北京昊远隆基北潞馨小区.doc

建设部年建筑节能科技示范项目北京昊远隆基北潞馨小区建筑节能科技示范工程方案深化设计导引项目名称北京昊远隆基北潞馨住宅小区开发建设单位北京昊远隆基房地产开发有限公司技术支持单位北京中辉康居建筑节能科技发展有限公司北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引二零零五年六月目录第一部分方案策划第一章项目技术定位及概况项目技术理念项目技术目标项目预期效果项目概况第二章项目技术方案技术实施阶段划分环境规划技术实施方案建筑技术实施方案一建筑专业二结构专业三给排水专业四暖通专业五电气专业六小区智能化第二部分住宅单体设计技术要点北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引第一部分方案策划第一章项目技术操作定位及概况项目技术定位产品的高性价比在房山地区形成高品质住宅代表综合体现健康时尚价值并达到人与自然合谐共生的可持续发展目标是本次建设部建筑节能科技示范工程工作的核心本示范项目将在以往建设部小区试点和小康科技示范工程及国家康居示范工程已有技术成果的基础上进一步进行技术优化整合定位以可持续发展战略为指导以保护自然资源创造健康舒适的居住环境与周围的环境生态相协调为主题将成熟先进的技术进行综合应用将该小区最终建成为科技型的人性化理念的住宅小区并且以科技和人性的主题支撑小区技术实施的全案项目技术目标做为建设部在房山地区的科技示范工程在房山已有项目平台基础上经认真分析研究后本项目将整体系统地综合实现以下技术目标生态环境技术目标在本小区规划设计过程中应侧重体现以自然为本的设计原则通过环境规划设计能源与环境室内环境质量小区水环境材料与资源等技术体系的实施充分满足住户对通风日照生活交流和安全等各方面的要求创造舒适温馨安全功能完善的内外部居住环境并综合实现节约资源减少污染创造健康舒适的居住环境以及与周围环境生态相协调的主题建筑本身技术目标将重点围绕着建筑单体户型平面优化结构承载与维护体系供排管线系统厨卫体系供热供暖制冷节能体系北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引室内环境控制技术强弱电及智能化体系产品组织方案体系进行综合集成优化达到充分支持项目科技化人性化主题的目标促进全案销售项目预期效果本示范工程的预期效果将体现在理念超前技术优化集成手段先进经济目标核算可行综合效益明显四个方面并将本着此四方面去实施一理念超前可持续节能省地住宅作为引导住宅类开发项目的思想体系可更好地引导项目开发从技术经济环境能源及社会综合协调发展方面确立正确发展方向制定合理有效长期的发展框架二技术优化集成手段先进此次示范项目的技术综合优化集成应充分注意实施好以下方面工作内容整体集成优化技术要超前项目开发周期年以便于形成项目销售过程的持续竞争力在考虑技术应用的同时对实施该项技术可能引起的经济成本变化要有充分把握并控制在项目预期的范围之中整个技术体系的集成优化将围绕以下技术集成框架展开一可持续节能省地住宅技术体系评价二住宅产业化技术体系实施三集成管理手段技术管理项目概况北京昊远隆基北潞馨住宅小区位于北京市房山区北潞园生态住宅社区内北潞园生态住宅社区是全国第五批城市住宅试点小区也是全国首座无污染环保型绿色生态小区总占地公顷规划总建筑面积万平方米可居住户居民约多人北潞园生态住宅社区分为北潞春家园北潞芳家园北潞冠家园北潞华家园北潞馨家园五个住宅小区和一个公园区其中春芳冠华四个小区均已建成投入使用本示范项目将在已有的春芳冠华四个小区项目平台基础上进一步提高引入可持续节能省地住宅技术体系北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引实现更高品质的舒适度并综合实现节约资源减少污染与周围环境生态相协调的目标小区规划用地面积约公顷规划建筑面积万左右平方米容积率控规指标绿地率控规指