浅谈江门奥园早期物业介入的重要意义和作用.doc

广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文广东交通职业技术学院公路学院物业管理专业毕业论文论文题目浅谈江门奥园早期物业介入的重要意义和作用学生姓名钟敏平学号指导老师谭建辉专业物业管理班级物业管理班二一一年九月广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文摘要随着生产力的发展物质产品的丰富人民的生活水平得到了提高人们对自身居住条件的要求也不断提高业主在购买房屋时除了对房屋的基本条件有较高的要求更对物业的环境有了新的需求物业开发建设是一次性的买卖而物业管理则是长期伴随业主的事情物业管理的前期介入又是物业管理的首要阶段因此为了以人为本切实搞好物业管理工作根据目前的现状尽快从法律和科技发展的高度规定物业建设必须要进行物业管理的前期介入前期介入能够提前发现解决物业存在的诸多问题避免以后在实际的物业管理中在遇到此类问题物业管理早期介入是基于物业全过程管理的理念本文从多种角度阐述了物业管理企业早期介入参与物业的规划设计和开发建设对完善物业功能确保物业建设质量和方便日后维护保养等方面有无可替代的重要作用通过早期介入这种建管结合的服务使物业开发有一个良好的开端为今后物业的使用和管理打下坚实的基础其作用和意义将是深远的WiththedevelopmentofproductiveforcestherichmaterialproductspeopleslivingstandardsimprovedthepeopletotherequirementsoftheirownlivingconditionsimprovecontinuouslytheownertobuyhousesinadditiontothebasicconditionsofthehouseshavehigherrequirementmoreonthepropertyoftheenvironmenthasanewdemandPropertydevelopmentandconstructiontobeaoneoffbusinessandpropertymanagementiswiththeownerofthelongtermthingPropertymanagementintheearlyperiodoftheinterventionofthepropertymanagementinthefirststageisthereforeinordertohumanisttoimprovethepropertymanagementworkaccordingtothecurrentsituationfromthelawandthedevelopmentofscienceandtechnologyassoonaspossibletheheightregulationpropertyconstructionbepropertymanagementintheearlyperiodoftheinterventionearlyinterventionisabletofindandsolveproblemsexistingpropertyavoidfuturerealpropertymanagementtomeetinsuchproblemPropertymanagementearlyinterventionisbasedonpropertyprocessmanagementconceptThispaperfromtheperspectivesofthepropertymanagemententerpriseearlyinterventionparticipateintheplanninganddesignofthepropertyanddevelopmentconstructionofperfectpropertyfunctiontoensurequalityandconvenientpropertyconstructioninmaintenanceandsoonhasirreplaceablefunctionThroughthiskindofcombinationofconnectingtheearlyinterventionservicespropertydevelopmenthasagoodbeginningforfutureuseofpropertymanagementandlayasolidfoundationanditsfunctionandmeaningwillbefarreaching关键词物业管理前期介入立法法制化KeywordspropertymanagementEarlyinterventionLegislationlegalization广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文目录摘要绪论物业管理前期介入的概述物业管理前期介入的含义物业管理前期介入的必要性物业管理前期介入的作用物业管理前期介入的内容规划设计阶段物业管理的介入建设阶段物业管理的介入清洁绿化方面的前期介入物业管理前期介入为物业管理带来的便利性物业管理管理公司前期介入的意义物业前期介入管理是为业主把好验收关物业前期介入管理是后期管理的基础物业前期介入管理是社区服务持续发展的保证出色的物业管理可以提升物业的价值有利于物业的销售体现了物业管理全过程管理理念提升了物业管理品质能够体现物管企业的专业素质有利于物管工作的顺利开展为前期的物业管理打下良好基础物业管理前期介入的立法意义法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量物业管理早期介入的实践体会量熟悉工程质量协助监理把好工程质量量跟踪设备的安装参与设备调试量可以与施工单位和市政等部门建立良好的关系有利于物业公司今后的管理知根知底唯我独有为争取前期物业管理创造条件物业管理前期介入界定与时机的选择物业管理介入需要关注的问题广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文结论致谢参考文献绪论随着生产力和市场经济的发展在我国出现了一个新型的行业物业管理物业管理是集管理经营与服务之中的第三产业物业管理是指业主通过选聘物业管理服务企业由业主和物业服务企业按照服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护和管