房地产估价师房地产开发经营与管理第六章经济评价指标与方法含解析.docx

房地产估价师房地产开发经营与管理第六章经济评价指标与方法含解析一单项选择题1下列关于房地产投资分析中成本的表述中正确的是A与财务报表中的成本完全不一样B应根据实际发生费用记录来确定C与财务报表中的成本一样D是对项目未来将要发生的费用的预测和估算2房地产开发投资的经济效果主要表现为A租金收入B物业增值C股权增加D销售收入3下列指标中不是反映房地产置业投资经济效果的有A销售税费B租金收益C物业增值D股权增值4房地产开发企业的利润可分为4个层次其中利润总额与所得税之差为A营业外收支净额B投资利润C税后利润D可分配利润5下列关于企业利润和收入的表达中正确的是A企业利润可分为经营利润税后利润和可分配利润三个层次B经营收入销售收入出租收入C销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入D可分配利润税后收入未分配利润6房地产开发企业的利润可分为4个层次其中营业利润与营业外收支净额之和为A利润总额B投资利润C税后利润D可分配利润7基准收益率又称为最低要求收益率决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和A社会平均收益率B通货膨胀率C国民经济增长率D项目风险8某开发商向银行申请了年利率为6期限为10年按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款则该开发商第一年的还本收益为A600万元B705万元C759万元D1359万元9某房地产投资项目的表面收益率为16计算后得到该项目的实际收益率为12银行的贷款利率为544则在该项目的计算期内年平均通货膨胀率是A357B400C656D105610已知某投资项目折现率为11时净现值为1700万元折现率为12时净现值为870万元则该投资项目的财务内部收益率是A1112B1136C1166D129511某房地产开发项目当i114时净现值为450万元当i215时净现值为200万元平均资金成本率为132基准收益率为10该项目的财务内部收益率为A20B1431C1469D148012下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中不正确的是A成本利润率是年成本利润率B成本利润率是开发经营期的成本利润率C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率13相对于现金回报率来说中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益A投资利润率B投资回报率C资本金利润率D资本金净利润率14王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营其中贷款额为60万元每年的还本付息额为78万元扣除运营费用的年租金收入为18万元王某在贷款期内的税前现金回报率是A1133B1200C1700D200015某物业的购买价格为60万元其中20万元为金融机构提供的抵押贷款在正常经营期内年租金收入为10万元年运营费用为5万元年还本付息额为2万元所得税率为33则该项投资的税前现金回报率为A75B83C125D16716张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营其中首付款为总价的60其余为银行提供的年利率为75期限为10年按年等额还本付息的抵押贷款若年平均经营收入为20万元运营费用为经营收入的30则在贷款期内的税前现金回报率是A817B1362C1400D233317某商业店铺的购买价格为60万元其中40万元为借贷资金余款由购买者用现金支付如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元投资者权益增加值为2200元店铺市场价值增长率为2则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为A71B120C131D19118某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元其中未偿还利息累计为200万元年初新增贷款300万元若贷款年利率为7当年只付息不还本则当年应计利息为万元A71750B72100C72450D7350019流动比率下列说法不正确的是A流动比率流动资产总额流动负债总额100B又称之为银行家比率C又称之为二对一比率D在国际上银行一般要求这一比率维持在100以上20某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元资产合计为6000万元流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元存货为1500万元则该房地产投资企业的流动比率为A150B200C75D40021某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元资产合计为6000万元流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元存货为1500万元则该房地产投资企业的速动比率为A375B75C150D11322关于利息的计算下列说法不正确的是A按年计息时为简化计算假定借款发生当年均在年中支用按半年计息其后年份按全年计息B还款当年按年末偿还按全年计息C每年应计利息年初借款本息累计本年借款额2贷款利率D气球法是指借款期末一次偿付全部本金和利息23房地