继续利用价值该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值还降低了土地的价值12答案D解析在运用假设开发法估价时不应高估未来开发完成后的价值不应低估后续开发的必要支出及应得利润13答案D14答案A15答案BD解析房屋权属证书有房屋所有权证和房屋他项权证过去有房屋所有权证房屋共有权证和房屋他项权证三种当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的可能制作颁发统一的房地产权证房地产权证属于房地产权属证书16答案ABD17答案AC18答案AC19答案BCD20答案ACD解析B项应选用保守的较低的收益估计值E项应是不低估后续开发建设的必要支出及应得利润21答案ACDE解析谨慎原则是针对抵押目的估价的特定原则除现状价值评估外房地产估价均应遵循最高最佳利用原则合法原则替代原则价值时点原则是普适性原则22答案AC23答案N解析应是对同一估价对象在同一估价目的同一价值时点的评估价值趋于相同或近似本题考察的是房地产估价原则的作用24答案N解析遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产就应将其作为那种状况的房地产来估价25答案N解析遵循合法原则并不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象而是指依判定估价对象是哪种权益状况的房地产就将其作为那种权益状况的房地产来估价26答案N解析如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑就不应予以估价或者评估价值应为零27答案Y28答案Y29答案N解析在上述情况下价值时点应为现在估价对象为未来状况30答案Y31答案N解析遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值