预征土地增值税和预缴增值税差异

预征士地增值税与预缴增值税的差异 房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目， 根据相关规定要预缴增值税和预征土地增值税, 但二者在政策和操作 上存在较多差异。 预售时的差异 首先是预缴〈征) 计税依据的差异。增值税预缴方面，根据《房 地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 《国家税务总局公告 2016 年第 18 号) 规定，房地产开发纳税人采取 预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收丈时按照 3% 的预征率预缴增值税, 应预缴税款=预收歼二(1+适用税率或征收率) X3%，则预缴计税依据=预收款羡〈1+适用税率或征收率)。 而根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的 公告》(国家税务总局公告 2016 年 70 号) 规定，房地产开发企业采 取预收均方式销售自行开发的房地产项目的, 可按照以下方法计算土 地增值税: 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。 结合应预缴增值税税款的计算公式，对于简易项目，土地增值税 预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=预收款-预收款羡(1+5%) 义3%=预收歼二 〈1+5%) X1.02，比预缴增值税的预缴计税依据比例 大 2%; 对于一般项目，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴 增值税税款=预收款-预收款壮〈1+10%) X3%-=预收款二〈《1+10%) X 1. 07，比预缴增值税的预缴计税依据比例大 7%。 例如， A 房地产开发企业采取预收球方式销售自行开发的房地 产老项目取得了 10. 5 亿元的预收款，采用简易计税，此时增值税巴  缴依据为 10 亿元[10. 5二 〈1+5%) ] ，土地增值税预征依据为 10.2 亿 元 (10.5-0.3)，相应预缴增值税 0. 3 亿元〈10X3%)，预征土地增值 税0.306 亿元 (10.2X3%)。 其次是预缴〈征) 范围的差异。增值税方面，只要是采取预收款 方式销售自行开发的房地产项目, 均需预缴增值税。对于土地增值税， 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目 全部竣工结算前转让房地产取得的收入, 由于涉及成本确定或其他原 因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目 全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各地税务 部门根据当地情况制定。 最后是预缴〈征) 率的差异。采取预收丈方式销售自行开发的房 地产项目，预缴增值税的预缴率一律为 3%。土地增值税预征率则并 不唯一，存在地区和不同类型房地产之问的差异。《国家税务总局关 于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发 (2010) 53 号) 要求科 学合理制定预征率，除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于 2, 中部和东北地区省份不得低于 1. 5%, 西部地区省份不得低于 1%， 各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。 交房时的差异 预缴增值税的房地产应按适用税率或征收率计算当期应纳税额， 抵减已预缴税款后申报纳税, 此时计算当期应纳税额的计税依据与预 缴增值税的预缴计税依据是一致的。 如上例，在交房时增值税应纳税额 0.5 亿元[10.5姜〈1+5%) X 5%] ，抵减预缴增值税 0. 3 亿元,，补缴应纳税额 0. 2 亿元 (0.5-0.3)， 计税依据和预缴计税依据均为 10 亿元。  因增值税已经确认收入，故此时原先的预收款 10. 5 亿元