物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案.doc

物业的维修养护管理保洁保安护绿工作的实施方案一对业主使用人自用部位提供维修服务的措施业户报修的范围报修范围适用于用户提出的任何维修服务要求的处理报修的工作程序接到用户报修时及时填写报修记录单接到报修记录急修30分钟到达现场处理一般修理一天完成如用户预约维修时间维修人员应在预约的时间提前到达现场对有偿服务项目维修人员应按维修服务收费标准收费并在收费单上注明应收取的各项费用金额经用户签名确认维修完成后维修人员应请业户检查使用合格后在报修记录表上签名确认二物业管理区域内共用设施设备的维修措施公用设备设施维修保养计划公用设备设施维修保养的目标确保公共设备在使用中完好状态满足服务要求延长其使用寿命保证其使用功能得正常发挥公用设备设施日常维修保养的管理工程部作为公共设备设施的专业部门根据公司设备管理篇及其作为指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理设备的管理主要为以下内容设备的日常运行和使用公共设备的运行管理由服务使用部门负责如监控系统由监控中心负责停车场管理外围系统由保安部负责等期于基础功能性系统均由工程部负责其日常运行管理运行管理为严格执行相应设备运行操作规程设备的维护保养根据公司设备管理的相关规定设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任部门负责而设备的定期维护保养则均由工程部负责设备的维护保养根据设备保养计划制定的保养任务书和维保记录表开展工作设备故障的修理设备常见简单维修要求当日修复较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修但须在规定期内完成设备的大修改造设备大修改造由工程部根据设备状态提出申请报告经公司核准后报请业主委员会批准按照预定施工方案由工程部组织实施竣工验收可由业主代表和物业公司共同执行工程情况应作专项汇报公用设备设施维修保养公共设备设施保养范围供配电系统给排水系统公共设施系统日常维修小修费用从管理费支付大修费用从公共设施专用基金的增值部分支付如增值部分不足将从管理费中垫付或由业主分摊公共设备维修保养计划供配电系统序号项目标准保养周期1供电情况24小时正常供电出现故障立即排除每月2配电屏清洁每月3电器仪表清洁显示正确固定可靠每月4继电器接触器清洁接触完好无过热无噪音每月5控制回路动作正常标识清晰无变色无老化每月6指示灯按钮转换开关清洁标识清晰固定可靠转换灵活每月7继电保护动作正常可靠一年8空气开关分断正常绝缘良好半年9避雷器动作正常试验合格二年10进出线电源接触良好牢固可靠相顺正确一年11配电屏对地测试接地良好一年给排水系统序号项目标准保养周期1供水系统24小时正常供水出现故障立即排除不定期2水泵清洁油漆完好无油垢每季度压力适合运行良好无渗漏不定期电动机运转灵活电流正常无过载无过热每个月机械滑油润滑良好油位合适不定期3管道无渗漏无锈蚀油漆完好不定期4阀门无渗漏无锈蚀开闭灵活正确不定期5排污井无严重淤泥无严重异味不定期公共设施系统序号项目标准保养周期1道路走廊路面修补整洁无损坏每日2路灯符合安全和使用标准及时更换坏损灯泡每日灯杆刷漆线路开关检测3沟渠地下排水管道及时维修畅通无堵塞一年井盖刷漆4公共卫生洁具无泄漏冲洗畅通每日5停车场停车库标色完整清晰设备