扩大房产税”征收范围的思考.docx

扩大“房产税”征收范围的思考  郑毅  摘要：对居民住房在保有环节开征“房产税”，其目的不在打压商品房价格，而是促进房屋的有效利用，实现用有限的房屋最大限度的满足民众的住房需求，促进房地产市场的有序发展。  关键词 ：房产税；调节收入  近年来我国商品房售价上涨太快，已超过所有商品的上涨幅度，商品房已成为投资者以及个人“归避市场风险”的主要工具，人们将闲置的资金去购买房产，而不存放银行，这是因为银行利率远低于市场通涨率，而商品房市价上涨率远大于市场通涨率，所以投资者将大量的闲置资金去购买房产，以“归避市场风险”。对于这种现象，本文作者提一些自已的看法。  一、借鉴国外经验，利用税收调节房产配置，促进经济健康发展  （一）新加坡的房产税  新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一。新加坡房产税的设计有两个关键思想，一是累进制，即富人要比穷人交的多；二是鼓励购房自住，对购房自住者抽较低的房产税，而对购房投资者则抽较高的房产税。其目的还是为了实现全民拥屋的梦想，不让稀缺的房屋资源被富人所垄断，对房产投资者进行有效抑制。第二个思想实际上也是一种广义的累进税制，因为大部分购房投资者是富人。由于大部分新加坡国民都是购买较低价格的组屋自住，他们只交很少的房产税，这使得新加坡整个房产税占整国家税收收入的比重很低，也就是说，新加坡征收房产税的主要目的是为了社会公平和鼓励居者有其屋，而不是为了增加政府税收。  新加坡的房产税是按照房屋的年价值来计算的，房屋年价值是以年租金衡量，计算方法是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。税率采用超额累计税率，免征额的确定分自住房和非自住房。  自2014 年1 月开始，对居民自住住房，年价值小于8000 新加元的免征房产税，年价值在8001 新加元至55000 新加元的部分执行税率4%，年价值在55001 新加元至60000 新加元的部分执行税率5%，年价值在60001 新加元至70000 新加元的部分执行税率6%，以此最高执行税率到15%。  对居民非自住房屋年价值小于3000 新加元的部分执行税率10%，年价值在3001 新加元至45000 新加元的部分执行税率11%，年价值在45001 新加元至60000新加元的部分执行税率13%，年价值在60001 新加元至75000 新加元的部分执行税率15%，以此最高至19%的执行税率。比如你有一套房产，年价值为50000新加元，自住，年缴房产税（50000-8000）×4%=1680 新加元；非自住，年缴房产税3000×10%+（45000-3000）×11%+（50000-45000）×13%=300+4620+650=5570新加元。多占房的成本明显增加了，并且每年都缴，政府在检讨房地产税结构时，特别关注自住的屋主，因此只有年值最高的1%高端住房屋主，未来得为自住的房子支付更高房地产税，其余99%自住的屋子，房地产税反而更低。  （二）美国房产税  美国房产税的征收和使用归属于地方政府。而征税的基础在于房产登记制度。登记是美国房地产管理的一项基本制度。房地产的交易必须委托代理律师完成，在完成交易后，律师将交易的相关契据向县政府的不动产登记处登记。  美国房产税按房产价值和适用税率计算征收，房产税税率在1%—2%之间。房产价值由政府设有专门的房地产价值评估部门，评估确定。按照确定的这个价值，乘以税率算出房产税。比如，阿灵顿县2013 年的税率是1.021%，也就是说，价值40 万美元的房子，当年要交房产税4084 美元。  房产税是美国地方政府主要的税收来源，而且是较为稳定的税源，因为相比收入税或者销售税，房产税在经济衰退时期的波动不会那么大。一个地方的人气和房地产状况，很大程度上决定了政府的财力。正因为如此，美国地方政府想方设法吸引人来购房、居住。  （三）韩国房产税  韩国从1961年起就征收财产税。为了抑制1997 年亚洲金融危机后产生的房地产泡沫，韩国政府2005 年出台了综合不动产税，后来，韩国政府又出台了更为严厉的房产转让所得税。  综合不动产税征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元（1 美元约合1144 韩元）的家庭，并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间。房产转让所得税，即拥有2 套住房的家庭在购买房产2 年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，以此类推。  综合不动产税是针对高价房地产的额外税收，主要用来遏制房地产投机炒作及大量购置行为。此外，征收房产转让所得税再加上之前的综合不动产税，韩国房地产投机现象得到了很好地控制，房价也基本得到了稳定。  现在世界各国出于自身实际情况的考虑，大多对居民住房征收房产税，只是目的和征税方法不同而已。我国也应当借鉴他国的经验，结合我国实际，对居民住房征收房产税。