房地产融资及类基金公司运作.doc

房地产融资及类基金公司运作 引言：在房地产企业经营管理过程中，如何运用先进的房地产投融资管理理念与技术增强企业的核心竞争力，日益受到房地产企业的重视。 一、目的　　从宏观上，房地产的供需关系概念很大，比方说上市、发债、基金、信托等，国外的融资模式理论已经很成熟，现在我们应该根据国内的相关政策来分析我国宏观的房地产资金的供需状况、融资渠道及存在的问题，找到途径并逐步建立适合国情的房地产资本市场。 二、房地产资金供需　　1、需求　　（1）开发项目资金需求目前，房地产行业在gdp负献率方面的贡献很大，直接的是1.3，间接的是1.8。从需求来看，2002年北京地区新开发项目257个，平均每3天2个，建筑面积大约在4500万平方米，资金需求在1500亿。　　（2）按揭证券化需求证券化是发达国家普遍使用的一种金融手段，目的是解决流动性差、长贷短存、规避市场风险、引导资本市场流向资金市场。证券化分为：资产证券化和贷款证券化。发行模式有直接传递和spv特设机构。证券化需求量在国内来说，工商银行、建设银行两行共有两千多个亿的按揭贷款，这个量还会越来越大。一般的，国外是把这些通过证券化的手段将其卖出给民间投资人。 　　目前，国内还没有证券化的必要：第一，银行表内资产的按揭贷款属于优良资产，没有必要卖掉。第二，从我国按揭利率来看，利率固定，无转卖空间，成本高。第三，从工商银行、建设银行两行向人民银行总行申报的150-200亿的按揭证券化的额度都属于直接传递，这对购买人风险较大，而国外是通过一个特设机构（简称spv），来起到中间防火墙、信用升级、增强流动性、降低风险的作用。第四，证券化在工、建两行总的贷款额中所占比例不高，分别是5%、13%。，所以压力也不大。虽然目前发展不够，但从未来来看，按揭证券化对资金有巨大的需求。　　（3）收益型物业资金需求　　收益型物业包括酒店、写字楼、商业、厂房、仓库、公益型事业（敬老院等），它的特点：一是需要长线的资金，收益型物业的回报需要一定的时间。二要易于换手。三是需要reit---不动产投资信托基金的支持。整个市场巨大，目前美国已上市的reit公司的市值达到3000多个亿。运作的手段主要是通过大的资金将收益类物业集中起来，通过专业化运作形成稳定的现金流、收益，然后再去证券化，这个资金的需求量是很大的。举个实例，一个朋友95年起购买位置好的底商，然后转租银行，租期5-10年，规模从小到大，现在总投资已达两个多亿，这样的企业人少，但手里有一把合同和一把房产证，凭着这两样东西，就可以上市。从未来看，他的收益来源于三个方面：一是租金的收入；二是物业增值的收入；三是将来上市流通，证券化后，像股票一样，可以炒，可以变现，有高的收入。　　目前国内为何没有reit的企业？原因是第一这种长线的资金少，第二是专业团队少。　　2、供给　　（1）银行　　资金是富裕的，房地产资金中银行供给只占了30%。目前，央行政策调配跟不上，造成了高端市场不缺钱，低端市场极度缺钱，中小企业被银行认为风险大，得不到支持。最近考虑到房地产泡沫,银行还在压缩对房地产的贷款，各个银行的量都不一样，2003年有的银行不但没有压缩，还加大了规模。供需矛盾很突出，一方面是政策、人总行要求压缩，另一方面市场有巨大的需求。　　（2）上市公司一方面资金充裕，另一方面好的项目找不到，这是矛盾，比如像万科这样大的房地产上市公司，获得钱不难，但土地和项目储备不足，造成了整体收益水平不高。　　（3）保险公司　　资金巨大，过去两年中保费收入每年都在以30-40%的速度增长，但由于人总行的规定，保险公司投资无门，收益偏低。利率倒挂，使得寿险已经损失了500亿，逐年下降3.1%。也有保险公司铤而走险，通过变通的方式，把资金套出来流入房地产，这是目前保险公司的状态，其中还有一个混业经营的问题。可以预见，这些资金以后一定是投资的主力，只是用什么形式、渠道的区别而已。　　（4）机构投资人 　　这两年资本市场表现不好，风险大，收益低，委托理财6-8%。有不少机构现在开始转向房地产，从证券市场调出钱来买商业、物业。　　