建筑工程合同策划.docx

合同协议书建筑工程合同策划一建筑工程合同策划概述一合同策划及要考虑的问题在建筑工程项目的初始阶段必须进行相关合同的策划策划的目标是通过合同保证工程项目总目标的实现必须反映建筑工程项目战略和企业战略反映企业的经营指导方针和根本利益合同策划需考虑的主要问题有项目应分解成几个独立合同及每个合同的工程范围采用何种委托方式和承包方式合同的种类形式和条件合同重要条款的确定合同签订和实施时重大问题的决策各个合同的内容组织技术时间上的协调二合同策划的意义合同的策划决定着项目的组织结构及管理体制决定合同各方面责任权力和工作的划分所以对整个项目管理产生根本性的影响业主通过合同委托项目任务并通过合同实现对项目的目标控制合同是实施工程项目的手段通过策划确定各方面的重大关系无论对业主还是对承包商完善的合同策划可以保证合同圆满地履行克服关系的不协调减少矛盾和争议顺利地实现工程项目总目标三合同策划的依据业主方面业主的资信资金供应能力管理水平和具有的管理力量业主的目标以及目标的确定性期望对工程管理的介入深度业主对工程师和承包商的信任程度业主的管理风格业主对工程的质量和工期要求等承包商方面承包商的能力资信企业规模管理风格和水平在本项目中的目标与动机目前经营状况过去同类工程经验企业经营战略长期动机承受和抗御风险的能力等工程方面工程的类型规模特点技术复杂程度工程技术设计准确程度工程质量要求和工程范围的确定性计划程度招标时间和工期的限制项目的盈利性工程风险程序工程资源如资金材料设备等供应及限制条件等环境方面工程所处的法律环境建筑市场竞争激烈程度物价的稳定性地质气候自然现场条件的确定性资源供应的保证程度获得额外资源的可能性四合同策划的程序研究企业战略和项目战略确定企业及项目对合同的要求确定合同的总体原则和目标分层次分对象对合同的一些重大问题进行研究列出各种可能的选择按照上述策划的依据综合分析各种选择的利弊得失对合同的各个重大问题作出决策和安排提出履行合同的措施在合同策划中有时要采用各种预测决策方法风险分析方法技术经济分析方法在开始准备每一个合同招标和准备签订每一份合同时都应对合同策划再作一次评价二业主的建筑工程合同策划一分散平行承包和全包分散平行承包即业主将设计设备供应土建电器安装机械安装装饰等工程施工分别委托给不同的承包商各承包商分别与业主签订合同各承包商之间没有合同关系其特点是业主有大量的管理工作有许多次招标需作比较精细的计划及控制因此项目前期需要比较充裕的时间业主负责各承包商之间的协调工作对各承包商由于互相干扰所造成的问题承担责任由于不确性因素的影响及协调难度大因而这种承包方式的合同争执较多工期长索赔多该承包方式要求业主管理和控制较细业主必须具备较强的项目管理能力对于大型工程项目该承包方式使业主面对众多承包商管理跨度大协调困难易造成混乱和失控且业主管理费用增加导致总投资增加和工期延长采用这种承包方式业主可以分阶段进行招标可以通过协调和项目管理加强对工程的干预同时承包商之间存在着一定的制衡采用这种承包方式项目的计划和设计必须周全准确细致这样各承包商的工程范围容易确定责任界限比较清楚全包又称统包一揽子承包设计一建造及交钥匙工程合同即由一个承包商承包建筑工程项目的全部工作并向业主承担全部工程责任包括设计供应各专业工程的施工甚至包括项目前期筹划方案选择可行性研究和项目建设后的运营管理该承包方式的特点是减少业主面对的承包商数量和事务性管理工作业主提出工程总体要求进行宏观控制验收成果通常不干涉承包商的工作因而合同纠纷和索赔较少方便协调和控制减少大量的重复性的管理工作信息沟通方便快捷准确有利于施工现场管理减少中间环节从而可减少费用和缩短工期业主的责任体系完备避免各种干扰对业主和承包商都有利工程整体效益高业主必须选择资信度高实力强适宜全方位工作的承包商他不仅需具备各专业工程的施工力量而且尚需很强的设计管理供应乃至项目策划和融资能力采用上述二者之间的中间形式即将工程委托给几个承包商如设计施工供应等承包商二招标方式的选择国际上经常采用的招标方式有公开招标邀请招标和议标我国颁布实施的中华人民共和国招标投标法规定招标分为公开招标和邀请招标公开招标公开招标又称无限竞争性招标是由招标单位在国内外主要报纸有关刊物上