房屋拆迁法律流程指引.doc

集团作业指导书投资策划板块名称编号编制修改审核审批页码第页共页版本房屋拆迁操作流程与指引现根据房屋拆迁领域的法律法规国家政策及实践中的运作经验就房屋拆迁工作中的几个关键环节和核心问题作如下指引外部流程评估结果异议不执行协议执行不执行拆迁许可证达成安置补偿协议未达成安置补偿协议拆迁人委托拆迁公司实施拆迁向房管局申请裁决房管部门申请强制拆迁拆迁人委托拆迁公司实施拆迁通过诉讼申请强制拆迁拆迁公示房屋评估裁决听证必要时裁决结果行政强拆听证评估委员会鉴定申请拆迁许可证许可证拆迁当事人协商安置补偿协议集团作业指导书投资策划板块名称编号编制修改审核审批页码第页共页版本指引在执行上述流程中有些关键环节需要对拆迁法律和政策深入透彻把握才能灵活操作现就拆迁实践中几个常见的重大问题作如下指引拆迁归属由于国家在土地出让条件缺乏统一的标准各地不同项目土地出让合作条件也不一样如果是净地出让地块已经完成三通一平拆迁任务及相关费用由出让方承担开发商在拆迁中的职责是监督出让方如期按照合同完成拆迁任务并予以必要的配合如果是毛地出让则拆迁一般由开发商负责完成并承担费用及相应的风险项目签约前拆迁评估开发商在项目签约前不论拆迁由哪方负责完成都应对项目的拆迁做初步的评估主要包括拆迁量拆迁补偿费用拆迁周期以及拆迁的难度以此作为确定土地价格的因素之一项目前期调查前期调查是确定拆迁费用和预估拆迁障碍的基础性工作是制定拆迁方案的主要依据此项工作要求细致调查的方法主要是到政府机关查档实地勘测走访落实必要时可以与评估机构进行沟通前期调查的内容调查被拆迁房屋的位置面积年限用途强制拆迁集团作业指导书投资策划板块名称编号编制修改审核审批页码第页共页版本调查被拆迁房屋的权属是否属于违章建筑临时建筑或代管房屋是否存在抵押等情况调查拆迁区域内是否存在高压线文物古迹军事设施及地下光缆等调查被拆迁房屋的租赁情况非住宅房屋的生产经营情况调查拟以产权调换方式补偿的情况如调换房屋的用途面积和位置等制定对策和拆迁方案在调查摸底完成后根据掌握的拆迁区域的基本情况制定对策编制拆迁计划和方案根据实际情况结合项目建设的规划确定拆迁范围一般而言应按照批准的规划用地的范围确定拆迁范围根据被拆迁房屋状况和被拆迁人的不同情况制定不同的对策和拆迁方案在前期调查的基础上对整个拆迁区域内被拆迁房屋状况和被拆迁人的不同情况进行分类发现其中的特点并加以分析据此制定不同的对策和拆迁方案在此基础上形成整体拆迁方案可以减少日后的拆迁阻力比如分步拆迁还是整体一次性拆迁拆迁许可证该证件是开发商从事房屋拆迁的唯一合法凭证法律对获取拆迁许可证证规定了严格的条件个条件缺一不可获取拆迁许可证必备的条件集团作业指导书投资策划板块名称编号编制修改审核审批页码第页共页版本项目建设批文计划立项建设用地规划许可证城市规划部门核发核发的条件是建设项目已经立项并且位置符合城市规划土地使用权批准文件一般为土地使用权证或者土地部门的招标挂牌拍卖成交后的批准文件拆迁计划包括项目基本情况拆迁范围和方式搬迁期限工程开工和竣工时间等和拆迁方案包括被拆迁房屋状况补偿款和补助费预算等金融机构出具的拆迁补偿安置资金落实证明国务院最近出台的拆迁政策也是要求拆迁管理部门严把审批关这就要求开发商在从事拆迁工作时要充分完备律规定的条件特别是拆迁计划和拆迁方案要切实可行拆迁资金要落实缺一样都无法取得拆迁许可证房屋评估评估价格涉及拆迁当事人利益是当事人签订补偿协议确定补偿费用的基础评估的价格要合理平衡拆迁双方当事人的利益评估涉及的主要问题如下评估机构的确定按照建设部房屋拆迁估价意见的相关规定评估评估委托在评估机构确定后由拆迁人同评估机构签订委托协议评估争议当事人对面积和房屋的性质有争议的应分别提请房集团作业指导书投资策划板块名称编号编制修改审核审批页码第页共页版本管局和规划局确认评估结果异议拆迁当事人对评估结果异议的可以书面要求评估机构复核也可以另行委托评估机构评估初评结果同重评结果存在差异拆迁当事人就此不能达成一致意见时可以提请评估专家委员会鉴定一般而言重评结果与初评结果的差额在一定的幅度内是正常的初评只要不存在技术错误结果就予以维持值得说明的是法律无法对评估专家的鉴定结论的法律效力做出规定评估价格只是拆迁当事人协商补偿的参考因素被拆迁人完全可以不接受评估价格安置补偿协议在取得拆迁许可证之后拆迁当事人就补偿方式补偿金额搬迁时间过渡期周转房等问题进行协商如果达不成一致意见可以提请房屋拆迁管理部门裁决裁决的内容补偿协议事项裁决程序参见拆迁行政裁决规程裁决的效力行政裁决是申请强制拆迁的必备程序在行政裁决确定的期限内不予搬迁的可以申请强制拆迁强制拆迁虽然国家法律规定了强制拆迁这种手段但是为了避免激化社会矛盾国务院的政策倾向是严格限制强制拆迁确有必要实施强制拆迁时必须严格依据法律条件和程序执行强制拆迁适用范围集团作业指导书投资策划板块名称编号编制修改审核审批页码第页共页版本拆迁当事人在达成拆迁补偿协议之后不执行通过诉讼或仲裁程序后申请法院强制拆迁经过行政裁决被拆迁人在裁决书确定的时间内未予搬迁的可以由房屋管理部门申请法院强制拆迁强制拆迁的程序行政裁决强拆听证按照裁决意见提供补偿资金和周转用房房屋证据保全强拆申请说明从法律上讲存在强制拆迁的空间但是从目前拆迁实践中来看开发商申请强制拆迁政府和法院一般不予批准拆迁方式的选择根据现行城市房屋拆迁管理规定拆迁可以自行拆迁也可以委托拆迁由拆迁人根据自身条件和拆迁项目的特点予以选择对于拆迁区域大拆迁房屋状况和被拆迁人复杂的项目一般情况下为避免拆迁风险往往采取委托拆迁的方式选择一家专业拆迁公司负责全部拆迁安置工作拆迁费用一次性包死值得注意的是选择拆迁方式一定要根据拆迁项目的实际情况而定有些情况只选择一家拆迁公司包干拆迁并不是最理想的方式往往需要几家拆迁公司共同参与发挥各自的优势和资源才能够使拆迁顺利进行集团作业指导书投资策划板块名称编号编制修改审核审批页码第页共页版本