完好使用正常半年房屋本体的维修管理目的建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限防止和消除房屋及其附属设备发生损坏保障房屋的安全和正常使用根据需要和可能适当改善居住条件建筑物维修管理的范围与类型管理类型建筑物维修管理建筑体建筑设备1结构基础2屋面外墙3门窗4楼层通道维修类型预防性维修例常维修周期性维修1紧急1整修2一般2翻修供电系统供排水系统消防系统技防系统指令和工作执行管理处应根据业主下发的工作指令进行并完成工程完成的时间必须与指令单上的紧急程度的说明联系起来具体如下表指令与工作执行序号执行工作种类完成时间备注1紧急24小时以内2一般23天以内3其他7天以内由业主决定各种工作类型的执行种类这些决定基于表2准则执行种类与工作细节序号执行工作种类完成细节备注1紧急影响整幢大楼日常必须的缺陷如供水供电主要污水管堵塞马桶溢出污水等危及生活生命和财产的缺陷影响房屋建筑安全的缺陷2一般妨碍烦扰或影响住户的缺陷在公共场所并影响住户安全的缺陷3其他维护工作所有不属于在上述两项的维护维修更换等工作建筑物维修管理的内容预防性维修预防性维修采取的措施及方案目的在于避免可预见的或可防止的设备失效并确定有其完好的标准及使用功能大致上预防性措施有常年检验鉴定电气装置常年保养电气连接点定期检验避雷系统定期冲洗房屋污水排放管定期检验房屋的结构强度定期检修闭路电视系统月度养护灭火系统月度养护中央垃圾槽清洗系统月度养护水泵例常维修一般常例维修工作是通过管理人员的日常巡视而执行的基本上巡视的范围包括地面层空地台板排污沟门廊户外空地停车场儿童游乐园花圃及房屋的构件楼梯电气房水泵室屋顶和水池1地面层综合巡视这项巡视在于观察在房屋底层的空地台板排污沟户外空地的设施与停车场是否有任何碍眼的破损或可能有碍健康安全的部件失修2地面层详细巡察除上述综合巡视外必须更仔细地观察地面层其他的抢修失养的项目3房屋综合巡视管理人员在进行房屋公共地方的综合巡视时将会观察任何被忽略或碍眼的破损及其他清洁卫生问题4房屋详细巡察外部房屋详细巡视是根据拟定的准则指标在房屋外部的公共地方进行周详及仔细的巡察5房屋详细巡察内部这项巡视仅局限于电气房监控室储物室储水柜照明部位6鉴定养护也包括检查确定下列各类鉴定之养护工作责任部门按期执行周期冲洗垃圾槽月度冲洗房屋公共部位月度冲洗阴沟半月度修剪草坪户外空地月度园艺维修及修剪草坪停车场月度中央垃圾槽的养护月度水泵及增压器的养护季度冲洗商用房屋的阴沟7巡察及维修项目的记录管理人员必须保存其巡察系统的记录记录必须反映所观察的破损项目部位地点修缮工程及竣工日期等8维修项目的期限首要层次之猝发性问题广泛影响整座或局部房屋危及房屋或人命安全引发极度的不便等该层次抢修工作必须在24小时内完工次要层之应急性问题造成某些或个别居民之不便设施之功能失效之类则需在3天完工一般性之保养问题项目零星非紧急性者可允许在7天内完成修理工作周期性维修周期性维修的重要性有规划防御性的保养是避免其设施或部件在超越其有效使用期后导致全面失效严重故障的良策修复设施或部件从而确保其完整的功能并有效而继续地操作运作提高现有设施的质量周期性维修的类型房屋的重新粉刷与修饰工程57年周期重修更新房屋外貌包括房屋周围公共场所的整体修饰工程改善设施配备等更换水供增压器7年周期包括更换增压器的电机配备控制盘已保持其效能更换垃圾槽冲洗配备7年周期冲洗机附件配备如喷水设备定时器控制盘等也同时更新重