预征土地增值税与预缴增值税的差异

房地产开发纳税人采取预收菊方式销售自行开发的房地产项目，根据相关规定要预缴 增值税和预征土地增值税，但二者在政策和操作上存在较多差异. 预售时的差异 首先是预缴〈征) 计税依据的差异。增值税预缴方面，根据《房地产开发企业销售自行开发 的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 《国家税务总局公告 2016 年第 18 号) 规定，房地产开 发纳税人采取预收均方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴 增值税，应预缴税款=预收丈>〈1+适用税率或征收率) x3%，则预缴计税依据=预收款* (1+适用 税率或征收率) - 而根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》《〈国家税务总局公告 2016年70号) 规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以 下方法计算土地增值税，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。 结合应预缴增值税税款的计算公式，对于简易项目，土地增值税预征的计征依据=预收款-应 预缴增值税税款=预收款-预收款* 〔1+5%) x3%=预收款= 〔1+5%) x1.02，比预缴增值税的预缴 计税依据比例大 2%; 对于一般项目，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预 收款-预收区= (1+10%) x3%=预收款= (1+10%) x1.07，比预缴增值税的预缴计税依据比例大 7%。 例如, A 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产老项目取得了 10.5 亿元的预 收坎，采用简易计税，此时增值税预缴依据为 10 亿元[10.5= (1+5%) ]，士地增值税预征依据为 10.2 亿元 〈10.5-03) ，相应预缴增值税 0.3 亿元〈10x3%) ，预征土地增值税 0306 亿元 〈10.2x 390) 其次是预缴〈征) 范围的差异。增值税方面，只要是采取预收款方式销售自行开发的房地产 项目，均需预缴增值税。对于土地增值税，根据《土地增值税暂行条例实施细则}》 第十六条规定， 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据 以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退 少补，具体办法由各地税务部门根据当地情况制定。 最后是预缴〈征) 率的差异。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，预缴增值税的预 缴率一律为 3%。土地增值税预征率则并不唯一，存在地区和不同类型房地产之间的差异。《国 家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》 (国税发[2010) 53 号) 要求科学合理制定预  征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2%，中部和东北地区省份不得低于 1.5%， 西部地区省份不得低于 1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率- 交房时的差异 预缴增值税的房地产应按适用税率或征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后申报纳税, 此时计算当期应纳税额的计税依据与预缴增值税的预缴计税依据是一致的。 如上例，在交房时增值税应纳税额 05 亿元[10.5= (1+5%) xs%]，抵减预缴增值税 03 亿元， 补缴应纳税额 0.2 亿元 〈0.5-0.3) ，计税依据和预缴计税依据均为 10 亿元。 因增值税已经确认收入，故此时原先的预收款 10.5 亿元中，已经含了 0.5 亿元的增值税。根 据 《财政部、 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》 《财税【2016