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地产公司融资策划.docx

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今生只爱你余生只啪你 上传于:2024-08-04
地产公司融资策划某地产公司融资策划策划书目录一公司介绍二项目分析三市场分析四管理团队五财务计划六融资方案的设计七项目经济效益评估及融资方案一公司介绍公司注册资本金置业发展有限公司成立于年注册资本金万元公司专业经营房地产楼盘开发商品房销售实业投资等公司宗旨与战略公司尊崇踏实拼搏责任的企业精神并以诚信共赢开创经营理念创造良好的企业环境以全新的管理模式完善的技术周到的服务卓越的品质为生存根本我们始终坚持用户至上用心服务于客户坚持用自己的服务去打动客户公司定位及优势琳峰公司现定位为房地产投资开发与房产销售义乌式商业广场运营租赁物业管理并重的市场定位公司是一家区域性房地产开发公司拥有区域性优势本地政策扶植融资渠道广泛流动资金充足等优点公司拥有强大的市场化运作能力以及独特的服务特点公司现拥有专业团队运作项目对于各种项目有很强的操作经验同时又累积了过往以来的房产经验形成系统化的服务内容二项目分析项目位置位于武汉光谷核心地带洪山东湖高新技术开发区光谷大道与光谷一路交汇处东临光谷科技新城南临富士康工业园和中芯国际产业园北临大学城和鲁巷商圈楼盘详情容积率绿化率总户数建筑面积平方米占地面积平方米配套信息周边商业鲁巷广场购物中心光谷步行街苏宁电器家乐福中百超市大洋百货工贸家电银行建设银行中国银行工商银行农业银行周边医院光谷中心医院中德友好光谷同济医院湖北中医研究武汉市十二医院东湖医院学校光谷二小三小光谷二高华师一附中等周边公共交通在鲁巷广场乘路公交到项目简介总建筑面积万方其中商业方幼儿园方会所方建筑密度绿地率整个项目分三期工程预计年完成目前待售一期工程由栋小高层栋高层栋高层和栋公寓楼组合而成总共户十余种户型房源丰富独创互动式园林大中心景观大主题互动广场近百米的超大楼间距将打造成光谷公园住宅之最同时项目采用人车分流系统南北中三大临街人行主入口另有三个车行出入口小区内环绕型车道通至任意角落方地下停车位科学合理的人性化设计为住户提供更优质快捷的出行便利二环境分析区域环境地块位于政务区汽车站火车站广场附近是规划确定的城市发展方向周边新建住宅项目渐趋增多区域整体形象看好居住环境地块所处区域为中心城区与新区近接交通条件十分便利通达但生活配套完善临近花园广场对居住条件十分好景观环境项目离汤逊湖较近是宜居地商业环境地铁客运开通将为本项目制造一定的商业气氛尤其是住宿餐饮产业等竞争环境作为居住高级区规划建造一批品级高体量较大的住宅项目后期市场较激烈竞争中有优势类比环境目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅有个在建住宅区项目约万平方米已建成的有个小区约万平方米销售价为元平方米不等三市场分析一分析项目取得的楼面地价较周边楼盘低项目土地成本较低不存在高地价成本风险区隶属于湖北省武汉市东与鄂州大冶毗邻南与咸宁交界西与武汉经济开发区隔江相望北与东湖新技术开发区接壤是武汉新兴经济发展较快的新城区单区的房间却低于武汉市平均房价故开发成本较低颇有竞争力项目位于区藏龙岛大学城片区规划前景好区域的良好的教育资源和知名度得到了较大提升区有余所高等院校华中师范大学武汉传媒学院武汉体育学院体育科技学院湖北经济学院法商学院湖北生态工程职业技术学院等云集每年为社会提供万余名多领域专业人才年区拥有全日制学校所其中中等职业技术学校所普通中学所其中含高级中学所有学校的地方就有商业的发展有商业的发展就意味着这里将会成为一个以学生为对象的经济圈子与此同时对房子的需求将会增大地块紧邻主干道杨湖桥大道附近有较多公交线路可以通往武汉各地新的地铁线路预计在年竣工区交通便利京广铁路国道纵贯南北京珠沪蓉高速公路在此交汇武咸城际铁路七月底交付使用各等级公路网络遍布全区项目临湖存在大片代征绿化用地带来楼盘品质的整体提升该项目周边绿化较好有一个汤逊湖空气清新是居住的不二良选项目地处汤逊湖边优越区位可以成为同类地产的佼佼者该项目集学校人文商业交通环境于一体可见其竞争力较强同时周氏财团具有本地其他多个项目的开发经验已经积累一定的客户资源基础二劣势本项目规模小整体楼盘施展不开基础设施难以配备齐全难以形成体量优势据调查城区楼盘已经供应超过万平方米的房地产产品区市民基本完成第一次置业本项目标志着区市民居住环境的提升和换代因此面向的客户群有可能涉及到武昌居民及光谷的新移民这对开日后的营销策略考验较大三机会藏龙岛大学城带来的以学生群体为经济的各业人员置业需求上文已说区藏龙岛学校较多故而学生较多所以会形成以学生群体为中心的经济发展状况这个状况中的每个行业者将会产生其置业需求故置业需