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动实行物业管理可以为业主提供方便周到的综合性服务为业主创造干净清洁安全舒适优美的生活环境可使物业保持增值物业管理有如此重要的作用因此要求物业服务企业要提前介入到物业的规划设计施工建设和接管验收阶段物业管理前期介入近年来我国的房地产业发展迅猛与之相应的物业管理也随着房地产业的发展迅速向社会化专业化和市场化发展物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益对委托的物业进行有效的管理然而在物业管理的实践过程中一些物业在房屋质量设备性能设施功能及综合服务等方面的先天缺陷一直困绕着物业管理企业这些问题的起因都源于物业的开发阶段要改变这一状况把一些以往长期难以解决的问题尽可能在物业管理过程中限制在最小范围内物业管理的早期介入就显得尤为重要物业管理企业通过物业在开发规划设计阶段就开始介入并参与了解物业状况提出建议将一些问题在物业开发过程中予以解决就能够为以后更好地做好物业管理打下坚实的基础广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文物业管理前期介入的概述物业管理前期介入的含义物业管理前期介入又叫早期介入是指新建物业竣工之前建设单位根据项目开发建设的需要所映入的物业管理的咨询活动早期介入是物业管理公司正式接管物业之前参与该物业项目的可行性研究从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划设备选用功能规划接管验收等方面的建设性意见制定物业管理方案一边建成后的物业更能满足业主或用户的要求为以后的而物业管理工作打下良好基础物业管理前期介入的必要性从表面上看物业管理只是对物业接管后物业的使用管理集物业管理只要在物业交付使用时介入即可然而随着物业管理的深入发展物业管理总是在物业建成后介入的状况已不适应物业管理发展的需要很多人把物业管理看成是开发商进行房地产开发的附属并不把物业管理行业看成是一个独立的行业但是在开发建设的早期物业管理企业通过早起介入活动将长期积累的物业知识与经验应用与规划设计并且在建设施工销售阶段同步跟进配合协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题不仅能从源头上堵住漏洞避免或减少一些问题的发生减少房地产开发建设的纠纷使房地产开发建设得以顺利进行而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理损害业主利益的因素尽可能消除或减少是物业投入使用后物业管理顺利开展业主利益得到保障物业管理提前介入物业建设从开发项目的规划设计审批施工建设设备按装运行到工程竣工验收期间以物业管理的角度出发提前发现问题解决问题能够避免以后在实际的物业管理重在遇到此问题避免了在以后的物业管理服务中的诸多麻烦第一能最大限度上满足客户的要求体现以人为本的精神客户希望有什么样的设施和条件和条件这样物业前期介入就有利于开发商采纳合理化建议使顾客解除种种顾虑广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文第二有利于后续工作的顺利进行早期介入可以优化设计减少不必要的后期麻烦物业管理公司可以在早期就与该物业有关部门打好招呼疏通渠道让后期的入住工作得以顺利进行第三为验收接管打下基础物业管理在验收接管钱早期介入有利于对土建结构设施建设设备安装等情况的了解能为验收接管以及日后的管理养护等打下基础因此说重视物业管理的前期介入对于开发商和购房者来说都是一个双赢的策略从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向在市场经济条件下每个公司都有自己的经营导向公司的日常行为都在自己特定的经营导向下而运作所以选择适当的经营导向显得非常重要决定了企业的生死存亡房地产企业有以下经营导向可供选择以生产为导向这类企业专门注重生产以完成一定量的生产任务为目标而不注重产品的质量形式也不注重产品的销售在计划经济年代大部分企业的经验导向都是这种形式以产品为导向这类企业重视生产的产品关注产品的质量造型款式等各个因素这类企业的产品或许很完美但不注重销售而且也不知消费者是否对产品感兴趣所以这类企业有一定的局限性以销售为导向这类企业重视产品的销售运用各类促销手段来加强销售这类企业主要通过销售来获得利润虽然重视生产产品和消费者之间的联系但是还做得不够没有按照消费者的需求来生产而是先生产出产品再努力地销售给消费者以营销为导向这类企业的所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标通过市场细分确定目标市场按照目标市场的需求确定整体营销策略产品策略价格策略促销策略分销策略等使用户满足来实现企业的利润物业管理前期介入可以促进物业的销售随着人们消费心理的日渐成熟人们的消费理念也在发生根本性变化人们在注重商品品牌和内在质量的同时也越来越注重商品的售后服务现代营销理论认为服务作为整体产品的构成要素之一是企业在产品售前售中和售后运用企业自身的生产技术资金信息等条件和优势向购买者提供的一种追加的有保证的利益随着我国社会主义市场经济的发展和企业竞争意识的增强以质量求生存以品牌求发展以服务求信誉的观念已被越来越多的企业所接受广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文用反馈方法来分析物业管理前期介入的必要性反馈方法基本概念反馈是控制论的一种方法事实上反馈控制是一切客观事物相互作用的一种普遍形式一项经营活动要想保证质量取得成功就离不开有效的控制控制过程就是通过信息的转输和反馈以实现管理效果得到有效保证的过程有反馈至少是双向信息传递也就是说既有控制信息输入到受控部分受控部分也有反馈信息返送到控制部分形成闭合回路没有反馈信息的非闭合回路不可能实现控制物业管理前期介入是一条有效反馈通道反馈的特点是根据过去的操作情况去调整未来的行为根据房地产开发的流程可知房地产开发的结果就是物业进入了消费领域让消费者使用消费者在使用物业过程中与物业服务公司有较多联系住户把使用物业的优缺点反馈给物业服务公司同时物业服务公司也是物业的使用者之一而且物业管理人员要比一般住户具有的专业知识从而能从物业的宏观管理与微观使用的角度来把握物业的优缺点房地产开发系统操作结果的信息自觉或不自觉地传递到物业服务公司物业服务公司成为熟知物业开发结果的一个重要载体物业管理前期介入的作用优化设计随着社会经济的发展人们对物业的品位和环境要求越来越高这使得建设单位在开发