修建筑物屋顶工程14年周期根据屋顶防水的保用及使用期满之后更换所有的覆盖灰板重铺粘覆盖防雨层若有必要也修整屋顶的排水斜度更新技防系统约10年周期更新水管工程约25年周期更换水用总管道支流管道及其他配备三业主使用人装饰装修物业的管理措施制定业户装修管理规定明确装修范围时间垃圾处理及装修人员管理规则完善装修申报审核手续建立装修检查监督制度明确责任人以确保房屋结构消防安全防范及环境卫生不受影响四住宅外墙或建筑物发生危险影响他人安全时的工作预案此等事件将等同高空坠物情况处理预案如下高空坠物是涉嫌犯罪的一项严重事件接到该类投诉必须采取下列行动立即组织人员进行调查设法寻找作恶者如有需要须向作恶者发出严重警告并向警方报案如未能查明作恶者物业部应发文通知所有客户指出该行为的危害性与违法性拍照存案必要时录像取证布置保安伏击守候捉拿现行如高空堕物已引起人员伤害保安人员应当拔打120救护电话派员在路口引导立即通知警方并协助开展侦查设法查明肇事人物业部应协助保安寻找证人提供入住情况等资料封锁现场拍照取证保护现场维护秩序记录一切有关资料及注明警方立案档号事后书写事件报告呈交管理处五保障物业管理区域内环境整洁程度的措施清洁服务范围小区公用部位小区道路合同约定的其他清洁服务清洁服务标准公用部位地面表面洁净无尘土污迹烟头纸屑油迹及垃圾墙面无污迹玻璃表面无积尘污点标牌指示牌无尘土污迹装饰物盆座等表面干净无尘土草地无烟头纸屑塑料袋等杂物废物箱清洁无异味灯饰吊件无积尘天花板联廊顶无积尘蜘蛛网保洁规程清扫外场地面将花坛内垃圾烟蒂纸屑清扫干净清抹外围各处立牌不间断巡视外围清洁状况发观地面上有油污及时去除自我检查专项保洁洗地操作规程洗地洗地前先拖干楼层的地面自动洗地机的操作规程检查水箱加足清水装上吸水刮启动电源开关t放下洗地刷吸水刮并扳动水剥开关启动吸水机电源手推操作杆慢速前进60厘米分钟洗地和吸水一起完成吸地时速度不可大快要确保工作质量刮放璃的程序工具伸缩杆玻璃刮清水玻璃清洁剂干毛巾若干条工作指示牌玻璃铲刀刮玻璃程序发现玻璃沾有污迹时先用玻璃刀铲除干净把抹水墨套在伸缩杆上把抹水器两端分别浸入水中有污迹的地方重点抹紧接着用另一种伸缩杆套好玻璃刮刮去玻璃面上的水份一洗一刮连贯进行当玻璃的位置和地面接近时可以把抹水器和玻璃刮作横向移动最后用干毛巾抹去玻璃面上的水珠和地面上的污水外墙的清洗标准材料地面砖用全能清洁剂玻璃幕墙用玻璃光亮剂操作墙面砖药剂再用清水清洗玻璃幕墙药剂污渍然后用刮水器清刮保险绳必须二人三绳保险夹头夹住保险带从上往下清洗标准地面砖无明显渍迹无灰尘内保洁规程按标准清洁按标准清扫擦拭公共区域的墙面地面向领班汇报维修项目及申领保洁用品接受领班安排的其他工作六小区绿化按季节维护保养项目和措施绿化管理服务范围主要面向公共地方各业户单元绿化由业户自行负责或委托物业管理处代安排但有偿景观区域的垃圾清理排水沟的废物处理定期培土除杂草和病虫害更换坏死花木确定坏死花木的更换费用若属原已坏死或自然灾害等甲方原因造成则由甲方承担费用若属乙方管理服务原因造成则由乙方承担费用修剪枝叶及时修补绿化草坪绿化管理服务标准绿化管理服务主要是小区所有草地花木及室内盆景的管理养护工作管理服务范围内的一切草地花木及室内盆景生长健旺无病虫害无枯黄叶保持形态美观色彩斑斓做好花木防风防霉防病虫害等防自然灾害的保护工作使损失降到最低限度做好室内外景点布置及时更换工作使景点常绿常艳做好草地的修剪保养工作确保平整常绿美观绿化管理规程景观区域卫生每天必须清理景观区域