产开发项目方案之间没有以下关系A互斥关系B独立关系C相关关系D包含关系24某物业的购买价为100万元其中50万元为银行抵押贷款期限10年年利率12按年等额偿还如该物业年净经营收入为30万元则该物业投资的偿债备付率为A018B012C339D50025某置业投资者以10000元m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营购买价中的40为自有资金其余为按年等额还本付息的贷款贷款期为10年年利率为10每年可用于还本付息的折旧摊销利润等共24万元则其偿债备付率是A021B123C201D32326下列关于收益率指标的表述中错误的是A基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C常规项目的财务内部收益率是唯一的D差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差27某房地产投资项目资产为6000万元负债为3500万元流动资产总额为3000万元流动负债总额为1500万元则该项目的速动比率是A80B120C171D20028甲乙两个可供比较的房地产投资方案中甲方案的开发经营期为4年乙方案的开发经营期为3年两方案比选宜采用的方法是A净现值法B等额年值法C差额投资内部收益率法D费用年值比较法二多项选择题29关于房地产企业的营业净收入利润和税金存在的数量关系有A营业收入销售收入出租收入自营收入B税前利润营业利润营业外收支净额C净利润利润总额所得税D营业利润营业收入营业成本期间费用增值税和税金及附加E销售税金增值税城市维护建设税房产税土地使用税30房地产开发企业的经营成本主要包括A土地转让成本B经营管理费用C配套设施销售成本D商品房销售成本E房地产出租经营成本31房地产置业投资的经济效果主要表现为A租金收入B物业增值C股权增加D销售收入E经营收入32置业投资经济效果的好坏受的影响A投资金额B贷款规模C市场状况D物业特性E不可预见费用33根据财务核算与分析的需要企业利润可分为等四个层次A营业利润B利润总额C税后利润D可分配利润E未分配利润34下列指标中反映房地产置业投资经济效果的有A销售税费B租金收益C物业增值D股权增值E抵押贷款规模35关于房地产开发企业所得税的说法正确的有A应纳税所得额收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损B所得税应纳税额应纳税所得额适用税率C企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳待开发项目竣工后再进行所得税清算D企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E企业所得税税率为2536下列经济效果评价指标中属于衡量房地产开发项目开发销售经营模式的指标有A投资收益率B物业增值率C开发利润D成本利润率E股权增加率37下列关于内部收益率的表述中正确的有A内部收益率反映了项目的动态盈利能力B内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率C当内部收益率高于目标收益率时投资项目是可行的D如果使用贷款且项目盈利则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E内部收益率越高投资风险就越小38基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率称为最低要求收益率MARR决定基准收益率大小的因素主要是A资金来源B资金成本C项目风险D预期利润E机会成本39关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法正确的有A计算期为项目的开发期B计算期为项目的经营期C计算期为项目的开发期与经营期之和D计算期以土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命中较短的年限为准E计算期的单位可为年半年季月40下列指标可以按年计算也可以按整个借款期计算的有A利息备付率B资产负债率C偿债备付率D流动比率E速动比率41衡量房地产开发企业偿债能力的主要指标包括A现金回报率B利息备付率C资产负债率D流动比率E速动比率42下列关于差额投资内部收益率的表述中正确的有A差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时以投资大的方案为优选方案E采用差额投资内部收益率进行多方案比选时应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选从中确定优选方案43用于反映项目清偿能力的经济评价指标有A权益投资比率B利息备付率C偿债备付率D财务内部收益率E资产负债率44项目开发经营期内可用作还款资金的有A利润B折旧C摊销D营业外收入E其它还款资金三判断题45城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支Y正确N错误46企业利润可分为营业利润税后利润和可分配利润三个层次Y正确N错误47对置业投资来说房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置转让物业时实现Y正确N错误48置业投资经济效果的三种表现形式不仅能说明投资者可获得的利益类型也可以对经济效果定量描述或量测Y正确N错误49对于房地产开发投资来说投资回收主要表现为项目的开发利润Y正确N错误50通货膨胀和房地产增值对折现率的影响相同Y正确N错误51属