调控松绑”为房企断尾求生”提供契机.docx

1调控松绑为房企断尾求生提供契机郭文婧年月日中国指数研究院发布月份百城房价指数全国个城市新建住宅平均价格为元平方米环比上月下跌这也是继五月六月以来的第三个月持续下跌从涨跌城市个数看个城市中个城市环比下跌仅个城市环比上涨在这之前降价房地产商资金断裂跑路的新闻已不时传来对于楼市的未来走向房地产商内部也出现了明显的分化一方面是以万科为代表的唱空认为房地产行业已进入下半场另一方面是以任志强为代表的年不买房就需再等年处于焦灼时刻房地产商对政策的任何风吹草动也就格外敏感一方面越来越多的城市加入了解禁限购的行列仅月就有包括济南海口杭州石家庄武汉苏州徐州等十多个城市松绑了限购政策国内涉及限购的个城市已经有近六成松绑另一方面从月至今央行银监会先后表态强调要合理确定首套房贷款利率水平及时审批和发放要大力支持首套住房需求抑制投资和投机性的住房需求加之中央保持适度规模的货币供应和财政支出适时适度预调微调的表态以及营改增试点或将扩至房地产的消息让部分房地产商认为年楼市有可能迎来迟到的春天2但不可忽视的是同期的另两个消息一是银监会发布的年年报显示房地产贷款风险控制效果显现近两年不良均出现双降并表态房地产开发贷款没有任何讨价还价余地二是月日至月日人民日报连发三文分别强调房地产行业进入调整市场开始回归理性楼市调整更趋健康楼市限购政策短期不会全面解禁这些信息似乎在说明房价目前走势尽在掌握中全面救市的可能性很小实际上年月日住建部已表明了未来一段时期政府可能的调控局面加强市场监控做好应对方案不打压不刺激尊重市场规律对房地产市场调整的作用地方根据自身情况制定针对性政策的权力也将得到尊重住建部的表态进一步重申了分类调控市场分化的基调全面刺激的可能几乎不存在过热的城市将继续严格调控过冷的城市限购松绑的微刺激也是可能的最终让房价在平稳调整中回归市场理性长期以来中国房价单边上涨主要靠三个因素支持一是宽松的货币政策二是投资性投机性腐败性需求三是地方政府的土地财政依赖但是这三大基础都已经不存在李克强总理多次表示不会为经济一时波动而采取短期的强刺激政策而是更加注重中长期的健康发展努力实现中国经济持续健康发展因此适时适度预调微调也只是定向降准全面降准的可能性不大构建以政府为主提供基本保障以市场为主满足多层次需求的住房供应体系总方向以及中央加大反腐力度不动产统一登记制度的即将推3出官员抛售房产的消息进一步加剧了房价走势的预期至于地方政府土地财政依赖的问题试点地方政府债券自发自还就是解套的一种信号其实房产属于大宗商品价格预期会对一定时期的走势产生决定性作用多数时候都是买涨不买跌投资性投机性需求更是如此尽管受到解禁限购等利好消息的刺激但据莫尼塔房地产跟踪数据显示月全国个城市商品房交易量周环比下跌了并出现了一线城市微涨二三线城市下跌的分化情况一二三线城市成交量环比分别上涨了和下跌了和作为风向标的北京年月日的消息说位于亦庄区域的合生世界村新推公寓单价元平方米入市成为北京主城区内第一个房价破万项目这实际上说明房价下降的趋势并没有出现逆转广大的购房者仍然还在观望难言房价已经触底成功楼市总体预期仍然是下行更重要的是此次楼市变化是首次出现的非政策因素导致的市场萧条那么如果楼市轨道真的已经变化此次调整的周期就会较长深度也可能要比年那次大房地产市场大起大落的一幕很难重演即使房价的走势还未真正进入下降通道再度大幅上涨的空间也不大年月日人民日报在发表年中经济形势述评动静自如看调控的文章强调缓中趋稳动力大于压力总体判断的同时更强调在改革关联性和耦合性愈加受到重视的今天要保持调控定力重塑地方发展路径即使中国人的住房观念不改变我国城镇化的推进也必然会引发对房4地产的需求房地产行业的未来仍然乐观但关键是我国房地产企业在拿地必赚的经营思维下目前普遍采取的是高杠杆模式除少量资金是自有之外主要靠银行贷款预售资金影子银行海外融资虽然高杠杆模式有利于迅速扩张规模但对成交周转的要求很高成交量上不去就成了房地产企业的梦魇资金链断裂的压力进一步加大只要成交量不迅速恢复并保持房地产企业的分化重组就不可避免目前越来越多城市的楼盘加入降价的行列还只是刚刚开始小的房地产商跑路中型房地产商破产大型房地产商兼并重组分化洗牌必将顺势到来维护我国社会稳定的客观需要加上我国的居民资产中房地产占比还只有尤其是按揭负债仅占居民总资产的左右所以楼市崩溃的可能性目前几乎不存在然而我国金融系统的去杠杆效应经济总体上进入转型升级调整结构的攻坚阶段房价连续上涨多年并创历史新高对居民住房支付能力的透支目前新建商品住宅库存总量创下新高的现实都决定了即便是大房企目前普遍采取的是高杠杆模式也将难以为继房地产业转型升级不可避免因此无论房地产企业采取何种转型升级路径但实现低杠杆模式几乎已经成了唯一选择目前在购房者观望情绪越发浓烈的背景下调整债务期限和利率主动权已经不在房地产企业手中变债务融资为股权融资也不容易资产证券化也可能难以卖出一个好价格那么剩下最可行的道路就是放缓扩张的步伐打包出售部分资产以价换量回笼资金在这5种情况下只有那些看得准措施坚决的企业才能断尾求生才有可能去享受下一轮的盛宴在全面深化改革使市场在资源配置中起决定性作用的背景下地方政府直接参与房地产行业分化重组的可能性越来越小那么在目前楼市松绑调控的氛围中成交量的分化就为那些有远见的房企提供了断尾求生的契机