（5）基金　　传统意义上的基金，是指上市的证券基金，而我们现在所说的，房地产产业投资基金严格来讲是投资计划的集合，跟真正意义上的基金有区别，一个是资金的集合，投资收益的凭证；一个是投资计划集合，是股权投资。一个是依据信托法、基金法证券法，一个是依据公司法，此类基金在国内有不少是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业的人员，比如一些有影响力的大腕级人物或专业公司在运作管理的资金，我们也可以称之为基金。在房地产投资份额中，这一块的比重将越来越大，30%的项目都是采用类似的模式。　　（6）信托　　去年信托"一法两规"（信托法、信托资金管理办法、信托投资管理办法）的出台，实际上是为信托开了绿灯。不动产信托基金的模式，实际上是比reit更激进，风险更大的模式。信托的方式有两种，投资收益型和借贷型。去年下半年全国发了10多个信托计划，大部分是基础设施，其中有一个房地产项目---新上海国际大厦，就是采用借贷的方式，这就为房地产项目提供了一个很好的、合法的融资渠道。　　结论：开发商自有资金是匮乏的，整体看来，国内的开发商实力水平悬殊很大。想投入房地产的资金是不缺的，但资金供需管道接口不畅是主要原因，这里有法律的问题、政策的限制，还有投资行业不发达，比方说，一方面钱多得不知道该往什么地方用，另一方面缺钱的项目等死。其实从我们成功运作的项目可以完全证明，项目本身不是坏项目，在转让的时候没有缩水，只是缺乏资金。　　从收益上看，大的上市公司收益水平普遍偏低。做的是同样的事情，承担同样的风险，但收益差别大，说明资金流向不合理，也说明融资渠道有问题。 　　投行业务主要是解决直接融资，这是与商业银行本质的区别，我国传统的投行以做证券为主，包括他们的隶属关系，都在证券公司投资银行部，通过以上分析，说明国内房地产融资方式非常原始。　　三、现阶段的主要融资方式　　1、自有资金+银行贷款　　这是最传统的方式，多数企业的自有资金都不足，银行的门槛是越来越高，他们正逐渐降低项目贷款增加按揭。其实一个项目当符合贷款条件时，又是一个好的项目，资金缺口就不会很大，去年朱总理谈到房地产泡沫问题，人总行就开始查处房地产违规，现在有压缩的事态，5000万以上的房地产项目都查，抽查的结果是违规率在7.9%，违规表现在三个方面：一个是五证不齐，发放贷款；二是假按揭；三是转换贷款名目，挪流动资金做项目开发贷款。　　分析以上原因，我们发现政策倒向有问题，像五证不全，如果都全，就不一定需要贷款了，而且银行贷款受政策影响较大，存在政策风险，在实际运作中，经常会遇到这样的情况，谈得很好的房地产贷款，银行突然就会犹豫。但一旦资金链断裂，对项目就会造成重大影响。　　2、股权融资+银行贷款股权融资是融资成本最高的，相当于与各位股东承担项目最大的风险并获取利润的最大化，最大的问题是股东多了，操作难度增大，管理权成为绝对的焦点。如没有绝对权威就应由第三方专业公司运做，成本略高。　　3、非法集资　　规模很大，比如浙江一带，地下的钱庄、钱会，还有证券方面私募的一些基金，转向房地产。人民银行杭州支行的调查，浙江的民间资金有8300个亿，以温州为例，温州有成熟的票据市场，包括戴相龙行长都三次到温州考察，探讨研究"民营银行"这个课题。这股资金实力日前在各地也突现出来，他们的特点是分工明确，协同配合。 　　四、现阶段可利用的其它融资手段　　1、 自有资金+机构投资人　　（1）机构投资人是指可以接受承担较大风险，获取较高固定回报的投资人；　　（2）投资人是基于对项目的确认、合作方的信任来投资；　　（3）形式比较灵活：如协议形式、持股、委托经营；　　（4）要抵押担保形式，不一定执行；　　（5）一些地产大腕改玄更张后多采用此方式；　　（6）问题：法律上不规范。　　机构投资人：投资不难找（对大腕不难，好项目更不难）套兔子容易干扰经营者运做。　　2、 自有资金+类基金　　（1）类基金：实际是投资公司、投资计划的集合；　　（2）所有权与经营权分离，投资公司委托管理公司，管理公司收取管理费；　　（3）主要