房地产估价师房地产估价原理与方法第十章假设开发法及其运用含解析.docx

房地产估价师房地产估价原理与方法第十章假设开发法及其运用含解析一单项选择题运用假设开发法中的动态分析法估价时无须做的是估算后续开发经营期估算后续开发的各项支出收入估算后续开发各项支出收入在何时发生估算开发期中的利息和利润运用假设开发法中的动态分析法估价时无须做的是估算后续开发经营期估算后续开发的各项支出收入估算后续开发各项支出收入在何时发生估算开发期中的利息和利润某市区有一大型物资储备仓库现根据城市规划和市场需求拟改为超级市场需评估该仓库的公开市场价值最适宜采用进行估价比较法成本法假设开发法长期趋势法下列关于假设开发法的表述中不正确的是假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格预期利润和最高费用假设开发法适用的对象包括待开发的土地在建工程和不得改变现状的旧房假设开发通常是一次性的价格剩余参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊其根本原因是各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值在假设开发法的动态分析法中估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是取得待开发房地产的时间开发经营期间的某个时间开发完成后的时间开发完成之后的某个时间现有一宗规划用途为商住综合的城市土地采用假设开发法估价假设按纯商业用途的估算结果为万元按纯居住用途的估算结果为万元该宗土地的评估价值应为万元万元万元万元之间运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时若采用动态分析法计算则该待开发房地产开发经营期的起点应是待开发房地产开发建设开始时的具体日期待开发房地产建设发包日期取得待开发房地产的日期房地产开发完成并投入使用的日期在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时一般不计息的项目是未知需要求取的待开发房地产的价值投资者购买待开发房地产应负担的税费销售税费建设成本管理费用和销售费用后续的建设成本管理费用销售费用通常不是集中在一个时点发生而是分散在一段时间内不断发生但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内期初期中期末任意阶段现评估一个半年前停工的在建工程价值经测算完成全部工程的建造费用为元其中主体工程元安装及装饰装修工程费为元该在建工程主体部分已完成未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在年内完成未完成部分的费用均匀投入若折现率为则在价值时点的续建费用为元年试题某在建工程土地使用权年限年自取得土地使用权之日起开工预计建成后的建筑面积为年净收益为万元自开工到建成的建设期为年估计该项目至建成还需年已知报酬率为折现率为该项目开发完成后的房地产现值为万元现拟开发建设某写字楼预计年后建成并全部售出总建筑面积为可售建筑面积为销售单价为万元若报酬率为折现率为则测算该写字楼开发完成后的现值是万元二多项选择题假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有续建前已建成本续建管理费用续建投资利息续建完成后房地产销售费用取得在建工程的税费假设开发法具体可为房地产投资者提供待开发房地产的最高价格待开发房地产的平均价格房地产开发项目的预期利润房地产开发项目的平均利润房地产开发中可能出现的最高费用选择最佳的开发利用方式包括方面最佳的用途建筑规模档次大小区位下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来而是隐含在折现过程中静态分析法不考虑各项支出收入发生的不同时间即不是将它们折算到同一时间上的价值而是直接相加减动态分析法要考虑各项支出收入发生的不同时间即首先要将它们折算到同一时点上的价值最终是折算到价值时点上然后再相加减对开发完成后的价值以及后续的建设成本管理费用销售费用销售税费等的测算在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的某房地产开发企业拟在年月日取得一宗房地产开发用地预计该用地取得后年建成商品房前期勘察设计约需个月建成前半年开始销售销售期为年下列选项中正确的有利用假设开发法测算土地总价价值时点为年月日利用假设开发法测算土地总价价值时点为年月日开发经营期为年月日至年月日建设期为年月日至年月日销售期为年月日至年月日只有在静态分析法中才需要测算的项目是销售费用投资利息开发利润销售税费后续的建设成本三判断题在假设开发法的动态分析法中待开发房地产取得税费后续建设成本管理费用销售费用销售税费等主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的正确错误对于有城市规划条件要求但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块难以