物业管理实习报告样本.docx

物业管理实习报告样本 目 录 一．实习内容概要………………………………………………2 二．实习工作内容………………………………………………3 三．几点体会……………………………………………………7 四．我对物业管理行业的认识…………………………………7 一．实习内容概要 实习时间：XX年12月至XX年1月 实习地点：****物业管理有限公司 实习项目简介： ****物业管理有限公司成立于1998年8月，是专业从事物业管理，具有独立法人资格的物业管理企业。公司设有财务部、社区服务中心、经营部、品质部、行政部五个部门，现有员工65多名。公司经营范围包括物业综合经营管理、修缮等业务。 公司成立几年来，一直致力于以一流的管理、一流的服务、一流的信誉为公司方向，尽可能及时周到地为顾客提供优质的服务。在管物业——**花园在**市首家取得了“广东省城市优秀物业管理住宅小区”的荣誉，同时还获得了“**市安全文明小区”、“广州市安全文明小区”等称号。公司注重管理人员的培训，于XX年3月与广州航海高等专科学校合作在**花园设立了“物业管理实习基地”为公司管理人才以及为即将步出校园的物业管理专业学生提供了良好的学习环境。今年iso9001质量管理体系、iso14001环境管理体系、gb/t28001职业健康安全管理体系在公司得到推广和应用，以提高企业的竞争实力，为广大客户提供更加优质、高效、周到的服务。 二．实习工作报告 此次实习分三个阶段进行： 第一阶段：行政部 行政部是我实习的第一站，行政部是负责公司人力资源的管理，科学地做好劳动人事组织管理工作，充分发挥人力资源的效能，实现人力的扩大再生产和合理分配使用人力；做好公司的行政管理，建立健全公司的规章制度，协助公司领导协调各职能部门间的关系，保证公司日常办公的正常开展；并负责公司对外的联络、对外宣传和组织开展社区文化活动等事务；使公司所有在岗员工符合iso9001、iso14001、ohsas18001管理体系运作的要求，并使员工了解符合管理体系要求的重要性的部门。 1．员工的招聘 各部门根据用工的需要，用《内部呈批报告》的形式向公司领导提出招人申请，行政部根据公司领导批准后的报告按部门岗位职责与任职条件，向外界招聘，前来应聘的人员填写，行政部根据《应聘记录表》的资料从中挑选符合要求的员工，以便录用，并填写《入职登记表》交行政部存档（详见流程图）。 2．员工的培训与教育 1）上岗培训 新员工入职由行政部组织安排为期2天的上岗前培训，培训内容包括： a．物业管理现状及发展前景。 b．公司管理方针、本年度目标、指标和管理方案。 c．iso9001，iso14001，ohsas18001基础知识及公司管理体系文件。 d．相关的法律法规、公司规章和劳动人事政策等。 e．基本的服务知识，包括职业道德、行为规范、礼貌知识等。 f．工作岗位的具体作业要求及本岗位所涉及的环境因素、危险源的识别。 g．新员工所在工作岗位对环境、职业健康安全的基本处理知识讲解。 2）培训需求与年度培训计划 a．每年1月份各部门将上一年度考核提出培训需求，行政部根据培训需求和上级的要求制订培训计划，报总经理批准后实施。 b．培训计划应陈述培训的对象、培训的目的、培训的内容、培训的时间等内容。 3）专题培训 公司发展新的管理项目，或购买了新的设备、进行技术改造、准备开发新的管理方法时，由各主要负责部门组织，对有关人员进行专题培训，以保证新制度、新方法、新技术设备的正常运行。 4）每次进行员工培训，培训的组织部门应作好《员工培训记录》，定期将《员工培训记录》交行政部存档。 3．员工的考核 考核分为例行考核、转正考核和培训考核三种，具体如下： a．例行考核 ——行政部于每年6月份、12月份组织进行例行考核。 ——考核前行政部应提前15天组织成立考核小组，制定考核方案，报总经理批准后实施。 ——例行考核的内容应包括德、能、绩、勤四个方面，考核方法应尽可能地量化。 ——例行考核完毕，考核小组应对考核结果作分析总结，提出培训需求，并对不合格员工按公司有关规定作出相应的处理。 b．转正考核。在新员工试用期满后，由该员工所在部门的主管领导对该员工该用期间的表现进行全面的考核，从而决定是否录用。考核完毕该部门主管领导应就员工的考核结果与试用期表现以《员工转正考核报告》形式向总经理报告，经批准后该员工转为正式员工。未通过转正考核的员工由公司作出辞退处理。 b．培训考核。行政部组织员工培训后，应组织参加培训人员进行考核，以检验参加培训的员工是否掌握培训的要求，将考核结果记录在《员工培训记录》中相应栏目中，交行政部存档并以此作为员工晋升、加薪的参考依据。 第二阶段：工程维修 工程维修部的主要任务是维持小区内公共设施设备正常运转，为业主/住户提供及时周到的物业设备等维修服务。 1．日常入户维修 1）接报修 a.社区服务中心当值人员接到业主/住户报修后，分类明确，应在15分钟之内开出《维修单》或给予答复处理时间。 b.特殊维修可预先联系有关单位，根据具体情况答复维修时间。（如：电视电话报障） c.较困难复杂的维修要求72小时内完成（工作技术要求特殊的除外）；同时应向住户解释原因； 2）入户维修 a. 维修部当值人员接到《维修单》后立即安排人员进行处理，紧急情况应立即赶到现场。一般情况时在1小时之内到达现场。一般性维修不超过2小时之完成，较困难复杂的维修要求72小时内完成（工作技术要求特殊的除外），同时应向住户解释原因； b.入户维修人员要做到有礼、有节，对有可视对讲系统的住户可用可视对讲与其联系，在得到同意后方可进入；无可视对讲系统的可按门铃或轻轻叩三声门，并礼貌的问好，说出自己的身份和目的；“您好；我是某某部门，来为您做某某项服务”。 c.维修时应多征求住户意见，如住户提出不可行的意见或要求时，应根据自己的维修经验和知识，耐心的向住户解释和说明； d.维修后要做好现场清理工作，用垃圾袋将维修垃圾清理干净，维修时移动的家具用品应按原位置放好； e.功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要与原有部位相比较表应无色差，高低不平现象；维修时应尽量满足住户要求。 3）供排水维修 a.更换水表 a)关上水前第一阀门,排空管内的残余水后拆下水表,检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号规格的具有合格证的水表安装上去; b)安装时注意水表的水流方向保持一致; c)维修结束后，打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常； d)维修人员要做好用户新启用水表的底数记录。 