北潞馨家园小区可行性研究报告.doc

家园小区可行性研究报告家园小区可行性研究报告讨论稿第一部分项目概况一项目名称北潞园居住区家园小区二项目的地理位置该项目位于北京良乡卫星城北潞园绿色生态居住区西侧占地面积平方米是北潞园居住区继春芳冠华后的第五期工程南侧是古老的刺猬河东南侧是对外开放的社区公园西北侧是京石高速公路中间有米绿化隔离带小区限高米三社区交通条件该项目所在北潞园居住区交通便利北靠京石高速公路东侧良坨路通青龙湖及坨里南距闫村出口一公里东南离京周公路米社区距京广京九铁路公里左右良乡机场可运营小型客机社区公交直达西客站长椿街通往前门及多条小公共路线环绕社区四供水条件良乡水质偏硬距小区南公里处有良乡第一供水厂目前建于青龙湖南库的第二供水厂可供万人生活用水目前正在协商的磁家务引水工程已通到青龙湖镇南四位村近期有望与第二供水厂接通此举将基本解决良乡地区的供水困难问题北潞园居住区内北潞华家园小区有恒温为的温泉有着十分丰富的温泉浴资源生活污水可排入北潞园居住区内的污水处理站经过处理后可达到中水标准可解决社区家园小区可行性研究报告的绿化消防和洗车用水五电力供应社区南侧建有黄辛庄变电站北潞园居住区开闭站可双路供电六通讯条件社区与市程控电话局万门接通七工程地质及水利防洪社区地基承载力在吨之间完全可以满足民用住宅建设的要求社区西南侧的刺猬河年按照年一遇洪水的标准治理完毕下游一公里处已修建一处橡胶坝另两处橡胶坝有望今年雨季前完成届时刺猬河畔又可见杨柳倒垂的美丽景象八燃气供应及采暖北潞园居住区燃气采用天然气采用分户式采暖炉自我调控温度九社区周边自然人文景观房山地区名胜古迹资源丰富有驰名中外的世界文化遗产北京人遗址佛教胜地云居寺自然景观有银狐洞石花洞仙栖洞上方山云水洞十渡风光距离最近的人文景观昊天塔建于辽代距今有年的历史丰富的旅游资源可为该项目增强人文气息和市场吸引力第二部分市场分析一北京市房地产市场现状北京市今年的房地产总量仍然会放大只是会出现局部调整的情况最明显的反应是销售价格普遍下调说明市场本身的杠杆作用正在得到体现经过此次净化后的房地产市场会更加成熟对未来的房地产市场会有积极的推动作用同时去年北京年奥运承办成功中国加入等利好因素会在今后几年中逐步家园小区可行性研究报告体现今年北京南城改造力度加大购房消费群体扩容暗示新一轮住宅行业竞争正在酝酿当中此次的盘整正是为下一次住宅产业集团化革命铺垫道路对未来北京市房地产市场的预测虽然目前市场供给量巨大众多项目区域出现市场饱和但具有优良产品性能价格比和卖点独特的项目仍然深受市场欢迎随着低密度住宅在北京郊区县的大量涌现和公路四五环的通车城郊项目正逐步引起市场关注特别周边具有良好生态环境和人文景观的项目较受市场青睐二北京市别墅市场分析北京市别墅的发展经过了一个曲折的过程既是第一次房地产热潮的始作俑者又是这次热潮中最大的受害者目前的第二次热潮已经理性的多但仍是国家限制开发的重点投资风险依然较大北京市目前的别墅市场有以下几个突出特点目前别墅有两个发展主线一是联排别墅二是离城区较远风景秀丽的区域的单体别墅北京市别墅市场回暖供应量逐年递增但市场消化量是总供给量的三分之一市场竞争激烈北京市别墅市场的消费市场主体是中级白领别墅的分布有很强的地域性大多在离市中心不远的东北到西北方位车程大多控制在分钟到分钟之间别墅定价两极分化元之间的联排别墅比较多单体别墅比较少三北京西南别墅市场分析北京西南同类物业市场主要指房山大兴丰台西南调查显示家园小区可行性研究报告西南部综合经济薄弱市政基础配套设施薄弱又受传统居住观念的影响相对北京其他区域较为低迷但随着政府加大支持力度危改计划的出台四环五环的通行该区域的住宅逐渐复苏这有利于促进西南部别墅市场的发展就规划而言规模小品质不高半数以上社区内有公寓产品规划多样以联排别墅为主力景观绿化形式单一就市场销售而言总价低有竞争力市场需求量大新开盘项目销售情况较好开盘三年以上的项目没有人气空置率高就产品包装而言整体宣传力度不够项目包装简单就客户而言多为南部客户群客户购买主要以自住居多就房山地区来说龙华苑金鸽园是目前房山地区仅有的别墅项目龙华苑以复式联排别墅为主金鸽园为单体别墅龙华苑规模较小消费者可选择余地不大而且没有大型会所金鸽园档次规模欠佳又没有合法手续家园的同类产品在此区域上可以说没有有市场空缺大兴的