卫生保持清洁卫生无杂物无垃圾每天必须巡视景观区域发现枯黄叶即予随时清除每周一次清理景观区域所有瓷墙面做到洁净无灰尘无污渍排水沟的废物处理每周一次清理各景观区域之排水滤网使滤网无攒泥排水畅每月一次清理排水沟逢雨季半月一次清理排水沟发生堵塞随时予以清理确保排水沟畅通浇水浇水工作根据各种植物花卉草地的生长规律和季节气候的变化及时浇水做到浇水均匀无枯死和灌死现象浇水作业应视天气情况面定晴天草本每天上午及下午下班前各浇水一次木本每天浇水一次浇水工作应视各个地点不同而定量浇水做到浇水适量水量饱和定期检查浇水没施及各处水闸是否灵验浇水管是否密实否则会造成溢水破坏小区环境防止浇水时损坏小区设施防止浇水淋到行人身上每日工作完毕必须收好工具器材妥善保管谨防遗失浇水工作应注意以下几点在夏秋季节应多浇在雨季则少浇中午切忌浇水宜早晚进行冬天气温低宜少浇并在幼苗时少浇旺盛生长多浇开花结果时不能多浇每天浇水不宜直接浇大根部耍浇在根区周围每次浇水过程中按照初宜细中宜大终宜畅的原则来完成以免表土冲刷喷药及防治病虫害经常检查景观区域植物花卉草地生长状况提前预防病虫害发现病虫害应针对病因及时做出处理对常见的季节性病害虫害提前防治对防治病虫害的花品要了解性能做到安全用药景观区域全面定期喷射广谱性杀虫剂要注意用药安全及药物机具的管理准备好喷药器胶桶及劳动保护用品一般喷药要在清晨无人时工作以防药雾有害行人健康施药后应出示警示牌以免出现意外作业前注意风向从下风段开始先喷高处后喷低处带好胶手套面罩注意行人动态做好安全戒备工作严防药液喷射到行人工作完毕后注意收回保管好药物及时清洁好机具用肥皂洗擦皮肤裸露部份做好工作记录培土及施肥植物花卉生长必须有适量的营养物质才能良好生长及正常发育根据大植物花卉的生长规律合理施肥一般选择在雨天气施肥以免浇伤植物地栽植物下肥做到开沟下肥以使植物完全吸收地栽植物原则上一年施肥四次花坛植物花卉原则上一年下肥六次绿篙植物每二个月下肥次时花及阴生植物根据实际情况下肥观察植物的生长发育状况看是否缺少某种元素以对症下药修剪整形对花卉植物定期进行修剪调节花卉植物各部的生长促进开花防止病虫害原则上地栽乔木一年剪二次地栽其他花卉植物每月修剪一次花坛每月修剪一次绿篙每月修剪一次草地每月修剪一次根据各种植物的生长情况调节修剪做到无枯黄乱散现象枯黄树叶随有随剪草地管理春夏季每两周剪一次冬季视情况修剪剪草应检查机具是否正常刀具是否锋利滚筒剪每半月用研磨磨一次每季度用扦底刀磨次圆盘剪草磨刀三把每剪15分钟换刀一把草地修剪应采用横竖转方法交替割草以防转弯局部草地受损过大割草时行间叠合在4050防上漏割剪草地之际一定要小心操作以防发生事故工作完毕后要清扫草地做好清洗机具和抹油等保养工作检查记录报告花草树木生长情况竣工验收后要对植物花卉草地进行登记造册包括编号名称种类数量面积胸径树龄地点等各个方面列出不同类型植物花卉草地特点习性有针对性进行养护管理每月对植物花卉进行检查记录每年做出花草树木生长情况小结每半年做出花草树木生长全面报告七物业管理区域内保安24小时执勤巡视重点部位的岗位职责描述保安管理服务范围服务规程标准及报表规章制度除服务范围外服务规程标准及报表规章制度将根据实际工作需要做出修改保安服务总体方针是内紧外松技防人防物防相结合的管理提供有效安全的优质服务保安管理服务范围车辆管理含自行车助动车防火防盗安全巡视含夜间各楼宇上锁确认监控值班和应急措施根据物业要求的其他安全防范服务合同约定的委托物业管理服务范围内安全防范服务保安