求对于该项目的发展不失为一个大机会光谷片区房价高企带来的片区内青年首次置业外移的需求光谷房价的过快增长对于年轻人购房是一个不利选择因此年轻人将会把购房区域从城市中心逐渐转移到其他区域未来片区内高新企业科研机构带来的改善型置业需求年完成区生产总值亿元比上年增长其中第一产业增加值亿元比上年增长第二产业增加值亿元比上年增长第三产业增加值亿元比上年增长三次产业占生产总值的比重由上年的调整为全区年末全区从业人数万人如此大的消费群体如此大的人流量群体对于房地产项目无疑是最为有利的机会四威胁区域内楼盘较多新楼盘供量较大上文所提到的区共有楼盘个待售楼盘个可见竞争之激烈威胁之大周边楼盘主诉求趋同营销差异性不明显相似的地理环境相似的周边发展格局个房地产企业的营销手段也大都相同房地产市场目前已经处于高价位运转状态了且不断上升宏观政策的变化不容忽视宏观国家及地方政策对于房地产企业来说是至关重要的每一个政策的下达都会对房地产行业产生深远影响通过分析可知这个项目开发处于有利位置值得开发利用二客户分析目标市场定位与分析总体定位项目整体定位描述针对项目特点充分挖掘地块区域自身优势配合现代主义文化把项目建成以居住为主兼具休闲功能配套完善规划超前的绿色智能化安防生态小区定位解释从项目所处大环境分析区藏龙岛房地产市场正处于发展阶段人们对住房的要求越来越多如户型设计景观社区配套等要求消费者也会越来越理性化选择楼盘将不仅仅是为了居住还将是体现一种对美好生活的憧憬是对生活享受因此建设一个规划适当超前环境优美设计合理配套齐全安全无忧适宜居家的生活大社区是有着广泛的市场基础的从藏龙岛市场的调研分析市场低定位的楼盘市场需求量较大但楼盘利润低中高档楼盘由于其质素较高价格适中存在区域化社会化氛围在此操作市场差异化的产品成功的机率增加主力客源本项目定位是中高档楼盘对应的目标客户是中高收入阶层本项目设计规划超前配套齐全小区有完善的智能化系统居家舒适安全符合中高收入阶层对居家生活的较高要求三产品策略目标消费群需求分析策划思路通过调查发现目前高新技术开发区已经面市的住宅产品尚在发展阶段特别是中高档产品大型住宅社区另外消费者的消费理念相对不是很成熟大部分居民认为小区的绿化景观环境是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件我们的项目地块地处武昌城郊区空气清新舒适安静结合我们项目特点项目概念定位为人文品质清新健康结合区域的市场环境分析针对本项目周边尚有规划和在建的大面积的竞争体量接近万方因此确定本项目的产品定位为中高端的品牌社区路线据此我们的目标提升地段价值创新生活理念我们的策略由人文景观引入塑造华府高端品牌形象赢得消费者认同借品牌与地域规划之势而上撬动区域市场项目自身胜出同时通过行为主张产品景观差异性跳出周边竞争楼盘我们的品牌在乃至武汉市场三级跳一精神感受生活二行为主张领导品牌生活品位增值空间三物理感受建筑阳光化的生活由于气候的原因区域居民对住宅的朝向要求较高因此我们在产品概念中应该营造出一种阳光化的生活在建筑单体设计时可以设置一些公共阳光会客室阳光书房等设置另外在底层一层部分与宅前绿化结合营造阳光花园环境顶层阁楼适当面积设置露台让住户享受更多阳光打造空中花园概念优美的人文环境百花汇聚唐诗宋词景观小品营造古典文化意境在我们的网络调查中了解到不成熟的区域居民对小区的人文环境要求较高大家认为小区居民的层次要大致相同小区的环境配套都要满足居民人性化的要求但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的导致区域居民不知道什么是好的人文环境我们要做的就是告诉我们居民什么是好的生活什么是高品质生活我们在小区的环境建设时应重点提倡社区的文化营造给居民足够的活动空间和交流空间用大面积的绿化清新的空气充足的阳光邻里之间浓浓的友谊打造一种好生活好文化的理想居家环境提供住户一种高品质的生活提供大众运动空间创造健康生活社区居民提供开放的运动场地把健康的群众体育运动休闲开展在自家庭院倡导现代人健康文明的新生活总体规划构思小区的规划及建筑设计以创建世纪居住水准为目标充分体现以人为本的设计理念创造出具有良好居住环境配套设施齐全的百花汇聚诗情画意的住宅社区以四季不同的观赏性花卉和寓意唐诗宋词的景观小品以及大面积的绿化构成景观体系住宅室内外功能齐全的环境综合体使人建筑环境这三者有机统一考虑区域实际的消费模式及习惯根据区域的气候条件结合我们对住宅建设发展潮流趋势的研究与判断总结确立了以下几条设计原则以人为本贯彻以人为本的思想以建设生态型居住环境为规划目标创造一个布局合理功能齐备交通便捷绿意盎然生活方便具有文化内涵的住区注重居住地的生态环境和居住的生活质量合理分配和使用各项资源全面体现可持续发展思想把提高人居环境质量作为规划设计建筑设计的基本出发点和最终目的充分考虑现代人的生活方式形成一种绿意盎然