房地产估价师房地产开发经营与管理第二章房地产市场及其运行含解析.docx

房地产估价师房地产开发经营与管理第二章房地产市场及其运行含解析一单项选择题产业与结构布局属于房地产市场运行环境中的社会环境政治环境经济环境金融环境在房地产产品生产过程中承担开发建设用地规划方案设计建筑设计等项工作的一般是建筑师结构工程师设备工程师监理工程师由于房地产具有明显的不可移动性和异质性且市场集中度较低因此房地产市场具有明显的特征完全竞争垄断竞争寡头垄断完全垄断在住房市场中存量住房市场的市场结构特征是竞争多于垄断垄断多于竞争竞争与垄断持平不存在竞争和垄断从市场发展的实际情况出发判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态属于产品结构供求结构投资结构租买结构某城市住宅市场调查结果显示该城市住宅的总需求与总供给基本平衡但同时显示套型建筑面积在以上的住宅供过于求以下的住宅供不应求则该城市的住宅市场处于状态均衡周期性失衡结构性失衡区域性失衡将存量房屋市场分为租赁转让抵押等市场的划分方式是按房地产用途细分按增量存量细分按交易方式细分按目标市场细分按增量存量细分通常将房地产市场划分为三级市场其中二级市场是指土地使用权出让市场土地出让权转让市场新建商品房租售市场土地出让权转让和新建商品房租售市场按细分对房地产市场进行划分是房地产市场划分的主要方式地域范围房地产用途增量存量交易方式房地产市场按市场交易形式细分时新建成的房地产产品交易不包括子市场租赁销售保险抵押某城市年商品住房施工面积为万平方米其中从年跨入年继续施工的面积为万平方米恢复施工的面积为万平方米该城市年商品住房新开工面积是万平方米某市年存量商品住宅的吸纳率为该市同期存量商品住宅的吸纳周期是半个月个月半年年年末某市住房总量为万其中经济适用住房万商品住房万同期住房空置量为万其中经济适用住房为万商品住房为万则该市年末的商品住房空置率是某市年新开工的房屋建筑面积为万平方米年末完工转入年继续施工的房屋建筑面积为万平方米年竣工的房屋建筑面积为万平方米那么该市房屋的平均建设周期为年年年年某销售型住房市场年初的住房存量为万套其中空置待售住房万套本年新竣工住房万套销售住房万套则吸纳周期为年是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值住房价格合理性指数量价弹性住房市场指数消费者心理指数反映房地产开发商对未来市场预期的指标根据开发商对当前销售未来各月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造住房价格合理性指数量价弹性住房市场指数消费者心理指数下列关于房地产市场特性的表述中说房地产市场具有是不正确的供给非同质性需求多样性竞争充分性交易复杂性房地产市场供给垄断性的原因不包括房地产市场需求的广泛性房地产市场供给的异质性土地所有权的排他性土地的有限性如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨那么该类型物业的出租需求就会减少增加不变同步递减从房地产市场的投资周期来看房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的第一阶段第二阶段的后半段第三阶段的后半段第四阶段房地产市场自然周期中在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上空置率由上升到下降下降到上升高于合理空置率到低于合理空置率低于合理空置率到高于合理空置率在房地产周期循环过程中空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段在房地产市场周期循环中供给增长速度高于需求增长速度空置率上升并逐渐接近合理水平这一阶段处于房地主市场自然周期的第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段产生房地产价格泡沫的主要诱因是土地稀缺城市化进程快投机需求膨胀过度放贷下列关于房地产泡沫的表述中错误的是市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性金融机构压缩房地产信贷规模会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成在房地产泡沫的成因中是房地产泡沫产生的基础投机需求的膨胀金融机构过度放贷土地的稀缺性开发商对市场预测的偏差政府的土地供应政策直接影响房地产开发的产品质量产品性价比规模和结构产品档次二多项选择题房地产市场的法律制度环境包括等土地制度住房制度宏观金融政策交易制度城市发展政策影响房地产市场运行环境中社会环境的因素包括等产业与结构布局家庭结构及其变化家庭收入及其分布基础设施状况社会福利按照某行业内部的生产者或企业数目产品差别程度和进入障碍大小可以将市场划分为类型结构完全竞争市场核心竞争市场垄断竞争市场寡头垄断市场完全垄断市场房地产市场的垄断竞争特征给予房地产供给者一定程度的销售控制能力它包括销售人员控制销售时间控制销售数量控制销售价格控制销售区域控制从宏观上说在进行房地产市场结构分析时通常应分析物理结构区域结构产品结构供求结构总量结构下列属于房地产供给指标的有新竣工量销售量空置量灭失量可供租售量在房地产市场的分类中二级市场是指土地使用权转让市场存量房地产交易市场土地使用权出让市场新建商品房预售市场新建商品房租售市场在下列房地产市场指标中属于市场交易指标的有空置量房地产价格指数平均建设周期吸纳率失业率房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有竞争性垄断性外部性均衡性信息不对称性在房地产市场中引起需求增加或减少的原因主要有未来预期收益变化获得金融机构融资的难易程度政府税收政策的影响土地供给的变化原用于其他方面资金的介入房地产市场存在着一种均衡状态这个状态是指租金和价格都不发生变化建造成本不发生变化新增量和灭失量