房地产估价师房地产开发经营与管理第五章现金流量与资金时间价值含解析.docx

房地产估价师房地产开发经营与管理第五章现金流量与资金时间价值含解析一单项选择题根据房地产开发经营企业的业务经营模式主要适用于商品住宅开发项目开发销售模式开发持有出租出售模式购买持有出租出售模式购买更新改造出租模式是房地产投资信托基金和大型房地产企业常采用的业务经营模式类型开发一销售模式开发持有出租出售模式购买持有出租出售模式购买更新改造出租模式根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型主要适用于写字楼零售物业高级公寓等收益性房地产项目部分政策性租赁住宅普通商品住宅也可采用这种模式开发一销售模式开发持有出租出售模式购买持有出租出售模式购买更新改造出租模式将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营并在持有经营一段时间后根据市场状况和企业财务状况将其转售出去也是部分房地产企业常采用的业务模式这种模式是开发一销售模式开发持有出租出售模式购买更新改造出租模式购买更新改造出租出售模式开发销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目这种业务模式下的现金流入是销售收入出租收入利息收入转售收入对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说二者的共同点是现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入现金流入都包括销售收入和销售税费现金流出都包括购买成本购买税费和装修费用现金流出都包括购买成本购买税费装修费用和运营成本下图表示的是房地产开发企业经营模式下的典型现金流量图开发销售开发持有出租出售购买持有出租出售购买更新改造出租出售认为利率水平是由可贷资金的供求决定的代表性理论是马克思的利率决定理论可贷资金利率理论曲线模型利率理论流动性偏好利率理论被认为是解释名义利率决定过程的最成功的理论是马克思的利率决定理论可贷资金利率理论曲线模型利率理论流动性偏好利率理论认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是马克思的利率决定理论可贷资金利率理论曲线模型利率理论流动性偏好利率理论关于资金时间价值的说法错误的是现在的万元与年后的万元的价值相同现在的万元可能与年后的万元价值相同现在的万元可能与年前的万元价值相同由于存在资金时间价值不同时点上发生的现金流量无法直接比较银行为某家庭提供了期限为年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款若该笔贷款的实际年利率为则名义年利率是已知某笔贷款年利率为按季度计息则该笔贷款的实际年利率是如某笔贷款的月利率为每月计息一次按复利计息那么年名义利率是某投资者购买一间商铺用于出租经营名义收益率为如果通货膨胀率为银行贷款年利率为存款年利率为则该项目投资的实际收益率是若名义利率为通货膨胀率为则实际利率为下列关于资金等效值概念的表述中正确的是时值是资金运动起点的金额终值是资金运动结束的金额资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款其月供为元月利率为则该抵押贷款的实际年利率为银行为某家庭提供了一笔总额万元期限年年利率的住房抵押贷款若采用月还款常数为的还款方式并在最后个月还清所余本息则相对于按月等额还款方式该家庭在还贷期间除最后个月外其他各月的月供负担减少了元现有一套总售价为万元的住宅八成年按揭按年贷款利率计月还款额为元美国某家庭于年购买住房时申请了一笔万美元的贷款贷款方式为第一年和第二年的年利率为两年后的年利率调整为则该家庭在第个月的月还款额为美元某家庭以万元购买了一套住宅银行为其提供了年期的住房抵押贷款该贷款的年利率为按月等额还款如果该家庭于第年初一次提前偿还贷款本金万元则从第年开始的抵押贷款月还款额将减少元二多项选择题现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具现金流量图中的时间点零是资金运动的时间始点日历年度的年初某一基准时刻既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点既可有现金流入也可有现金流出的时间点从投资的角度来看决定资金时间价值大小的主要因素有投资利润率通货膨胀率投资风险经济增长率存款准备金率下列房地产投资业务模式中现金流出包括土地成本的有购买持有出租出售购买更新改造出售购买更新改造出租出售开发销售开发持有出租出售对于房地产开发投资项目来说现金流入通常包括等销售收入出租收入还本付息利息收入贷款本金收入部