关于新地块的新户型评价.doc

关于新地块的新户型评价按照公司统一要求就新户型与项目市场定位的适应性与项目设想的一致性与国家政策的符合性与居住区规划设计规范住宅设计规范强制性国家标准的符合性按照设计已经提供的户型方案自己做了比较深入细致的研究分析现说明如下一新户型的市场定位新地块的市场定位应该是符合某市现状多层住宅顾客需要的符合地块区域环境特点的与年公司经营计划吻合的这个符合很重要也是公司必须强调的关键意图新地块项目不是完整的项目它是我们整个规划项目的一部分是项目计划分期开发的安排由于与已建项目的地域环境建筑形态差异与建成项目相比又有一些不同就其目标客户群定位来讲应该是中等及其偏上一点的群体这个群体的特征是在自己和家人的帮助下一次购房准备结婚的群体购买形式通常是一次付清按揭贷款分期付款已结婚与家人在一起生活感觉不便的有一定的经济基础的群体购买形式多以分期付款按揭贷款已有住房但是感觉区域地段据上班地点较远房子不满足生活需求同时又有些积蓄希望有第二套住房改善自己生活环境的人看好我们项目的投资利益项目的后期居住环境产生的升值纯做投资的包括买卖和出租人从我们已建项目的销售情况和周边楼盘不同面积户型的销售情况来看因为市的工资水平基本上还处在一个比较低的阶段因此这部分群体的工资收入应该是个人收入在元月及其以上未婚夫妻收入在元月及以上有孩子或没有孩子家庭收入在元月以上的工薪族或做生意的群体二项目设想从设计院对新地块规划的设计情况看规划区内建筑布局相对拥挤缺乏体现环境品质优势的设施条件建筑密度相对稍大综合考虑经济技术因素的制约认为与项目的的市场定位只能算是基本相符户型方案可行建筑规划布局因受地域条件限制稍逊环境设计明显薄弱希望设计根据我们商量的户型对建筑布局再做些推敲就项目的现状条件我们应该用什么样的建筑品质来作为本项目异于其他项目的特色新项目与已建成项目之间在环境景观方面应该怎样联系才会形成完整性建筑的特色该怎样延续在现状条件下如何兼顾市场与经济性既是保证既好销售又有比较合理的经济性这些是我们必须考虑好的问题因此我建议首先这个项目在规划时应该把她与已建项目有机的结合起来置于总项目之中尽管两者的建筑形态不同可以总体考虑统筹安排比如规划布局与西侧原有项目的协调交通流向组织满足消防要求与原有项目包括西于村项目新出口的协调等其次保持建筑风格的传承与延续建筑造型与外立面设置我们原有的建筑造型立面处理色彩搭配是比较好简约挺拔靓丽独秀成为美中城项目独有的风格也广泛地被市场所看好合理适当的传承与延续原有项目的风格元素也是保持项目一致性的关键在景观设计方面要注意与相邻建成区的景观保持一致用系统对应呼应过度连续等手法处理绿化景观道路铺装建筑小品水景等把功能性区划与建筑与道路景观联系在一起从概念和感官上让人有项目完整性的认识从市场的角度讲本项目的户型设计应该在之间因为从总体上说某市的房价相对比较低房价与购房的经济收入基本适应而过小的面积会给人带来不便平米左右的两房两室两厅功能上比较完整使用空间相对较大适合市场的需求大于等于平米因为有税收政策的界定作为大户型又有总价量大的问题原则上不推荐户型设计应该满足不同消费全体的需要因此不能户型太少照顾到选择的可能性户型类型不能过于集中考虑到面积与功能的关系户型的面积分配不宜形式单一应该有紧凑适当的功能合并不追求面面俱到在保证基本功能的前提下合理起居室卧室多功能房的开间进深尺寸合理其他功能间的尺寸只要满足功能需求适度考虑舒适性户型设计按照住宅设计规范强制性标准的要求要真正做到卧室的大中小区分考虑主卧的舒适型平米兼顾次卧平米客房和其他多功能房平米的需要也就是说主卧要满足开间在进深的要求客房和所谓的多功能房只要满足需求不必要过于强调舒适型平方米的户型有条件做成较大开间和进深的两室户这个功能要尽可能地完善把主卧的空间面积附加功能尽可能地做好次卧要兼有多功能性开间也不宜太小要有明确的客厅餐厅功能区卫生间要有前后室把这类户型贡献给新婚或者婚后仅有一个比较小的孩子与双方父母家比较远的家庭这样户型可以将比例控制在左右平方米左右平方米的紧凑型三居室比例要适度设计成我们经常说的两室半主卧次卧要有足够的开间和进深半房做成多功能房起居室开间尺寸控制在米米把户型的消费者定位在家庭成员人也可以是双方父母健在家庭亲属朋友比较多的家庭主人的年龄在岁的两代人或三代人户型这种户型如果不受政策的影响比例可以控制在左右平米的户型要讲究户型设计的功能完善与兼顾除了保证起居室开间米为宜卧室的适当舒适度外餐厅开间应在米米还是要在尽可能减少交通流向组织的面积因为这个面积属于设计上可以比较好发挥的户型也是市场需求量比较大的主力户型它是可以兼顾不同消费层次需求的因此这个户型比例左右可以适当地多一些平方米的户型是可以供建筑师充分展开的户型必须讲究功能的完整和舒适度除了起居室应该适度开间米米外餐厅开间尺寸控制在米以内主卧米次卧米要尽可能地合理面积空间主卧功能区要有主卧卫生间衣帽间公共卫生间要一定的面积兼顾洗涤功