标小区周边的各种市政基础设施完善具备自来水电力电信天然气等市政设施连通条件预期周边配套服务设施有邮局银行电影院医院综合商场学校等各种市政条件完备小区计划于年月开工建设年月底前竣工验收客户入住第二章项目技术方案技术实施阶段划分本项目我们将从生态环境技术体系住宅技术方案定位企业品牌定位整体销售计划方案定位入手进行全案技术安排技术重点是采用新的规划和单体设计技术及较前一阶段小区规划和建筑适度创新技术通过新的建筑集成技术通过企业品牌的整体实施综合形成小区的技术实施方案为本项目整体价格的整体攀升营造平台总体技术方案系统化针对小区与前一阶段要有连续并要综合创新的特点我们在总体规划建筑单体体量交通系统组织停车安排及景观处理手法上均做了整体创新的安排使项目有较强的市场导入优势增加项目异质化创新平台自然化营造一种朴实无华多样性高适应性强生命力活能自我调节的人居环境使项目具有强的竞争共生自生的生存发展机制强调水的流动性风的畅通性生物的活力节能的有效性以及人对自然的适应性北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引经济化以尽可能少的成本变化带动尽可能多的功能提升以尽可能小的成本代价换取尽可能高的经济效益实现综合技术整合资源利用率的最优化本项目总体技术方案将按以下五大子项技术体系组成实施小区环境规划设计能源与环境室内环境质量小区水环境材料与资源可持续节能省地住宅技术体系实施内容一览表表小区环境规划技术体系实施内容一览表子项名称技术内容实施内容及要求小区环境规划设计小区规划结合小区用地特点将用地划分为三个不同类型区域以最大适应市场需求合理利用现有地形地物因地制宜将道路停车和水系做好建筑密度及高度控制在国家规定范围之内建筑覆盖率控制在以内小区日照及采光住宅布置充分考虑北方居民对建筑采光的偏好争取每户居民均有合理的日照和采光充分满足日照通风等要求保证室内外环境质量同时做到节地节能充分确保日照与景观协调综合考虑保证每个组团的日照通风景观并在有景观的位置尽量开窗北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引小区环境规划设计小区空气质量在规划中注重小区风环境设计设计使每栋建筑及每个居住单体均有良好的风环境并注意减少小区污染物排放针对小区采用分户燃气小锅炉的特点做废气集中排放方案避免空气污染小区降噪降低噪音污染为消除各种噪声对小区造成的污染减少住户受噪音干扰在规划布置中对交通噪声小区公用设施设备噪声商业娱乐噪声等的防噪降噪予以重视进行相应处理小区交通小区内道路系统构架清楚分级明确与城市公交系统有机衔接方便与外界联系小区主次入口设置符合城市人流方向针对小区主干道穿过路口的情况有风水避灾设计小区道路简明顺畅能避免区外交通穿越同时满足消防救护抗灾避灾等要求道路断面选择合理组织好区内人行与车行的关系减少人车的相互干扰保障居住环境质量和居民安全小区内道路设计符合无障碍通行的规定停车位置恰当数量充足建议停车按考虑在满足绿化率前提下利用地下停车做到经济适用并注意尽可能在方案上减少地下停车成本对停车场和道路的铺面避免使用非透水性材料北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引小区绿化小区绿化率符合国家小康住宅示范标准绿地率大于绿地本身的绿化率大于小区绿化按照规划组织结构分级设置包括小区级和组团级等尤其加强组团绿化景观的设置做到从住宅各朝向均可获得良好的绿化和景观效果选择适宜树种选择适合北方地区生长和存活的树种并注意树种搭配充分发挥植物降低污染和吸收尘土和噪音等作用综合采用屋顶绿化以及利用网眼构架种植爬藤植物等墙面绿化等立体绿化措施表小区能源与环境技术体系实施内容一览表子项名称技术内容实施内容及要求小区能源与环境建筑主体节能建筑体型系数设计控制在以下建筑主体节能应满足民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