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业通过更新改造甚至改变物业用途后再出售形成了购买更新改造出售模式这种业务模式下的现金流出包括更新改造成本购买成本运营成本建造成本转售税费开发持有出租出售模式主要适用于写字楼零售物业高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅普通商品住宅这种业务模式下的现金流出包括等土地成本建造成本运营成本开发费用购买税费对于购买更新改造出租出售模式来说这种业务模式下的现金流出包括等购买成本更新改造成本运营成本转售税费建造成本下列关于资金时间价值的表述中正确的有资金时间价值是资金的增值特性使然利率是资金时间价值的一种标志从消费者角度来看资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿即使资金存在时间价值也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较资金时间价值的大小取决于投资利润率通货膨胀率风险因素等流动性偏好利率理论认为货币供给是外生力量由央行决定无利率弹性货币需求取决于人们的流动性偏好利率是由可贷资金的供求决定的可贷资金的需求函数是利率的递增函数利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平可贷资金利率理论认为可贷资金的需求主要由投资需求赤字需求和家庭需求三个要素构成可贷资金的供给由家庭储蓄企业储蓄和政府储蓄三个要素构成利率不是由可贷资金的供求决定的可贷资金的需求函数是利率的递增函数可贷资金的供给函数是利率的递增函数下列关于名义利率与实际利率的表述中正确的有当计息周期为一年时年名义利率等于年实际利率实际利率真实地反映了资金的时间价值名义利率真实地反映了资金的时间价值名义利率相同时计息周期越短名义利率与实际利率的差值就越大计息周期相同时名义利率越小名义利率与实际利率的差值就越大就名义利率和实际利率的关系问题下面说法中正确的有从资金时间价值分析的角度来看区分名义利率和实际利率意义不大当每年的计息周期数等于时名义利率与实际利率相等在名义利率给定的前提下计息周期越短实际利率就越大并无上限当每年的计息周期数大于时实际利率大于名义利率三判断题在现在流量图上横坐标轴点所在表示的只能是资金运动的时间始点而不是当前时点正确错误购买持有出租出售模式主要适用于写字楼零售物业高级公寓等收益性房地产项目部分政策性租赁住宅普通商品住宅也可采用这种模式正确错误对于房地产开发投资项目来说现金流入通常包括销售收入出租收入其他经营收入正确错误将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营并在持有经营一段时间后根据市场状况和企业财务状况将其转售出去是大部分房地产企业常采用的业务模式正确错误投资者可享受出租收入和物业增值收益这种业务模式是开发持有出租出售模式正确错误购买更新改造出售模式和购买更新改造出租出售模式这两种模式中它们的不同点在于现金流出中后者包含运营成本而前者不包含正确错误从投资者的角度来看资金的增值特性使其具有时间价值正确错误利率是资金时间价值的一种标志正确错误认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是马克思的利率决定理论正确错误资金一旦用于投资就不能用于即期消费所以从消费者的角度来看资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿正确错误当每年的计息周期数等于时名义利率与实际利率相等正确错误如果计息周期为一定的时间区间如年季月等并按复利计息称为间断复利正确错误复利计息有间断复利和连续复利之分在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算正确错误时值是资金运动过程中某一时间点上的金额正确错误假定年利率为年初的元与年年末的元的实际经济价值是相等的正确错误在资金等效值计算过程中终值是指资金运动结束时发生的实际金额正确错误四简答题某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房该家庭月总收入元最多能以月收入的支付住房贷款的月还款额年贷款利率为最长贷款期限年最低首付款为房价的若采用按月等额偿还方式问该家庭能购买住房的最高总价是多少若第年末银行贷款利率上调为为保持原月偿还不变则该家庭需在第年初一次性提前偿还贷款多少元如果不提前偿还贷款则需将贷款期限延长多少年某家庭估计在今后年内的月收入为元如果月收入的可以用于支付住房抵押贷款的月还款在年贷款利率为的情况下该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少月收入发生在月初某家庭购买一套住宅单价为元平米该家庭