过程中除了要执行有关技术标准外还应考虑到物业的功能布局造型环境以及物业使用者的便利安全和舒适等因素物业管理企业可从业主或物业使用人日后管理的角度就房屋设计公共设施配套等方面提出建议使物业的设计更加优化完善有助于提高工程质量在物业的建设过程中物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理及时发现建设施工过程中的缺陷提前防范质量隐患使工程质量问题在施工过程中及时得到解决避免在日后使用中再投入额外资金和精力从而减少浪费提升物业品质由于物业服务公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解通过参与物业施工建设阶段监理强化了施工过程中的质量管理和监控并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中从而提高房屋的建造质量广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文有利于了解物业情况对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一要做好这方面的工作必须对物业的建筑结构管线走向设备安装等情况了如指掌物业管理企业可以通过早期介入如对于图纸的改动部分做好记录对设备安装管线布置尤其是隐藏工程状况进行全过程跟踪等充分了解物业的状况从而在日后的管理中做到心中有数对症下药为前期物业管理作充分准备物业管理企业可利用早期介入的机会逐步开展制定物业管理方案和各项规章制度招聘人员事实上岗培训等前期物业管理的准备工作方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展同时通过在早期介入过程中各方的磨合理顺与治安绿化等部门之间的关系为日后管理建立畅通的沟通渠道物业服务公司通过早期介入保证了设计建造质量和对物业的全面了解对后期的物业管理就带来了很多便利既便于维修保养计划的安排与实施又能保证维修质量从而提高了工作效率和工作质量同时在前期管理中经过一段时间的磨合便于理顺同环卫水电通讯治安维修绿化等各部门之间的关系建立顺畅的服务渠道有利于后期管理工作的进行有助于提高建设单位的开发效益早期介入是物业管理企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入建设单位可以得到物业管理企业的专业支持开发出市场定位准确功能使用考虑周全业主满意的物业促进物业的销售同时建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升自身的品牌能促进规划合理设计优化功能完善从物业管理的实践来看以往的房地产开发商在物业规划时只考虑了房屋配套设施建造时的方便和成本的节约而没有从今后的管理和使用的角度去合理规划对物业管理必需的设施以及交通泊位小区绿化水电气通风采光空调位置预留等配套设施往往考虑不足造成以后难以弥补的后果物业管理早期介入能将物业管理企业与使用人长期相伴的实践信息和要求建设性地提出从物业管理业主使用人的角度出发对户型结构配套设施道路绿化车辆停放物业用房等向开发商提出具体建议充分考虑设备材料的经久耐用便于维修尽可能广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文地避免在规划设计中由于考虑不足和遗漏造成日后物业管理和业主使用中出现不必要的麻烦使规划设计更加合理物业管理企业可以组织专业人员对开发项目的市场定位潜在业主的构成及消费水平消费习惯周边地区的物业管理状况投用后物业管理内容和服务标准收费标准成本利润等进行预测综合评估后对今后物业管理构想向开发商提出建设性的意见有利于开发商综合考虑能够提高工程质量物业管理企业在物业开发施工阶段和竣工验收阶段从物业管理和使用人的角度对该阶段施以全面细致的辅助把关增加工程监理和验收力度保证物业建设质量达到减少返工减少以后物业使用中的后遗症提高物业开发的经济效益其结果对开发商业主使用人和物业管理公司三方都有利物业管理企业应协助监理做好施工质量的监督保证施工安装符合规范建筑材料符合要求熟悉掌握房屋结构隐蔽工程各种管线铺设路径阀门位置参与机电设备的安装调试掌握设备的功能特点及维保要领做好相关记录全面收集原始资料为以后管理和维保打下基础竣工验收是把好工程质量关的最后关口竣工验收工作做得是否细致到位直接关系到接管物业的质量关系到以后的物业管理和业主使用人的利益物业管理企业应选派业务精熟工作负责的管理人员和专业技术人员从以后维修保养和业主使用的角度积极参与竣工验收协助开发商把好工程质量关以减少日后物业管理出现不必要的成本支出有利于日后的物业管理和使用物业管理早期介入能使物业规划设计更趋人性化功能化能更好地考虑到物业建成交付使用后的管理要求能使物业管理企业对物业的土建结构管线走向配套设施设备安装等了如指掌有利于以后的物业管理同时也有利于物业使用人的使用有利于前期物业管理的准备早期介入有宽裕的时间充分稳妥地进行前期物业管理的策划设计确定物业管理框架测算前期物业管理费用明确物业管理的收费标准配置人员招聘各类专业人员进行培训组织力量制定针对本物业的管理制度在业主入住前在软硬件方面作好充分准备避免仓促上阵综上所述现代高层建筑具有设计复杂技术含量高建设周期长和安装施工难度大的特点为了保证物业正常使用和发挥功能对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入目前一些富广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的主要就建筑安装的后期工作提出一些建议为接管验收做前期准备在深度和广度上都存在一定的缺陷仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程一从项目设计开始提前介入参与物业建设项目的优化设计对物业实施超前管理为完善物业建设提出建设性意见避免物业建成后的使用和管理问题物业的设计人员不是专业的物业管理者在项目规划设计阶段规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题其在制定设计方案时不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔建筑设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍而物业管理企业作为物业的管理经营维护者对物业可能出现的问题有比较清楚的了解其