分要求建筑主体节能应满足北京市节能的要求建议结合项目条件进一步提高至以有效降低住户的能源负荷费用提高项目的性能价格比常规能源系统的优化利用在加强建筑主体节能设计的基础上改善建筑围护结构性能有效降低空调及采暖的冷热负荷采用高能效系统和设备降低冬夏采暖及空调设备运行能耗减少采暖及空调等冷热源设备的废气废热排放量北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引采暖空调热水供应家庭炊事照明系统冬季采暖采用以户为单位燃气锅炉分散供暖方案废气集中排放建筑规划和单体设计中应充分考虑利用自然采光对楼梯间公共区域照明系统及路灯照明系统采用节能灯等节能措施可再生能源利用居民生活热水结合可再生能源利用在每户阳台板做定向设计采用太阳能生活热水系统减少非再生能源的消耗尽可能减少因使用矿物燃料能源对空气环境造成的污染充分利用可再生能源节能效果显著表室内环境质量技术体系实施内容一览表子项名称技术内容实施内容及要求室内环境质量室内空气质量使用达标的绿色建材施工前应制订防止室内空气污染的具体措施并贯彻执行卫生间厨房采用排风道等排风措施提高排风性能在有可能的情况下卫生间尽量设计可开启外窗以利通风应在厨房等部位设置燃气泄露报警和燃气自动关闭装置室内热环境控制住户室内的采暖系统设有调温装置应做到每户每套的热效基本一致避免近热远冷设分户空调时室外预留空调机位并且排冷凝水的水管不外露不影响外立面的美观北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引室内光环境控制充分利用天然光资源合理进行住宅的人工照明设计节约能源提高住宅光环境质量每套住宅应至少有一个居住空间获得日照当有个居住空间时应有个居住空间获得日照考虑到北京属于冬季寒冷地区在南向的房间开大窗以增大窗地比减少室内的照明时间北向为了利于节能开合适的窗即可公共楼梯门厅等部分能开窗者尽量开窗使其满足的自然采光室内声环境控制平面布置合理产生噪声的厨房卫生间等集中布置卫生间远离卧室书房居室不与电梯间等设备用房相临建筑构件的选择满足建筑构件空气声计权隔声性能要求厨房卫生间采用的管道应选用有降噪功能的产品表小区水环境技术体系实施内容一览表子项名称技术内容实施内容及要求小区水环境用水规划根据项目情况对小区水系统进行合理规划计算小区生活用水量污水排放量及雨水收集量进行水量平衡计算中水处理后加上雨水回用做景观用水给排水系统给水系统小区周边有市政供水管网采用市政供水作为小区生活用水来源水质水压水量符合健康卫生要求排水系统小区排水考虑雨污分流小区周边有城市污水集中处理系统生活污水集中处理达标后排入市政管网采用先进成熟的技术和设备如管材采用较先进的无缝衬塑复合管或管避免二次污染北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引雨水利用屋顶雨水屋顶雨水收集进入雨水管网雨水回用水质经处理达到国家有关回用水水质的相应标准后用以景观用水地下水补给等地表雨水小区绿化面积大于通过绿地草坪最大限度的增加雨水自然渗透小区大部分的人行道车行道均采用透水地砖公共停车位采用草皮砖以利于雨水渗补地下水小区内严禁冬季使用盐水溶雪防止污染车辆破坏生态环境绿化污染地下水节水器具与设施座便器采用国家推荐的节水型便器水箱龙头采用国家推荐的节水型龙头淋浴器具冷热水混合器具水温调节器节水喷头等节水型用水家用电器推荐住户采用国家推荐的高效节水洗衣机洗碗机等节水型家电表材料与资源技术体系实施内容一览表子项名称技术内容实施内容及要求材料与资源使用绿色建材所用建筑材料符合民用建筑室内境污染控制规范不使用关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知所列的淘汰产品对所有建筑材料等能源消耗及对环境的影响做出技术分析与评价采用推荐的达到国家标准与当地结合的环保型可再生性建筑材料量大于就地取