容积率设计及建筑面积计算.docx

高容积率低层住宅设计思路来源新浪博客作者地产懒人日期产品的高容积率可以实现开发商的价值而高品质则体现客户的价值因此在高容积率低层住宅产品中应把高容积率和高品质的完美地结合起来达到开发商和客户的双赢通过低层住宅开发强度分析灵活采用规划优化设计手法和景观优化设计实施手法达到高容积率和高品质的完美地结合产品的高容积率可以实现开发商的价值而高品质则体现客户的价值因此在高容积率低层住宅产品中应把高容积率和高品质的完美地结合起来达到开发商和客户的双赢下面就低层住宅的高容积率开发和优化设计手法作探讨以抛砖引玉引发讨论和思考一低层住宅开发强度分析住宅土地容积率在以下一般基本可以规划为低层为主的居住社区范围内可以考虑设置成低层住宅高层住宅的模式一般来讲低层住宅售价高在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例以获取高收益如何来提高低层住宅比例呢那么应尽可能提高低层住宅部分的容积率首先我们对土地开发强度进行分析以此来分析低层住宅的容量极限假设用地米全联排别墅三层局部退台假设地上面积为倍基底面积开间中间套米端套米进深米南北间距按照米控制东西间距按照米控制退界按照米控制规划栋联排计算强排容积率为建筑密度达到一般而言住宅地块建筑密度都会控制在以内因此建筑密度是限制容积率提升的最大障碍假设用地米全联排别墅三层局部退台假设地上面积为倍基底面积开间中间套米端套米进深米南北间距按照米控制东西间距按照米控制退界按照米控制规划栋联排计算强排容积率为建筑密度达到大地块容量高于小地块建筑密度也可以做到更高下表对低层住宅容量进行了分析可以看出在建筑密度控制在时面积基底系数取则容积率可以达到从以上分析可以看出建筑密度和地上建筑面积除以基底建筑面积的系数决定了建筑容量大小地上建筑面积建筑密度面积基底系数面积基底系数地上建筑面积基底建筑面积在建筑密度无法突破的情况下能采取的设计手法主要有增加建筑层数以提高面积基底系数原文来自引用请注明尽量增加地下室阁楼等不计容面积使得实际容量提高二高容积率设计手法总结由于各个地区规划控制指标不同为了达到高容积率开发可以采取的优化设计手法有一规划优化设计手法在规划指标范围内提高进深增加户均面积采取内院方式加大进深有条件的可以采取围合规划布局既可以改善空间关系又可以提高容积率增加联接户数利用北退台减少间距在高容积率开发模式下建筑密度高建筑间距狭窄建筑层数较高会带来压抑的感觉为了改善空间效果和提升环境质量可以采取以下设计手法增加空间层级和变化如设置小区组团合院这样的空间序列变化采用景观小品矮墙分割进一步做小空间堆坡造景利用高差丰富空间丰富的建筑错落立面整体化处理和绿化景观削弱建筑的体量和长度人车分流停车入地地面步行化景观化地面抬高丰富竖向变化降低车库造价改善地下采光通风庭院尽量私有化二景观优化设计实施手法相对于高层住宅低层住宅的建筑体量小景观对于产品品质影响大为改善高容积率楼盘的建筑效果景观可以采取的手法如下确定具有吸引力的景观主题如东南亚度假风情地中海风情等通过竖向设计硬景比例和形式步行系统水景系统植物造景植被种类规格整体景观打造等方面来落实采用多层次绿化米大乔木米小乔木米灌木小灌木和花卉草坪地被设计手法有空间组织不造景师法自然四季异景庭院私有化景观实施手法有全冠移植度成树定位同纬度采购自建苗圃精装私家庭院总结灵活应用以上手法把高容积率和高品质的完美地结合起来达到开发商和客户的双赢计容建筑面积javascriptvoid0编辑计容建筑面积小区内所有计算容积率的建筑面积之和所谓计容面积就是计算容积率面积一般情况下计算容积率面积规划条件容积率规划建筑用地面积总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积地上建筑面积计容积率地上建筑面积不计容积率地上建筑面积计容建筑面积地上建筑面积不计容积率的建筑面积底层架空绿化公共服务空间特殊多倍计容积率的面积层高超高建筑计容建筑面积小区内所有计算容积率的建筑面积之和所谓计容面积就是计算容积率面积一般情况下计算容积率面积规划条件容积率规划建筑用地面积注规划建筑用地面积应等于或小于总地图用地面积建成后项目容积率也只能等于或小于规划条件容积率总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积地上建筑面积计容积率地上建筑面积不计容积率地上建筑面积一般情况下可以出售的总建筑面积指的就是计容积率地上建筑面积还包括可以申报产权的部份地下建筑面积车库或停车位计容建筑面积地上建筑面积不计容积率的建筑面积底层架空绿化公共服务空间特殊多倍计容积率的面积层高超高建筑