房地产估价师房地产开发经营与管理第十章物业资产管理含解析.docx

房地产估价师房地产开发经营与管理第十章物业资产管理含解析一单项选择题1物业管理的核心工作是A根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现管理并评估物业管理公司的工作B对房地产资产进行日常的维护与维修并向入住的客户或业主提供服务以保障其始终处在正常的运行状态C执行资产管理所确定的战略方针以满足组合投资管理的目标D拥有一个管理有序高效率的办公环境2根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现管理并评估物业管理公司的工作这是的工作内容A物业管理B设施管理C房地产资产管理D房地产组合投资管理3房地产资产管理职能中以运行管理为主的是A物业管理和设施管理B资产管理和投资组合管理C物业管理和资产管理D设施管理和投资组合管理4市场经济条件下物业租金水平的高低主要取决于A业主希望的投资回报率B承租人愿意承担的费用C承租人的承受能力D同类型物业的市场供求关系5国际上物业管理行业的专业资格是A注册物业管理员B注册物业管理经理C注册物业管理师D高级物业管理师6随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近中心商业区的形成与发展使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力这主要是考虑了写字楼的因素A交通方便性B声望或形象C位置D建筑形式7制订物业策略计划持有或出售分析检讨物业重新定位的机会审批主要的费用支出属于的工作内容A物业管理B设施管理C房地产资产管理D组合投资管理8王某打算承租某写字楼的一个单元在可出租面积的计算上与业主发生了分歧后经测量得出以下数据出租单元内使用面积30m2外墙面积6m2单元间分隔墙面积8m2公摊面积3m2那么可出租面积应为m2A33B40C43D479租金常常以为计算基础A最低租金B市场租金C单元可出租面积D每平方米可出租面积10物业出租过程中的租金一般是指的租金A建筑面积B作用面积C可出租面积D居住面积11在写字楼出租中室内标准化装修的费用通常由支付A业主B承租人C物业服务企业D业主承租人和物业服务企业共同12下列关于写字楼租金的表述中正确的是A基础租金是租户能接受的最低租金B基础租金低于市场租金时应当考虑调整到市场租金水平C写字楼市场比较理想的状况下市场租金一般低于基础租金D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异13下列关于零售商业物业租金的表述中错误的是A设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果激励其更好地管理物业B知名度大的主要租户往往缴纳的单位面积租金较低且租金调整的时间间隔较长C百分比租金的基数通常是年总营业额或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D营业额高但毛利水平较低的租户其百分比租金的百分比设置往往较高14王某打算承租某写字楼的一个单元在可出租面积的计算上与业主发生了分歧后经测量得出以下数据出租单元内使用面积30平方米外墙面积6平方米单元间分隔墙面积8平方米公摊面积3平方米那么可出租面积应为A33平方米B40平方米C43平方米D47平方米15某承租人的基础租金为10万元月如果以营业额的5作为百分比租金月租金超出300万元以外的部分收取超额租金该承租人在一个月内的营业额为400万元该月应缴纳的租金总额为万元A5B10C15D12516某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元空置和收租损失为5经营费用为潜在毛收入的30抵押贷款还本付息为200万元所得税和准备金共计120万元则2006年的净经营收入为万元A330B450C650D70017不应计入收益性物业运营费用的是A抵押贷款利息B公共设施维修费C房产税D物业保险税18关于收益性物业的现金流下列说法不正确的是A潜在毛租金收入物业内全部可出租面积最大可能租金水平B从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后就能得到某一报告期实际的租金收入C有效毛收入潜在毛租金收入其他收入D净经营收入有效毛收入运营费用19零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的为基础计算的A建筑面积B总出租面积C可出租面积D营业面积20某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元假设在某报告期内的出租率为80所有承租人都能按时交纳租金物业其他收入为2万元则物业在该报告期的有效毛收入为万元A220B240C256D26021员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的A人工费B办公费C法定税费D保险费22用于物业大规模维修的资金来自于A保证金基金B资本支出预算C年度运营预算D季度预算23某事业单位拥有的一出租物业的原值为5000万元年租金收入为600万元则该单位应缴纳的年房产税数额为万元A420B504C600D72024在物业管理中经常用到的预算形式中最常用的是A年度运营预算B资本支出预算C长期预算D短期预算二多项选择题25物业资产管理的职能包括A物业管理B设施管理C房地产资产管理D运营管理E组合投资管理26房地产组合投资管理的主要工作包括A制定并执行组合投资策略B设计和调整房地产资产的资本结构C进行资产的投资分析和运营状况分析D制定物业策略计划E监督物业购买处置资产管理和再投资决策27写字楼分类过程中要考虑的因素包括A物业所处位置B辐射区域的范围C建筑设备系统D建造年代E租户类型28根据物业的类型和特点不同可以将物业管理分为A居住物业管理B公共物业管理C收益性物业管理D特殊物业管理E工业物业管理29专业人员主要依照写字楼对其进行分类A所处的位置B交通便利条件C自然或质量状况D设施完善程度E收益能力30写字楼物业服务企业在选择租户时往往注重考察租户的A商业信誉和财务状况B面积需求大小C租金支付方式D物业服务需求E与写字楼业主的关系31关于写字楼基础租金的说法正确的有A基础租金必须能够抵偿贷款还本付息经营费用和空置损失B基础租金一般高于市场租金C基础租金可以通过降低经营费用向下调整D基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金32业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到的目的A资本保值B资本增值C获取周期性收益D降低投资风险E抵御通货膨胀33物业服务企业在确定写字楼租金时需认真考虑的主要因素有A可出租面积B基础租金C室内装修D客户类型E出租单元面积规划34零售商业物业的分类主要依据方面分为五种类型A位置B建筑规模C经营商品的特点D商业辐射区域的范围E物业管理水平35写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考确定A消费者价格指数B消费者心理指数C商业零售价格指标数D房地产价格指数E同行业物业租金36对写字楼进行分类主要是看等A交通方便性B经营商品的特点C建筑形式D为租户提供的服务E租户类型37净租的形式一般有以下方式A租户仅按比例分摊与物业有关的税项B租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