房地产市场目前现状成梭型低档项目市场紧缩中档项目市场膨胀青岛嘉园已从元涨至元市场反映良好日月星城半年认购已超过高档项目如丽园国际和翡翠城陷入困境两个盘均价均超过元市场反映冷淡青龙湖周边别墅近几年会渐成规模天创集团拟建的单体别墅有可能成为乃至青龙湖项目的主要竞争对手第三部分投资估算一经济指标规划用地面积平方米建设用地面积平方米家园小区可行性研究报告总建筑面积平方米住宅面积平方米公建面积平方米增加户型个增加建筑面积平方米增加户型个增加建筑面积平方米增加户型个增加建筑面积平方米以上数字以何韬设计所的设计方案为基础其中增加了部分建筑面积并将公建面积调整为平方米容积率总户数户总人口人二计算前提住宅单位造价元平方米公建单位造价元平方米平均单价元平方米户型元平方米户型元平方米户型元平方米综合考虑房山区现状我们认为房山中高档项目的价格上限在元左右市场定位仍应以消化房山本地市场为主突破此价格上限市场会有很大阻力高端市场不适用此价格上限青龙湖项目应在元以上三可研计算家园小区可行性研究报告单位万元总成本一直接费用一土地费用土地出让金元平方米房土局提供此数字房山区土地出让金住宅最高为元平方米土地补偿费其中建设用地亩万元亩共万元代征地亩万元亩共万元地上物补偿此数字由前期提供征地管理费以上各项和的土地出让契税的复垦费万元亩超转补偿费元亩二前期工程费规划设计费此项费用已发生勘察费建安费的三通一平费此数字由前期提供防洪费元平方米家园小区可行性研究报告大市政费元平方米四源费采暖元平方米做饭元平方米上水元平方米住宅部分为以上三项和万元公建部分为采暖加上水万元总计万元建设工程许可证执照费建安费的工程招标费建安费的工程质量监督费建安费的工程印花税建安费的审图费建筑面积散装水泥费元平方米三房屋开发费建安费住宅元平方米会所元平方米工程监理费建筑面积基础设施费绿化工程是设计所做的原规划的绿化率建筑面积增加会所减少后绿化面积会有所减少暂以计北潞华的绿化单位造价为元平方米因为的品质要高于北潞华单位绿化造价按元平方米计算供电工程北潞芳供电工程总计万工程施工万台变压器共万芳的建筑面积家园小区可行性研究报告是万平方米单位造价元参考此价万元智能化工程北潞华按照元建筑平方米计算考虑到的品质按照元平方米计算万元上下水燃气管线消防管线道路工程围墙工程照明工程目前无法提供准确数字按照估算在之间取中值按计算万元二间接费用一管理费直接费的二财务费用贷款万元期限年年利率三不可预见费建安费的四销售费用销售收入的高档物业的前期推广很重要打入的宣传费用高档物业的销售代理费一般比普通物业要高按计算五两税一费销售收入的三公共配套分摊北潞园可销售面积万平方米春芳华冠馨一学校分摊二垃圾站家园小区可行性研究报告三小区四条道路四开闭站五派出所六车站七地热井八自来水市政九过街天桥十北潞园公园十一东大门十二绿化隔离带代征地分摊固村亩太平庄亩渔儿沟村亩共计亩销售收入户型万元户型万元户型万元销售总收入万元总成本万元税前利润税前利润率税后利润税后利润率家园小区可行性研究报告盈亏平衡分析当销售达到万平方米即销售达到的时候可实现盈亏平衡第五部分建议一市场定位方面从前面的市场分析可以看出本项目无论从市场地位还是销售价格上都位于房山地区的高端北京南城的中档此项目的有两个方面的目标消费群一是房山本地区的富豪二是北京南城的中级白领从对竞争对手分析上来说北京南城的联排别墅的售价基本上在元之间与有较强的可替代性再加上分钟的车程及各种费用市场竞争力很强所以建议把主力目标消费群定位在房山本地从现在开始引进有经验的销售公司对房山高端客户群进行细致分析采用一对一的方式建立良好关系进行感情沟通同时建议在媒体做一部分的专题广告提请这部分消费者注意使之产生消费期待心理二规划设计何韬设计所的设计采用现代四合院的建筑方式集中国古典文化和现代文化于一身加入了设计者对中国传统文化的理性思考可以说在北京楼市是独树一帜的项目规划设计本身还有很多可以挖掘的亮点比如说完美的光井花园弥补了传统四合院的采光不足同时人与自然的和谐统一也在中心花园这一围一合中得到升华对目前的规划设计需要加大容积率至增加可销售面积平方米加在原会所位置和原北侧出口具体方式如下原北侧出口增加户型个增加建筑面积平方米原会所位置家园小区可行性研究报告增加户型个增加建筑面积平方米增加户型个增加建筑面积平方米