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论完善设计细节提出一些合理的建议使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦在深圳就有此类成功案例年下半年投入使用的某大厦其绝大部分设计工作是年内完成的若全部按照设计图纸建设则会与后期使用和经营管理要求就产生距离作为前期介入该大厦的物业管理公司积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯电气空调洁具电脑布线停车场管理系统进行了深入细致的调研参与设备材料的选型及供应商的考察选用并亲临有关生产厂家进行实地考察在此基础上从完善大厦设计细节更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议并对项目进行补充和完善这些项目经同开发商和业主方沟通后最终做出了更加合理的方案并付诸实施取得了很好的效果二积极参与工程监理工作从物业管理的角度对工程施工设备安装的质量进行全面监控及早发现和解决问题避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾物业项目一旦建成物业管理企业就要天天和此物业打交道并且要面对所管物业可能发生的各种问题在关系到切身利益的条件下它可能比工程监理的要求更严格工作更细致更周密在建设施工阶段施工环节多施工单位参差不齐设备安装管线布置错综复杂对工程质量的控制要求高但这一阶段是整个项目的关键时期开发商的主要精力更多放在工程进度资金筹措和促销推广上尽管从开发商的本意来说总是希望能保证工程质量使所建物业达到优良乃至优质工程目标但是由于人力技术精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控尽管建设项目都有监理公司监理广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题对物业使用过程中经常会碰到的渗漏裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的通过物业管理企业的前期介入为以后的维修养护工作省去很多麻烦现在的物业建设特别是高层物业建设其结构管线等十分复杂安装施工工程中粗心大意或随心所欲都可能给设施设备的使用带来极大的困难甚至导致极大的浪费特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下某些作业者很可能为方便自己工作而不是从有利于业主使用角度去安装施工从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题物业管理企业派出专业人员入住楼盘从业主的角度监督施工单位的各项工作从物业管理的角度提出整改建议确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端为业主争得了良好的硬件条件此外前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收建立工程设备档案为业主日后装修使用维修提供了极大的方便如物业管理公司介入深圳某大厦的管理后严格按照优质工程标准进行动态监控在开发商聘有监理公司的情况下还是发现并指出了屋面渗漏材料回使用玻璃幕墙安装施工单位使用海砂假冒水泵地下停车场风管不合理等大量工程质量问题这些问题涉及到材料选用设备选型配套设施管线布置等多方面回若物业管理企业采取提前介入就可以很好监督和解决此类问题三提前熟悉所安装的设备设施严格按规范做好接管验收工作确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务有的开发设计单位在物业配套机电设备的选购施工中往往留下华而不实或考虑不周之处造成可维护性不足特别是在接管验收阶段开发商往往只注重物业整体的交付使用而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要给物业建成后的使用维护带来诸多不便也对物业管理单位顺利及时地为业主提供良好的管理服务带来影响有物业管理公司提前介入后发展商可以得到物业管理公司的紧密配合使其专心开发建设物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求对接管的物业从使用功能上严格把关就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉监督并促使改进发现的问题避免了扯皮推萎事情的发生特别是能够及时指出安装调试过程中对给排水电照通讯暖通气体动力供电防震防雷电梯消防等各个设备系统中所存在的问题促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作管理和维护同时严格按照国家建设部颁布的房屋接管验收标准做好接管验收工作同时由于有了提前介入物业管理单位对物业的总体规划布局结构和管线布置设备设施基本做到心中有数对物业可能出现的隐患了如指掌所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文决既节省了费用也大大缩短物业开发经营和使用之间的过渡期如果在发展商的授权下在竣工验收合同中发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑安装单位就房屋建筑安装质量进行监督协调确保物业建设质量物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利接管后即能技入使用及时为业主提供可靠的服务此外物业管理前期介入可以更好锻炼队伍避免因仓促上阵而导致的不应有失误给业主留下不好的印象物业管理前期介入的内容规划设计阶段物业管理的介入物业管理在规划设计阶段介入的内容从项目设计开始提前介入参与物业建设项目的优化设计对物业实施超前管理为完善物业就物业的结构布局功能方面和设施设备的设置选型及服务方面提出改进意见就物业环境及配套设施的合理性适应性以及物业管理用房社区活动场所等公共配套建筑设施场地的设置要求等提出建设性意见避免物业建成后的使用和管理问题而且物业管理企业作为物业管理的经营维护者对物业可能存在的问题有比较清楚地了解其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论完善设计细节提出一些合理的建议是物业的功能设计更有利于日后的使用和管理可以有效避免因设计的缺陷或不足给业主的而使用和物