自然和谐经典高尚的居住环境尊重自然贯彻尊重自然与可持续发展的思想贯彻生态原则文化原则与效益原则强调绿脉与居民生活活动的融合以点状的组团绿地带状的林荫步行道和局部集中块状的绿地为主的居住区绿化系统最大限度地发挥了绿地的均好性功效满足不同层次的居民活动的需求将住宅群与绿色和水活动空间融为一体贯穿可持续发展原则经济开发规划以满足开发建设的客观规律为宗旨加强规划的弹性与灵活性使规划设计便于分期实施和房地产的经营形成良性循环滚动发展的机制人文内涵通过景观以百花汇聚唐诗宋词景观小品节点营造使小区赋予厚重的文化内涵唐宋是中国古典文化的全盛时期这一阶段留下的诗词作品数量丰富内容包罗万象是中华民族文化的瑰宝通过寓意唐诗宋词的景观小品和四季不同的观赏花卉塑造风花雪月诗情画意的意境使项目的人问内涵饱满充满张力科技生活强调高科技在建设管理和生活中的运用以科技为向导适应时代的发展和科技的进步生活宽带等不仅是一种时尚且已上升为必需小区内按照国标进行智能化配备为此提供基础安全节能为居民提供健康舒适安全的居住和活动空间同时在建筑全寿命周期中高效的利用资源最低限度地影响环境此外在建筑材料的选择上选用那些占地少排污少安全又环保的建材减少建筑耗能以及对环境资源的破坏配套完善项目所在区域目前的配套设施较少因此功能齐全高起点的配套设施将成为我们打败竞争对手的王牌之一根据曹县城市民的生活特点在项目内配备商业娱乐休闲文化养生餐饮等一系列的功能建筑为客户提供舒适便捷的生活环境管理周全对于大体量的住宅项目而言管理一直是业主关心的问题直接决定了业主后期入住的品质因此本案的物业管理分两步走硬件在小区内安装红外线周界和可视系统并在每栋楼的入户口安装对讲系统确保安全管理公司的提前介入在项目开发的前期即选择一家在区域内或是国内有声誉的物业管理公司作为管理顾问提早物业管理的介入时机同时也借助其品牌优势强强联合提升项目的附加值和市场形象同时兼顾多样性在小区建筑规划设计中贯穿多样性原则小区品质体现文化多元化住宅类型多样化住宅形式多样性小区功能多样化包括围绕居住生活的娱乐休闲等系列化的功能环境设计多媒体化包括建筑媒体绿化媒体水域媒体音乐媒体光媒体等合理性理性原则体现在对小区功能区块分析路网的布置设计对户型的精心调整对造型时尚的分析和重新创作等诸多方面对各项感性及理性指标综合进行量化的理解贯彻由理性途径到达合理性目的合理规划商业会所幼儿园居住等功能区各功能分区明确互不干扰平面组织科学结构造型经济合理使用方便安全性为保证良好的居住环境合理地组织人流车流正确处理好人流与车流人流与环境的关系处理好住宅与周围环境的关系在设计中采取人车相对分流的方式以减弱对居民生活干扰人流车流的入口位置与数量要合理规划以方便安全经济为主要要求闭路电视监控系统防盗报警红外线闯入报警系统出入口控制系统小时电子巡更系统利用先进的保卫系统做到安全无误生态性对自然条件的关注成为在设计中情趣与感性表现的基础人类的外在环境已不再是过去的自然生态系统它是一种复合人工生态系统自然形态与建成形态之间的界线变得日益模糊自然要素透入建筑建筑构成景观的框架而对自然条件的理解现在已经扩展到对人文历史等因素的关注应充分考虑区域气候特点和项目地形地貌的特点利用低洼水塘挖掘水景资源创造出优美舒适的现代居住环境景观以及结合地域气候特征注重环境景观朝向及通风采光朝向与基地合理的结合建筑单体布局上使每户都有一定的日照和景观要求差异化选折产品规划产品定位品质定位根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断将产品定位为中高档品质中高级物业管理中档偏上价格的商品房形象定位政务别苑针对公务人员新政务中心的后花园形象正面高贵又不失浪漫主意情调文化宅苑针对富裕阶层利用其对权利文化的特殊情结满足其与官亲近附庸风雅的心理需求都市花园针对工薪阶层迎合普通民众的趋同攀高心理糅合现代时尚元素营造都市花园的新生活空间精神家园针对劳务输出阶层在前期产品形象饱满丰富的基础上利用已经形成的家园氛围为其带来强烈的自豪感满足感和归属感形态定位开发多层为主小高层为辅多层以跃层为宜小高层跃层为了小区的环境优美日照充足应适当降低建筑密度把容积率控制在高层住宅不宜开发过多宜主要集中在北部和后期开发的地块东部充分利用日照间距有利条件但相对会增加销售的难度建筑的层数要结合天际线美观错落设计功能定位由于建筑体量较大功能上以居住为主商业为辅沿二端适当放大商业面积内部商业以背靠背的形式与车库相结合商业与住宅分离道路和停车系统进入小区后的机动车在小区主环道上行驶分流到支路上进入各组团绿化景观环境原则是努力改善小区的生态环境小区绿地分三个层次即庭院绿地组团绿地和中心绿地社区生活理念文化阳光自然金色生活与开发商企业文化和开发理念高度契合营造都市中的纯自然空间现代化舒适家园人与自然和谐相处人与人之间礼貌关怀人与自我协调统一的有着浓郁文化气息的高品质社区