促进房地产市场的有序发展。  二、我国现行“房产税”概述  （一）征税对象  现行房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税，又称房屋税。其特点是：第一，房产税征税对象只是房屋；第二，征收范围仅限于城镇的经营性房屋；第三，区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。  现行房产税对城市居民住房、城市非经营性房产、农村居民住房、农村经营性用房、农村非经营性用房未纳入征税范围，是不征房产税的。  （二）计税依据和税率  房产税征收标准分从价或从租两种情况：第一种，从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值；以房产原值为计税依据的，应纳税额= 房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）；从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。第二种，从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。应纳税额= 房产租金收入×税率(12%)。现行房产税对居民住房不征，仅对城镇的经营性用房征收房产税。  （三）中国房产税的特征与其它国家的区别  1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋。  2.中国房产税的征收范仅限于城镇的经营性房屋，对城镇居民住房和农村各类房产不征税。  3. 中国房产税对于只用于经营自用的按房产计税余值征税，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。  三、现阶段我国对居民购入、出售房产征收哪些税  （一）对居民购入房产征收哪些税  以深圳市为例说明，居民购入房产应纳契税，契税= 计税价格×契税税率，契税税率是：家庭唯一住房，90平方米以下的税率为1%；家庭唯一住房，90 平方米以上的税率为1.5%；非家庭唯一住房的税率为3%。  （二）对居民出售房产征收哪些税  居民转让房产，按税法应当缴纳营业税及附加税费、个人所得税、土地增值税以及印花税。  对此深圳市制定了《深圳发布关于实施存量房交易计税价格核定通知》，在通知中规定营业税及附加税费，税率是5.6%，计税依据是计税价格。存量房交易计税参考价格，由深圳市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产评估相关规范和评估标准得出。该价格作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。  个人所得税按核实价和核定价两式方式征收，核实价方式，应纳个人所得税=（计税价格－房产原值－转让过程缴纳的税金和合理的税费）×20%；核定价方式，应纳个人所得税=计税价格×核定征收率，核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%，自用满5年（含5年）且是家庭唯一住房的免征个人所得税。  按《土地增值税暂行条例》的规定，对于居民个人出售（存量）房产的，还应当征收土地增值税，对纳税人转让（存量）房产，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额，与出转让收入差计算增值额和增值率计征土地增值税。  另外在购入房产和（存量）房产出售环节还应当征收印花税，在购买房时按购房合同价的0.5‰向买房人和卖房者同时征收，在（存量）房产转让时也应该按买卖房产合同价的0.5‰向买房人和卖房者同时征收。即印花税在买、卖环节，均向双方当事人征收印花税，不过计税依据是按合同约定的买卖房产价格，税率为万分之五，税率较轻。  四、对居民住房开征房产税的思考  对居民住房开征房产税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对居民房产开征房产税，其目的是实现全民拥有房屋的梦想，不让稀缺的房产资源被富人所垄断，对房产投机行为进行有效抑制。运用税收杠杆，提高房产使用效率，扩大房产供给。  对居民房产开征房产税的主要目的是为了社会公平和鼓励居者有其屋，而不是为了增加政府税收。  （一）对居民房产开征房产税的前提  在我国房产持有人对房产不拥有完整的所有权，表现为：在城市，房产的所有者对房产拥有70 年的产权，所以房产所有者仅拥有有限的产权；在农村，土地属于集体所有，依法律、法规集体土地要经过农村集体组织同意，就可以在集体所有的土地上建房，房屋的居住权归属建房农民个人所有，房屋占用的土地仍属于集体所有，因此对房产征收房产税的征税基础是不存在的。  现实是房产已成为所有者财富的象征，城镇房产，产权所有者拥有占有、处置、使用、收益权，事实上已成为个人的一种财富，农村房产，虽然土地属于集体所有，但产权所有者也拥有占