不动产继承登记

1不动产继承登记有四个问题要厘清发布日期201678作者李炜来源中国不动产2016年第7期2016年1月1日正式实施的不动产登记暂行条例实施细则以下简称细则第14条规定因继承受遗赠取得不动产当事人申请登记的应当提交死亡证明材料遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书这一规定摒弃了原来办理房屋继承登记时非公证继承即法院继承的二选一的要件模式解决了公证难收费高的问题可以简化手续便民利民需要指出的是新规落实到位并非一朝一夕能够达成还需厘清并解决好以下四个问题问题一死亡证明由谁出具要办理继承登记首先应该证明原产权人已经死亡尽管细则对此并未明确但国土资源部最新出台的不动产登记操作规范试行以下简称规范明确规定被继承人或遗赠人的死亡证明包括医疗机构出具的死亡证明公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明人民法院宣告死亡的判决书其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等一般来说自然人的死亡分为正常死亡非正常死亡宣告死亡三种2014年国家卫计委公安部民政部联合发布关于进一步规范人口死亡医学证明和信息登记管理工作的通知明确规定自2014年1月1日起经救治死亡或者正常死亡的由各地医疗卫生机构使用全国统一制定的新版居民死亡医学证明推断书未经救治的非正常死亡的由公安部门按程序办理至于宣告死亡则由人民法院根据民诉法和民法通则2之规定出具宣告死亡判决书综上法律上规定有效的死亡证明应该分别为医疗卫生机构出具的证明书公安部门出具的死亡证明或者人民法院出具的宣告死亡的判决书除此之外的其他证明均为缺乏法律依据的非合法死亡证明登记时不应采用问题二遗嘱可否作为继承登记要件按照细则第14条的规定遗嘱可以作为登记申请的要件根据继承法继承分为法定继承遗嘱继承和遗嘱遗赠抚养协议三大类一般而言遗赠抚养协议优先于遗嘱遗赠遗嘱遗赠优先于法定继承继承法第20条明确规定遗嘱人可以撤销变更自己的遗嘱而且可以订立多个遗嘱公证遗嘱也不例外究其效力又有公证遗嘱优于其他遗嘱后遗嘱优于先遗嘱等适用规则此外继承法还规定了几个特殊的规则来对遗产的分配进行调整如第7条规定的继承权丧失规则第19条规定的特留份规则第21条规定的遗嘱无效规则第28条规定的胎儿预留份规则等有鉴于继承的复杂性中国公证协会2009年出台的办理继承公证的指导意见第3条第5条第14条明确规定了当事人申请继承权公证需提供的材料以及公证处应审查的内容并在第15第16条明确规定了不予办理法定继承和遗嘱继承公证的情形据此如当事人仅提供遗嘱作为申请材料即使其为公证遗嘱也不宜直接作为继承权的依据还应结合其他材料予以认定3问题三怎样认定全部法定继承人根据细则第14条的要求不管原产权人是否留有遗嘱如没有提供继承权公证书或者人民法院生效法律文书来证明继承权归属的均需要全部法定继承人来确认其效力或者签署关于不动产分配的协议因此对于全体法定继承人的认定就成为了办理继承不动产登记的重中之重规范第10条明确规定所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明包括户口簿婚姻证明收养证明出生医学证明公安机关以及村委会居委会被继承人或继承人单位出具的证明材料其他能够证明相关亲属关系的材料等2015年8月公安部微博公布的不出具的18种证明中明确亲属关系证明不属于公安职权范围应该属于公证职能因为现实中存在大量家庭成员不在一个户籍中的情形中国公证协会办理继承公证的指导意见第3条中明确说明本条所述亲属关系证明是指被继承人或者继承人档案所在单位的人事部门出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明基层人民政府出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明公安机关出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明能够证明相关亲属关系的婚姻登记证明收养登记证明出生医学证明和公证书综上申请人提供的亲属关系证明应为公证机关出具的亲属关系证明公证书问题四登记错误责任如何承担对于登记错误责任承担学界主要有过错责任原则无过错责任原则和过错推定原则等几种不同的观点根据房屋登记办法第92条和最高人民法院关于审理房屋登记4案件若干问题的规定登记机构的过错表现为两种形态一为过失即第12条规定未尽合理审慎职责的二为故意即第13条规定的登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记的即如果登记机关能够证明自己的登记行为合法且没有过错可以免除相应的责任且房屋登记人员只有在故意或者重大过失造成登记错误的才承担赔偿责任不动产登记暂行条例第29条对赔偿责任的确定规定为按物权法的规定承担赔偿责任细则并未对此做出具体的规定从物权法第21条规定的文义解释来看登记机构是应该承担无过错责任在此情况下对具体登记工作人员的赔偿责任又没有明确规定为故意或者重大过失更不要说明确故意或者重大过失的具体认定标准了在此情况下假定出现了登记错误登记人员即有可能承担民事的赔偿责任更有甚者会承担渎职的刑事责任这也是实践中登记人员更有意于保守操作登记机构愿意大量采用公证文书和法院生效法律文书的根本原因有鉴于继承不动产登记还有上述亟须解决的问题立法部门在下一步的立法进程中应对相关具体操作予以明确并加强与公安民政法院等部门的沟通和协调建立数据大平台方便登记机构核查相关信息同时建立不动产登记赔偿基金制度或者设立责任保险制度只有这样才能既解决老百姓的办证难问题又解除登记人员的后顾之忧真正达成依法行政高效便民的目标