管理服务工作标准确保所管物业区域公共场所的秩序正常车辆行车安全停放秩序井然在日常保安工作中为节约能源降低不必要开支定时关启公共区域照明以及对物业区域提供24小时的安全防范服务监控在接到报警信号后在最短时间内派专人赶到现场进行确认巡视保安按要求每隔2小时或不定时对物业区域进行全方位巡视旨在发现各种隐患对于客户投诉及时予以处理采用国家法律规定的权限范围内的各种方式通过各种工作程序为维护物业区域建筑物及其附属设施的平安创造安全的环境保安上岗应按规定着装与人交谈应使用文明用语待人礼貌热情通过认真的工作协助其他部门发现问题使业户能在舒适的环境中生活娱乐定期和不定期做好与业户的适时沟通与协调听取业户的意见通过宣传教育等工作程序提高内部员工保密素质及安全意识保安服务工作内容维护公共场所秩序及治安安全负责各出入口的警戒工作负责非正常出入时间出入者的记录工作负责物品的管理工作负责巡逻巡视工作负责要害部位钥匙的管理工作负责重大活动的特别协助和保安工作负责确认各楼宇大门是否锁好等工作负责所有车辆包括自行车停放交通秩序等安全疏导的管理工作负责危险物品易燃易爆有毒腐蚀放射物品的监管及协助有关部门处理工作负责二次装修施工人员的出入验证及施工现场治安防火安全工作的监管并协助办理有关二次装修审批手续工作发生刑事案件和违法事件负责按有关法规条例实施权限内的工作并配合政府做好有关工作负责制定和实施各类突发事件的防范及处理程序包括但不限于火警处理程序水浸处理程序气体泄漏处理程序宾客伤害处理程序罪案现场处理程序盗窃处理程序可疑物体或爆炸物的处理程序停电及电力中断的处理程序交通事故处理程序处理拾获财物的处理程序暴雨台风处理程序负责消防器材工具的配备使用和维护等管理工作负责消防安全管理工作负责制定实施防火安全等工作并负责监督整改消除各种灾害包括火灾的隐患做好与政府有关主管机关包括公安机关消防局安全局交通管理机关治安联防的联络配合等有关工作负责灾害发生时的通报联络应急广播以及火灾的初期灭火避难诱导检验救护等工作的实施负责印制紧急疏散图配备必要的防火标志负责正常公共秩序的维护与管理工作负责物业内各种设施设备完好程度的检查及向有关部门通报的工作负责关闭公共区域不必要的照明及水源阀门的工作以降低不必要的能耗负责保安内部人员各种培训工作的计划组织和实施负责其他与防范防灾维护公共秩序有关的业务工作八小区公共秩序维护管理设想有针对地制定安全防范方案合理配置相应的车位实行24小时安全防范服务制定小区安全管理岗位职责及安全防范管理工作操作规程逐步完善本小区物业的安全技防措施本小区物业管理处设立安全控制中心负责物业住宅紧急事件处理及消防作战指挥使物业住宅的安全随时处于受控状态九小区交通管理和车辆停放管理设想车辆管理包括机动车及非机动车的管理制定小区内车辆出入停放和行驶的管理规定明确责任人的岗位职责及操作程序制定停车场的完好率维修及时率标准十小区消防安全宣传和防范设想坚持预防为主防消结合的消防管理方针建立小区消防控制体系建立消防人员队伍定期巡视消防设施设备器材的完好状况制定消防控制措施及预案制定小区消防管理条例及消防工作内容明确责任人制定消防设施设备的管理维护使用规定及操作规程确保消防系统符合国家规范要求十一物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想日常法规及管理常识与住户的沟通非常重要由客户服务部门具体负责每半进行一次客户问卷调查并组织有关宣传资料的发放在小区宣传栏或电子显示