业的管理带来麻烦建设阶段物业管理的介入建设阶段物业管理的介入的内容与建设单位施工单位就施工过程中发现的问题共同商榷及时提出并落实整改方案避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾物业服务公司选派相应的管理人员参与物业建设过程可以在施工单位自我质量管理开发单位检查管理的基础上又增加了用户单位的监督管理这不仅强化了房屋建造中的生产技术的监管而且还落实保证了质量监督的组织措施从而确保房屋建造质量同时能够提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉特别是对那些在设计资料或常规竣工资料中反映的问题能够提前熟悉有利于物业的工程质量为以后的物业管理带来极大的方便也为降低后期的操作成本增加经济效益使业主感到满意为物业管理顺利双赢效果打下基础在工程验收时前期介入是物业管理公司能够对物业的广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文每一单元逐一检查验收建立工程设备档案为业主日后装修使用维修提供极大方便清洁绿化方面的前期介入清洁方面的前期介入可以关注各楼层垃圾桶的设置是否合理楼层清洁用水是否方便天台是否设置照明及水龙头以方便清洁使用是否设计地漏等与清洁有关的问题绿化方面的前期介入对绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理是否适宜以后长期保持相应的花期花池的排水是否恰当等进行规划便于以后的物业管理保持环境生态系统的良性循环效果接管验收阶段物业管理的介入物业管理在接管验收阶段物业管理介入的内容开发商在接管验收时往往只注重物业整体的交付使用而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要给物业建成后的而使用维护带来诸多不便也对物业管理单位顺利及时地为业主提供良好的管理服务带来影响有物业管理公司的提前介入后物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求对接管的物业从使用功能上严格把关物业管理前期介入为物业管理带来的便利性广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文于前期介入物业开发物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉这对物业的管理维修和业主入住企业今后发展运行计划的制定带来许多便利一方便了物业管理中维修保养计划的安排二方便了物业管理中的检修特别是可以缩短检修时间三能够比较容易保证维修质量等提高了物业管理工作效率和工作质量为物业管理公司向业主或住户提供良好的服务打下基础四早期介入可以做好财务预算和管理规约物业使用守则的制定通过初期设计建造全过程的而现场跟踪管理能有事实根据来较好的进行财务预算分析较好的控制日后的管理成本根据物业的二层次或档次来确定各类服务标准保证服务费用的有效使用达到最佳效果五早期介入有利于安全防范和人才培训安全工作在物业管理中占有重要地位也是业主购房意向的重要因素关系到物业服务公司的声誉物业管理人员的早期介入使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞安全系统设施完好无损人才是各行各业管理水平技术水平和企业生存发展的重要保证物业管理也一样物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才在物业交付使用时及时提供相应的优质服务物业管理公司前期介入的意义物业前期介入管理是为业主把好验收关一我国的房地产开发经过多年的发展从以生产为龙头的建设阶段以卖房为龙头的销售阶段已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势前期介入管理开发阶段共同参与物业的规划设计施工验收等工作保证物业建设的设计合理和质量良好二作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主共同的利益拟定物业管理公约清楚界定发展商小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务建立完善的物业管理档案系统拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序在入伙前了解各工程及设备情况参与施工管理和广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文设备调试工作物业管理公司在接管物业前为维护全体业主使用人的利益以及自身的合法权益并先于业主入住使用之前进行从确保物业的正常使用功能和管理基础出发代表业主对即将交付使用的物业的质量管理资料配套设施等进行的综合性管理前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一物业前期介入管理是后期管理的基础一物业前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作物业管理从图纸开始其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划设计施工进程中使物业尽量满足业主的要求物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构管线走向设施建设设备安装等情况了如指掌便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作由于已对所管物业有了全面了解就为竣工验收接管验收打下了基础同时通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时对分清物业管理与建设施工安装单位的责任非常有利是确保物业的使用质量为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作二作为管理者从物业前期介入管理开始为物业管理公司设计合理人事组织架构制定各部门之间的配合协调程序与备岗位职责采购管理服务所需家具文具通讯工工具工程维修工具及办公设备为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定对各部门主要管理人员进行现代物业管理概念与操作手法的培训就物业项目的设计物料能源分布设备安装等向发展商提出有