b.水龙头漏水 a)关闭户内水阀阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点； b)根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头，如因水龙头有砂眼漏水的，必需更换新的水龙头； c)安装完毕后，打开水阀门检查新换水龙头接口是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。c.更换角阀 a)关上户内水阀，拆下角阀，查出故障根据实际情况，好确需要更换的重新更换； b)安装时应注意角阀与水管接合处的密封性和紧密度，以防渗漏； c)安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。 d 更换软管 a)关闭软管前阀门，拆下软管,查看故障原因； b)根据住户需求，更换损坏的胶圈或更换新的软管，如因软管有砂眼或破损、爆裂的必需重新更换软管； c)安装时应注意，更换同型号同长度的软管，接头处不可过拧紧，以免拧坏镙丝； d)安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。 f.马桶漏水维修 a)检查漏水原因后，关上阀门根据情况进行维修； b)软管漏水应进行更换，水箱水位过高可调整水位控制水浮，水箱底布漏水应查看是否螺丝松动或胶圈损坏； c)维修完后，打开水阀查看有无渗水现。 g.菜盆排水管漏水 a)检查漏水原因，排水软管破损，胶圈损坏，接头处螺丝松动； b)安装时应注意盆体与下水管接口处，需用玻璃胶封闭，待胶干后试水检查。 h 维修马桶堵塞 检查堵塞原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅落通。 i部分楼层停水 a)查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上； b)市政或其他维修造成的停水应通知住户，并作解释。 4) 供电维修 a 更换电表 a)断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确。 b)安装结束后合闸后试电，保证住户用电设备使用正常，电表转动正常； c)维修人员应会同社区服务中心人员做好新启用电表底数的记录。 b 维修开关 a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因； b)好如果是短路故障，首先将空气开关置于“off”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除； c 灯管、白炽灯的维修 a)断开电源、取出白炽灯，如果灯丝烧断，可更换同一型号的卡口或螺口灯泡安装上去，试电查看是否正常。 b)灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同型号、同规格的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明； d.线路检测 a)线路停电检修应及时通知住户； b)住户开关烧坏的处理见本章4.4. 2维修开关进行处理； c)电表损坏的维修见本章4.4. 1 更换电表办法进行处理； d)进户线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固； e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理； f)当确认故障排除后方可送电。 5) 门窗维修 a 门铃维修 a)无电情况时可更换新电池； b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理； c)因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。 b 维修门窗 1)门窗附件有无损坏，不全，进行更换或补装； 2)清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油； 3)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎块跌下伤人。 c 更换门锁 拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知住户更换新锁； d 非一般性的维修 委托专业维修队维修，工程维修人员并对所委托项目的维修质量进行监督和跟踪。 第三阶段：清洁绿化部 清洁绿化部的主要任务是维持小区内公共场所、楼道的清洁卫生及小区内绿化带的修剪等养护工作。 1．清洁绿化人员配置和培训1）行政部制定职务说明书，对岗位职责、人员的年龄、文化程度、工作经历和能力作出明确规定； 2）清洁绿化部主管负责制定《清洁绿化部工作岗位安排》报社区服务中心主任审批，总经理批准后实施； 4）行政部会同清洁绿化主管负责新员工的入职培训，培训内容包括公司的管理目标、质量方针、组织架构、员工手册、体系标准iso9000、iso14000、ohsas18000；清洁绿化主管负责员工的岗位培训，包括岗位技能、质量标准、工作手册、注意事项，经考核合格后方可上岗试用； 5）清洁绿化主管制定《清洁绿化员工综合考核标准》，经社区服务中心主任批准后实施，清洁绿化主管按标准要求定期或不定期的对各岗位员工进行考核，并记录在《清洁绿化工作日记录检查表》中； 2．清洁绿化园林器械的管理和维护 1）清洁绿化主管对清洁绿化园林器械进行登记和汇总，并记录于《设施清单》中； 2）清洁绿化主管制定《清洁园林器械操作规程》，报社区服务中心主任审批后实施； 3）清洁绿化工按操作规程使用园林器械，主管安排相关绿化人员进行管理和保养；维修保养后填写《设备维修保养记录表》 4）清洁园林器械使用后，清洁绿化组长负责填写《清洁绿化工具使用登记表》； 3．农药的管理和使用 1）清洁绿化主管制定《农药使用标准与规程》，报社区服务中心主任审批后实施； 2）绿化工按标准使用喷施农药，使用后记录于《绿化养护工作日记表》中； 4．清洁绿化工作分派和巡视 1）清洁绿化工根据《清洁绿化部工作手册》的规定实施绿化养护工作，并记录于《绿化养护工作日记录表》 2）清洁绿化主管负责对各岗位的工作进行巡检，并填写《清洁绿化工作日记录检查表》； 3）清洁绿化主管对巡视中发现的问题及时安排相