详见产品规划设计建议书四管理团队组织结构企业内部设置总公司董事长办公室常务办公二人财务部总会计常务会出纳三人总公司设置分公司工程部项目经理部材料商务部综合部投资部等机构公司文化为公司以帮助别人成就自我为价值观以为您我不懈努力为服务理念秉承同心协力务实求精的企业精神为客户提供公开公平公正热情周到便捷的服务管理规范性公司经营管理结构可以由专门管理顾问公司来评价和说明重大事项对于企业产生重要影响的需要说明的事项五财务计划一个好的财务计划对于评估项目所需资金非常关键如果财务计划准备的好会给投资者以企业管理者好的印象和评价对投资计划的财务设置合理的规划以及对未来现金流量表资产负债表损益表的预测资金的来源和运用其中对于企业自有资金比例和流动性要求较高一房地产项目开发融资方法房地产开发是一种资本技术管理密集型的投资行为开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的如果不借助于各种融资手段开发商将寸步难行同时融资渠道作为产业链中的首环一直以来便是房地产开发的瓶颈需要金融业和健全的资金市场作为后盾然而房地产开发的不同项目不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求因此必须对房地产的融资途径进行分析确定最优的融资结构自有资金利用企业自有资本金或通过多种途径来扩大自有资金基础例如关联公司借款以此来支持项目开发通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有自行支配灵活使用必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性门槛号文件规定自有资金比例必须超过全国房地产企业的数量多但有规模和有实力的企业少随着投资规模的不断加大对自有资金的需求也会变得越来越大众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎因为对于开发商而言销售回笼是最优质风险最低的融资方式提前回笼的资金可以用于工程建设缓解自有资金压力还能将部分市场风险转移给买家而对于买方而言由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益所以只要看好房产前景就会对预售表现出极大的热情号文件规定商品房必须在结构封顶时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房没有住房贷款的支持房地产开发商很难把房子预售出去也就很难获得预收房款房地产项目从开工建设办得五证到结构封顶平均需要年左右时间这段时间正是资金最为短缺的时间预收房款的不足会使自有资金压力更大项目开发难以为继建设单位垫资一种是由建筑商提供部分工程材料即甲供材一种是延期支付工程款据建设部统计房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的它解决的资金有限而且也只是缓解不能解决根本问题号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目年起国家大力清欠农民工工资继而引发大力清欠工程款使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限银行贷款在我国房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径据保守估计房地产开发资金中约有以上来源于银行贷款如果再算上施工企业垫资延迟供应商材料付款等至少应有而近年来国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩银行之所以肯贷款也是再三考虑了房地产公司的品牌项目进展以及未来收益最终有限度地给予放贷当前形势下银行信贷对于我国的房地产企业而言依旧是首选它便捷实际经济成本较低财务杠杆作用大可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点但由于银行贷款门槛被大大抬高面对资金瓶颈开发商亟待开拓新的融资渠道房地产信托现阶段信托产品主要有两种模式一种是信托投资公司直接对房地产项目投资另一种模式是债权融资相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势由于信托制度的特殊性灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托银行虽然由于房地产基金刚刚起步目前投资房地产的信托资金不足亿元目前中国的信托融资还存在一些制度性的限制这些都限制了信托流通市场的形成上市融资上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