关建议以最大限度地降低日后的维修与使用成本同时为项目管理拟定一切有关日常管理所需的文件与表格包括员工管理守则业主手册装修管理规定公共区域行为规范自行车管理规定停车场管理等为规范正常期物业管理奠定了基础物业前期介入管理是社区服务持续发展的保证一物业管理企业对社区实行社会化专业化和一体化的管理之后物业管理企业一方面成了多个产权单位产权人的总管家另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管物业管理企业为提高自身的管理服务水平势必不断满足住用户日益增长的文化需求物业管理以人广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文为本的全方位的服务和邻里相亲为宗旨的社区文化建设相辅相成是以社区文明氛围的塑造社会生活服务项目的展开以及社区意识的培养来实现拥有一个居住安定放心环境优美舒心生活方便称心文化娱乐欢心的生活家园的目标二社区服务建设与发展是衡量社会生存质量和整个城市文明程度的一个重要指标而物业管理是一项以各类房屋和公建配套设施的使用维修养护为核心的专业管理是围绕人的居住而实施的管理即是以人为中心开展活动为人的生存发展享受提供各种方便物业前期介入管理尤其是对社区文化项目和社区配套设施建设的专业意见保障了社区生活服务项目的开展同时不断完善社区服务功能物业管理全方位多层次的管理体系要求我们认真分析不同的消费观从而言引导出不同的消费趋向最终使物业服务管理赢得主动为社区服务发展开辟广阔的空间三物业前期介入管理同时也是一件有利于开发商和物业管理的好事情将前期介入管理作为物业管理服务的重要项目纳入制度化规范化程序化的管理轨道能够使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业的前期介入管理工作从而规范了发展商的开发与销售行为前期介入管理的同时物业各工种交叉提倡一专多能和发扬团队精神使物业管理企业的工程技术人员在前期介入管理过程中得到充分锻炼有利于技术全面发展有利于物业管理企业工程技术人才的培养物业管理公司的前期介入管理应按照公司的各项管理制度进行严格的内部管理在此基础上建立一套行之有效的工作制度出色的物业管理可以提升物业的价值有利于物业的销售我国的房地产开发经过多年的发展从以抓建设为主的生产导向阶段到抓促销为主的销售导向阶段逐步发展到综合开发的营销导向阶段开发商们开始根据市场需要确定开发战略对物业管理公司的要求不再停留在物业管理公司搞好后期管理服务上还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势早期介入开发阶段共同参与物业的规划设计施工验收等工作保证物业建设的设计合理和质量良好使得开发出的物业能够贴近住户需求成为市场上受消费者欢迎的物业在物业销售前物业管理企业可以配合开发商进行周密策划制定出具有人性化的符合业主和使用需要的物业开发方案站在潜在购房者的角度制定出新颖实用合理的物业管理方案以高品质专业化的物业管理做为房屋销售新的卖点吸引更多的潜在业主物业管理早期介入也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高优质的物业管理可以提升物业的价值如果能让具有优良业绩的物业管理广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文公司早期介入将会极大地促进物业的销售可见物业管理早期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着很大作用体现了物业管理全过程管理理念提升了物业管理品质传统的物业管理定义是指物业管理企业受物业所有人的委托依据物业管理委托合同对物业的房屋建筑及其设备市政公用设施绿化卫生交通治安和环境等管理项目进行维护修缮和整治并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功能使其保值增值但一定程度上忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用物业管理企业早期介入从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法通过早期介入真正体现了物业管理全过程管理的理念使物业管理的服务质量得到进一步的提高也使物业管理以人为本业主第一的宗旨得到了进一步的贯彻最终使业主受益物业管理更加顺畅能够体现物管企业的专业素质有利于物管工作的顺利开展物业管理通过早期介入在与开发商监理方施工方等方面的共同协作中可以充分展示自身的专业素质物管企业可以从物业使用管理的角度从业主的角度从降低管理费用的角度在规划设计监理施工方面提出一条条合理化建议从而完善了物业减少了今后物业管理中的问题和矛盾同时通过在早期介入中同施工单位形成的良好合作关系可以在今后物业的保修期内加强双方的紧密合作提高物业的维修及时率另一方面由于通过早期介入物业管理公司已经在业主入住前处理好了如熟悉物业设备设施使用资料收集等接管验收的各类重要工作业主入住时就可以全心全意地投入接待工作树立企业的良好形象如果接管与入住同步进行物管公司即使很努力往往也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额容易忙中出错其后还会出现一段时间的磨合期影响了物业管理公司的服务质量和专业形象因此物业管理早期介入是非常必要的广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文为前期的物业管理打下良好基础物管企业通过早期介入对物业的土建结构管线走向设施建设设备安装等情况了如指掌便于在今后的管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作由于已对所管物业有了全面了解就为竣工验收接管验收打下了基础可以提高验收质量缩短验收时间对验收中发现的仍需改进之处也比较清楚容易交涉和协调而没有前期介入接管验收中一旦出现图纸资料不全的问题和硬件方面严重缺陷往往难以及时解决对业主的入住后期管理和创优达标工作带来严重影响另一方面在早期介入中经过一段时间的磨合便于理顺同环卫水电煤气通讯治安维修绿化等各部门间的关系建立顺畅的服务渠道有利于前期管理工作的进行同时物管企业通过早期介入可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决方法从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