动迁新政

上海市动迁新政策    市政府近日发布《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法规定动拆迁安置的人口必须在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，且在本市无其他住房等符合《办法》规定的标准认定。 1、应安置人口的认定对象：截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。  2、符合特殊情形七种人：拆迁范围内应安置人口的未成年子女；因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的；因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的；海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的；本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；市政府规定的其他情形。以上七种人可认定为应安置人口。  3、无其他住房的六种人：有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口；户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）；因应征入伍而注销户口的人员；因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口；市政府规定的其他情形。以上六种人可以认定为应安置人口。 上海拆迁政策什么叫“数砖头+套型保底”    “数砖头+套型保底”，是上海旧区改造一种新机制，目前正在卢湾区390基地、黄浦区东元坊、杨浦区河间路改造地块和闸北区桥东等试行。它有别于过去单纯“数人头”（户口）、“数砖头”（面积），甚至是“数砖头+数人头”、给居民确定一个居住面积底线的安置方式。即居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的价格补贴和套型面积补贴。      假设1，甲家面积11.7平方米,安置人数为4人,评估单价为1.45万元/平方米，基地评估均价1.5万元/平方米，市属异地配套商品房单价5000元/平方米。     货币补偿款：（1.45万元/平方米+1.45万元/平方米×30%）×11.7平方米+1.5万元/平方米×15平方米=44.5545万元。 这样甲家可安置面积折算：44.5545万元÷5000元/平方米=89.11平方米；89.11平方米÷4人=22.3平方米/人，大于22平方米/人，不符合房屋拆迁居住保障条件。    假设2，乙家面积19.4平方米,安置人数为8人,评估单价1.45万元/平方米，基地评估均价1.5万元/平方米，市属异地配套商品房单价5000元/平方米。     货币补偿款：（1.45万元/平方米+1.45万元/平方米×30%）×19.4平方米+1.5万元/平方米×15平方米=59.0690万元）。     这样乙家可安置面积折算：59.0690万元÷5000元/平方米=118.13平方米。    118.13平方米÷8人=14.38平方米/人，小于22平方米/人，符合房屋拆迁居住保障条件。 乙家货币补贴：5000元/平方米×（22平方米×8-118.13平方米）=28.935万元。    房屋拆迁货币补偿款：59.0690万元+28.9350万元=88.0040万元。  第1页：旧区改造新机制 什么叫“数砖头+套型保底”第2页：     提要：“数砖头+套型保底”，是上海旧区改造一种新机制，目前正在卢湾区390基地、黄浦区东元坊、杨浦区河间路改造地块和闸北区桥东等试行。假设2，乙家面积19.4平方米,安置人数为8人,评估单价1.45万元/平方米，基地评估均价1.5万元/平方米，市属异地配套商品房单价5000元/平方米。     动迁新政（也称试点政策）的居住房屋拆迁补偿安置办法：是指被拆除居住房屋价值补偿＝评估价格＋价格补贴＋套型面积补贴。显然，甲家不能享受套型面积补贴。    这里的评估价格＝被拆除房屋房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积。被拆除房屋的房地产市场评估单价低于基地评估均价的，按基地评估均价计算。基地评估均价，即房屋拆迁许可证范围内，被拆除房屋的平均房地产市场评估单价，由评估公司按照被拆迁基地已评估被拆除房屋的评估总价和总建筑面积计算后得出，并在被拆迁基地内公示生效。 价格补贴＝基地评估均价×补贴系数。补贴系数则由动迁新政试点区人民政府制定。    面积补贴＝基地评估均价×套型面积补贴。