费C所有的运营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付D所有的运营费用都由租户直接支付E业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用38收益性物业管理中的运营费用包括A固定资产折旧费B企业管理费及利润C保险费D房产税E大修基金39物业管理的人工费包括A工资B医疗养老失业保险C统筹费D聘请法律顾问的费用E保安费用40按建筑规模经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类零售商业物业可分为等类型A市级购物中心B地区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店E批发市场41零售商业物业的商业辐射区域通常包括A核心区域B影响区域C主要区域D次要区域E边界区域三判断题42在房地产资产管理中资产管理和设施管理以运行管理为主物业管理和投资组合管理以策略性管理为主Y正确N错误43资产管理所涉及的范围比物业管理大但比设施管理要小Y正确N错误44物业管理设施管理房地产资产管理和房地产组合投资管理的关系中资产管理和设施管理以运行管理为主物业管理和投资组合管理以策略性管理为主Y正确N错误45对于居住物业物业管理就是物业资产管理的全部内容Y正确N错误46物业管理主要功能是通过对人和工作的协调为某一单位或机构创造一个良好的工作环境Y正确N错误47过高或过低的物业租金都有可能导致业主利益的损失Y正确N错误48投资性物业中的写字楼是指国家机关社会团体企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物Y正确N错误49市场经济条件下租金的确定要以物业出租经营成本税费和业主希望的投资回报率来确定Y正确N错误50根据建设部做出的有关规定可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间Y正确N错误51在写字楼市场比较理想的情况下市场租金一般要高于基础租金Y正确N错误52零售商业物业的基础租金是指业主获得的与租户经营业绩无关的一个最低租金收入Y正确N错误53零售商业物业的基础租金与该物业承租人的经营业绩无关Y正确N错误54物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入Y正确N错误55收益性物业管理中的税前现金流潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用抵押贷款还本付息额准备金Y正确N错误56一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入Y正确N错误57如果物业的年净经营收入是最好的估计则该物业的价值也是最高的估计值如果物业的年净经营收入下降而资本化率不变则物业的价值也会下降所以任何使物业提高净经营收入的因素也会提高物业的价值Y正确N错误答案解析部分1答案B2答案C3答案A4答案D5答案B6答案C7答案C8答案B解析根据房产测量规范GBT179862000成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积三部分组成套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙包括山墙等共有墙均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积套内建筑面积套内房屋的使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积其中套内墙体面积各套之间的分隔墙水平投影面积的一半套与公共建筑空间的分隔墙水平投影面积的一半外墙包括山墙水平投影面积的一半对此题而言套内建筑面积30628237m2可出租面积套内建筑面积分摊公用建筑面积37340m29答案D10答案C11答案A12答案D解析基础租金是业主而不是租户能接受的最低租金13答案D解析营业额高但毛利水平较低的租户其百分比租金的百分比设置往往较低14答案B解析306282340平方米15答案C解析40030051015万元16答案C解析有效毛收入潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入净收入有效毛收入经营费用10001530650万元17答案A18答案C解析有效毛收入潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入19答案B20答案D解析有效毛收入潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入3080226万元21答案A解析员工医疗保险和失业保险属于人工费中的社会保险费22答案B23答案D解析对于事业单位出租房屋的按租金收入征收房产税6001272万元24答案A25答案ABCE26答案ABE27答案ACE28答案ABC29答案ACE30答案ABD31答案ACE解析B选项市场租金一般高于基础租金D选项在许多城市的写字楼市场上楼层高视野或景观好的写字楼出租单元租金也较高物业管理人员在确定各写字楼出租单元的租金时常用位置较好的出租单元的超额租金收入来平衡位置不好的出租单元的租金收入使整栋写字楼建筑的平均租金保持在稍高于基础租金的水平上32答案ABC解析业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业的主要目的是希望通过该项投资达到资本保值增值和获取周期性收益的目的33答案ABCE34答案BCD35答案AC解析在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款这一条款可能规定要参考一个标准指数如消费者价格指数或商业零售价格指数来确定租金定期增长的数量和幅度36答案ACDE37答案ABDE38答案ABCD39答案ABC40答案ABCD41答案CDE42答案N解析物业管理和设施管理以运行管理为主资产管理和投资组合管理以策略性管理为主43答案N解析房地产资产管理所涉及的范围比物业管理大也比设施管理范围大44答案N解析物业管理设施管理资产管理和组合投资管理的关系中物业管理和设施管理以运行管理为主资产管理和投资组合管理以策略性管理为主45答案Y46答案N解析设施管理主要功能是通过对人和工作的协调为某一单位或机构创造一个良好的工作环境47答案Y48答案N解析投资性物业中的写字楼则是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地49答案N解析从理论上来说租金的确定要以物业出租经营成本税费和业主希望的投资回报率来确定但在市场经济条件下物业租金水平的高低主要取决于同类物业的市场供求关系50答案N解析根据建设部做出的有关规定可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积51答案Y52答案Y53答案Y54答案Y55答案N解析收益性物业管理中的税前现金流净经营收入抵押贷款还本付息额潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用抵押贷款还本付息56答案N解析从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后再加上其他收入就得到该写字楼的有效毛收入57答案Y