清单招标哪家强万科碧桂园差异分析.doc

清单招标哪家强万科碧桂园差异分析前言工程量清单计价将各种经济技术质量进度因素考虑到单价的确定上以活单价形式出现能准确反映实际情况可有效降低工程成本和造价控制难度相对于缺乏科学依据的定额计价计算工程量后套定额算然后以费率形式计算间接费凭主观想象确定优惠幅度后得出最终报价工程量清单计价将各种经济技术质量进度因素考虑到单价的确定上以活单价形式出现能准确反映实际情况可有效降低工程成本和造价控制难度一万科的工程量清单招标自年开始万科便在工程采购领域正式施行工程量清单招标采购作为其规模速度型向质量效益型发展的重要路径工程量清单招标意即发包方根据施工图计算工程量承建商据成本与盈利要求报价发包方评标一开始就能确定项目总体造价在万科看来一方面工程量清单招标因为能把主要成本悉数说清有利于经营结果的预测和保障另一方面清单招标有利于提升项目品质这一点可从下述万科金域缇香项目得以举证清单招标强调专业交圈联合审图招标前期消除功能性缺陷以下图为例一是洋房部分为单框单玻门窗达不到节能标准二是厨房窗户无法开启不能满足通风要求究其原因其一门窗为甲供料实施结果与节能计算不合拍其二未审图即实施出现功能缺陷又以下图左为例空调侧向安装孔尺寸太小无法安装究其原因土建与安装设计专业不交圈造成功能性缺陷如上图右空调机位空间狭窄上下叠放洞口尺寸较小夏天有可能死机究其原因空调百叶为甲供料二次深化图与土建专业衔接不到位缺少联合审图带来功能性缺陷清单招标强调方案前置经效果性评判后出图再进入招标阶段以下图为例铁艺门下面空隙太大比例失调究其原因铁艺门为甲指乙供材边施工边确定方案强调完成节点而忽视了整体效果又如下图木扶手粗大表面清漆斑驳质感差且扁铁和圆管组合稀疏看似不牢靠究其原因楼梯扶手为甲指乙供材方案未前置导致品质感较差清单招标强调甲供料的施工做法需明确和深化图专业会审可避免损伤品质的做法例如下图部分砖面在阳面收边究其原因外墙面砖为甲供排版图未经审查节点意识超越品质意识忽略了细部收头处理综上通过清单招标有利于提升品质消除功能缺陷完善方案效果利于雕琢细节二碧桂园的模拟清单招标碧桂园的摘牌即开工被称为神一样的开发速度其在招标上的功夫也不可小觑碧桂园在项目预备会后就开始进行招标按模拟清单形式模拟工程量清单招标与工程量清单计价招标两者的区别仅在于工程量清单按照实际施工图编制而模拟清单是在没有施工图情况下根据经验或参考类似项目而编制的因为模拟清单没有实际施工图所以该招标方式是否可行取决于能否编制接近实际情况的工程量清单因为模拟清单做单价合同工程量是虚拟的那么模拟的工程量与实际工程量越接近就越能反映实际造价有利于减少不平衡报价碧桂园采用的清单承包方式如下土建工程方面分部分项工程采用工程量清单综合单价包干模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干除模板及脚手架外的措施费含其他项目费采用建筑面积单方造价包干桩基础工程方面报价方式为全费用综合单价包干投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报价系数室内精装修工程方面块料工程的报价方式为全费用综合单价包干投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报价系数室内浴室柜浴室镜淋浴屏风室内涂料工程方面采用全费用综合单价包干投标人按招标人提供的全费用综合单价表的全费用综合单价作为工程结算全费用综合包干单价在工程预结算送审流程上招标时采用模拟清单招标工程量未经双方核对就签订总包合同暂定总价可能会存在量差的造价问题通过预算可以更加有效的进行工程项目成本管理和投资控制碧桂园室内精装修工程室内安装工程市政工程采用全费用综合单价包干的承包方式年版的单体土建工程的承包方式分部分项工程采用工程量清单综合单价包干措施费含其它项目费采用建筑面积单方造价包干年版单体土建工程的承包方式分部分项工程采用工程量清单综合单价包干模