针对旧改地块的房屋普遍不独立成套的现状，按照满足基本使用功能的原则，以被拆除房屋为基本单位，套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米（具体由动迁新政试点区人民政府确定）。     对居住困难家庭的补偿安置办法是指，对旧改基地内人口多、面积小，通过补偿安置仍然居住困难的被拆迁人，采取货币补贴办法。     居住困难家庭货币补贴＝异地配套商品房单价×（被拆迁家庭应安置人口×人均22平方米建筑面积－被拆迁家庭补偿安置后的房屋折算面积），上述乙家能享受套型保底。    异地配套商品房单价是指，以市属配套商品房平均单价为基准，具体由动迁新政各试点区根据实际情况制定。     被拆迁家庭的应安置人口是指，按照本市住房保障的条件和标准认定，将“他处有房”人口排除，进一步剥离“人头”因素。 人均22平方米建筑面积，是指按照 《上海市城市房屋拆迁管理实施》（简称“111令”）的相关规定计算所得 （旧里建筑面积为居住面积的1.54系数，从一、二、三类地段安置到六类配套商品房地段应增加100%建筑面积，因此，按廉租标准人均居住面积7平方米计算，安置到六类地段配套商品房建筑面积约为22平方米）。     被拆迁家庭拆迁补偿安置后的房屋折算建筑面积＝被拆除居住房屋价值补偿款÷异地配套商品房单价。  鉴于最近有朋友咨询动迁政策,杨不过本着为天涯服务的原则，特此献出。        四点声明：     第一、请大家勿在本帖下有任何辱骂政府或者反动言论，谢谢     第二、拆迁，老百姓肯定是得益的。如果有被动迁过的网友的话，请摸着良心说话。    第三、实际操作中，各动迁方案不同，但主旨是相同的。     第四、本动迁解答，仅针对居民房屋，对于个体户等非居住房屋，请另行咨询。 一、主要适用政策     1、上海市人民政府令第111号《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》     2、市房地资源局沪房地资拆[2001]673号《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》     3、市房地资源局沪房地资拆[2005]260号《关于实施房屋拆迁面积标准调换指导意见》的通知       二、动迁的主要原则     从111号文发布后，上海市动迁从“数人头”过渡到了“数砖头”，即：动迁主要按照被拆迁人的房屋面积，而不是户口数！    实际操作中，动迁毕竟带有一定的解困意义在其中，所以实际操作的原则是：以数砖头为主，兼顾数人头，即主要是依据被拆迁人的房屋面积，兼顾户口       三、居住房屋的拆迁补偿安置方式     主要是分为：货币补偿、价值标准和面积房屋调换安置三种。本质的原则还是货币补偿，故我只谈货币补偿。       四、居住房屋的拆迁货币补偿     应得货币=法律上得到的一块+友情操作的一块  （一）法律上应得的一块     1、产权房（有产权证的房），其货币补偿金额的计算公式为：    （被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）*被拆除房屋的建筑面积    2、公房（有公房租赁凭证的房），其货币补偿金额的计算公式为：    （被拆除房屋的房地产市场单价*80%+价格补贴）*被拆除房屋的建筑面积     3、有关说明：     （1）被拆除房屋的房地产市场单价为被拆迁人投票选出的评估公司对该房屋评估出的价格     （2）价格补贴=最低补偿单价*价格补贴系数     当被拆除房屋的房地产市场评估单价高于最低补偿单价标准时，按市场评估单价计算： 价格补贴=（最低补偿单价*2-实际评估单价）*价格补贴系数     A、最低补偿单价是政府为保护被拆迁人利益而设定的保护底线，根据地段不同（如3A、2B之类）设定，如8500，9000之类，当地政府会有专门文件明确。     B、房屋拆迁价格补贴系数是政府为保护被拆迁人利益根据不同地段而增设的系数，如25%、30%之类，当地政府会有专门文件明确。     4、货币补偿特别照顾     为照顾面积下的弱势家庭，市政府特别规定了货币补偿特别照顾。     原住房户建筑面积低于30平方米的，可放宽至30平方米计算货币补偿款；原人均建筑面积低于14平方米的，补足到14平方米。具体到人口多，比如3个以上，每个补足14平方超过30平方的，上海市人民政府令第111号有具体规定，不再重复。  （二）友情操作的一块     1、对户口的奖励     一种是按照户口薄来奖励，如对被拆迁户有一本户口薄可奖励5万元之类；一种是按照家庭户籍人口来奖励，如有人奖励1万元之类。法律上并没有明确规定，一般看各动迁基地的方案。     