材的建筑材料取自当地并尽可能结合房山自身建材多选用一些产品资源再利用对于建筑材料重点考虑了可回收再利用或可再生的因素在设计过程中选择使用对施工产生的废弃物进行回收和再利用北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引垃圾处理小区设垃圾站垃圾分类收集密闭存放不污染环境周围用绿化隔离垃圾集中运输每天定时清运压缩装入车内从小区到垃圾消纳场整个运输过程做到密闭清运建筑技术实施方案建筑专业建筑采用低层小单元高密度组合同时整体建筑本身要在立面颜色和造型方面有特色充分体现项目的人性化和科技化内涵在入口门头楼间绿化山墙上多花功夫处理出特色来建筑户型其设计原则要突出住宅功能而不是简单地分室设计中要体现厨房餐厅与起居室的结合以及卧室与卫生间贮藏室的有机结合本项目总建筑面积约万平米考虑市场定位等因素主导户型为平米套的两居室套型占总户型的平米套的三居室套型占总户型的平米套的小户型比例最高不超过总户型的其他包括二居三居跃层等大户型占总户型的在户型设计过程中应充分考虑大开间灵活性多功能的要求其中小户型还需进行精密和谐的调整在整体规划过程中应注意在好的朝向和景观位置优先布置主力户型利用小户型调整不好使用的朝向和零散的用地以增加容积率降低综合开发成本一期住宅建筑户型比例分配表表户型二居室三居室小户型其他二居三居跃层等大户型面积北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引比例建筑专业实施技术一览表表技术内容预期效果入口大堂处理入口大堂可突出做应醒目并设有门卫室残疾人坡道及信报箱可视对讲等设施及设备入口大堂单元门楼号等应做明显标志夜间应有照明室外环境优化楼四周散水可结合四周绿化为确保一层住户的私密空间做不等宽的卵石散水宅间绿地宜做缓坡绿化进一步为一层住户起到心理感受上的私密环境处理环境中的庭院灯以及建筑的轮廓等均可设置太阳能灯光宅间道路应采用广场砖彩色混凝土广场砖并结合环境小品座椅等采用舒缓的曲线小区环境中环形水系可结合太阳能技术做不冻处理有效增大使用面积与建筑面积之比使户内面积的使用率达到最大化并提供销售量化北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引根据建筑平面图具体标明可改造的内隔墙位置为可改造性提供选择在结构布置合理的范围内尽可能的在可能被拆除的墙的上面不设梁或设小梁为可改造性提供条件综合布线减少明露上水管及采暖管的水平管应埋在建筑面层内或隔墙内立管应走管井或管墙内且该墙是固定的墙下水管及采暖管的立管应走在管井或管墙内而下水管的水平管应走在管沟内结合电气专业做好地面预留当有内隔墙时埋墙各种电线电话线插座有线电视插座电源线插座动力线插座等应合理布置当内隔墙拆除时各种电线及其插座随之拆除后做好各类电线的地面预留接口并选择好位置地面接口应本着实用安全美观的原则选用以保证将来隔墙被拆除后地面的完整性以及将来恢复内隔墙时的可连接性在电气专业布置房间灯的位置时应与建筑专业协商必须考虑房间改造后灯位置的相对合理性卫生间和厨房优化设计卫生间和厨房应尽量相邻布置可将卫生间与厨房之间的隔墙做成集中管井或管墙一是减少管井所占的面积二是减少立管数量三是便于管沟集中在布置卫生间洁具及厨房设备时应考虑将其北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引放置在不拆的隔墙一侧其它隔墙一但被拆除后应保持房间内的合理性完整性适用性美观性结合设计解决串味污染问题设置储藏空间有条件时应设置合理储藏空间有效利用地下室面积地下室应合理结合一层建筑做适当下跃处理增加销售机会建筑围护体系整体节能优化在选用保温材料时按照现有保温要求要充分考虑项目整体节能以上的目标以便节省客户常年运营费用对于外门窗的选择同样要考虑的节能要注意窗地比但窗洞又不可太大以免窗户的型材不易配整体考虑外墙面要预留好空调室外机的位置并根据立