求从企业规模上看由于上市的门槛比较高能够利用其融资的多为规模大信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买借壳上市进行融资从而达到增发和配股的要求实现从证券市场融资的目的房地产资产证券化房地产证券化就是把流动性较低的非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后虽然要让出部分收益但能够迅速得到资金建立良好的资金投入机制顺利启动项目它还有助于房地产投资与消费两方面的实现依托有价证券作为房地产产权的转移载体能吸引更多的资金进入这一领域同时基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现年月日起金融机构信贷资产证券化试点管理办法正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据管理办法就信贷资产证券化发起机构的资格资本要求和证券化业务规则风险管理监督管理与法律责任等方面明确作出了规定为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发商业网点建设的可持续发展地产商和经营商实现联盟合作统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在及以上因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商投资商经营者物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流营造商业气氛上得到保证开发商贴息贷款开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种卖方信贷对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款同时商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材购房者感觉更有保证也刺激了房产的销售开发商还可根据情况将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行获得一定比例的现实贷款来解决临时性资金需求这种融资是在销售过程中实现的安全可靠但不是所有的开发商都可以尝试的因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回所以它仅适合那些有实力有规模的大型房地产企业而且开发的项目为高利润高档次的精品社区售后回买及回租售后回买指开发商将自己所开发的物业出售或典当给贷款机构以获得大量现金用于再投资同时在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式再将该项物业赎回这里所称的贷款机构可以是银行投资公司财务公司信托公司等金融机构也可以是资金雄厚的实业公司售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资用于连续开发其他项目还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令在赎回物业后还能得到产权再次销售这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商对于盘活资产启动再投资有着极其重要的作用但在售后回买过程中会发生两次交易税费还要付给贷款机构一笔不小的销售价差以作贷款利息因而资金成本相对较高在操作前要缜密分析经济可行性售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后再租回来自营或委托他人经营在售后回租过程中拥有某项物业的开发商可获利二次他先出让了该物业的所有权使开发资金即时变现回笼以达到减少资金占用和获得销售利润的目的同时又保留了对该物业的使用权以在今后的租赁中长期获得经营收益整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报也就是经营能否达到预先计划的盈利水平为此在销售之前必须有客观细致切实可行的经营计划有值得信赖的委托经营机构否则就有销售欺诈之嫌这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资如酒店商场等海外融资海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖有助于房地产市场的持续发展另一方面融资方式的多样化也可以起到分散金融系统风险的作用但