2、搬迁奖励费、速迁费     为鼓励早走早得益，各动迁方案一般设置各个奖期，根据搬迁的早晚，进行奖励    如第一期，在动迁开始三个月内签约搬迁的，每平方米奖励200元，每户速迁费1万元；第二期，在动迁开始在动迁开始五个月内签约搬迁的，每平方米奖励150元，每户速迁费8000元之类。    法律上并没有明确规定，一般看各动迁基地的方案。    3、搬家补助费     主要是免费搬家的费用，一般几百元      4、家用设施移装费（以居民提供的原始发票为依据）     主要包括电话有线电视、空调、热水器、煤气等移装费     法律上是有规定的，严格意义上应当划入“法律上得到的一块”     5、特殊家庭照顾     对于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、伤残军人等，作为特殊照顾对象，一般根据不同困难程度，再另外补偿一定的货币。法律上没有明确规定，各动迁方案规定。 五、货币补偿后选购配套商品房和搭桥商品房的安置办法    居民可以选择拿货币自己购买住房，也可以购买拆迁人提供的配套商品房和搭桥商品房，其中配套房要求5年内不得上市转让交易。价格一般都低于市场价，在具体购买时都有一套完备的操作办法来运做。        六、关于被拆迁户居住人员的认定     由于在实际操作中的总原则是：以数砖头为主，兼顾数人头，即主要是依据被拆迁人的房屋面积，兼顾户口。所以对被拆迁户居住人员的认定非常重要，最新沪房地资拆[2005]260号已做了确切说明，我就不再重复。 14.9+2.4=17.3平方米 安置人口4 评估价2.8 均价2.8 价格补贴=（2*2-2.8）*0.3=0.36 法律上应的补贴=（2.8*0.8+0.36）*17.3=44.98 公房： 被拆除居住房屋价值补偿=评估价格×80％+套型面积补贴+价格补贴  评估价格＝被拆除房屋房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积。被拆除房屋的房地产市场评估单价低于基地评估均价的，按基地评估均价计算。基地评估均价，即房屋拆迁许可证范围内，被拆除房屋的平均房地产市场评估单价，由评估公司按照被拆迁基地已评估被拆除房屋的评估总价和总建筑面积计算后得出，并在被拆迁基地内公示生效。   套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，适用套型面积补贴。套型面积补贴按照满足被拆除房屋基本使用功能的原则，以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户（也就是以被拆除房屋为基本单位）。套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米（补贴标准由试点区人民政府根据房屋类型确定）。  价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋的建筑面积。补贴系数标准由试点区人民政府制定。 B、拆迁补偿安置后，仍不能解决实际居住的，按以下办法增加货币补贴，保障被拆迁人、房屋承租人的居住条件。  居住困难家庭货币补贴＝异地配套商品房单价×（被拆迁家庭应安置人口×人均22平方米建筑面积－被拆迁家庭补偿安置后的房屋折算面积）  异地配套商品房单价是指，以市属配套商品房平均单价为基准，具体由动迁新政各试点区根据实际情况制定。     被拆迁家庭的应安置人口是指，按照本市住房保障的条件和标准认定，将“他处有房”人口排除，进一步剥离“人头”因素。经认定符合条件的对象在拆迁范围内公示。公示期为15日，有异议的，由区住房保障机构在10个工作日内进行核查和公布。    人均22平方米建筑面积，是指按照 《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（简称“111令”）的相关规定计算所得 （旧里建筑面积为居住面积的1.54系数，从一、二、三类地段安置到六类配套商品房地段应增加100%建筑面积，因此，按廉租标准人均居住面积7平方米计算，安置到六类地段配套商品房建筑面积约为22平方米）。   被拆迁家庭拆迁补偿安置后的房屋折算建筑面积＝被拆除居住房屋价值补偿款÷异地配套商品房单价。  增加的货币补贴可与被拆除居住房屋取得的价值补偿款合并购买拆迁人提供的安置房源。 4、安置方式  实行多种安置方式。在居住房屋拆迁实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，增加本区域就近安置方式。货币补偿、就近安置和跨区域异地安置的补偿安置标准基本等同。  5、动迁应安置人口认定标准（享受过安置补偿或政策优惠的，就不能作为应安置人口认定，不能享受托底保障，但作为房屋权利人，可以得到房屋上的补偿。） 标准一 ：  截至房屋拆迁许