土地增值税清算

土地增值税清算 一、征收范围 转让地上建筑物、国有土地使用权 转让旧房 财税[2008]137号：个人转让住宅用房，免征土地增值税。 单位或个人转让非住宅，计算方法： 转让收入（含相关的经济利益，如延期付款利息、违约金等，不含代垫、代收款项） 扣除金额 1、土地成本（含契税、耕地占用税）；2、建筑物重置成本价*成新率（评估取得）；3、评估费（财税[1995]48号）；4、营业税及附加、印花税 注意：没有期间费用、加计扣除。 增值额=收入额-扣除额 增值率=增值额/扣除额*100% 应纳税额=增值额*税率-扣除额*扣除率 借：固定资产清理 贷：应交税费-应交土地增值税。 财税[2006]21号：外购房产如果没有评估价，也可以按照下列公式计算： 允许扣除的房屋的成本=买价*（1+5%*年限）+契税 购买年度、转让年度只要超过6个月，均作为一年（国税函[2010]220号） 如：2005年8月购买2010年9月销售，按5年计算。 4 9 6 如果既没有评估价，又不能提供购房发票，由主管税务机关采取核定征收。 应纳税额=转让收入*核定征收率 转让土地使用权 收入额（2）扣除额：买价及契税等。无期间费用、无加计扣除。 （3）增值额、增值率、应纳税额的计算公式不变。 生地变为熟地后再转让 国税函发[1995]110号：扣除项目如下： 土地成本 土地整理成本 营业税及附加 加计扣除=土地整理成本*20% 无期间费用，土地成本不得加计扣除。 转让开发产品 二、房地产企业土地增值税缴纳办法 按月预征，待清算对象销售完毕办理清算手续，多退少补。 预收账款的解释 房地产企业销售开发产品，必须取得预售房许可证，并且必须签订房屋销售合同，报房管部门备案。 在签订正式的售房合同之前，以各种名义（贵宾卡、认购金、意向金、订金、诚意金、借款等等），作其他应付款处理。这种合同不征印花税。双方都不承担责任。定金是以销售合同为前提的。 签订售房合同之后至开发产品交付给业主之前收到的款项，才是预收账款。开发产品交付之日，由预收账款结转收入，同时结转成本和税金及附加。 为规范核算起见，所有房款均要通过预收账款科目过度。 房地产企业的预收款（无论是否完工），在收到的当期必须按照规定的比例计算营业税及附加、土地增值税，作： 借：待摊税金——待摊营业税及附加 贷：应交税费——应交营业税 城建税 教育费附加 地方教育费附加 待开发产品交付给业主，确信主营业务收入时，将按照配比原则将待摊税金结转到主营业务税金及附加科目。编制会计报表时，将本科目的余额编入“长期待摊费用”项目，并在报表附注披露。 根据总局答复：预收账款缴纳的营业税及附加、土地增值税，允许在当期扣除。 清算土地增值税应补退税款，不作追溯调整，而是直接计入补退税款的当期损益，所得税处理与会计处理相同。 借：税金及附加 贷：应交税费-应交土地增值税 摘要：清算补交税款。 如果退税，作相反分录。 2007年度许多上市公司主动清算土地增值税，补交税款，原因何在？ 国税发[2009]31号：未完工产品的预收款按照计税毛利率计算预计利润，并入当期所得总额，按季预缴，年缴汇算清缴。完工产品收到（含收到）款项均作为计税收入，同时扣除计税成本、税金及附加据实计算所得额，调增所得额，前期预计毛利作纳税调减。开发产品交付给业主确认的主营业务利润还必须作纳税调减，否则会导致重复征税。 例：计税毛利率为15%、营业税及附加6.5%、实际毛利率为25%，则： 1季度应预缴所得税=（会计利润+预收账款纳税调整-弥补以前年度亏损）*25% 2季度应预缴所得税=1至2季度应预缴数-1季度已预缴数 。。。。 年终汇缴应纳税额=（会计利润+预收账款纳税调整+其他纳税调整-弥补以前年度亏损）*25% 其中：预收账款纳税调整额计算如下： 未完工年度的预收账款纳税调整额=（期末预收账款-期初预收账款）*（15%-6.5%） 完工年度预收账款纳税调整额=截至本年度末累计预收账款*(25%-6.5%)-截至上年末累计预收账款*(15%-6.5%)-(主营业务收入-主营业务成本-税金及附加) 完工次年及以后年度预收款纳税调整额=(期末预收账款-期初预收账款)*(25%-6.5%)-(主营业务收入-主营业务成本-税金及附加) 实际操作中,各地税务机关采取了简化处理,即,无论完工产品,还是未完工产品,凡预收款均按照计税毛利率计算预计利润,待开发产品交付按照会计利润计算所得税时,前期调增金额作调减处理. 简化后的计算公式: 预收账款纳税调整额=（期末预收账款-期初预收账款）*（15%-6.5%） 财税[2006]21、国税发[2006]187、国税发[2009]91号、国税函[2010]220号 清算对象达到下列条件之一，可以清算，也可以不清算，由主管税务机关确定。税务机关下达书面通知后90日内办理清算手续，滞纳金从清算手续结束之次日开始计算。 领取预售房许可证满3年； 清算对象已交付建筑面积占总可售建筑面积的比例达85%； 。。。，达不到85%，但剩余开发产品自用或出租。 是指：已交付建筑面积与自用、出租的建筑面积之和占清算对象总建筑面积的比例达85%。 主管税务机关规定的其他情形。 注意： 清算对象如何确定？ 关于建筑面积分子分母的口径是一致的，都是指开发产品（是指可以对外出售并办理单独的房屋产权证书） 关于车位的会计及税务处理 如果车位对外销售能够办理独立的房产证，按照开发产品处理。如果车位不能办理独立的房产证，如同道路、景观、公共厕所等一样，不得对外销售，产权属于全体业主所有，作为总开发成本的一部分，分摊到其他可售建筑面积的成本当中。 实际操作中，许多开发公司，都在以转让“车位使用权”的名义对外出售，只不过是找了一个看似合理的理由，提高房价。这属于销售不动产取得价款的同时，向业主收取的“价外费用”，开具“销售不动产”发票，注明价外费用（车位费）。增加主营业务收入。缴纳营业税5%、土地增值税、企业所得税，不征房产税。 如果转让给非业主，开发公司将产权属于全体业主所有的车位对外出租，作其他业务收入处理，缴纳营业