屏如有定期更新有关宣传活动每年结合客户活动组织有关法律法规的沟通十二物业档案管理设想资料的收集采取系统化科学化电脑化的先进手段对小区的档案资料进行管理建立相应的规章制度对所有档案资料进行严格管理资料分类整理收集后的所有信息统一由专人集中整理整理的重点是去伪存真根据档案的来源信息的内容信息的表现形式等特点进行细分做到条理清晰分类合理档案资料的管理设备档案资料的管理设备设施档案资料竣工图说明书合格证许可证协议书批复执照等齐全建立设备台账目录清晰项目齐全管理完善随时查阅工程竣工后专人负责档案资料的索取整理分类编目归档入库建立标准化档案资料库使档案资料可靠完整地保存运用现代化手段档案资料实现电脑化管理检索方便建立档案管理制度完善档案收集移交归案查阅归类调阅手续使档案资料处于动态监控中建立综合设备台账制度建立全寿命设备管理制度把设备全寿命期内的设备本体日常运行日常维修技术改造报废等工作建立完整的档案库企业档案资料的管理由客户服务部负责管理性文件技术性文件相关外来文件资料的发放更改控制等管理各类记录保存完整根据程序文件的规定分部门工程安保环境行政分期日周月季年保存物业管理应急措施一业主使用人自用部位突然断水断电无煤气的应急措施无论是业主使用人自用部位或小区物业管理范围发生无煤气的情况小区物业应通知业主和使用人等立即将所有煤气形状置于关的位置于此同时通知煤气公司抢修队伍到场检修其它非煤气公司人员均不得拆装煤气管线设备报告停水停电是否小区设备原因是市政原因断电报供电局抢修断水报自来水公司抢修是否小区供水泵配电室故障设备原因立即安排抢修并通过对讲系统通知业主保安加强重点部位巡逻是否楼层供水泵配电室故障设备原因是否某单元故障检查公共区域配电供水系统二小区物业管理范围内突然断水断电无煤气的应急措施见上图三业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施免费借用疏通器械协助疏通免人工费是否有可能造成更大的影响暂停供水立即帮助修理免收人工费恢复供电供水报修排水阻塞是否疏通成功帮助联系专业疏通队伍四雨污水管及排水管阻塞的应急措施首先要判明故障原因尽可能地缩小故障范围尽可能避免和减少对业主和使用人影响在必要时要调用临时排水泵解决同时加紧排除故障以尽快恢复设施的正常功能五电梯突然停运或机电故障的应急措施电梯发生故障时如有人员被困于轿厢内应立即通知控制室致电有关保养公司派人修理并及时通知管理处主任由主任转达给上级领导和有关方面切勿企图开启轿厢门营救被困乘客善言安慰被困的乘客使他们知道救援行动已经开始协助到场修理人员拯救被困乘客索取被困乘客资料如姓名及电话以便了解事后情况禁止其它人员使用该电梯待保养公司到场检查电梯填写详细的事件报告六发生火警时的应急措施恢复供水疏通成功发生火警要保持镇定及时通知监控中心确认如果是小火可以用消防水带灭火器等进行扑救如果火势不能控制立即退出通知监控中心并及时报警等候消防人员处理疏散人员停止使用电梯将危险品及贵重财产转移至安全处配合消防人员灭火告知有关情况记录火警时间地点火势受损情况和受到影响业户的情况七接报刑事治安事件处理程序立即赶到现场并用对讲机向领班主管报告必要时及时投报110保护现场维护秩序派员在周边区域警卫根据具体情况实行区域隔离禁止无关人员进入现场如有伤员应设法救护但不可挪动现场物品严禁任何人触摸现场各类物品以免破坏现场影响侦查工作尽可能配合警方开展调查取证必要时进行拍照录像协助破案八遇燃气泄漏触电事故处理程序保安