或电视广播上发布招标广告凡符合规定条件的承包商都可自愿参加投标数量不受限制这种招标方式招标单位有较大的选择余地可在众多的投标单位之间选择报价合理工期短信誉良好的承包商但由于参与竞争的承包商可能很多增加了资格预审和评标的工作量也使招标费用支出较多公开招标在国际上已沿用了很长时间也是我国目前最广泛采用的招标方式但这种方式业主管理工作量大要准备很多资格预审文件招标文件要进行资格预审评标举行澄清会议等虽可降低报价提高工程质量但招标期较长邀请招标邀请招标又称有限竞争性招标这种招标不发布广告由招标单位向预先选择的数目有限的承包商发出邀请信邀请他们参加某项工程的投标竞争采用邀请方式招标一般可以保证参加投标的承包商有此项工程经验信誉可靠有能力完成该工程项目招标单位可以减少招标工作量节省招标费用也能增加每个投标者的中标机会但这种方式限制了竞争范围有可能漏掉一些在技术上报价上有竞争力的后起之秀邀请招标方式适用于以下情况在特殊情况下工程规模大招标单位认为中小型施工企业不可能胜任因而选定几家大公司参加投标工程复杂专业性强招标单位认为只有某些企业才能承担工程规模小为节约招标开支没有必要公开招标公开招标后无人投标招标单位只好邀请少数单位投标由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的工程邀请的投标单位一般家不能少于家议标对不宜公开招标或邀请招标的特殊工程应报县级以上地方人民政府建设行政主管部门经批准后可以议标这种方式是建设单位或其代理人直接邀请某一承包商进行谈判达成协议后将工程任务委托这家承包商去完成若谈不成可另邀请一家直到达成协议为止议标通常适用于以下情况工程的性质特殊内容复杂发包时尚不能清楚详尽地确定其中若干技术细节和近似的工程量采用某种新技术需施工单位从设计阶段就开始参加合作公开招标或邀请招标未能产生中标单位工程规模不大工期紧张需边设计边施工等这种招标方式易于处理一些问题使双方紧密配合但竞争性差可能会使承包价格偏高因此无特殊情况为规范建筑市场行为应严格限制议标方式三合同种类的选择合同的计价方式有很多种不同种类的合同有不同的应用条件不同的权力和责任分配不同的付款方式同时合同双方的风险也不同应依具体情况选择合同类型目前合同的类型主要有四种单价合同这是最常见的合同种类适用范围广如土木工程施工合同我国的建设工程施工合同也主要是这一类合同在这种合同中承包商仅按合同规定承担报价的风险即对报价主要为单价的正确性和适宜性承担责任而工程量变化的风险由业主承担由于风险分配比较合理能够适应大多数工程能调动承包商和业主双方的管理积极性单价合同又分为固定单价合同和可调单价合同等形式单价合同的特点是单价优先例如施工合同业主给出的工程量表中的工程量是参考数字而实际合同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计算虽然在投标报价评标签订合同中人们常常注重合同总价格但在工程款结算中单价优先所以单价是不能错的对于投标书中明显的数字计算的错误业主有权先作修改再评标固定总价合同固定总价合同的概念及特点这种合同以一次包死的总价委托价格不因环境的变化和工程量增减而变化所以在这类合同中承包商承担了全部的工作量和价格风险除了设计有重大变更一般不允许调整合同价格在现代工程中特别在合资项目中业主喜欢采用这种合同形式因为工程中双方结算方式较为简单在固定总价合同的执行中承包商的索赔机会较少但不能根除索赔通常可以免除业主由于要追加合同价款追加投资带来的需上级如董事会甚至股东大会审批的麻烦但由于承包商承担了全部风险报价中不可预见风险费用较高承包商报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化带来的影响在这种合同的实施中由于业主没有风险所以他干预工程的权力较小只管总的目标和要求固定总价合同的应用前提在以前很长时间中固定总价合同的应用范围很小工程范围必须清楚明确报价的工程量应准确而不是估计数字对此承包商必须认真复核工程设计较细图纸完整详细清楚工程量小工期短估计在工程过程中环境因素特别是物价变化小工程条件稳定并合理工程结构技术简单风险小报价估算方便工程投标期相对宽裕承包商可以