房地产估价师房地产开发经营与管理第七章风险分析与决策含解析.docx

房地产估价师房地产开发经营与管理第七章风险分析与决策含解析一单项选择题下列房地产投资项目不确定因素中属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是建安工程费土地费用空置率容积率下列因素中属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是容积率空置率利息备付率成本利润率项目利润为零时分析项目成本售价或销售率所处状态的方法是获利能力分析盈亏平衡分析市场状况分析定性风险分析某房地产开发项目的占地面积为规划容积率预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的项目的固定成本为万元预计平均销售单价为元则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元某房地产开发项目的占地面积为规划容积率为预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的项目的总固定成本为万元预计项目的单位变动成本为元假设所有可销售面积能够全部售出则达到盈亏平衡的平均销售单价为元某房地产开发项目的占地面积为万容积率为如果房屋开发成本为元按建筑面积计预测能够以元按建筑面积计的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格按占地面积计为元房地产项目盈亏平衡分析中不包括分析最低租售价格最低租售数量最低利润水平最高土地取得价格盈亏平衡分析结果显示甲项目当售价下降成本上升时开发利润税前为乙项目当售价下降成本上升时开发利润税前为因此在抵御售价和成本变动风险的能力方面甲项目强于乙项目乙项目强于甲项目甲项目与乙项目一样强不能确定哪个项目强房地产项目的临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值利润为零允许的最低经济效益指标最大费用最大利润房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点是分析计算风险因素变化而使项目达到时的极限值利润为零财务净现值为零基准收益率财务内部收益率在众多的不确定性因素中找出对项目经济评价指标影响较大的因素并判明其对开发项目投资效益影响的程度是的目的盈亏平衡分析敏感性分析风险分析概率分析对某房地产项目进行敏感性分析当地价建造成本贷款利率资本化率分别降低时项目开发利润的变化分别为万元万元万元万元则其中最敏感的因素是地价建造成本贷款利率资本化率某房地产开发项目经过测算得出如下数据如果市场前景好将产生万元净现值如果市场状况一般将产生万元净现值如果市场前景不好则将产生万元净现值经分析市场前景为好的概率一般概率不好的概率则该项目的期望值为万元有一计算期为年的房地产置业投资项目经测算该项目的投资收益率为银行贷款利率为计算期内净现值的期望值为万元净现值期望值的标准差为万元则在计算期内该项目的标准差系数是实物期权方法可以应用于房地产投资决策主要是因为房地产投资具有不可逆性和可预测性不可控性不可变更性可延期性房地产投资决策中常见的期权问题不包括等待投资型期权放弃型期权成长型期权成熟型期权下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中错误的是年试题解析法对随机的现金流进行概率分布估计得到净效益的概率分布蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程然后加以统计处理解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于个随机变量的风险问题而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题某房地产开发项目有甲乙丙三个方案经测算三个方案净现值的期望值分别为甲万元乙万元丙万元净现值的标准差分别为甲万元乙万元丙万元则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是年试题乙丙甲甲乙丙丙甲乙乙甲丙房地产投资之所以具有期权性质是因为房地产投资具有年试题可逆性和可延期性可逆性和不可延期性不可逆性和可延期性不可逆性和不可延期性下列关于净现值标准差的表述中错误的有净现值期望值相同净现值标准差小的方案为优不能完全衡量项目风险性高低净现值标准差相同净现值期望值大的方案为优净现值标准差系数大的方案为优可以反映项目年度净现值的离散程度运用实物期权方法进行房地产投资决策时对开发项目销售对象销售时间市场环境变化后可能对销售对象和销售价格进行调整等可通过确定是否进行投资等待投资型期权估价放弃型期权估价成长型期权估价柔性期权估价二多项选择题房地产开发项目的主要不确定性因素有开发期和租售期权益投资比率资本化率贷款利率运营费用对于房地产开发项目而言涉及的主要不确定性因素有土地费用建安工程费用容积率开发期与租售期运营成本对于房地产置业投资项目影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括等权益投资比率有效面积系数开发期和租售期贷款利率建筑容积率盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析非线性盈亏平衡分析保本点盈亏平衡分析临界点盈亏平衡分析转折点盈亏平衡分析房地产项目的盈亏平衡分析有线性分析非线性分析保本点分析临界点分析转折点分析房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤确定用于敏感性分析的经济评价指标确定不确定性因素可能的变动范围分析确定每个不确定性因素发生的概率计算不确定性因素变动时评价指标的相应变动值通过评价指标的变动情况找出较为敏感的不确定性因素做出进一步的分析风险估计与评价常用方法主要有调查和专家打分法解析方法蒙特卡洛法幕景分析法时间序列法下列风险分析的内容属于风险估计工作的有风险产生的原因分析风险发生概率大小分析风险因素检验风险变量间的相关性分析风险概率分布情况分析在风险分析中的风险估计阶段需要开发的工作包括风险估算分析风险概率分布情况辨识风险发生的原因检验各风险变量是否相关提出应对风险的建议在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时下列表述中正确的有期望值相同标准差小的方案为优标准差相同期望值小的为优标准差相同期望值大的为优标准差系数大的为优标准差系数小的为优决策的原则有经济性原则最优原则满意原则反馈原则比较选优原则房地产投资决策的三个阶段是分析阶段决策阶段反馈阶段监控阶段策略阶段风险型决策方法有大