小区物业经营状况分析报告.docx

小区物业经营状况分析报告 一、××小区概况 ××小区总占地面积为12.28万平方米，总建筑用地为3.4万平方米，总建筑面积为 32.57万平方米，绿化面积约为5.7万平方米。××小区共有48幢1 900户，配套车位1 001个。 小区内有东、西两大湖，面积约为1.57万平方米。 有外街商铺57间，进驻商家有大型超市、银行、西餐厅、美容生活馆等；内街商铺33间，有多样生活配套小店。 二、岗位编制及人工成本控制 1.保安部岗位定编分析 根据岗位定编图，每班需设保安员14人、车管员5人、监控员1人、领班1人，共21人；因二期临停收费，各门岗在车辆进出高峰期需配置2人，早、中班需增加保安员6人；宿舍管理员2人（宿管员休息需由保安员顶班）。 三班合总，共设保安员48人、车管员15人、监控员3人、宿管员2人，总计68人。主任2人、领班3人。以上各岗合计，保安部编制共73人。 2.清洁部岗位定编 小区共有48台电梯，其中多层16台电梯，高层32台电梯；共有大小车库10个、大小水池61个。 根据小区设施情况，设领班1人、技工1人、钟点清洁1人、楼道清洁10人、外围（含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休）7人。以上岗位合计，清洁部编制共20人。 3.绿化部岗位定编 小区绿化面积达5.7万平方米，湖水面积约有1.57万平方米，共有植物220多种，以热带植物为主。 根据小区绿化情况，设领班1人、水车司机1人、捞湖1人、苗圃工1人、机动岗1人；修剪队，主要负责绿化修剪、有偿服务及日常应急等工作，设5人；养护岗位（含8座），共设11人。以上岗位合计，绿化部编制共21人。 4.客服部、工程部岗位定编 一、二期共1 900户，现已入住1 501户，入住率为79%；在装修单元有142户，未装修单元有257户；二期大部分交楼才满一年，返修工作量大。 根据小区实际的工作量及服务需要，客服部（含收费员）需配置8人，工程部需配置9人。 5.各部门人员构成比例图 各部门人员构成比例如下图所示。 各部门人员构成比例图 人工成本分析： 上半年人工成本费达1 088 018.73元，加上员工福利支出（按工资的14%计提），共占总支出的49.85%。由于二期临停收费的需要，需增加保安员6名；由于客服部与财务部合并，优化配置，与上半年相比可减少2人；加上××管家部的增编，预计人工成本将比上半年增加3.4%，约占管理费收入的65%。 根据××小区的楼盘素质及集团销售需求，下半年的人员编制较合理。 三、人员流失控制 1.上半年人员流失情况 上半年人员流失情况如下图所示。 上半年人员流失情况 2.保安部人员流失情况 在上半年流失人员中，保安部所占比例如下图所示。 上半年保安部人员流失情况 3.人员流失原因分析 根据基层岗位在过年后大量流动的特性，每年3～4月人员流失最严重，按照往年数据对比，3～4月人员流失比率正常；5～6月保安部人员流失量大，主要是受5月××事件的影响；6月份由于夏季到来，天气炎热，绿化部户 外工作辛苦，离职人员多。 根据以上分析，对下半年及下一年的工作部署，提出以下几点建议： （1）各区域应加强团队建设，提高团队的凝聚力，打造学习型团队，让员工找到归属感； （2）对基层员工的福利待遇，必须与周边同行同岗的待遇进行可行性对比，提高公司在人力资源方面的市场竞争力； （3）针对夏季户外工作强度的增加，适当给予个别基层岗位补贴，平衡岗位员工需求； （4）迎合公司的发展需要，努力将下半年人员流失率控制在10%以下。 四、管理费收缴率 上半年的管理费收取情况如下表所示。 1～6月管理费收取情况 数据分析 1.上半年数据中，由于过春节影响2月份财务提前划账，因此2～3月数据有所偏差。 2.上半年管理费共收入2 175 085.4元，累计拖欠共126 109.39元，收缴率达96.01%。 3.业主（住户）拖欠管理费的原因主要有以下几点： （1）排水管返水造成业主（住户）家屡屡被浸，由于一直未能彻底解决，受浸业主（住户）拒交管理费； （2）由于家中被盗（往年），向物业公司索赔尚未达成协议； （3）由于收楼时或入住后发现的楼宇返修问题未能及时解决或未能彻底解决； （4）对物业公司车辆管理不满； （5）投诉某酒楼排油烟机污染未能彻底解决； （6）有部分炒楼业主，收楼后未装修、未交管理费。 4.采取的措施及达成的目标 （1）排水管返水问题已得到集团的高度重视，目前已着手改管，待该问题解决后再与被浸业主（住户）商谈具体补偿事宜，预计在10月份全部处理完； （2）二期在7月份已实施临停收费，车辆秩序明显规范，9月份将对一期实行严管，车辆规范管理将见成效；9～10月将重点跟进欠费大户的协商工作，与业主做好沟通，清理往年拖欠的管理费； （3）重点加强保安队伍内部建设，提高公共环境的清洁卫生工作质量，规范工作流程，努力提高服务水平，提升业主的满意度； （4）下半年工作目标：管理费收缴率提高到98%以上。 五、能耗控制 上半年支出项共计2 555 270.10元，累计上半年利润为-120 621.14元。其中主要支出项如下表所示。 ××年上半年费用支出项目表 1.水电费 ××年上半年水电费支出情况如下表所示。 ××年上半年水电费支出表 数据分析 （1）3月份出现负值，是由于2月份过年期间供电局与我司的抄表时间差距较大造成的，6月份的增额主要源于夏季天热导致空调用电量的增加，基本上出入较平稳； （2）××共有东、西两大湖，大小水池61个，水景泵71台，水池漏水、渗水严重，损耗大； （3）由于湖水没有过滤系统，出现水质问题时唯有采用换水、洗湖等方法，损耗非常大； （4）商铺广告灯、公共照明、水景灯由于线路混乱不规范，难以计量损耗。 2.员工工资 （1）××区（含××）上半年人工成本费达1 088 018.73元，加上员工福利支出（按工资的14%计提），共占总支出的49.85