本文来源：时代财经 作者：钟黛
图为南京的一处老小区
“2021年高峰期的时候，学区房出来一套卖一套。一些比较好的学区，不乏客户看完房当场下定。”在南京教育强区鼓楼区，数名资深中介没想到，三年前还高不可攀的南京学区房，现在已经跌出了“白菜价”。
较为典型的小区有清河新寓一村，该小区对口金陵汇文小学和金陵汇文中学（简称“双汇文”）。“金陵汇文这几年对初三生抓得很严，今年中考的成绩很好。目前在南京公办初中排名前列。”中介李园对时代财经表示。
而高分喜报并未支撑起双汇文学区房的房价。今年7月，该小区成交了一套62.7平方米的两室户型，成交总价为233万元，成交单价3.7万元/平方米；而2021年成交的同户型，成交总价为570万元，单价为9.2万元/平方米。以此来看，三年间房价回调约六成。
李园对时代财经表示，前述房源之所以能以233万元的低价卖出，主要因为当时行情较差，再加上这套房子在顶楼7楼。今年5月至7月，小区已经卖了一批低价房源，后续再难有如此低的成交价。
李园表示，总的来说，2021年，该小区中间楼层房源的成交价约为10万元/平方米，40多平方米的房源的折合均价能到12万元/平方米，而现在中间楼层房源的成交单价普遍为5.2万元/平方米、5.3万元/平方米左右，下调明显。
在链家官网上，清河新寓一村于5月至7月成交了10套二手房，均未显示成交单价。该小区7月的挂牌均价为6.59万元/平方米，这主要由于少部分长期挂牌的高价房源拉高了均价。8月新近发布的数套60多平方米的两房户型，挂牌均价约为5.38万元/平方米-5.8万元/平方米。
双汇文学区房相对有含金量。近日，一份南京学区房6-7月成交明细显示，一些南京二梯队中学的学区房，最低成交总价为140万元左右，甚至低至百万元出头。一些南京二梯队小学学区房，总价可低至百万元以下。
南师附小为南京玄武区一梯队小学。时代财经自中介张林处得知，对口南师附小、梅园中学的大纱帽巷38号，一套31.11平方米的房源近期以120万元成交。
张林感受到：“2019至2021年，是南京学区房行情高峰。2021年迄今，房价约降了一半左右。成交量方面，我们片区约少了两三成。以前有买家会提前两三年来买学区房，现在这部分买家基本没有了。”
“单量少了，单价低了，我们的收入也少了。比方说，行情好的时候一年能赚个二三十万，现在一年可能赚个十万八万。”张林表示。
赤壁路小学是南京鼓楼区第二梯队的小学。时代财经自中介王勉处得知，近期，对口该小学的龙吟广场一套48平方米的公寓式住宅，以76万元成交。附近的普通老小区的两房户型学区房，总价也仅需100多万元。王勉感受到，学区房价格较高峰期跌了一半，单量较2021年缩水一半。
南京学区房降温，一方面源于二手房整体行情降温，另一方面源于学区房概念的弱化。王勉认为：“现在学区房的概念已经淡化掉了。对于一些顶尖的小学而言，学区面临扩容，周边一些较为普通的小区纳入同一学区。学区房含金量大打折扣。而对于一些二三线的学区房，房价基本和非学区房差不多。”
学区房价格回调，投资客退场，惠及更多刚需购房者。“以前投资客和家长相互抬价，没有钱就上不了好学校。”张林表示，现在投资客基本没有了。而且南京房贷利率低，买房成本低。再加上房价下调，学区房的租售比已相当划算。不少学区房业主将房源出租得到的回报已能覆盖房贷利息，同时能解决小孩上学的问题。
李园对时代财经举例道：“最近刚成交了一个客户，花238万元卖了银城小学、汇文中学的双学区房，56平方米。他们之前从来没考虑过鼓楼买学区房，之前要四五百万，根本买不起。降价后，确实有能力够一够了。”
今年5月，南京发布购房首付降低、房贷利息下调、户口新政、以旧换新等多项楼市新政。有中介感觉到，政策的热度逐渐传导到学区房市场，8月份的成交量开始回暖。带看了四年的赤壁路小学学区房的中介王勉，在忙碌对接客户之余，自己也考虑在附近买套老破小作为婚房，最好带点学区属性。
（文中人名均为化名。）