中取大法小中取大法最大可能法决策树法期望值法不确定型决策方法有大中取大法小中取大法最大可能法决策树法最小最大后悔值法实物期权方法可以应用于房地产投资决策主要是因为房地产投资具有可预测性不可控性不可逆性可延期性不可变更性实物期权类型主要包括等待投资型期权成长型期权放弃型期权买方型期权柔性期权敏感性分析的三项预测值法对房地产开发项目中所涉及的变动因素分别给出三个预测值即最乐观预测值最悲观预测值最可能预测值最客观的预测值最接近的预测值期权价格就是获得这种权利所投入的人力物力财力技术经验三判断题如果承包合同是一种固定总价合同则建安工程费用的变动风险由开发商负担对承包商基本无影响正确错误中低价位的商品住宅和经济适用房项目其销售周期就远远低于高档商品住宅项目商用房地产开发项目的租售周期就远远小于住宅项目正确错误如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的那么该项目的净利润将基本保持不变正确错误权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例正确错误盈亏平衡分析可以用来分析利润为零时项目的成本售价或销售率所处的状态也可以用来分析达到目标收益水平时的状态正确错误空置率提高会导致有效毛租金收入减少空置率降低会使有效毛租金收入提高正确错误房地产项目的盈亏平衡分析有最低点分析和最高点分析两种两者的主要差异在于平衡点的设置正确错误最高租售价格与预测租售价格之间差距越大说明房地产项目抗市场风险的能力越强正确错误三项预测值分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种正确错误房地产投资决策通常属于风险型或不确定型的群体业务性决策正确错误蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率这是保证分析结果准确的前提正确错误风险分析常用的比较成熟的方法是敏感性分析法它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响正确错误与净现值标准差相比净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小正确错误答案解析部分答案解析对于房地产开发项目而言涉及的主要不确定性因素有土地费用建筑安装工程费租售价格开发期与租售期建筑容积率及有关设计参数资本化率贷款利率等对于房地产置业投资项目影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括购买价格权益投资比率租金水平空置率运营费用有效面积系数和贷款利率等答案答案答案解析元万元解得元答案解析总建筑面积产量可销售面积销量根据盈亏平衡点的公式销售收入总成本销售单价销量固定成本单位可变成本产量设销售单价为则元本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积计算变动成本应用总建筑面积答案解析建筑面积土地面积容积率平方米销售单价销售量固定成本单位可变成本销售量设土地价格为元答案解析分析的因素是成本或是收入方面的利润是计算出来的答案答案答案解析保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值账务净现值为零说明项目获利能力刚刚满足基准收益率的要求是临界点而不是保本点财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率同时意味着到项目寿命期终了时所有投资可以被完全收回史记相当于保本点分析中的报酬率最适合答案是答案答案答案解析万元答案答案答案解析房地产投资决策中常见的期权问题包括确定合理的开发时机等待投资型期权决定是否放弃投资机会或项目放弃型期权决定是否开发一些成长型项目成长型期权答案答案解析计算并比较标准差系数该系数越小则风险越小根据公式甲乙丙答案答案答案解析对开发规模较大首期较难产生理想收益的房地产项目其首期投资对项目后期投资收益会有较大影响实物期权理论认为该类型的开发项目可能产生成长型期权答案解析权益投资比率和运营费用属于置业投资的主要不确定性因素其中权益投资比率对开发投资项目也算不确定性因素但不是主要不确定性因素注意对比区别开发投资与置业投资的不确定因素答案解析对于房地产开发项目而言涉及的主要不确定性因素有土地费用建安工程费用租售价格开发期与租售期建筑容积率及其有关设计参数资本化率贷款利率等答案解析对于房地产置业投资项目影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括购买价格权益投资比率租金水平空置率运营费用有效面积系数和贷款利率等答案答案答案解析房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤确定用于敏感性分析的经济评价指标通常采用的指标为内部收益率必要时也可以选用财务净现值开发商利润等其他经济指标在具体选定评价指标时应考虑分析的目的显示的直观性敏感性以及计算的复杂程度确定不确定性因素可能的变动范围计算不确定性因素变动时评价指标的相应变动值通过评价指标的变动情况找出较为敏感的不确定性因素做出进一步的分析答案解析解析法和蒙特卡洛模拟法是风险分析主要有两种方法此外还包括调查和专家打分法答案解析属于风险辨识属于风险评价答案解析风险估计阶段包括的内容有风险发生的概率大小风险概率分布情况和风险估算选项属于风险辨识的内容选项属于风险评价的内容答案答案解析决策的原则包括满意原则系统原则信息原则预测原则比较选优原则和反馈原则答案解析房地产投资决策过程通常有三个阶段策略阶段即界定可接受的收益和风险分析阶段即衡量可能的收益与风险决策阶段答案解析风险型决策的具体方法包括最大可能法期望值法和决策树法答案解析常用的不确定性决策方法包括小中取大法大中取大法和最小最大后悔值法等答案答案解析实物期权类型归结为五大类即等待投资型期权成长型期权放弃型期权柔性期权学习型期权答案答案解析三项预测值即最乐观预测值最悲观预测值最可能预测值答案解析如果承包合同是一种固定总价合同则建安工程费用的变动风险由承包商负担对开发商基本无影响答案解析商用房地产开发项目的租售周期远远大于住宅项目答案答案解析权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例答案答案答案解析房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种两者的主要差异在于平衡点的设置答案解析应是最低租售价格与预测租售价格之间差距越大说明房地产项目抗市场风险能力越强答案答案答案答案解析风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响答案