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干除模板及脚手架外的措施费含其他项目费采用建筑面积单方造价包干三个步骤将模拟清单招标执行落地以沈阳新世界国际花园为例其模拟清单编制首先需要具备两个基本条件一是有大量类似项目的工程内容与技术指标二是施工图设计对于方案扩初设计不应有太大的变动尤其是工艺作法方面否则将造成清单与工程实际出现较大偏差其清单编制工作方案主要包括步第步按照扩初图纸及类似工程技术指标编制模拟工程量清单第步对模拟清单进行招标确定每个分部分项工程的综合单价及其构成第步施工图完成后按照施工图重新计算工程量并与承包单位核对第步由双方确认的工程量与招标过程中形成的综合单价最终确定承包单位的合同总价在方案执行过程中首先依据扩初图纸基于以往所发生的分部分项工程内容及技术指标编写清单内容其次与设计单位加强协调严格遵循设计方案及时沟通再次针对模拟清单的不确定性制定详细的评标方案和执行细则通过评选综合单价的合理性来选择承包单位明确工程造价的综合单价构成奠定合同总价基础复次制定材料设备参考指导价控制工程成本同时减低纠纷可能性最后施工图完成后确保工程量计算准确性并与施工单位核对对合同总价达成一致四模拟工程量清单招标编制的项注意第一应根据工程设计方案地质条件拟采用结构形式材料设备装饰材料等选好参照工程第二比较拟建工程与参照工程调整工程量若能在清单工程量中预计的可反映在工程量中不能直接反映的可在招标文件中相应完善第三根据参照工程的原始清单及比较过程中找到的问题编制模拟清单项目特征描述及编制说明制定要谨慎避免施工方钻空子不平衡报价第四根据清单计价办法及消耗量计算规则进行制作控制价在此过程中一定要公平合理不得特意压低或抬高价格制作出来的控制价尽量接近市场价第五根据模拟清单进行招标模拟清单招标其效果就是清单与费率的结合的产品如果模拟清单中利用的清单项目很少的话到预算定案的时候还得进行费率的套用所以招标文件中应把预算定案时费率的取费级别人工费让利等内容说明一下再就是模拟清单中出现的问题进行说明还有定标方式有业内专业人士认为为了防止不平衡报价可以用标底当做一个基准价让其投标的时候每个分部分项都得低于这个基准价的单价这样能避免一些不平衡报价清单调整的细则如模拟清单中没有的项目根据合同约定进行重新组价根据双方之间的定的取费内容进行核定清单单价第六开标选择中标单位根据模拟清单这个统一平台进行评定各家的报价及费率让利情况不能只看模拟清单部分费率让利这块也尤为重要费率让利这部分在预算定案及施工过程中变更增加项目都能用的到第七模拟清单合同中约定预算定案时候漏项或增加项的内容如预算定案的时候工程项目模拟清单中有的单价执行模拟清单工程量按实进入工程量没用的执行合同费率规定重新制定清单经甲乙双方确定后作为结算依据有业内专业人士总结了几点合同中应确定的项目很具有实战性暂列如下甲方批价为落地价已含采保费材料价差问题哪些材料可调哪些材料不可调列明确明确可调范围或者零星用工确认按市场价还是按定额价主体交付标准是到毛坯还是砌墙完毕确定甲方批价差价部分取不取费上报结算是虚报要罚款签证内容小于元以内不计入结算甲供材部分约定好乙方记取哪些费用材料的检测费由乙方承担安装部分的交接哪些是总包负责哪些是分包负责结算方式确定清单有的执行清单清单中没有的执行消耗量定额拆除执行修缮定额垃圾外运合同中约定付款问题上金额不超过万工期不超过个月付款最好设置首付款和一次进度款尽量不用工程量拨付金额超过万工期超过个月付款最好为首付款每月设进度款总包服务费按照分包的总价记取或者按照平方米报价记取第八根据模拟清单招标文件施工合同约定进行调整图纸中的工程量或增加的工程量清单项最终形成一个新的工程量清单报价此报价作为结算依据小结由上述万科碧桂园新世界地产的案例可以看出基于市场竞争与总价合同的优势当前清单招标已成为房企有效降低工程成本减轻造价控制难度的重要形式而国内清单招标衍生出的模拟清单方式为当前房地产行业实现保质保量快速开发和建设在招标上提供了重要保障和重大便利