商场运作可行性报告.doc

商场运作可行性报告[急] 尊敬的集团领导： XX商贸城招商工作历时半年之久，在招商过程中我们策化确立了多种招商方案，但由于商场前期遗留问题诸多造成招商过程中困难重重。 首先是租金问题。由于前期公司返还业主租金是按业主买房价8%的比例返还业主的，所以在招商过程中业主对于租金额度非常敏感，租金要求过高，但目前我商场周边市场（包括一些比较成熟的商铺）价格均达不到目前业主期望值。这也是在招商谈判中严重制约谈判进程的主要原因之一。 其二、由于我商场所处位置不在商业街，其周边商业氛围还未形成，故在招商引项过程中存在可引进资源极端缺少的情况。对此我们采取了积极主动措施动用各方面人际关系（包括城区招商局等一些职能部门），进行撒网式招商。在引进业态方面我们根据商场自身条件和市场环境特征，确定了可引进目标定位如：家居家具、娱乐餐饮、百货批发、家用电器等并主动联系一些商户、商场希望能与之达成合作意向。但因诸多因素在内，收效甚微。 其三、商场内部结构格局不合理。主动线划分存在问题，造成商业死角偏多、商场出入口门庭过小不明显、商场外围商铺业态比较凌乱、层高过低（三楼、四楼距离空调管道的距离仅为2.5米）、缺乏必备的上下货通道等。 其四、商场产权分割，造成意见难以集中统一。在与商户谈判过程中，商户最担心的就是产权不明确，物业归属分散，无可信责任人等一系列问题，担心后期容易发生纠纷。在实际操作过程中也确实存在如上问题。例如：1.租赁方案难以统一，大多数业主主张整体租赁，但有30%的业主考虑到整体租赁租期过长，租金达不到预期比例，坚决反对整体租赁，造成与国美电器的谈判不得不中止。2.根据经营业态及运作规划需将现有格局进行拆除,业主也极力反对。主要是现有格局拆除将来恢复性可能较难，会造成业主产权不明确等。如果要将此类问题彻底解决最好的方法就是将产权回购，公司来具体运作商场。将商场盘活之后再进行产权销售那样也会给公司带来可观的利润。 基于上述等等问题造成目前招商工作无法有序进行。由于商场已经停业一年之久，业主也无法理解招商所存在的实际问题及困难，业主情绪极端激烈已经到无法控制的