能这类户型所占户型比例应该控制在左右无论面积多大的户型都必须坚持一个原则那就是适度考虑户内功能必须满足基本功能适当兼顾扩展功能的需要都必须严格控制垃圾面积各功能区间要紧凑不浪费对可有可无的功能对明显浪费的主要表现在组织交通流向的部分坚决放弃由于底层准备作为架空车库使用所有的开间进深尺寸都必须兼顾这个需求开间不少于米进深米对于卫生间厨房的布置应该充分考虑安全使用可改造的原则当然采用架空的方式还是做封闭的车库还有待于设计的考虑必须满足地块规划的技术性能指标和建筑成本的兼顾考虑到汶川地震后购房者的消费心理现在是多层比高层好卖底层比高层次好卖抗震设防烈度等级高的结构形式好卖为异于周边楼盘具有革命性优势特别是弥补项目缺点的遗憾建议将建筑结构做成钢筋混凝土框架或者短肢剪力墙结构这样虽然成本稍高些我们也多了卖点同时也要求户型的相关开间进深及其其他功能尺寸与结构形式相适应满足功能和结构布置的特点因为要满足地块的规划属性要考虑在规划指标允许的范围内的销售面积效益在这么小的区域内户型不可能会有很多的形式加上必须实行的政策比较可以明确区分的类别应该属于上述分析的四类所以希望能够结合市场的需求把每一个户型都设计成经典成为畅销户型希望在建筑户型设计方面多下功夫三规划设计总图设计必须在满足地块规划用地性质指标的基础进行在用地红线内根据建筑消防抗震日照分析的需要根据与已有项目完整性的需要按照居住区设计规范规定综合考虑建筑的单元组合楼宇间距道路绿化景观的需求在满足消防合理交通流向组织容积率绿化率的基础上用足地域现状尺寸合理布局大功能区和建筑尽可能地争取销售面积合理得多兼顾景观小品水系的需要兼顾道路回车等方便业主使用的需要在组织交通和建筑物布局时要合理考虑分流兼顾两面车库消防和业主使用方便的需要考虑道路面积与宅间绿化美化的合理性道路尽可能地保证视野开阔有比较好的通行能力和安全行车的保障效果要给先后项目间留有足够的空间主入口和次入口可以结合现有入口选择满足有效流向分流的需要原拍的地块的入口道路应根据规划户数有车比例通行能力和现有入口情况考虑尽可能地使出行线路更短尽可能地减少或者避免相互干扰也就是说之间的入口必须作为新地块和相近区域的出入口考虑在尽可能地保证多做销售面积的同时必须满足居住区内业主的舒适性宅间景观设置带设计必须在区域内更实用更能适应环境当然做到这一点在这个环境中是很有难度的做规划设计总图时就应该考虑到这一点否则小区的品质就没法得到保障这种行列式排布的形式只能在地块现状的前提下进行因为充分利用了地形条件与西侧原有项目的的布局间的联系有些不兼顾如果能够适当扩宽之间道路宽度或者仅仅是间距宽度或者采取其他措施过渡一下效果会比较好根据中华人民共和国人民防空法和国务院中央军委制定的法规按照国家计委的部门规章焦作市人民防空管理实施办法及其此次汶川大地震的经验教训地上架空车库是否设置应该在充分考虑效益与物权法和其他相关规定比较能不能销售规划是否要求做人防项目结合起来与结构形式结合起来四户型设计分析根据我们已经确定的户型要求按照住宅设计规范和住宅设计评价标准对户型设计的功能区划的完整性符合性合理性对关键尺寸关键面积对照强制性标准和评价标准分析如下户型设计分析楼号编号户型编号套型使用面积套内面积户型建筑面积户型分摊面积有效使用率标准层使用面积标准层建筑面积标准层使用系数栋号户数层数总建筑面积方案商业层面积住宅面积方案商业层面积住宅面积户型与户型相同户型设计分析方案商业层面积住宅方案商业面积住宅注与相同只是转弯的方向不同户型的分析层户型的分析优点通风采光效果好卧室分布合理一阳一阴至少有一个卧室朝阳户型比较紧凑功能基本完整户内同层复式布设有层次感赠送复式一卧一卫增加户内使用面积实际上将一类两室户型为三室的三类户型增加了使用空间和使用面积户型的方案比较合理缺点一梯两户布局且户型面积相对较小电梯服务成本比较高分摊面积大户内设夹层估计设置形式为复式非跃层的层高估计比较高估计建筑成本会比较高主要使用空间面积开间尺寸基本满足规范的下限要求电梯井米设置管道井设置分散必须集中设置的消防拴无法设置送夹层面积是规避平方米限制的方法客观上等于把类户型的两室户变成了三室户的三类户型这是建设部出台部门规章明确限制的做法有违规嫌疑风险户内设置夹层对户内空间要求比较高可能对节能造成影响户内设置夹层建筑成本较高在项目售价限制在一定范围内的时候即使一房一价单价将受区域价格限制利润会比较低虽然在郑州有通过的先例但考虑到项目周期和年更加严厉的政府控制政策影响总起来说应该有政策风险的影响机会送夹层面积实际上提升使用面积和增加使用空间对购房者有利但是会增加开发成本如果能够避开政策的限制应该属于畅销户型该户型适应于中等及中等靠上收入阶层如果做工作不受政策限制此类户型应该成为销售的靓点销售时可以作为主力户型应该做必要的销控或者在推盘推广时使用户型配比各的选择户型户型区域户数区与户型数住宅面积底层面积建筑面积备注小计两室户三室户方案方案组合方案方案组合