房地产估价师房地产开发经营与管理第九章房地产金融与项目融资含解析.docx

房地产估价师房地产开发经营与管理第九章房地产金融与项目融资含解析 一、单项选择题 1.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。 A.房地产上市公司发行公司债券 B.权益型REITs C.房地产上市公司发行股票 D.商业银行贷款 2.我国房地产企业自筹资金占总开发投资的比重仅保持在（ ）左右。 A.20% B.40% C.30% D.15% 3.我国房地产企业自有资金占总开发投资的比重保持在（ ）左右。 A.10% B.20% C.24% D.15% 4.（ ）是房地产企业债务融资的主要资金来源。 A.自筹资金 B.银行信贷 C.风险投资公司的资金 D.租赁公司的资金 5.下列关于房地产权益融资的特点，正确的说法是（ ）。 A.房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担风险 B.房地产权益投资者不需要与房地产企业共同承担风险 C.其所获得报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用 D.需要还本付息 6.（ ）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。 A.权益融资 B.债务融资 C.证券市场 D.私募股权投资基金 7.租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。 A.置业投资 B.设备租赁 C.售后回租 D.权益融资 8.下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）。 A.市盈率=股价/每股净资产 B.市盈率=股价/每股收益 C.市盈率=市值/销售收入 D.市盈率=市值/现金流 9.下列市净率的表达式中，正确的是（ ）。 A.市净率=股价/每股净资产 B.市净率=股价/每股收益 C.市净率=市值/销售收入 D.市净率=市值/现金流 10.（ ）不属于证券市场的功能。 A.筹资功能 B.定价功能 C.规避风险功能 D.资本配置功能 11.土地储备贷款的主要还款来源是（ ）。 A.土地出让收入 B.土地转让收入 C.房地产开发销售收入 D.土地经营收入 12.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。 A.土地开发贷款 B.房地产抵押贷款 C.土地转让收入 D.流动资金贷款 13.以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过（ ）年。 A.1 B.2 C.3 D.5 14.房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（ ）。 A.分离 B.独立 C.对立 D.融合 15.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（ ）。 A.政策风险 B.市场风险 C.财务风险 D.信用风险 16.银行对个人发放住房抵押贷款时，涉及开发商违法预售、质量纠纷等的风险属于（ ）。 A.操作风险 B.法律风险 C.信用风险 D.管理风险 17.银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险。 A.信用 B.管理 C.法律 D.操作 18.银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（ ）。 A.操作风险 B.法律风险 C.信用风险 D.管理风险 19.为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（ ）。 A.本次贷款的月还款额/月均收入 B.（本次贷款的月还款额＋其他债务月偿还额）/月均收入 C.（本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/月均收入 D.（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月偿还额）/月均收入 20.银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。 A.3583 B.3909 C.4300 D.4778 21.新设项目法人项目资本金筹措渠道不包括（ ）资金。 A.政府政策性 B.资产变现 C.企业入股 D.个人入股 22.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。 A.债务融资成本分析 B.资金占用费分析 C.资本金与债务资金的比例分析 D.担保费分析 23.金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，（ ）资信等级的企业才能获得银行贷款。 A.AA级及以上 B.A级以上 C.BB级以上 D.BBB级及以上 24.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（ ）。 A.18% B.25% C.30% D.50% 25.当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。 A.50% B.60% C.80% D.90% 二、多项选择题 26.下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（ ）。 A.资金融入方需要还本付息 B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资 C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险 D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资 E.权益融资主要来源于个人投资者 27.下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）。 A.发行企业债券 B.向银行借入信用贷款 C.房地产开发贷款 D.在公开市场上发行股票 E.土地储备贷款 28.银行信贷按贷款方式可分为（ ）。 A.信用贷款 B.质押贷款 C.担保贷款 D.抵押贷款 E.票据贴现 29.可以依法发行公司债券的公司有（ ）。 A.股份有限公司 B.国有独资公司 C.一般合伙公司 D.两个国有企业投资设立的有限责任公司 E.有限责任合伙公司 30.债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得报酬是（ ）。 A.协议中规定的贷款利息 B.协议中规定的有关费用 C.可分配利润 D.股利 E.预售收入 31.房地产贷款担保的形式有（ ）。 A.保证 B.保险 C.质押 D.抵押 E.信用 32.土地储备贷款风险的因素有（ ）。 A.土地储备中心自有运作资金严重不足 B.房地产市场状况变化的不确定 C.开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工 D.土地出让计划不明确 E.土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险 33.商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ ）。 A.国有土地使用证 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证 D.建设工程施工许可证 E.商品房预售许可证 34.建设贷款主要用于（ ）。 A.偿还土地购置贷款和土地开发贷款 B.支付建设阶段的人工费、材料费、设备费 C.支付在建工程抵押贷款 D.支付管理费 E.支付其它相关成本 35.个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的市场风险有（ ）。 A.变现风险 B.假按揭 C.政策性风险 D.开发商欺诈 E.违法预售 36.商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（ ）。 A.贷款价值比率通常不超过50% B.贷款期限最长不超过10年 C.贷款期限最长不超过20年 D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款 E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放 37.影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有（ ）。 A.资金实力 B.企业信誉 C.企业偿债能力 D.项目获利能力 E.资金担保方式 38.个人住房贷款的风险，主要表现为（ ）。 A.政策风险 B.操作风险 C.信用风险 D.市场风险 E.管理风险 39.下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ ）。 A.资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资 B.抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务 C.按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托 D.以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能 E.一般委托专业机构和专业人员实施经营管理 40.按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（ ）。 A.权益型 B.抵押型 C.伞型合伙 D.多重合伙 E.混合型 41.项目融资主体的组织形式主要有（ ）。 A.既有项目法人融资 B.新设项目法人融资 C.商业性法人融资 D.政策性法人融资 E.自然人融资 三、判断题 42.对于房地产企业来说，进行私募股权融资比企业公开上市发行和商业银行债务融资的代价要低。（ ） Y.正确 N.错误 43.房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。（） Y.正确 N.错误 44.权益融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。（ ） Y.正确 N.错误 45.权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，债务融资形成的是企业的负债，也不需要还本付息。（ ） Y.正确 N.错误 46.租赁融资作为一种债务融资方式，主要应用在大型设备租赁领域。（ ） Y.正确 N.错误 47.证券发行人是证券市场的资金供给者，也是金融工具的购买者。（ ） Y.正确 N.错误 48.房地产权益融资主要表现为房地产开发企业为某个房地产投资项目进行权益融资。（ ） Y.正确 N.错误 49.我国目前央行的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。（ ） Y.正确 N.错误 50.个人住房公积金贷款属于政策性贷款，不属于房地产抵押贷款。（ ） Y.正确 N.错误 51.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型。我国目前采用的是固定利率方式。（ ） Y.正确 N.错误 52.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。（ ） Y.正确 N.错误 53.个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。（ ） Y.正确 N.错误 54.对于在建工程抵押贷款，通常的做法是：一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记；按工程形象进度和约定的贷款价值比率，分次确定贷款额度，分次发放贷款。（ ） Y.正确 N.错误 55.个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（ ） Y.正确 N.错误 56.金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。（ ） Y.正确 N.错误 57.一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。（ ） Y.正确 N.错误 58.在确定项目风