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有净现值投资利润率和现金回报率Y正确N错误52某房地产开发项目的财务净现值大于零说明该项目的收益率高于通货膨胀率Y正确N错误53房地产投资项目的财务内部收益率肯定要大于或者等于银行贷款利率Y正确N错误54当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的那么其资本金的财务内部收益率就大于全投资的财务内部收益率Y正确N错误55投资者利用借贷资金进行投资或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了提高资本金的投资收益水平Y正确N错误56不同投资者所投入资本金的收益水平一般情况下不会存在差异因此不需要计算不同投资者的资本金收益水平Y正确N错误57开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比Y正确N错误58开发商成本利润率是开发经营期利润率且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数Y正确N错误59房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率Y正确N错误60在进行方案比选时可将差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率MARR或基准收益率ic进行比较当IRRMARR或ic时以投资小的方案为优选方案Y正确N错误61在房地产投资的互斥方案比选中如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金则应选择投资额较大的方案Y正确N错误62差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率Y正确N错误63当可供比较方案的开发经营期相同且项目无资金约束的条件下一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法Y正确N错误64当可供比较方案的开发经营期不同时一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法进行比选Y正确N错误65当可供比较方案的效益相同或基本相同时可采用等额年值法进行方案经济比选Y正确N错误四简答题66某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业该写字楼的可出租面积为10000购买后立即可以出租已知第15年的月租金水平为70元出租率为70第610年的月租金水平为80元出租率为75第11年停止出租装修后将物业转售已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35投资者目标收益率为18装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元试计算该投资项目的净现金流量财务净现值和财务内部收益率并判断该投资项目的经济可行性设置业投资发生在年初其他收支均发生在年末67某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营第1年投入装修费用200万元并可获净租金收入400万元从第2年开始每年租金收入为500万元并以5的速度递增该公司于第10年末将该楼转售转售收入为3500万元如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率并判断该投资项目的可行性68某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000总建筑面积为15000预计项目开发建设周期为2年总投资为13500万元不包括贷款利息项目第1年投资8100万元其中资本金为5400万元其余为甲银行贷款项目第2年投资5400万元全部为甲银行贷款甲银行贷款年利率为90按年复利计息项目竣工时一次性还清本息项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息乙银行贷款期限为3年年利率为70按年付息到期还本购物中心的可出租面积为总建筑面积的70采用基础租金加百分比租金形式出租基础租金不随时间变化百分比租金为超额营业额的10预计购物中心的出租率为95年超额营业额为10000万元购物中心的运营成本为毛租金收入的35开发商于项目运营3年后整体转售净转售收入是年净经营收入的95倍假设投资和贷款发生在年初收入运营成本和还款均发生在年末不考虑所得税及其他税收请回答下列问题1若开发商要求的自有资金目标收益率为20则购物中心的年最低基础租金为多少元精确到个位2在该最低基础租金水平下设项目全部投资的目标收益率为13求项目全部投资的财务内部收益率是多少精确到小数点后2位69某开发商通过出让方式以1000元的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元已知该地块的规划建筑面积为10000建造成本为2500元专业人员费用为建造成本的12电贴费和用电权费等其他费用为400元管理费用为建造成本专业人员费用及其他费用之和的5销售费用增值税和税金及附加分别为总销售收入的25和6如果该项目的开发周期为36个月建设周期为24个月地价款于开发活动的起始点一次投入拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入建造成本专业人员费用其他费