3-房地产金融作业

房地产金融期中作业范围第15章计算题需使用月复利表查系数一简答题简述房地产业同金融业的关系按照现代经济理论金融业是符号经济的代表房地产属于实体经济但两者的关系非常密切相互作用相互联系相互依赖房地产业越发达与银行业的关系就越密切依赖性越强房地产业与银行业相互促进房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行实践证明在房地产业景气周期中受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业简述影响房地产金融市场的社会经济因素通货膨胀率的变化银行利率的变化所得税法的变化货币汇率的变化日用品价格的变化房地产证券和其他投资工具回报率的变化金融政策社会福利制度简述抵押贷款利率由哪些因素确定影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率预期的通货膨胀率和贷款风险1预期的真实利率是指扣除预期的通货膨胀率以后的实际收益率这是吸引人们进行储蓄的主要动力2除了考虑预期的真实利率以外所有投资者在做投资决策时还必须关心通货膨胀对投资收益的影响3贷款风险是指贷款实际收益的不确定性或者说是实际收益与预期收益的偏差二计算题一笔30年的固定利率等额本息还贷住房抵押贷款贷款本金为150万元假设贷款年利率7该贷款的每月偿还额为多少若购房人计划在第5年末提前清偿部分贷款届时该抵押贷款的贷款余额为多少解贷款年利率i7贷款额PV1500000元n3012360月查月复利表抵押贷款常数0006653每月还款额本利和PMT15000000006654997954元某人欲购一套售价200万的房该借款人符合首套房首次贷款的条件首付30申请了房价70的个人住房贷款贷款年利率6贷款期限为20年假设在整个贷款期内贷款利率不变以下两种还贷方式等额本息还款方式下该借款人第一月末应偿还本金额利息金额和贷款余额分别是多少等额本金还款方式下第一个月末应偿还本金额利息金额和贷款余额分别是多少解1月等额本息还款方式贷款金额为200701400000元贷款年利率i6PV1400000元n2012240月查月复利表抵押贷款常数0007164则每月还款额本利和PMT14000000007164100296元第1月偿还利息I61214000007000元第1月偿还本金P1PMTI100296700030296元第1月末贷款余额MB1PVP114000003029613969704元2等额本金还款方式每期所还本金额PnMn1400000240583333元第1个月应付利息I1iPV61214000007000元则第1月末还款额本利和PMT1PnI158333370001283333元第1月末贷款余额MB11400000583333139416667一宗贷款总额为100万元贷款期限为30年初始利率为6贷款利率每年调整因此第一次调整利率的时间是第二年年初届时综合利率就等于1年期国库券利率指数加上1的利差利率边际假定后四年的国库券利率指数分别为和每月付款额和利率均按年调整每月付款额和利率均无上限计算这笔可调利率抵押贷款第13年各年的每月偿还额每年年末抵押贷款余额解年初贷款总额贷款倒数年期供楼年期指数利率边际综合利率每月偿还额年末贷款余额7295第1年查月复利表之630年期抵押常数0005996第1年每月付款额100000000059965596元现值法查表计算贷款余额查表法查月复利表之629年期年金现值因素164743394第1年末贷款余额5596164743394987801第2年查月复利表之729年期抵押常数0006721第2年每月付款额98780100067216639元现值法查表计算贷款余额查表法查月复利表之728年期年金现值因素147143515第2年末贷款余额6639147143515976886第3年查月复利表828年期抵押常数0007468第2年每月付款额9768860007468元现值法查表计算贷款余额查表法查月复利表之827年期年金现值因素132576786第3年末贷款余额7295132576786三论述题试分析我国房地产金融发展中存在的问题并提出解决思路论述题要求在回答要点的同时对要点适当展开论述仅回答要点将酌情扣分存在的问题一融资渠道单一房地产行业对资金的需求量非常大项目从建设到后期管理工作都需要大量资金房地产行业资金回收需要等到销售工作结束后并且由于购买方式不同资金回收周期长因此前期融资工作十分重要由于我国房地产开发公司的数量非常大公司资金来源大部分都是通过银行贷款对于开发商而言需要其承担非常大的风险一旦融资环节出现了问题就可能会导致资金链断裂从而影响到后期一系列工程最终影响到资金回流二市场监管工作不到位房地产行业的快速发展为经济发展提供了巨大动力由于其对财政贡献突出某些管理工作人员片面追求经济增长对房地产行业的依赖度非常大虽然国家面对高房价已经出台了一系列的调控措施但是某些部门在实际工作中积极性并不高监管工作不到位导致调控工作没有达到预期的目的三信贷规模的快速增长与西方国家相比我国的房地产行业起步虽然晚但是发展速度非常快风险与问题也特别大由于城市化进程的推进人口持续增加在短期内房产供应缺乏价格弹性房价快速上涨导致了大量投资者炒房金融机构受到利益诱惑扩大了信贷规模大量资金流入房地产行业导致了房价进一步上涨价格上涨带来的利益诱惑导致了更多资金进入到房地产行业造成了恶性循环泡沫化严重四风险识别与应对体制不完善房地产在风险度量方面技术尚不成熟无法有效的对风险进行识别与衡量当市场泡沫破灭时银行会出现大量坏账无法维持房地产企业经营在信用方面由于没有对贷款人资格进行严格的审查造成销售困难开发商难以偿还贷款完善我国房地产金融体系的对策建议一扩大融资的渠道融资渠道单一导致了风险集中为了改变风险集中的状态应该建多元化的融资渠道改善由银行提供绝大部分贷款的现状可以推行地产贷款证券化信托投资基金信托投资基金中通过发行收益凭证或者是股份达到吸引投资的目的利用该方法时需要建立完善的管理制度对风险进行合理的规避二政策与法规完善房地产行业与人民生活有着密切关系必须要健全与之相关的法律法规体系促进其稳定健康发展房地产行业存在供小于求的一个重要原因是投机性需求大量存在必须要采取一定措施来抑制投机性需求从而将房价控制在合理稳定的范围内如利用税收政策对空置房与投机行为征收较高比例的税通过提升投机行为成本从而将房价稳定在一定范围内从而促进市场向着规范化方向发展确保市场参与者合法权益得到应有的保障三控制信贷规模商业银行往往更容易受到商业利益的诱惑需要政府在管理措施上加大力度通过严格的信贷政策对购房行为进行严格控制也可以依据区域不同从总体上对信贷进行分配与管理对盲目贷款与不良投资等行为进行识别与控制通过加强对资金管理将风险进行转移与分散四完善监管与发展机制除过依靠半法律的手段进行规范外还需要建立长期平稳发展机制要实现机制的有效与长期性就必须要回归住房的基本属性居住完善住房保障制度完善城市建设规划完善财政体制确保在政策发生变化时市场能够保持稳定房地产市场监管也是工作的一个重要方面要发挥宏观调控的作用发挥政府职能及时了解市场状况对发展趋势进行科学的预测及时发布信息并对开发商投资进行合理引导五加大金融行业对新兴产业实体经济现代服务业的支持力度我国经济正处于结构调整与转型时期新兴产业发展需要大量资金而当下的情况下资金投入量不足产业发展速度较慢金融行业要将重点转移到结构调整工作中来提升对实体经济的支持力度在对现代服务业支持方面金融行业自身处于服务行业的核心要鼓励商业银行大力创新提升资金的利用效率房地产金融无论是对房地产行业还是对金融行业都有重要的影响为了促进房地产金融健康持续发展需要结合到我国房地产行业发展的实际情况从影响房地产金融行业发展因素入手通过经济政治法律手段对其进行规范与约束从而促进房地产金融的持续长远发展