面整体的协调性做好装饰尽可能的将雨水管隐蔽好并应合理的将空调排水管与之相连考虑墙体及楼板的隔音性墙体材料选择应满足保温隔音要求并保证墙体后期不裂缝楼板及窗户的选择同样要充分考虑隔音问题屋顶及屋面处理利用屋顶根据平面设计尽量利用屋顶做屋顶花园可作为送给客户的卖点屋面均应做好有组织排水雨水管设计合理美观绿色建材的使用在我们选用的所有建筑材料中在安全性功能性价格合理的前提下应优先选用绿色环保的产品北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引结构专业根据业主需要及示范特点在能选用页岩砖前提下尽量选用页岩砖做承重墙体结构和内墙分隔材料在一些外立面变化要求大突出立面效果的地方可做框架方案或框架与砖混结合方案结构专业实施技术一览表表技术内容预期效果根据建筑平面及层数确定最佳的结构体系达到经济最优功能最优的目的地基及基础形式的确定根据荷载情况及地下室功能定位在性能可靠施工简便价格合理的情况下确定基础形式梁墙板的确定在结构布置合理的范围内尽可能的在可能被拆除的墙的上面不设梁或设小梁以使房间改造后更加舒适在结构顶点位移满足规范要求竖向构件受力合理的前提下应尽可能的减少室内承重的墙肢或柱子以便给房间的灵活分隔创造条件当采用普通现浇楼板施工时楼板的厚度按大跨板与常规板的不同应有所区别不可一层楼板一个厚度不变楼板裂缝问题以往由于各种原因许多现浇楼板均出现不同程度的裂缝为了较好的解决这一问题楼板选用无粘接预应力施工是方法之一它同时还适合房屋做大开间符合房间的可改造性北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引专业间的配合为了能有一个令甲方和未来用户满意的建筑平面结构应尽可能的满足建筑及其它专业提出的各种合理的要求在结构构件上应注意仔细留好各专业的板洞墙洞和梁洞减少遗漏围护体系围护体系的技术方案将围绕着节能经济的原则为甲方优选各种配套维护材料来进行综合技术方案的确定该技术方案的确立对节省甲方的投资有非常重要的意义也可为销售提供充分的技术支持围护体系实施技术一览表表技术内容预期效果外墙及屋面的保温技术方案确定通过合理有效的经济技术比较来确定保温方案的形式达到符合现行节能标准合理有效节能的目的节能门窗根据建筑方案协调确定门窗的造型在保证经济性节能性和美观适用性的前提下确定技术方案内隔墙体系在满足经济性技术性前提下有效解决保温隔音开裂问题及挂物问题后确定技术方案供排管线系统技术供排管线系统技术包括给排水管线方案供暖管线技术中水回北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引用方案在技术路线的安排方面我们要进行综合系统的考虑统一整体地实施供排管线实施技术一览表表技术内容预期效果给排水管线的合理布置采取管井等定型化处理措施安排合理的技术路线将上水管水平方向走建筑面层或隔墙立管走管井下水管立管走管井或管墙水平管走管沟内供暖系统供热综合考虑小区分散到户能源方式采用以户为单位分散供暖方案这种方案在使用过程中应预留好设备间位置及相关设备设施位置注意冬季保温处理并注意排放废气方式注意户间传热设计采用地板辐射采暖或暖气片采暖要有论证注意管材的选用采暖系统应依照北京市标准新建集中供暖住宅分户热计量设计技术规程进行设计采暖立管及计量装置设计在公共管井内管井内管线应考虑各专业间的协调综合布线合理以便于读表调节维修户内采暖管线暗埋于建筑面层内管线走向应有规律沿墙敷设做一管沟埋入管线并做好隔热保温户内采暖管应按照新建集中供暖住宅分户热计量设计技术规程采用塑料类管材应比较四种管材对本小区的高层住宅的适用性考虑温度压力共同作用下的管材寿命比较经济性耐久性根据本小区特点选用铝塑复合管及聚丁烯管比较适合设计时考虑温度压力共同作用下的管材寿命比较经济性耐久性设计时应特别注明管道承压及水温每个用户应实现分室调控室温卧室餐厅客厅等散热器上加温控阀使用户可对主要房间根据需要