用和管理费用在建设期内均匀投入贷款年利率为9写字楼建成后的销售价格为9600元试求该项目的开发商成本利润率70某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000的土地50年的使用权建筑容积率为7建造成本为4000元包括勘察设计和前期工程费建筑安装工程费用基础设施建设费和公共配套设施建设费其他工程费为建造成本的6开发期间税费等其他费用为800万元管理费为土地成本建造成本其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的35市场推广费销售代理费和销售税费分别为销售收入的12和6预计建成后售价为10000元项目开发周期为3年前期1年建造期为2年地价于开始一次投入土地管理费在前期均匀投入建造成本其他工程费开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入年贷款利率为8按季度计息融资费用为贷款利息的10问该项目开发商的成本利润率是多少71某商业房地产项目总占地面积42000规划建设用地面积为40000总建筑面积297000已知楼面地价280元建造成本为964元包括勘察设计和前期工程费建筑安装工程费用基础设施建设费公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用其他工程费为建造成本的8管理费用为土地成本建造成本及其他工程费之和的6贷款利率为15销售费用销售税费分别为总销售收入的35548项目的平均售价为3040元可销售面积比例为95项目开发经营期为3年购买土地使用权后即开工建设地价款和土地管理费在开发初期一次性投入建造成本其他工程费建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入问开发商成本利润率是多少72甲公司为2009年12月31日通过竞拍以400万元亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地土地费用一次性付清该宗土地为居住用途使用期限为70年容积率为20该项目的计划开发周期为6年其中建设期5年经市场调研和方案设计确定项目建设成本为3200元甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年分别投入了总建设成本的205以及共计1200万元的管理费未进行项目预售由于资金原因甲公司计划从第3年开始寻找合作伙伴共同开发该项目甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同并约定从第3年开始乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用项目开发周期不变销售收入的60归甲公司所有40归乙公司所有乙公司的开发及销售计划是项目续建的开发建设成本分3年投入投入比例分别占总建设成本的2025和30销售从合作开发的第1年开始各年销售量占总销售量的比例分别为203030和20销售均价为8500元管理费销售费和增值税和税金及附加分别占销售收入的23和55假定管理费和销售费在开发周期内平均支出增值税和税金及附加与销售收入同步发生除土地费用外开发周期内的项目收支均发生在年末1请计算该开发项目的财务内部收益率2若乙公司的目标收益率为10请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标不考虑企业所得税和土地增值税73甲公司花43亿元购买了一幢写字楼用于出租经营该公司自有资金投入为购买价格的60其余为年利率75期限20年按年等额还款的抵押贷款该写字楼可出租面积为36000前两年的租金均为150元月以后租金每年递增5另有地下停车位310个租金为500元个月写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10包括增值税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30建筑物采用直线折旧年折旧额为600万元土地使用权等无形资产年摊销额为800万元其他设备的年折旧额为200万元请计算该项目第5年的税前现金回报率答案解析部分1答案D2答案D3答案A4答案C5答案C6答案A7答案D8答案C解析A10061610161011359万元还本收益每期还本付息额每期付息额13591006759万元9答案A解析由1161121Rd可算出Rd35710答案C11答案C144501514450200146912答案A解析成本利润率是开发经营期的利润率不是年利润率成本利润率除以开发经营期的年数也不等于年成本利润率因为开发成本在开发经营期内逐渐发生而不是在开发经营期开始时一次投入13答案B14答案A解析187815060113315答案A解析1052602075税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资16答案B解析APi111in10040751117510583万元税前现金回报率净经营收入扣除还本付息后净现金流量投资者的初始现金投资207058310060136217答案D解析当考虑物业增值收益时投资回报率税后净现金流量投资者权益增加值物业增值收益权益投资数额则投资回报率24022602604019118答案C10200300277245万元19答案D解析在国际上银行一般要求流动比率维持在200以上20答案C解析流动比率等于流动资产总额除以流动负债总额21答案A解析速动比率流动资产总额存货流动负债总额30001500400037522答案