房产交易之租赁知识全解.docx

 房产交易——租赁知识全解 第一部分：租赁业务知识1、二手房租赁经纪业务 ① 公司租赁业务的流程是什么？ 房客源开发→需求理解与匹配→带看→斡旋与谈判→签单→物业交割 ② 在与业主/承租客户沟通中，哪些信息必须记录清楚？ 业主：基本联系资料、物业地址、居室、面积以及房屋内部具体设施、家具家电配套和物业情况等 承租客户：基本联系资料、需求的位置、在哪上学或工作、做什么工作、是否本人居住、几个人共住、入住时间要求、最高能够承受的价位、付款方式等 2、租赁合同的相关知识 ① 租赁合同的内容应包括哪些？ 当事人姓名或者名称及住所。 房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况。 租金和押金数额及交付方式。 租赁用途和房屋使用要求。 房屋和室内设施的安全性能。 租赁期限。 房屋维修责任。 物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。 争议解决办法和违约责任。 其他约定。 ② 《合同法》对租赁期限是如何规定的？ 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 ③ 在承租期间，若室内的租赁物受到损耗、损失或者灭失的，责任由谁承担？ 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，应当按照租赁物的性质使用 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 ④ 在承租期间，对室内租赁物的维修所产生的维修费用由谁承担？ 出租人应当履行租赁物的维修义务（当事人另有约定的除外），承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 ⑤ “买卖不破租赁“是什么意思？  买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效； 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋； 租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的及房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人不得要求房屋受让人继续履行原租赁合同。 ⑥ 什么是房屋承租人的“优先购买权”？ 优先购买权是指依照法律规定或合同约定，出租人出卖租赁房屋于第三人时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 ⑦ 租赁期间届满时，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同是否有效，租期如何界定？ 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。3、租金发票相关 ① 租赁发票开取的地点： 主城六区：华侨路 35 号房产交易中心二楼自 2017 年 4 月 1 日起不再办理租赁税收相关业务，个人出租主城六区房屋租赁税收业务请往其它代征点办理，具体如下表；个人转租主城六区房屋租赁税收业务在房产交易中心三楼办理。 江宁浦口：租赁税收业务服务地点不变，分别在江宁房产局（天印大道）、浦口房产局。 3、主城六区个人出租房屋租赁税收代征点地址 序号 区属 名称 地址 联系电话 1 玄武区 玄武区住建局 珠江路 330 号 84663197 2 玄武区政府政务大厅 珠江路 455 号 83678201 3 秦淮区 秦淮区住建局 瑞金路 10 号 84630881 4 朝天宫地区租赁服务站 南台巷 2 号 84201428 5 建邺区 建邺区政府行政服务中心 雨润大街 99 号 2 号楼 87778342 87778548 6 江东管委会 云锦路 71 号 68523232 7 鼓楼区 鼓楼区住建局 云南路 24 号 83328158 8 鼓楼区政务大厅 中山北路 540 号 58591762 9 栖霞区 栖霞区住建局 和燕路 354 号 85319886 10 仙林地区租赁管理站 杉湖西路 8 号 85863682 11 雨花台区 雨花台区行政服务中心 软件大道 106 号 68213972 12 雨花台区板桥街道代征点 板桥振兴路 59 号 86732184 ② 根据以下情况，开具发票需要提供以下资料： 个人开票资料：出租人和承租人身份证、租赁合同、房产证、土地证（若无房产证和土地证，则需提供商品房购房合 同） 注：若产权人不能到场或共有产权人中只有一人到场，须出示产权人的委托书以及受托人的身份证。