调节室温北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引采暖失热量计算应计算临时邻室楼板的失热管井内综合布线可参考详图并根据各单元的不同情况相应进行调整太阳能生活热水供应系统结合本项目现有的能源条件和示范目标在可再生能源利用方面重点进行太阳能生活热水技术的应用并做好建筑一体化设计户内循环管道提前预留预埋与建筑有机地融为一体建筑一体化太阳能热水系统包括室外集热装置和室内水箱管道等设施设计中应注意建筑水暖电气等相关专业与之的设计协调配合强弱电体系强弱电体系从销售来讲客户是很难看见的但对于它有效合理的设计却能在长期给用户带来无尽的好处所以技术方案的确定非常必要和关键为此该项目对此系统提出如下技术要求强弱电专业实施技术一览表表技术内容预期效果强电部分住户用电容量应考虑中远期的发展最低标准标准层不小于跃层不小于每层的电能表箱集中公共走道内每个住户内设开关箱电能表箱至住户开关箱的导线采用标准层跃层照明空调插座厨房和卫生间插座一般插座应分开设置回路除空调插座回路外其它插座回路均应设漏电保护装置照明回路导线一般插座回路导线采用空调插座及厨卫插座回路导线根据具体情况可采用在楼梯间和电梯前室设声光双控延时开关做到人走北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引灯灭灯具要具有应急电源强切端子火灾时强行点亮灯具每栋楼的总进线开关包括光柜力柜应设置防火灾的漏电保护装置本工程采用联合接地方式并应设计总电位接地系统及卫生间局部等电位接地对于高层住宅建筑商业用房及地下车库设置了火灾自动报警及联动控制系统满足电气消防要求由于厨房卫生间一次装修到位因此这两处的开关插座面板应采用中高档产品比如松下奇胜罗格郎的型等其它房间采用普通产品每栋楼的楼栋标牌和单元门标牌应采用电致发光产品以便夜间行人识别室外路灯庭院灯建筑物屋顶和周边的装饰灯建议采用太阳能灯具以利节能届时我们给出可行性和经济性的技术分析报告本工程电力电缆均采用交联聚乙烯型本工程可采用小区机电自控系统通过电脑控制使各机电系统达到最佳运行状况本工程在设计住户内的管线敷设时应充分考虑敷设方式及路由以方便当二次装修时隔墙拆除后对电气管线移位的施工方法弱电部分电话电视最低配置标准每户至少设计条电话线每户至少设计个电视出线端口在起居室设电话过线盒电话线从组线箱先到过线盒再接到各房间的电话出线口小区内有线电视为光缆接入区内硬件按系统设计满足双向传输及宽带业务的要求电视分支分配器均设在电气小间内电视用户线直接引至户内的电视出线端口所有电视线路应穿钢管敷设本工程设置水电气三表出户计量系统本工程按设置可视访客对讲系统设计管线本工程应设置安防系统包括周界保安可采用北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引摄像机及红外对射技术电子巡更住户内安防设备含布防主机三鉴探测器紧急按钮门磁振动报警器及气体泄露报警器等本工程安防系统应实现联网本工程的三表出户访客对讲户内安防系统能否使用一套硬件设备和管线即采用家庭智能中心的方式可请智能化厂家作出可行性和实际操作性的技术分析报告本工程设置室外背景音乐系统并在主要通行路口设置大型电子公告显示盘用以发布小区物业管理方面的信息本工程采用等技术体系实现了小区宽带网可以根据住户的需求开通网上证券视频点播远程服务等多项增值业务本工程设置车库智能管理系统智能化系统智能化系统以及数字化小区这些技术理念在前一段时期被开发商当作概念来炒做有许多内容其实际价值并不大此次我们在这方面将围绕着智能化系统的实用技术来进行技术内容定位项目智能化系统实施技术一览表表技术内容预期效果北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引物业管理及安防考虑安排小区物业管理中心智能化管理系统小区公共安全防范管理系统电子巡更和小区停车场管理系统区域照