月收入元其中可用来支付房款银行可为其提供年期的住房抵押贷款贷款利率为抵押贷款价值比例最大为问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平米的住宅解题思路此题由题意分析可知是要求值选用净收益每年不变有限年期公式将其中的报酬率换成某投资者以元平米的价格购买了一套建筑面积为平米的住宅并向银行申请了相当于的按月等额还款的抵押贷款已知该项抵押贷款的年限为年年利率为按月计息如果该家庭拟于开始还款后的第年年初一次偿清该项贷款的余额问此时一次偿还的金额为多少解题思路据题意是按月等额还款选用运用净收益每年不变有限年期公式将其中的报酬率换成求出每月等额还款数画出现金流量图将第年初看作计息起点第年末就是点以此类推第年末的标记点为则月注意月的表述是错误的这也是在本门教材中一个难点和容易出错的点一定要注意选对计息期的起点和终点某家庭估计在今后年内的月收入为元如果其月收入的可以用来支付住房抵押贷款的月还款额在年贷款利率为的情况下该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少答案解析部分答案答案答案答案答案答案答案解析有土地成本和建造成本及相关费用投入说明是开发模式有租金收入和运营成本说明是持有出租模式有转售收入及转售税费说明在持有一段时间后出售答案答案答案答案解析资金时间价值的概念是讲今天可以用来投资的一笔资金即使不考虑通货膨胀因素也比将来可获得的同样数额的资金更有价值因为当前可用的资金能够立即用来投资并带来收益而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资也无法获得相应的收益答案解析根据求得答案解析答案解析名义利率指一年内多次复利时给出的年利率它等于每期利率与年内复利次数的乘积答案解析实际利率名义利率通货膨胀率答案答案解析现值是资金运动起点的金额终值是资金运动结束时与现值等值的金额答案解析答案解析月等额还款金额元月利率则元元答案解析运用公式元答案解析万贷款年的贷款期限利用等额序列支付资金回收系数公式计算可得答案解析将第年初的万元看作在余下的年中每月等额还款数就是从第年开始的抵押贷款月还款额减少值运用公式可得元注意公式中的是而不是因为第年初等于第年末做这种题一定要画一个现金流量图答案答案解析资金时间价值大小取决于多方面因素从投资的角度来看主要有投资利润率通货膨胀率风险因素答案答案解析对于房地产开发投资项目来说现金流入通常包括销售收入出租收入其他经营收入答案答案解析这种业务模式下的现金流出包括土地成本建造成本开发费用管理费用销售费用和财务费用运营成本答案答案解析考虑了资金的时间价值但必须将资金换算到同一时点才能进行比较答案答案答案答案解析实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值名义利率越大计息周期越短实际利率与名义利率的差异就越大当每年计息周期数时名义利率与实际利率相等当每年计息周期数时实际利率大于名义利率当每年计息周期数时名义利率与实际利率的关系为答案解析点表示始点基准点或当前时点答案解析开发持有出租出售模式主要适用于写字楼零售物业高级公寓等收益性房地产项目部分政策性租赁住宅普通商品住宅也可采用这种模式答案答案解析将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营并在持有经营一段时间后根据市场状况和企业财务状况将其转售出去也是部分房地产企业常采用的业务模式答案解析投资者可享受出租收入和物业增值收益还有一种业务模式是购买持有出租出售模式答案答案答案答案解析是流动性偏好利率理论答案答案答案答案答案解析资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值答案答案解析终值是指资金运动结束时与现值等值的金额答案解析计算该家庭购买住房的最高总价月还款额元分最高贷款额元万元分本步计算中取取给分购买住房的最高总价万元分计算第年初一次性提前偿还款解法第年末尚余贷款本金元万元本步计算中取取给分调息后的月还款额元分本步计算中取取给分调息后每月增加的还款额元分提前还款额元万元分解法设提前还款额为则有分第年末尚余贷款本金元万元分分元万元分贷款延长期的计算设从第年末开始的还款期为月则有分分月分延长期月年分答案解析该家庭用于支付住房抵押贷款的月还款额为元月利率由于月收入为月初先把其折到月末元利用公式求得该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额为元答案解析解该家庭每月能支付的房款元月该家庭能承受的抵押贷款额元该家庭能承受的购房总价值元该家庭的支付能力最多可以购买住宅面积平方米答案解析已知元月月元第年初拟一次偿还的金额为元第年初一次偿还的金额为元答案解析该家庭每月用于住房支出的数额元月最高贷款额元