一般情况下是业主方  委托客户方去开具发票（开票所需材料查验原件，留存复印件） 公司开票资料：出租人/承租人身份证、公司营业执照副本复印件加盖公章或公司组织机构代码证复印件加盖公章或三证合一的营业执照副本复印件加盖公章、承租单位的税务登记、公司授权委托书原件、受托人身份证原件、租赁合同、房产证、土地证（若无房产证和土地证，则需提供商品房购房合同） 注：若公司法人去开具发票，须提供公司法人身份证，不需要提供委托书 二次开具发票的资料：出租人/承租人身份证，上次开具发票的收据和证明，租赁合同 4、租赁合同备案相关 ① 租赁合同是否需要登记备案？登记备案的效力主要包括哪些内容？ 《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。”但租赁合同备案登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效; 经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约 责任。 ② 商品房屋租赁登记备案材料 房产证或者其他合法来源证明； 房屋租赁合同； 房屋租赁当事人身份证明或者主体资格证明； 出租委托代管房屋，还需提交委托代管人授权出租的证明。委托人在境外的，授权出租的证明必须依法公证； 转租房屋的，还需提交出租人同意转租的书面意见； 出租共有房屋的，还需提交其他共有人同意出租的证明； 出租共有房屋的，还需提交其他共有人同意出租的证明； 出租农民宅基地范围内的房屋，还需提交宅基地使用证明。 ③ 商品房屋租赁登记备案证明 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在 3 个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。 商品房屋租赁登记备案证明载明内容包括：出租人姓名（名称），承租人姓名（名称），有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。 房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。 5、不得出租的房屋有哪些？ 有下列情形之一的房屋不得出租 未依法取得房屋所有权证书或者其他合法来源证明的； 权属有争议的； 共有房屋未取得其他共有人书面同意的； 依法被查封的； 经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；  改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的； 法律、法规规定禁止出租的其他情形。未依法取得房产证的； 【注】其他情形：经济适用房、拆迁安置房未满五年不可出租；小产权房、军产房、校产房、查封房、个人未完全取得产权 的经济适用房及拆迁安置房均不符合交易条件。 6、出租期间承租人是否可以增设他物，若未经同意增设他物如何处理？ 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失 7、房屋租赁合同的解除是什么意思？ 合同解除是指在合同有效成立后，没有履行或没有履行完毕之前，合同关系提前终止。根据行使解除权的主体为双方还是一方，可分为双方解除以及单方解除。 双方解除：又称协议解除、合意解除。是指合同的双方当事人依双方的合意，使原合同的效力溯及消灭。 单方解除：根据当事人一方的意思表示而解除合同。 出租人单方解除的情形主要有： 承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的； 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的； 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的； 承租人在合理期限内未支付租金的； 不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的； 法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。 存在下列情形时，承租人享有单方解除权： 因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、蔑视，只是不能实现合同目的的； 不定期租赁； 租赁物危及承租人的安全或者健康的； 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； 租赁房屋权属有争议的； 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 8、租赁物所有权变动是否影响租赁合同？ 