采用假设开发法估价正确错误从估价角度看房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开正确错误假设开发法估价必须考虑资金的时间价值一般采用计算利息的静态分析法和动态分析法由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际因此在实际估价中应尽量采用计算利息的静态分析法正确错误假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是在选取有关参数和测算有关数值时投资分析是站在一般投资者的立场上而估价是站在某个特定投资者的立场上正确错误在静态分析法中对开发完成后的价值以及后续的建设成本管理费用销售费用销售税费等的测算主要是根据未来的房地产市场状况作出的正确错误假设开发法中开发中开发经营期可分为建设期和经营期正确错误销售期是自开始销售开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间正确错误开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期正确错误在任何情况下房地产开发的销售期和建设期都不可能重合正确错误经营期特别是销售期通常难以准确预测在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况正确错误在假设开发法中折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数它与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同正确错误四简答题某在建工程的土地使用权是年月日通过出让方式获得的用途为商业土地使用期限为年土地面积为容积率为土地取得费用为万元已付清从获得土地使用权至正式动工时间为年该工程正常施工期不含装修为年建安成本为每平方米建筑面积元管理费用为建安成本的至年月日已完成主体结构且已投入总建设成本的剩余费用在施工期内均匀投入折现率为该在建工程建成后的最佳用途为餐馆建成时即投入万元花一年时间装修假定装修费用支出发生在该年末然后出租营业预计第一年正常净收益为万元此后每年净收益以的比率增长为保持这种正常收益增长需要每隔年在该年末进行一次大装修正常大装修费用为万元当年净收益未扣除大装修费用该类餐馆的报酬率为按当地有关规定房地产开发项目包括在建工程在转让交易过程中买方按售价的缴纳有关税费同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的和请利用上述资料用动态分析法测算该在建工程年月日的正常购买总价答案解析部分答案答案答案答案答案答案解析动态分析法中开发完成后价值对应的时间应是价值时点之后未来某一时点的价值可能是开发完成之前某时点也可能是开发完成之日还可能是开发完成之后某时点答案解析根据合法原则最高最佳利用原则进行判断答案解析开发经营期的起点是取得估价对象待开发房地产的日期即价值时点终点是开发完成后的房地产经营结束的日期答案解析未知的需要求取的待开发房地产的价值取得待开发房地产的税费后续的建设成本管理费用和销售费用销售税费一般不计算利息答案解析后续的建设成本管理费用销售费用通常不是集中在一个时点发生而是分散在一段时间内不断发生但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生并具体视为集中发生在该时间段的期中答案解析万元答案万元答案解析万元答案答案解析假设开发法具体可为房地产投资者提供下列种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用答案解析选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的用途建筑规模档次等答案解析对开发完成后的价值以及后续的建设成本管理费用销售费用销售税费等的测算在静态分析法中主要是根据价值时点通常为现在的房地产市场状况作出的即它们基本上是静止在价值时点的金额答案答案解析只有在静态分析法中才需要测算的项目是投资利息和开发利润解析应计息项目包括未知的需要求取的待开发房地产的价值取得待开发房地产的税费后续的建设成本管理费用和销售费用销售税费一般不计算利息答案解析在假设开发法的静态分析法中待开发房地产取得税费后续建设成本管理费用销售费用销售税费等主要是根据估价对象的价值时点的房地产市场状况作出的答案答案答案答案解析假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目投资分析的不同之处是在选取有关参数系数和测算有关数值时估价是站在一个典型的投资者的立场上而投资分析是站在某个特定的投资者的立场上答案答案答案答案解析开发经营期的起点是取得待开发房地产的日期终点是开发完成后的房地产经营结束的日期答案解析在有预售的情况下销售期与建设期有重合答案答案答案解析解设该在建工程在年月日的正常购买总价为该在建工程开发完成后的总价值万元后续必要支出及应得利润建安成本及管理费销售费用和销售税费万元买方应缴纳的税费该在建工程在年月日的正常购买总价则万元