明自动控制系统电子广告牌提示系统信息通讯服务系统综合通讯网络小区信息服务平台管网铺设根据小区现状及各功能要求统一铺设物业管理与维护技术针对项目所采用的新技术新产品如太阳能技术中水处理技术新型墙体保温材料技术小区智能化技术等要对今后上岗的物业管理人员进行技术培训使他们掌握这些新技术更好地为用户服务同时物业公司也要针对小区新产品和技术的使用维护定出物业管理公约第二部分住宅单体设计技术要点在进行总体规划及后续设计过程中应充分考虑住宅单体的可实现性做到总体规划与充分满足单体功能可实现性相统一使之在施工图深化过程中能前后贯通为此提出住宅单体设计技术要点如下一住宅户型平面与空间布局平面具有完整性平面与空间关系紧凑合理平面规整无过分凹凸现象北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引进深不超过米面宽以单个房间面宽最小要求确定进深指标对小户型可灵活考虑套型平面空间组成起居室主卧卧卧卧工作室书房工人房储藏空间室厨房餐厅卫生间洗衣房设备房文体健身套型适应建筑面积二室套三室套三室套或四室及以上套也可按儿童卧室及游戏室设计套内含起居室卧室厨房卫生间等基本功能外还应设计储藏室设计方案同时需考虑洗衣空间及冰箱位置三室户应考虑配置两套卫生间套内交通组织顺畅不穿起居室及卧室等主要空间起居室餐厅厨房等空间系列应按一条流线进行设计设置入户小门厅并在其中考虑布置衣帽柜位置套型功能空间配置主卧室面宽米使用面积不小于平方米其他卧室使用面积不小于平方米三室户之次主卧使用面积不小于平方米起居室面宽不小于米使用面积不小于平方米可布北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引置家具的连续直墙面长度不小于米三室户应设计单独的餐厅用餐空间面积不小于平方米应有自然通风最好有直接采光应设南向阳台及服务阳台服务阳台应结合洗衣空间设计服务阳台进深不小于米主阳台进深不小于米厨房净宽不小于米三室户使用面积不小于平方米两室户使用面积不小于平方米操作台延长线不小于米单卫生间面积不小于平方米双卫生间总面积不小于平方米其中一个为主卧室专用其一边净长不小于米各功能空间利用的合理性标准层使用面积系数本项目以多层住宅为主主力户型二居室及三居室使用系数应达到小户型应达到约功能空间形状合理矩形房间长短边之比不大于套内过道面积不超过使用面积居室净高不低于米厨房净高不低于米卫生间净高不低于米应考虑无障碍设施设计二单体规划设计及单元公共空间设计要求单元设计可考虑一梯两户或一梯三户一套电梯所带楼层面积应较为经济一个单元标准层不应小于平方米一梯两户平方米一梯三户为提高容积率可适当考虑一梯三户或四户北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引但设计一梯三户或四户时应注意中部两户的通风问题单元公共空间设计楼梯段净宽不小于米平台宽度不小于米踏步宽度不小于高度不大于各层候梯厅深度不小于电梯最大轿厢深度且不小于米电梯及楼梯应直通地下车库住宅底层入口处应设入口门厅该门厅面积应在平方米左右可作二层挑空抬高同时应从该门厅直接进入电梯厅多层住宅应有垃圾收集措施高层应有垃圾收集空间三单体设计的灵活性与适应性要求建筑平面设计采用大开间及易分隔的结构体系充分满足一二十年不落后三四十年可改造的要求户内可灵活分割能充分满足用户的变化需求厨房及卫生间布置应相对集中室内管线做管井隐藏高层一梯多户公共部位管道也应隐藏墙体为剪力墙其他墙体尽量设计为可拆除的轻制隔墙梁的设置应便于空间分隔及改变主要功能空间不露明梁住宅平面设计应符合模数设计要求厨卫设计要求可将卫生间和厨房之间的隔墙做成集中管井或管墙一是减少管井或管墙所占的面积二是减少立管数量北京昊远隆基北潞馨建筑节能科技示范工程方案深化设计导引在布置卫生间洁具及厨房设备时应尽可能的将洁具放置在不拆的墙一侧确保房间的完整性适用性北京中辉康居建筑节能科技发展有限公司二零零五年六月