D解析气球法是指借款期内任意偿还本息到期末全部还清23答案D24答案C先算出当期应还本付息资金AA5012111210885万元再代入上式可得3088533925答案B解析当期应还本付息额为A2000000601011010110101195319元根据利息备付率可用于还本付息资金当期应还本付息资金利息备付率24000019531912326答案D解析差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率27答案A解析此题的典型错误解法是300001500200房地产开发项目的速动比率不会高于10028答案B解析当不同开发经营方案的经营期不同时应将不同方案的财务净现值换算为年值以等额年值大的方案为优选方案29答案ABC30答案ACDE31答案ABC32答案CD33答案ABCD34答案BCD35答案ACE解析B项应为所得税应纳税额应纳税所得额适用税率减免税额抵免税额D项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关36答案ACD解析房地产开发投资的经济效果的大小用开发利润成本利润率投资收益率等指标来衡量其中在教材中没有具体介绍投资收益率概念37答案ABC38答案BC39答案CDE40答案AC41答案BCDE42答案BD43答案BCE解析权益投资比率指投资中权益资本自有资本占全部投资的比例44答案ABCE45答案Y46答案N解析企业利润可分为营业利润利润总额又称实现利润税后利润和可分配利润等四个层次47答案N解析对置业投资来说房地产投资的增值和股权增加效果则既可在处置转让物业实现也可在以针对物业的再融资行为中实现如申请二次抵押贷款48答案N解析置业投资经济效果的三种表现形式仅能说明投资者可获得的利益类型在没有转换为一个特定时间点的现金流量之前经济效果是无法定量描述或量测的49答案N解析房地产开发投资来说投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收而其投资回报则主要表现为开发利润50答案N解析通货膨胀导致折现率提高增值不影响折现率51答案N解析净现值属于动态指标52答案N解析说明该项目的收益率高于项目基准收益率53答案Y解析内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率其财务内部收益率肯定会大于或者等于银行贷款利率54答案Y55答案Y56答案N解析不同投资者所投入资本金的收益水平也会存在差异因此有时还需要计算不同投资者的资本金收益水平57答案N解析成本利润率是开发经营期的利润率不是年利润率58答案Y解析成本利润率是开发经营期的利润率不是年利润率成本利润率除以开发经营期的年数也不等于年成本利润率因为开发成本在开发经营期内逐渐发生而不是在开发经营期开始时一次投入59答案N解析房地产开发属于资金密集型经济活动且普遍使用较高的财务杠杆所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般较高房地产开发项目所需开发资金较多且本身并不拥有大量的资本金其资金一般来源于长短期借款此外房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大流动比率相对较低60答案N解析在进行方案比选时可将求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率MARR或基准收益率ic进行比较当IRRMARR或ic时以投资大的方案为优选方案反之以投资小的方案为优选方案61答案Y解析在房地产投资的互斥方案比选中如果差额投资内部收益率大于基准收益率在资金充裕前提下以投资大的方案为优选方案因为投资越大收益越大反之以投资小的方案为优选方案当多个方案比选时首选按投资由小到大排序再依次就相邻方案两两比选从中确定优选方案62答案Y63答案N解析当可供比较方案的开发经营期相同且项目无资金约束的条件下一般采用净现值法等额年值法和差额投资内部收益率法64答案Y65答案N解析当可供比较方案的效益相同或基本相同时可采用费用现值比较法和费用年值比较法66答案解析解1该项目的净现金流量表2求财务净现值FNPV3求财务内部收益率FIRR设i120得出NPV11315万元再设i221得出NPV25546万元求财务内部收益20131513155546212020194该项目财务净现值为16446万元0财务内部收益率2019投资者目标收益率18所以该投资项目在经济上是可行的解析在求净现金流量时用列表法可以方便计算一目了然这也是在考试中的一种解题方式希望同学们要熟练掌握另外也可采用净收益每年不变有限年期收益法公式求解67答案解析解目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic计算项目财务净现值2500400200120500205115120912035001201017455计算财务内部收益率当i121时NPV14758当i222时NPV27075FIRRi12147581475870752140该项目财务净现值FNPV174550财务内部收益率FIRR214220因此该项目是可行的解析1本题中要求的是FNPV与FIRR在计算过程中建议同学们列出现金流量表或现金流量图这样对各年的现金流的流入流出情况能一目了然如果期限较长时一般说来各年的净现金流量比较有规律就可以用公式直接计算本题中就运用等额序列支付现值系数公式2在实际计算过程中要分步计算然后进行加总每步都有步骤分公式一定要列对计算表述式要写完整准确这样即使结果计算出错也不会全扣分3对于求FIRR用内插法试算i1i2时可以先用