房地产估价师房地产开发经营与管理第三章房地产开发程序与管理含解析.docx

房地产估价师房地产开发经营与管理第三章房地产开发程序与管理含解析 一、单项选择题 1.土地储备工作的具体实施，由（ ）承担。 A.房地产管理部门 B.开发商 C.土地储备机构 D.财政部门 2.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（ ）。 A.集体土地中的宅基地 B.依法收回的国有土地 C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地 3.在政府授权开发商负责实施土地开发时，由（ ）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。 A.土地储备机构 B.建设行政主管部门 C.房地产主管部门 D.开发商 4.政府授权开发商负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（ ）。 A.1% B.2% C.3% D.8% 5.下列选项中（ ）不可以用于土地储备资金。 A.土地出让收入中安排的一部分资金 B.土地储备机构的银行贷款 C.廉租房租金收入 D.可用于土地储备的其他资金 6.由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。 A.规划意见书（选址） B.设计方案审查意见 C.建设用地规划许可证 D.建设工程规划许可证 7.房地产开发程序中，工程建设招标属于（ ）阶段的工作。 A.投资机会选择与决策分析 B.前期工作 C.建设阶段 D.租售阶段 8.房地产开项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。 A.施工单位 B.建设单位 C.监理单位 D.设计单位 9.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（ ）。 A.对原材料的检验 B.对配套设施的检验 C.确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度 10.网络图法在建设工程管理中常常作为（ ）的方法。 A.质量控制 B.成本控制 C.进度控制 D.合同管理 11.制定进度计划通常采用横道图法和（ ）。 A.资源流动图 B.网络图法 C.直方图法 D.控制图法 12.工程成本控制的主要对象是主要费用的（ ）。 A.变动费用 B.固定费用 C.材料费用 D.人工费用 13.竞争导向定价法不包括（ ）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法 14.综合验收中的（ ），是竣工项目投入使用前的关键环节。 A.消防验收 B.规划验收 C.环保验收 D.人防验收 15.能做到“薄利多销”或“中利多销”的是（ ）。 A.成本加成定价法 B.目标定价法 C.价值定价法 D.挑战定价法 16.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）导向定价法。 A.成本 B.购买者 C.竞争 D.市场 17.当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。 A.挑战定价法 B.领导定价法 C.目标定价法 D.随行就市定价法 18.需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（ ）。 A.目标定价法 B.价值定价法 C.挑战定价法 D.成本加成定价法 二、多项选择题 19.房地产开发的四个阶段包括（ ）。 A.投资机会选择与决策分析 B.前期工作 C.招标阶段 D.建设阶段 E.租售阶段 20.土地储备的范围包括（ ）。 A.依法收回的国有土地 B.市区范围内无合法使用权的国有土地 C.收购的土地 D.行使优先购买权取得的土地 E.已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地 21.以行政划拨获取土地使用权，通常涉及私人参与的有（ ）。 A.城市基础设施用地 B.公益事业项目 C.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地 D.商品住房用地 E.商业用地 22.开发项目选址、定点审批阶段主要针对以（ ）方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。 A.无偿划拨 B.协议出让 C.挂牌 D.拍卖 E.招标 23.开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料包括（ ）等。 A.建设工程规划许可证 B.规划意见书（选址）及附图复印件 C.项目设计方案的总平面图 D.政府计划管理部门对建设项目的批准、核准文件 E.1:2000或1:500的地形图 24.城乡规划管理部门在《规划意见书（选址）》中，规划土地使用要求包括（ ）等。 A.建筑规模 B.公共服务设施 C.容积率 D.绿地率 E.建设项目与城市道路的距离 25.下列选项中，符合邀请招标的工程项目是（ ）。 A.建设周期较长 B.项目技术复杂或有特殊要求 C.规模较大 D.涉及国家安全、国家秘密 E.工期紧迫 26.建设阶段的项目管理，包括（ ）的管理。 A.质量 B.进度 C.成本 D.合同 E.人员 27.开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。 A.保险合同 B.分包合同 C.销售合同 D.勘察设计合同 E.加工合同 28.开发项目竣工验收的工作程序一般包括（ ）。 A.单项工程竣工验收阶段 B.综合验收阶段 C.单位工程验收阶段 D.竣工验收备案阶段 29.房地产经纪机构的代理形式有（ ）。 A.联合代理和独家代理 B.买方代理、卖方代理和双重代理 C.首席代理和分代理 D.匿名代理和透明代理 E.总代理和区域代理 30.下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。 A.认知价值定价法 B.价值定价法 C.领导定价法 D.挑战定价法 E.随行就市定价法 31.制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。 A.租售选择 B.宣传手段选择 C.租售进度安排 D.广告设计及安排 E.租售价格确定 32.企业确定广告预算的主要方法包括（ ）。 A.量力而行法 B.销售百分比法 C.目标任务法 D.竞争对等法 E.协商谈判法 三、判断题 33.房地产开发可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段，房地产开发的阶段划分是一成不变的。（ ） Y.正确 N.错误 34.土地储备的运作程序有四个步骤，包括收购、开发整理、储备和供给。 Y.正确 N.错误 35.对于划拨用地开发建设项目，开发商不需取得《建设用地规划许可证》，只需经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。（ ） Y.正确 N.错误 36.土地开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施两种模式。（ ） Y.正确 N.错误 37.政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。（ ） Y.正确 N.错误 38.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。（ ） Y.正确 N.错误 39.集体土地中的宅基地属于土地储备范围。（ ） Y.正确 N.错误 40.土地储备资金的来源渠道包括财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金。（ ） Y.正确 N.错误 41.《规划意见书（选址）》主要规定了用地性质、位置和界限。（ ） Y.正确 N.错误 42.全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。（ ） Y.正确 N.错误 43.标底是招标人必须编制的，其编制过程和标底必须保密。（ ） Y.正确 N.错误 44.实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由监理单位负责。（ ） Y.正确 N.错误 45.网络图法的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系。（ ） Y.正确 N.错误 46.工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。（ ） Y.正确 N.错误 47.考察房地产经纪机构过往的业绩，主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少。（ ） Y.正确 N.错误 48.认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。（ ） Y.正确 N.错误 49.如果某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。（ ） Y.正确 N.错误 50.为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过增加成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为认知价值定价法。（ ） Y.正确 N.错误  答案解析部分 1.【答案】C 【解析】土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构是由市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 2.【答案】A 【解析】土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。 3.【答案】D 【解析】在政府授权开发商负责在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。 4.【答案】D 【解析】在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。 5.【答案】C 6.【答案】C 【解析】《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。 7.【答案】B 【解析】开工之前均属于前期阶段。