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规海外地产基金在中国投资还存在诸多风险国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高投入项目后在运作过程中要求规范而透明而国内一些房产企业运作不规范所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍融资租赁根据合同法的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报房地产融资租赁与银行贷款相比具有更简单快捷的优势尽管租赁的租金相对较高但与银行借款相比申请过程更简单快捷另外租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排还款方式更具有灵活性以上特点更有利于房地产企业的健康持续的发展夹层融资夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高门槛低的优势近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的至是靠夹层融资来补足的对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中对于项目要求较低不要求四证齐全投资方对控制权的要求较低对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性债券融资由于地产项目具有资金量大风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格监管部门为规范债券市场采取了严格债券审批程序尤其是严控房地产项目债券审批的措施诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式项目融资项目融资指以项目的资产收益作抵押来融资这种方式具有一次性融资金额大项目建设期和回收期长风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用融资方式股权融资方式注股权和债权方式是两种最主要的方式但是还有很多不是某一种方式所能解决的而是几种方式在不同的时间段的组合这是解决问题的关键是否能够取得资金通过融资方案解决各方的利益分配关系方式融资方式将以融资方包括项目在内的股权进行抵押借款这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司协助融资人快速成长在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资取得高额投资回报的一种投资方式操作步骤签订风险投资协议书对融资方的债务债权进行核查确认签订风险投资协议书确定股权比例确定退出时间确定管理者回购方式确定再融资资金数量及时间确定管理上的监控方式确定协助义务在有关管理部门办理登记手续债权融资方式方式投融资双方签定借贷合同进行融资确定相应固定利率和收回贷款的期限债转股的融资方式投融资双方开始以借贷关系进行融资投资方在借贷期间内或借贷期结束时按相应的比例折算成相应份房地产信托融资多种融资方式的组合在不同的时间阶段用不同的融资方式在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力在中后期阶段可以运用股权债权方式这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期在债务的偿还上有明确的预期融资期限和价格融资的期限可承受的融资成本等都需要解释清楚风险分析任何投资都存在风险所以应该说明项目存在的主要风险是什么如何克服这些风险对投资融资双方有可能的风险存在作出判断投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本及追加资金成本投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的险融资者为掌控全局经营在回购时利益出让增加风险融资者提前回购而付出的资金成本风险风险化解方案资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算投资方对融资方的项目进程进行监控并按照进程需要分批进行投资款的专款专用投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后评估其付款和还款能力资方审核融资方的还款计划可行性一旦确定后将按还款计划回款退出机制绝大多数的投资都不是为了自用而是是为了获利因此都涉及到退出机制问题所以需