相等房地产资产存量保持不变价格与重置成本相同从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看投资周期滞后于市场周期变化的情况一般不会出现在第一阶段第二阶段初期第二阶段末期第三阶段第四阶段房地产市场的功能有配置存量房地产资源和利益显示房地产市场需求变化指导供给以适应需求的变化引导需求适应供给条件的变化指导政府制订科学的住房供给计划产生房地产泡沫的原因有土地的稀缺性需求大于供给投机需求膨胀金融机构过度放贷开发商之间的博弈国际上通常采取的住房保障方式有政府直接建房对住房投资人减税对住房承租人减税对住房承租人补贴鼓励营利机构建房政府对房地产市场进行宏观调控时可选择的手段主要有加大城市基础设施建设投入调整银行贷款利率调整公共住房政策调整房地产税收政策加快城市化进程三判断题当承包商同时兼做开发商的角色时其对房地产开发项目利润水平的要求与开发商相同正确错误政府会根据不同时期住房问题的特点和社会经济发展状况通过产权政策土地政策金融政策税收政策市场规制政策和财政补贴政策等对房地产市场进行不同程度的干预正确错误租买结构有承租和购买两种方式这两种方式都可以满足房地产空间的使用需求相应的也就形成了房地产市场上的租买结构正确错误房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽地基处理或打永久桩的日期为准正确错误新建成的房地产产品交易存在着销售含预售租赁含预租转让和抵押等子市场正确错误开发投资杠杆率反映开发企业的财务风险水平它的数值越高越说明开发商投入自有资金越多利用杠杆资金越多财务风险越大正确错误住房价格合理性指数是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度对当前实际住房价格合理性做出的判断反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系正确错误房地产市场的需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想可以是自用或投资也可以是常住或季节性使用正确错误房地产市场区别于一般商品市场的特性包括垄断性外部性信息不对称性和适应性等方面正确错误房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者正确错误投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化正确错误在房地产自然周期的下降阶段物业租金的增长率总是下滑的正确错误房地产泡沫比过度开发的严重程度更高危害更大属于房地产市场不正常的大起大落正确错误房地产市场中的过度开发有时也称为房地产过热是指当市场上的需求增长超过新增供给增长的速度时所出现的空置率上升物业价格和租金下降的情况正确错误房地产市场存在的外部性需要政府通过税收补贴外部性收益成本内部化等措施来提高市场效率正确错误房地产市场总量非均衡一般表现为潜在总需求小于有效需求正确错误答案解析部分答案答案答案答案答案答案答案答案答案答案答案解析房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积万平方米答案解析吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数按年计算年答案解析空置率报告期期末空置房屋同期房屋存量答案解析年答案解析吸纳量本期销售量本期出租量万套可供租售量上期可供租售数量上期吸纳量本期新竣工量万套吸纳周期可供租售量吸纳量年答案答案答案答案答案解析某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化售价太高对出租住宅的需求就会增加答案解析在自然周期第二阶段的后半段由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发资本流量显著增加答案答案答案答案答案答案答案答案解析项属于金融环境答案答案解析按照某行业内部的生产者或企业数目产品差别程度和进入障碍大小可以将市场划分为完全竞争市场垄断竞争市场寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型答案解析房地产市场的垄断竞争特征给予房地产供给者一定程度的销售控制能力包括销售时间控制销售数量控制和销售价格控制等答案答案答案答案答案解析房地产市场区别于一般商品市场的特性包括垄断性外部性和信息不对称性答案解析引起需求增加或减少的原因主要有这样几个未来预期收益变化政府税收政策的影响收入水平变化或消费品味变化原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化答案答案答案答案答案答案答案解析当承包商同时兼做开发商的角色时其对房地产开发项目利润水平的要求也相对较低因为其承担工程建设工作也能为企业带来一定的收益答案答案答案答案解析新建成的房地产产品交易存在着销售含预售租赁含预租抵押等子市场答案解析开发投资杠杆率反映开发企业的财务风险水平它的数值越高越说明开发商投入自有资金越少利用杠杆资金越多财务风险越大答案答案答案解析没有适应性答案解析房地产空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业房地产资产市场的需求者是希望拥有房地产的投资者答案解析投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化在其他阶段则超前于市场自然周期的变化答案解析在阶段租金增长率仍缓慢上升答案答案解析是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时所出现的空置率上升物业价格和租金下降的情况答案答案解析房地产市场总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求