作详细的现场调查复核工作量分析招标文件拟定计划合同条件完备双方的权利和义务十分清楚固定总价合同的计价方式业主为了方便承包商投标给出工程量表但业主对工程量表中的数量不承担责任承包商必须复核各分项工程的固定总价之和即为整个工程的价格如果招标文件中没有给出工程量清单而由承包商制定则工程量表仅作为付款文件不属合同规定的工程资料合同价款总额由各分项工程的固定总价构成承包商必须根据工程信息计算工程量若工程量有漏项或计算不正确则被认为已包括在整个合同的总价中固定总价合同的确定固定总价合同是总价优先承包商报总价双方商定合同总价最终按总价结算通常只在设计变更或符合合同规定的调价条件时才允许调整合同价格采用固定总价合同时承包商的风险价格风险报价计算错误漏报项目工程实施中物价和人工费涨价风险工作量风险工作量计算错误由于工程范围不确定或预算时工程项目未列全造成的损失由于设计深度不够造成的工程量计算误差成本加酬金合同这是与固定总价合同截然相反的合同类型工程最终合同价格按承包商的实际成本加一定比率的酬金间接费计算在合同签订时不能确定一个具体的合同价格只能确定酬金的比率由于合同价格按承包商的实际成本结算所以在这类合同中承包商不承担任何风险而业主承担了全部工作量和价格风险所以承包商在工程中没有成本控制的积极性常常不仅不愿意压缩成本相反期望提高成本以提高他自己的工程经济效益这样会损害工程的整体效益所以这类合同的使用应受到严格限制通常应用于如下情况投标阶段依据不准工程的范围无法界定无法准确估价缺少工程的详细说明工程特别复杂工程技术结构方案不能预先确定它们可能按工程中出现的新的情况确定时间特别紧急要求尽快开工如抢救抢险工程人们无法详细地计划和商谈为了克服该种合同的缺点调动承包商成本控制的积极性可对上述合同予以改进事先确定目标成本实际成本在目标成本范围内按比例支付酬金超过目标成本部分不再增加酬金若实际成本低于目标成本则除支付合同规定的酬金外另给承包商一定比例的奖励成本加固定额度的酬金不随实际成本数量的变化而变化目标合同这是固定总价合同和成本加酬金合同相结合的形式在发达国家广泛应用于工业项目研究和开发项目军事工程项目中目标合同以全包形式承包工程通常合同规定承包商对工程建成后的生产能力或功能工程总成本工期目标承担责任若工程投产后的规定时间内达不到预定生产能力则按一定的比例扣减合同价款若工期拖延则承包商承担工期拖延违约金若实际总成本低于预定总成本则节约的部分按预定比例奖励承包商反之则由承包商按比例承担四重要合同条款的确定业主应正确地对待合同对合同的要求合理但不应苛求业主处于合同的主导地位由其起草招标文件并确定一些重要的合同条款主要有适用于合同关系的法律以及合同争执仲裁的地点程序等付款方式如采用进度付款分期付款预付款或由承包商垫资承包这由业主的资金来源保证情况等因素决定让承包商在工程上过多地垫资会对承包商的风险财务状况报价和履约积极性有直接影响当然如果业主超过实际进度预付工程款在承包商没有出具保函的情况下又会给业主带来风险合同价格的调整条件范围调整方法特别是由于物价上涨汇率变化法律变化海关税变化等对合同价格调整的规定合同双方风险的分担即将工程风险在业主和承包商之间合理分配基本原则是通过风险分配激励承包商控制风险取得最佳经济效益对承包商的激励措施业主在工程施工中对工程的控制是通过合同实现的合同中必须设计完备的控制措施以保证对工程的控制如变更工程的权力对计划的审批和监督权力对工程质量的检查权对工程付款的控制权当施工进度拖延时令其加速的权力当承包商不履行合同责任时业主的处理权等三承包商的合同策划承包商的合同策划服从于承包商的基本目标和企业经营战略一投标的选择承包商必须就投标方向做出战略决策其决策取决于市场情况主要有承包市场状况及竞争的形势该工程竞争者的数量以及竞争对手状况以确定自己投标的竞争力和中标的可能性工程及业主状况包括工程的技术难度施工所需的工艺技术和设备对施工工期的要求及工程的影响程度业主对承包方式合同种类招标方式合同的主要条款等的规定和要求业主的资信情况是否不守信用不付款的历史业主建设资金的准备情况和企业经营状况承包商自身状况包括公司的优势和劣势技术水平施工力量资金状况同类工程的经验现有工程数量等承包商投标方向的确定要最