量有利于业主也有利于施工企业物业管理前期介入的立法意义在相关物业法规中规定所有物业开发建设项目必须符合一定资质条件的专业的物业服务企业单位介入市场经济是法制经济因此有关部门应加快物业管理的立法加速建立物业管理法规体系使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道加强物业管理前期介入法制化具有重要意义法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高如果让具有一定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目那么作为专业的物业管理单位将自从规划设计阶段开始从物业管理的角度运用以人为本的理念对开发项目的规划设计建筑安装维护保养等是否合乎物业管理的要求进行主动控制更加确保物业建设质量法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础当前很多物业特别是老旧物业的管理服务质量不能令人满意其关键因素不全是物业管理单位的管理服务水平不高其设计开发建设质量不符合物业管理的要求给保证物业管理服务质量广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文带来的影响是不容忽视的如果有良好的物业管理前期介入就可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素而做到了这样要求的物业业主在居住使用的舒适度满意度等方面将会有更大的飞跃保持其一定管理服务质量才有基础法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量随着经济持续增长我国每年建设的物业数量相当庞大然而从物业管理的角度去考察真正符合物业管理要求或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是全部这一方面是全国物业管理普及发展的不平衡有关另一方面与物业设计建设单位缺乏物业管理意识也很有关从法规上规定物业管理前期介入对提高我国物业建设物业管理水平的作用意义是不言而喻的在当前物业管理发展不平衡的情况下对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用物业管理早期介入的实践体会物业管理早期介入大致分为四个阶段即项目策划阶段规划设计阶段施工安装阶段竣工验收阶段本人认为施工安装阶段的介入的重要性实用性和可操作性最强在长期的物业管理实践中感触最深的是一些物业的先天缺陷给物业公司带来许多棘手的难题最令人头疼耗费了物业管理企业大量的人力物力财力和精力例如房屋建筑的内在质量问题设施管线中的隐患设备安装的缺陷及对工程特别是隐藏工程的不了解对复杂设备的不了解等这些问题往往在竣工验收容易疏忽遗留下问题造成日后物业管理的力不从心困难重重要改变这种长期以来难以克服的顽症使之尽可能地限制在最小范围内物业管理企业在施工安装阶段介入就显得特别重要并具有很高的实用价值和突出作用熟悉工程质量协助监理把好工程质量在物业开发的施工阶段物业管理企业应选派具有较强业务技术能力的工程技术人员介入其中着重对房屋的结构情况上下水及管线预埋及管线路径排水管的检查口清扫口位置及给排水的各种阀门位置进行了解协助监理监督施工队做好土建及管线预埋的工程质量同时监广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文督提醒施工方严禁将施工垃圾遗留在排水管中特别留意屋面的防水和地下室的防渗及卫生间厨房防水的工艺处理等从而杜绝日后业主使用时发生屋面渗漏和下水堵塞等较难处理的问题例如我公司在物业管理的维修过程中经常遇到新建楼盘的排水管道内留有渣土水泥块等杂质短期不易察觉时间一长由于头发杂物的缠绕造成堵塞而且建筑垃圾较硬管道疏通机不易疏通再加上下水管一般在业主装修时都封在吊顶内处理起来非常麻烦另外有的办公楼上下层结构和使用功能不同造成下水管横向排布过长由于吊顶高度限制管道的水平落差较小长期使用很容易堆积杂物造成堵塞如果再缺少必要清扫口维修和疏通起来就更加困难有的吊顶没有预留检修口或者检修口太小有的阀门前没有安装便于拆卸的活节等等诸如此类的问题还有很多由于长期的物业管理实践中积累了许多相关的经验我们在介入城南的某处综合办公楼遇到了类似的问题通过与建设方监理方加强联系积极参加他们的工程例会提出相关的建议同时监督施工方将排水管的地漏口用塑料布进行封扎对于较长的横向排水管适当加粗管径并增加清扫口和倾斜落差跟踪设备的安装参与设备调试随着房地产市场的蓬勃发展楼宇内的各种设备越来越完备技术含量也越来越高其发展趋势趋向智能化信息化电气控制由原来的各种继电器接触器的强电控制方式向数字化模块化的弱电控制强电方式发展楼宇内特别是高层楼宇的各种给排水设备消防报警和灭火设备监控设备供配电设备应急照明设备中央空调和电梯等技术不断升级科技含量越来越高这就对设备的使用和维护提出了更高的要求在设备安装时物业公司的设备维修人员应积极参加安装和调试这样不仅可以保证设备的安装质量同时也可以迅速地对设备情况全面了解掌握设备的各种性能维护调试要领和使用方法对设备上有不清楚不了解的地方设备安装单位的技术人员是最好的老师所以参与设备的安装与调试也是对维修人员最好的培训可以与施工单位和市政等部门建立良好的关系有利于物业公司今后的管理开发商在与施工单位签订合同时往往约定了工程完工后的质保期介入施工和安装过程可以通过与施工和安装单位经常接触相互沟通建立良好的关系便于日后在物业管理遇到房屋设备问题时联系畅通使问题及时解决同时在施工期间经常与水电气等市政部门接触加强广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文相互联系有利于物业管理遇到相关问题时的及时处理例如我们在介入联通某大厦时由于在施工期间天天与建设单位监理单位施工单位在一起联合办公参与它们的工程例会和施工秩序及场地安全的管理通过长期接触增进了相互理解建立了良好的工作关系大厦从土建施工各种设备安装到装修和院内绿化等先后关系到几十家施工单位我们将每家单位的负责项目负责人联系方式项目的质保期限进行疏理编制成表格加强与他们的沟通和联系在大厦投入运行后对大厦工程设备中出现的问题通过我们的联系及时得到解决减轻了建设单位的负担提高了维修的及时率和设备的完好率同时降低了管理维护成本知根知底唯我独有为争取前期物业管理创造条件由于施工安装阶段的介入物业管理企业对开发的物业从房屋结构到管线阀门隐蔽工程设备情况等了如指掌与施工安