监控中心应备好煤气公司的电话以便紧急情况下联络保安员应熟知物业内使用何种气体燃料及气体管道的走向开关等正确位置接到气体泄漏报告或异味时应迅速前往现场到达现场切勿按门铃或触动任何电器及开关以免发生爆炸只能设法打开门窗以疏导气体关闭气体总阀如发觉气体泄漏未能受控或广泛扩散须立即报警及通知专业公司封锁现场禁止任何人企图进入同时由物业部通知其他住客离开如发现伤员中毒者先设法转移到空旷开阔地带保证空气流通新鲜同时拔打救护电话等待救援在现场切勿使用对讲机手机和BP机等任何电器进入现场不能开灯并熄灭现场及邻近室号楼层的所有明火防止引起火灾事后将有关资料记录并填事件报告呈报九遇爆炸物或可疑物品处理程序炸弹恐吓不管真假必须以假当真严肃对待慎密处置立即通知警方及管理处除警方或消防人员外禁止任何人车辆进入现场确保所有电梯暂停使用按照火警路线协助疏散现场人员在警方人员未到达前应视察四周是否留有可疑物品当发现可疑物件时应立即利用绳索或垃圾箱等障碍物围绕它禁止任何人接近检查搜索时应由外而内由公共区域到室内注意开启任何门时要留心可疑点切勿自行接触或处理可疑物件切勿在现场使用无线电通讯机闪光灯或开关电器切勿移挪遮盖可疑物体接恐吓电话后应冷静处理不能用语言刺激对方拖延与对方通话时间注意背景声音动静估计对方人数年龄等情况记录所有对话内容现场情况等用其它方法如书写手势动作通知其他员工报警千万不要中断对话采用内紧外松的方法了解并稳定对方事后填写事件报告呈交管理处发现可疑物品110报警通知附近保安到场关闭对讲机警告任何人不能接近检查该物品直至警方到来通知物业经理到场用警告带将可疑物品隔离协助疏散人群封锁现场指挥交通以便紧急车辆尽速到场事后填写事件报告呈交管理处十其他突发事件的处理程序自杀或企图自杀应尽快通知警方及管理处保护现场避免任何人触摸现场物品包括自杀者所用的器械药物等任何人不得开关现场各类电器以免破坏证据或发生危险如自杀者利用煤气自杀应按泄漏气体事件予以处理如自杀者尚有生还可能应一边拔打120救护电话一边由专业人员现场急救当警方调查完毕后应通知有关部门清理现场必要时事先做好录像拍照取证工作如遇企图自杀者首先应稳定其情绪根据现场条件见机行事设法救助同时报警救援记录一切有关资料填写事件报告呈交管理处注意事项处事要冷静如了解到自杀者曾服药物须向警方及救护人员说明偷盗抢劫保持冷静沉着应对并立即发出信号通知各岗位保安人员切毋轻易接近罪犯确保自身安全若罪犯正在企图作案时应间隔距离暗中观察不要惊动并尽快设法通知领班布置合围捉拿现行可能情况下及时报警请求警方到场处理若罪犯正在行凶时须智勇双全一方面尽力制止不法行为一方面在大声呼叫邻近保安协同擒获若罪犯正在逃跑时应迅速用对讲机呼叫各岗保安尤其是门岗保安讲清罪犯的外貌衣着特征及人数等如有凶器要特别提醒防备对现场或在追捕中罪犯所留下的遗物千万不可自行处理以便警方取证处理必要时进行拍照录像发现可疑分子先观察后盘问注意对方的神态动作衣袋等如有异样及时通知领班主管并采取相应措施对确认可疑的人员要严密监视暗中观察通知各岗位协作防范防止其破坏或造成其它意外事故若发现可疑分子与警方通缉的三逃人员体貌特征相似者可采取措施通报警方或将其押送地区警署对一时无法确认的可疑人员要注意派专人跟进及掌握其去向目的直到弄清来由和身份为止处理过程中要随时关注自身的安全发现易燃易爆物品先进行规劝宣传消防管理条例讲明携带此类危险品进入的危害性如客户临时需要存放的保安部在确认没有危害的情况下可在检查登记后在指定地点作保护