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力 9、在房屋租赁关系存续期间，租赁物如何维修？ 因人为使用情况导致物品需要维修的，由承租方负责维修，可以要求业主配合 因物品老化导致需要维修的，由业主负责维修，电器类（在保质期）可由产品厂家上门维修 双方自行协商解决 不可抗拒原因双方互不承担维修责任 10、租户如何申领居住证？ ① 申领条件 公民离开常住户口所在地，到其他城市居住半年以上，符合有合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读条件之一的，可以申  领居住证。 注：未满 16 周岁的未成年人和行动不便的老年人、残疾人等，可以由其监护人、近亲属代为申领居住证。监护人、近亲属代为办理的，应当提供委托人、代办人的合法有效身份证件。 ② 申领材料有哪些？ 居民身份证等有效身份证明； 居住在本人所有权房屋的，提交房屋所有权证或者购房合同； 居住在非租赁的他人房屋的，提交房主身份证件、房主同意居住说明和房屋所有权证或购房合同； 居住在租赁房屋的，提交房屋租赁登记备案证明和住房租赁合同； 居住在用人单位集体宿舍的，提交用人单位居住证明和劳动合同； 居住在就读学校集体宿舍的，提交就读学校的居住证明和学习证明； 申领人所提交的证明材料应当是原件，原件不能留存公安机关的，同时提交复印件。 ③ 收费标准本事项不收费 ④ 受理时限 对符合居住证办理条件的，公安机关应当自受理之日起 15 日内制作发放居住证。 11、如何领取南京市发放高校毕业生住房租赁补贴？ 住房租赁补贴申请实行网上申报(港、澳、台人员向市人社部门书面申报)。申请人登录“南京市人力资源和社会保障网” (http://www.njhrss.gov.cn/)-专题专栏-高校毕业生住房租赁补贴申报通道,通过“我的南京”手机 APP 扫描二维码完成身份认证,在网上填报申请或直接在“我的南京”手机 APP-智慧人社-租房补贴中完成租房补贴申请。 ① 申领条件 全日制普通高校(含海外留学)毕业并取得学士及以上学位的毕业生(含港澳台毕业生),在全日制职业院校毕业并取得高级工及以上职业资格证书的毕业生。全日制普通高校是指通过普通高考,统招专升本,全日制研究生统考方式进入就读的学校； 毕业两年内在我市各类企业(含在宁部、省属企业)或国家机关、事业单位、民办非企业单位、社会团体等用人单位就业或自主创业,签订 1 年及以上期限劳动合同,依法参加我市企业职工养老保险(以灵活就业者形式参保除外),或在江苏省社会保险基金管理中心参加企业职工养老保险、在我市参加失业保险； 在宁无自有住房(或与父母共有家庭唯一一套住房)且租房居住。注意：以上条件需要同时具备 ② 补贴标准和期限 博士每人每月 1000 元、硕士每人每月 800 元、学士和技师每人每月 600 元（实际租金低于补贴标准的，按实际租金补贴）， 补贴期限累计不超过 36 个月。 ③ 提交的材料 申请人应如实填报个人信息、家庭成员姓名、身份证信息等申报内容,并清晰、完整上传提交以下资料： 国内高校和职业院校毕业生提交学历、学位证书或高级工及以上职业资格证书;海外留学人员提交教育部留学服务中心出具的国(境)外学历学位认证书。 租房材料可选择提交房屋租赁登记备案证明或租金发票(二选一)。  在江苏省社会保险基金管理中心参加企业职工养老保险的，提交省直管企业基本养老保险参保证明。 ④ 补贴什么时候发放？ 住房租赁补贴经审核公示通过后，由各区人社部门于每季度首月底前(逢国家法定假日,发放可顺延至下月)将上季度符合条件月份的补贴发放至申请人社会保障卡金融账户。因申请人社会保障卡金融账户未能及时开通导致发放失败的，发放时间可顺延。 ⑤ 什么情形下需要重新提出补贴申请？ 申请人劳动合同终止、解除。 申请人创业实体依法破产、注销。 申请人住房租赁补贴申请审核不通过，或在续发期间不符合补贴条件停发的。 【注意】 以上情形，如初次申请并通过审核,再次申请时将不再重复审核学历、学位证书(或高级工及以上职业资格证书)、国(境) 外学历学位认证书等材料。 如果申请人在 2017 年 7 月换就业单位了，审核结果会显示当时申请的单位无劳动合同，他需要重新申请,系统会重新识别就业单位信息。 ⑥ 注意事项 申请人的就创业单位发生变更或审核不通过的需重新申请 租赁合同变化（如续签、新签)或租金发票变化（如到期、新开）的情况下，申请人需在申报系统进行变更，上传更新有关信息 持卡人需去银行柜台激活社保卡的银行功能方可取款 南京发布高校毕业生和外来务工人员住房租赁新规，留宁的大学毕业申请房租补贴程序简化，门槛降低。与父母共有家庭唯一住房的，也可以申请租房补贴，若没有租赁发票，可以用“房屋租赁登记备案证明”代替，新规从 2017 年 10 月 1 日起施行。 12、签署租赁合同后如何做好物业交割，避免纠纷？ 签完合同后，经纪人带双方到房屋内做物业交割