装单位市政公用单位建立了良好的关系这种得天独厚的条件是其他物业公司不具备的这就为争取到前期物业管理创造了有利的条件只有争取到前期物业管理在这个平台上展现自己的管理能力和管理水平得到了业主的认知才能为以后真正地扎稳脚跟打下坚实基础物业管理前期介入界定与时机的选择物业管理前期介入的界定物业管理前期介入应包括两个阶段超前介入和前期管理所谓超前介入是指物业服务公司或人员在接管物业之前就参与物业的规划设计和建设从物业管理的角度提出意见和建议以便建成后的物业能满足业主和使用人的需求而所谓的前期管理是指物业出售后到业主入住前的物业管理这一阶段的工作主要有管理机构和人员的配置管理规章制度的制定物业的验收与接管用户入住管理房屋装修管理以及档案资料的建立由此可见超前介入和前期管理是两个不同的概念广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文前期介入时机的选择根据前期介入阶段的不同它可以分为早中晚三类早期介入是指物业服务公司在项目可行性研究阶段即开始介入中期介入则是在项目施工阶段开始在工程基本结束准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入物业服务公司在早期介入最好提出的意见最及时采纳后能优化设计有利于后期管理工作的顺利进行中期介入虽然晚一点但是不少方面还可以补救可以减少物业接管后的返工避免一些在后期管理中难以解决的问题因此如果目前条件不允许早期介入的话中期介入应是比较合适的介入点晚期介入虽仍属前期介入的范畴但工程已经竣工设备已经安装如果发现问题也已无法改变物业管理前期介入需要关注的问题关注工程建设问题电气方面应重点关注各设备用房的通风降温排水应急照明消防器材配备等问题同时应对各个电气设备的分布数量性能等方面进行熟悉统计对各供电线路走向线径具体预埋点进行了解对照明线路设计是否符合以后管理进行确认提出可行性整改建议以确保物业整体统一美观方便后期的维修保养和管理消防方面应重点对水系统中的消火栓喷淋管网的走向阀门的分布水泵结合器的位置进行了解同时对电系统中的风机排烟系统的分布和工作原理进行掌握最后还要熟悉和掌握消防监控主机的工作原理回路的分布以及卷帘门的分布情况给排水方面应重点了解供水系统情况各楼层由哪里供水水箱水池的位置容量市政供水的位置住户的供水方式以及各个阀门的位置在排水方面应了解雨水污水冷凝水空调水的走向检查口的位置化粪池流泥井的位置等土建施工方面应重点了解哪些为整体混凝土施工哪些为空心砖砌成以方便日后住户装修时能告之哪些墙不能拆除墙体天花地面在哪些位置埋有管线需要在打孔和装修时加以注意公共水电方面应了解由于供水供电实行最低用量要求故公共用水用电不能安装过多的计量表以免计量表因使用达不到最低用量造成用户多付费用因此对于公共用水用电在规划设计时物业服务公司就应该建议尽量集中在一起使用一块计量表广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文关注保洁绿化问题保洁方面应重点关注各楼层垃圾桶的设置是否合理楼层清洁用水是否方便在电梯轿厢内吸尘用电是否方便天台是否设置了照明及水龙头是否设计了垃圾收集点及相配套的水龙头地漏等与清洁有关的设施绿化方面应关注绿化设计考试大的品种是否适宜以后的物业管理是否适宜以后长期保持相应的花期以及各种自动浇水系统是否完善花池的排水是否恰当如果物业还配有泳池设备的还应注意其设计是否合理补水溢水排水是否完善关注安全防护问题在安全防护方面物业服务企业应重点关注其智能防盗设备是否完善周边防翻越设置是否合理各种监控镜头的设置是否充足合理出入门能否有效隔离商住空间出入口的设置是否合理各种工程管道井是否存在安全隐患等结论物业管理体制引进国内周年了经过年来的发展我们取得了一定的成绩也积累了一定的经验新的世纪中国物业管理的大发展首先必要的就是制定完善我们的物业管理法规从法治的高度推进物业管理水平的提高才是根本之路实践证明让物业管理单位提前介入物业开发建设对完善物业功能确保物业建设质量物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等工作有无可替代的重要重用做好物业管理前期介入工作对于提高物业质量延长物业的使用寿命有着重要的作用在相关物业管理法规中从法律的高度把物业管理的前期介入纳入法规这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量产生极大作用随着物业管理行业的迅速崛起物业管理立法的加快物业管理法律体系的形成物业管理体制的建立物业管理制度的完善物业管理人员素质和物业管理服务水平的提高将会促进物业管理前期介入的发展并能促进物业管理行业的发展综上所述物业管理早期介入是本着物业全过程管理的理念而产生的在物业的开发初期物业管理企业就介入其中站在物业管理和业主使用人角度结合长期物业管理经验的积累总结出的一些在物业使用中经常出现的各种问题从配套设施水电气安全系统通信网络垃圾处理消防车辆停放建材选用和物业用房等方面提出专业性建设性的意见咨询报告或者直接参与相关讨论评审陷和施工质量问题给今后的物业管理和业主使用带来不必要的麻烦使物业开发有一个良好的开端也为进一步争取到前期的物业管理创造有利条件为日后的物业管理打广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文好基础同时也使物业所有人使用人的权益得到保障因此物业管理早期介入具有非常重要的意义和作用广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文致谢有人说师恩如山高山仰止当更催后来之人奋发不已也有人说老师总是给人很威严的不易接近的感觉之前我也一直认为老师是那种高高在上的难以接近的那种但是在这次论文写作中完全打破了我的这种猜疑我的论文指导老师谭建辉老师她的亲切平易程度让我领略到了师者的风范在论文即将结束之时借此机会我要感谢各位老师在这两年多来对我的关心和帮助在此尤其感谢我的论文指导老师谭建辉老师在我写论文期间对我的知道和帮助同时我也要感谢我的舍友们她们也给我的论文写作提供了很多具有见解的意见尊敬的老师您辛苦了感谢您的关怀感谢您的帮助感谢您为我所做的一切请接受我对您美好的祝愿祝您永远健康美丽天天快乐在祝福您桃李满天下春晖遍四方老师再次谢谢您辛苦啦广东交通职业技术学院公路学院届物业管理专业毕业论文参考文献张莉祥物业管理法规北京中国建筑工业出版社年王艳青物业管理概论与实务北京化学工业出版社年月李加林周心怡物业管理实务北京中国建筑工业出版社年月滕永健黄志洁物业管理实务北京中国建筑工业出版社年