性寄存如施工人员因作业需要携带入内必须经物业部办理许可手续并由工程部保安部在作业区域监护的情况下方可登记入内随时关注该等物品的管理情况确保安全原则上物业内不得存放易燃易爆物品如私自堆放或未经许可携带入内的按规定严肃处理打架在值勤中及用户投诉发现用户之间有争吵斗殴现象时要及时制止制止原则劝阻双方住手住口将双方或一方劝离现场持有器械斗殴则应先制止持械一方如有伤情轻伤可征求当事人意见是否报案重伤或流血严重时应报警等待处理送伤员到医院去应征求当事人意见或警方决定费用由当事人自理保安部只从社会公德角度出发协助迅速报告主管由主管报告管理部出面调解如个人力量单薄应请求增援必要时及时致电110报警在制止争吵斗殴双方时切记不能动粗恶语相向如对物业设施的损害应作记录拍照备查并由当事人签字如有警方在场由警方作勘察报告填写事件报告上报强奸非礼问清地点当事人安危110报警通知当值安保负责人前往尽量安排一名女同事陪同了解事件情况保持现场直至警方到场协助警方处理事后填写事件报告呈交管理处注意事项不得将受害人资料及事件过程向与事件无关的人透露不可向任何人发表此事件的消息或个人意见恐吓勒索记录客户受何种勒索如当事人要求代为报警则致电110协助警方处理事后填写事件报告呈交管理处第九章丰富社区文化加强业主相互沟通的具体措施本公司把社区文化活动作为面向二十一世纪的人性化英式管家服务的重要组成部分统一策划根据业主或住户的实际需要制定完善的规章制度拟定年度活动计划每年每月定时定期开展不同形式不同对象不同规模的社区活动这些活动既可从物业管理费列支也可以在每一次举办活动时单独向有兴趣的业主收费物业应如何安排将完全视乎物业管理的收支状况及活动的普遍性而定通过这些社区文化活动我们将有能力将结合创立一个精神文明优秀社区内容以培养精神文明倡导高品位居住氛围的目标开展一场地物业内的配套设施齐全是一个重要的条件因应社区内的有关设施如游乐场会所等等物业公司将与发展商配合把这些场地始终坚持充分利用精心养护以合理收费和会员制服务为原则为广大的业主或住户提供最合理的服务其中包括用以举行各种大型小型有偿或无偿的社区活动以增进彼此的感情二活动艺术活动综合文娱晚会摄影书画展文化沙龙卡拉OK歌唱比赛等体育活动短池游泳比赛网球培训班和比赛排球篮球足球羽毛球乒乓球比赛等节日活动元旦新春联欢会六一少儿歌舞会中秋赏月会重阳节老年人联谊会等兴趣小组可举办各种兴趣小组班如音乐班绘画班烹饪班工艺品制作班或各种补习班等集体旅行管理处可为业户组织到附近郊区旅游的各种活动以增进彼此的感情产品展销管理处可定期为业户安排一些大家都有兴趣的产品进行展销为业户提供最大的方便三效果制造一种高尚的社区文化氛围形成安定和谐温馨的社区环境向公众推介传播精神文明建设成果树立起社区的良好社会形象通过文化活动这种形式加强管理处人员与住户的交流加深彼此的感情争取住户对物业管理工作的参与及支持丰富业主的业余文化生活激发业主的主人翁意识和爱护社区的责任感增强社区凝聚力通过为业户提供更多的文化活动让业户感受到物业管理处为丰富他们的生活做了大量工作他们的生活素质也因为物业的介入产生了质的飞跃这样不但会让物业与住户的距离拉近更可为物业管理处在日后收取物业管理费方面创造一个良好的基础通过安排一些活动为社区内的青少年安排一些发泄过剩精力的机会可望为社区的公共设施减少一些破坏而换取一些和谐通过活动的安排可增进业户与业户之间的了解及沟通日后若他们彼此产生一些争执也可以妥善化解减少物业在日后的排解纠纷上可能出现的困难