大限度地发挥自身的优势符合其经营战略不要企图承包超过自己施工技术水平管理能力和财务能力的工程及没有竞争力的工程二合同风险的评价通常若工程存在下述问题则工程风险大工程规模大工期长而业主要求采用固定总价合同形式业主仅给出初步设计文件让承包商做标图纸不详细不完备工程量不准确范围不清楚或合同中的工程变更赔偿条款对承包商很不利但业主要求采用固定总价合同业主将做标期压缩得很短承包商没有时间详细分析招标文件而且招标文件为外文采用承包商不熟悉的合同条件工程环境不确定性因素多且业主要求采用固定价格合同三承包方式的选择任何一个承包商都不可能独立完成全部工程不仅是能力所限还由于这样做也不经济在总承包投标前他就必须考虑与其他承包商的合作方式以便充分发挥各自在技术管理和财力上的优势并共担风险分包分包的原因主要有以下几点技术上需要总承包商不可能也不必具备总承包合同工程范围内的所有专业工程的施工能力通过分包的形式可以弥补总承包商技术人力设备资金等方面的不足同时总承包商又可通过这种形式扩大经营范围承接自己不能独立承担的工程经济上的目的对有些分项工程如果总承包商自己承担会亏本而将它分包出去让报价低同时又有能力的分包商承担总承包商不仅可以避免损失而且可以取得一定的经济效益转嫁或减少风险通过分包可以将总包合同的风险部分地转嫁给分包商这样大家共同承担总承包合同风险提高工程经济效益业主的要求业主指令总承包商将一些分项工程分包出去通常有如下两种情况对于某些特殊专业或需要特殊技能的分项工程业主仅对某专业承包商信任和放心可要求或建议总承包商将这些工程分包给该专业承包商即业主指定分包商在国际工程中一些国家规定外国总承包商承接工程后必须将一定量的工程分包给本国承包商或工程只能由本国承包商承接外国承包商只能分包这是对本国企业的一种保护措施业主对分包商有较高的要求也要对分包商作资格审查没有工程师业主代表的同意承包商不得随便分包工程由于承包商向业主承担全部工程责任分包商出现任何问题都由总包负责所以分包商的选择要十分慎重一般在总承包合同报价前就要确定分包商的报价商谈分包合同的主要条件甚至签订分包意向书联营承包联营承包是指两家或两家以上的承包商最常见的为设计承包商设备供应商工程施工承包商联合投标共同承接工程其优点是承包商可通过联营进行联合以承接工程量大技术复杂风险大难以独家承揽的工程使经营范围扩大在投标中发挥联营各方技术和经济的优势珠联璧合使报价有竞争力而且联营通常都以全包的形式承接工程各联营成员具有法律上的连带责任业主比较欢迎和放心容易中标在国际工程中国外的承包商如果与当地的承包商联营投标可以获得价格上的优惠这样更能增加报价的竞争力在合同实施中联营各方互相支持取长补短进行技术和经济的总合作这样可以减少工程风险增强承包商的应变能力能取得较好的工程经济效果通常联营仅在某一工程中进行该工程结束联营体解散无其他牵挂如果愿意各方还可以继续寻求新的合作机会所以它比合营合资有更大的灵活性合资成立一个具有法人地位的新公司通常费用较高运行形式复杂母公司仅承担有限责任业主不信任四合同执行战略合同执行战略是承包商按企业和工程具体情况确定的执行合同的基本方针企业必须考虑该工程在企业同期许多工程中的地位重要性确定优先等级对重要的有重大影响的工程如对企业信誉有重大影响的创牌子工程大型特大型工程对企业准备发展业务的地区的工程必须全力保证在人力物力财力上优先考虑承包商必须以积极合作的态度热情圆满地履行合同在工程中特别在遇到重大问题时积极与业主合作以赢得业主的信赖赢得信誉例如在中东有些合同在签订后或在执行中遇到不可抗力如战争动乱按规定可以撕毁合同但有些承包商理解业主的困难暂停施工同时采取措施保护现场降低业主损失待干扰事件结束后继续履行合同这样不仅保住了合同取得了利润而且赢得了信誉对明显导致亏损的工程特别是企业难以承受的亏损或业主资信不好难以继续合作有时不惜以撕毁合同来解决问题有时承包商主动地中止合同比继续执行一份合同的损失要小特别当承包商已跌入陷阱中合同不利而且风险已经发生时在工程施工中由于非承包商责任引起承包商费用增加和工期拖延承包商提出合理的索赔要求但业主不予解决承包商在合同执行中可以通过控制进度通过直接或间接地表达履约热情和积极性向业主施加压力和影响以求得合理的解决