城市老旧小区的改造正日益成为城市更新的重要途径。
在9日召开的第十四届全国人民代表大会第三次会议上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，将努力推进一系列“惠民生、促发展、防风险”的更新项目。其中，2000年之前建成的城市老旧小区将全部纳入改造范围，并根据具体情况进行适当的改造。
2020年7月，国务院举行政策例行吹风会，住建部透露，根据调查了解，全国在2000年底之前建成的老旧小区大约有22万个，涉及居民近3900万户。
国务院办公厅在2020年7月发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确指出到“十四五”期末，依据各地实际情况，力争基本完成2000年底前建成的需要改造的城镇老旧小区改造任务。此次改造范围的扩大，不仅突显了老旧小区改造任务的紧迫性，还反映出问题的复杂性。
我国自1998年开始实施住房商品化改革，2000年以前建成的老旧小区主要以公房和房改房为主，建筑标准较低，基础设施老化严重，市政配套设施也不够完善，安全隐患日益明显。随着住房逐渐成为耐用消费品，老旧小区的改造关系到整体房地产市场的健康发展，也直接影响到每个人的居住安全。因此，有必要为住房建立一个涵盖全生命周期的保障体系。
当然，老旧小区的改造面临着许多历史遗留问题和局限性。许多老旧小区的住房曾属于单位产权，建设时期并未设立房屋维修基金，日常的维护和管理主要依赖于单位的年度预算。随着这些房产在市场上进行交易，相关的维修和维护问题就成了亟待解决的历史遗留问题。
老旧小区改造面临的一个主要问题是复杂的产权结构。无论是房改房，还是1998年房改后建设的商品房，这些住宅通常为公寓式，存在许多公共物业和公摊面积。产权结构的复杂性使得各方的责权利关系变得繁琐，不同楼层的业主也有着各自不同的诉求。
要有效推动老旧小区的改造工作，关键是要明确各方的责任与权利关系，并解决资金来源、资金去向及使用方式等问题。具体来说，对于单位宿舍和家属楼等房改房的相关问题，必须明确房屋维修基金的出资责任。
需要建立房屋折旧和养老制度等，并依据房屋折旧制度及其折旧率，要求相关政府通过广义财政来承担相应的资金责任。例如，可以将部分土地出让金收入作为老旧小区房屋维护基金的初始资金，用于2000年前的老旧小区改造与维护。同时，可以明确要求在老旧小区内的商业物业，每年将其租金的一定比例用于房屋维修基金。此外，还需构建房屋折旧制度，规定业主根据折旧率每年向房屋维修基金缴纳一定费用。
这将有助于在充分考虑历史原因的基础上，为老旧小区的维修养护以及后续工作提供持续的资源支持。同时，真正基于耐用消费品的管理手段，对城市住房进行有效的管理与治理，确保住房的居住属性得到落实，使住房真正回归消费属性，从而促进房市的合理定价和健康交易。
如所说，明确的产权才能使责权更加清晰。因此，有必要切实实施小区治理体系，加强业主委员会的自治机制，从体制和机制上理顺各方的责权利关系，理清居委会、业主委员会、物业公司和业主之间的法律关系。通过契约和法律手段，减少小区治理中的公共资源问题，确保各方的权责明确，包括房屋的所有权、使用权、收益权和受益权等的有效确权。这有助于消除小区治理和房屋全生命周期管理的外部性，从而真正建立完善的业主负责制。
一轮明月瞬间升起，驱散了群星和残月。老旧小区反映了中国房地产市场健康发展的状况，各方应认真面对老旧小区存在的种种真实问题，理顺责任与权利关系。要借助现代治理体系和契约精神，为老旧小区建立起全生命周期的管理机制，改善房地产市场的各类体制机制，使住房真正回归其居住的属性，推行房屋折旧制度等，通过实际行动落实“房子是用来住的，而不是用来炒的”，这才是治理老旧小区的最佳保障。