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式股权方式融资的退出项目进行中投资方退出项目完成投资方退出第一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份第三种投资方享受整个项目的分红债权方式融资退出项目进行中投资方退出可以用违约今的形式控制项目完成投资方退出按时还本付息抵押和保证在涉及到投资安全的时候投资者最关心的是如何保障投资的安全而最有效的安全措施就是抵押或者信誉卓著的公司的保证对房地产行业不熟悉的客户需要提供操作的细节即如何保证投资项目是可行的七项目技术经济效益评估及融资方案投资与成本费用估算说明投资估算依据本估算系根据项目方案设计所确定的经济指标进行编制中华人民共和国建设部房地产开发项目经济评价方法材料设备价格参考济南现行市场价相关税费按国家及菏泽市现行有关文件规定及配套政策计列项目的信贷资金成本按现行商业银行贷款利率估算业主提供的资料投资估算内容投资估算费用范围主要包括土地费用项目前期工程费用房屋开发建设费建安工程费设备购置费以及与小区配套的公建环境绿化智能化等相关设备设备的费用开发规费管理费用财务费用销售费用销售税费和不可预见费投资与成本费用估算项目不确定性分析和风险分析项目不确定性分析影响本项目的不确定因素主要有几个方面总投资售价租价贷款利息等等这些因素可能会受到上游市场如受钢材水泥的价格波动的影响也可能会受到金融市场如升息的影响使项目资金成本增高还有可能受到来自政府政策法律法规方面的限制总之参与房地产建设或与房地产相关的各个领域的变化都可能会增加项目的风险影响项目的经济效益甚至导致项目根本行不通风险分析房地产投资风险的类型对房地产投资风险进行分类可以更加具体地把握房地产投资风险并且分析来自各方面风险的可能性大小与程度的高低以便根据房地产的特点区分轻重缓急对症下药从而有效地降低房地产风险划分房地产投资风险类型方法很多按照不同的标准可分为不同的类型本文按房地产的寿命周期划分房地产投资风险的类型按房地产的寿命周期划分房地产寿命周期可划分为投资决策阶段前期工作阶段项目建设和租售阶段四个阶段每个阶段的投资内容都不同风险的表现形式各异大小也不一样投资决策阶段的风险房地产投资前期阶段的风险是指投资计划实施前期的风险例如选址风险市场定位风险投资方案决策风险等对于房地产投资自身的特点这一阶段的风险危害特别大一旦决策失误往往会使项目遭受无法估量的损失前期工作阶段的风险在前期工作阶段结合土地获取项目规划设计拆迁安置补偿及资金筹集等工作应重点关注开发成本确定市场风险土地与拆迁安置风险和筹资风险开发建设阶段的风险开发建设阶段的风险是指从房地产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险例如承包方式风险按时完工风险成本控制风险工程质量风险等租售阶段的风险房地产经营阶段的风险主要指房地产商品的售价租金和空置率的不确定性带来的风险它是投资者不可避免且难以控制的风险该项目的主要风险和规避措施结合上面房地产投资风险类型的识别和当前国家宏观政策对房地产业的调控该项目的主要风险是在开发周期中的租售阶段的风险租售阶段的风险目前进行商品房预售预租并回收建设资金是房地产开发企业筹集开发资金的一种重要方式也是房地产开发企业进行项目开发的一个重要环节这样可以降低开发项目的最大累计资金需求量有助于房地产开发公司滚动发展项目从实际情况看这几年由于银行贷款较为困难预收账款逐渐占居了开发筹资的大部分比重该项目预售资金筹资占项目资金的所占分额较大预售款的回款情况直接影响到项目资金链的完整另一个方面国家加大对房地产业的调控新出台的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定从自年月日起凡新审批新开工的商品住房建设套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的以上这意味着中小户型将成为主流面临着供过于求的风险规避措施风险回避在租售管理阶段为回避企业自身营销经验不足营销手段不当的风险可采用营销代理以充分利用代理人丰富的营销经验同时通过销售时机的选择排除不同时机销售可能存在的风险风险预防在租售管理阶段为预防风险开发商应做好如下几点房地产租售合同应由房地产专业人士起草并经律师或法律工作者审查做到合同条款明确详尽合法在销售环节加强宣传和营销选择合适的价格定位以及最佳的上市时机运用恰当的媒体进行推广尽最大的努力完成销售计划实现资金回笼规避租售阶段的风险通过对项目基础数据的估算投资计划和筹资方案的分析财务分析不确定性和风险分析可知本项目虽然面临一定的风险但项目的经济效益还是可观的项目在经济上是可行的财务上是盈利
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