与目标收益率接近的数值来试一般就会找到FIRR的区间4此题中等比序列现值系数公式的起始点位置和A1的选取要搞清楚68答案解析解1设年最低基础租金为A万元m2第1年初投资8100万元其中自有资金为5400万元贷款为810054002700万元第2年初投资5400万元全部贷款第3年初向乙银行贷款F1270019025400190909387万元第34年末的净经营收入R150007095A10000101359975A1000065第34年末的付息额IF170第34年末的净现金流量RI9975A1000065F170648375A1343第5年末的净现金流量95RF1RI自有资金现金流量表当每年净现金流量现值0时可得出年最低基础租金A值令得A01926万元m21926元m2则第34年末的净现金流量为9975019261000065189877万元2全投资资金的现金流量表当i113时万元当i214时万元用公式得FIRR1385史家解读在第2年年末项目投资的现金流入和现金流出均为0因为借贷资金是项目投资的一部分在项目投资现金流量表中是不体现债务融资本金和利息等财务费用的69答案先求项目总开发价值GDV1总销售收入96001000096000000元9600万元2项目总开发价值9600169024万元2再求项目总开发成本TDC1购地款10001000010000000元1000万元2拆迁安置补偿及其他土地开发费用2000万元3建造成本25001000025000000元2500万元4专业人员费用250012300万元5电贴费和用电权费等其他费用400100004000000元400万元6管理费25003004005160万元7财务费购地款利息1000193120001925177586万元建造成本专业人员费用电贴费和用电权费等其他费用管理费利息2500300400160192213024万元财务费用合计107826万元8销售费用960025240万元9项目总开发成本TDC100020002500300400160107826240767826万元70答案解析1项目总开发价值1项目建筑面积50007350002项目总销售收入35000l000035000万元3销售税费3500062100万元4项目总开发价值35000210032900万元2项目总开发成本1土地成本6000万元2建造成本35000400014000万元3其他工程费建筑师结构造价机电监理工程师等费用140006840万元4开发期间税费等其他费用800万元5管理费a土地管理费600035210万元b建设期管理费14000840800355474万元c管理费合计7574万元6销售费用a市场推广费350001350万元b销售代理费350002700万元c销售费用合计1050万元7财务费用a土地费用利息6000184341160945万元b土地管理费利息21018425414599万元c建造费用其他工程费开发期间税费等其他费用建设期管理费用市场推广费用利息1400084080054743501842241136321万元d融资费用16094545991363211030187万元e财务费用总计160945459913632130187332052万元8项目总开发成本600014000840800757410503320522676792万元3开发商利润329002676792613208万元4成本利润率6132082676792100229171答案解析1项目总开发价值项目总销售收入29700095304085773600万元销售税费857736005484700393万元项目总开发价值85773600470039381073207万元2项目总开发成本土地成本2970002808316万元建造成本29700096428630800万元其他工程费2863080082290464万元管理费a土地管理费83166498960万元b建设期管理费28630800229046461855276万元c管理费合计2354236万元销售费用85773600353002076万元财务费用a土地费用和土地管理费利息8316498960115314591492万元b建造费用其他工程费建设期管理费用销售费用利息286308002290464185527630020761153218344919万元c财务费用总计12936411万元项目开发总成本8316286308002290464235423630020761293641157529987万元3项目开发利润810732075752998723543220万元4开发成本利润率2354322057529987409272答案解析总建筑面积200666672266668总建设成本32002666688533376万元总销售收入850026666822666780万元1计算该开发项目的财务内部收益率FIRR设i17设i28由于乙公司的财务净现值FNPV609105万元0因此乙公司的目标可以实现史家解读假定管理费和销售费在开发周期内平均支出的管理费和销售费用是指双方合作以后发生的在合作之前发生的管理费已另计因此这里说的在开发周期内平均支出是指自取得土地后第2年末至第6年末这4年间平均支出可视为在第4年末一次性投入故其折现年数为4而不是373答案解析解税前现金回报率年净收入年还本付息额资本金或权益资本年税前净现金流量资本金或权益资本第一年净收入A1150123600011030500123101103038880000111600039996000元第五年净收入A538880000153111600046124460元每年还本付息额元税前现金回报率461244601687185696430000000601134