花园项目可行性研究报告.docx

日期花园项目可行性研究报告项目名称编写日期目录第一章项目概况第二章项目投资环境及市场分析第三章竞争分析第四章项目分析与定位优势劣势机会威胁五项目定位分析双流东升楼市物业消费者来源分析第五章项目开发建设及经营的组织实施计划一建设期的安排二工程建设情况三销售期安排第六章项目投资估算及资金筹措计划第七章项目财务效益评价一项目评估依据二主要数据的确定三财务效益评价第八章不确定性分析一项目的敏感性分析二盈亏平衡分析第九章风险分析一市场方面二资金投入方面三施工与销售方面第十章分析结论和建议第一章项目概况一项目主办单位概况一开发商名称四川发展有限公司二法定代表三法定地址四注册资本人民币陆仟贰佰万元整五经营范围房地产开发经营六房地产开发企业资质二级资质四川发展有限公司是经四川省工商行政管理局批准成立的有限责任公司注册资本人民币6200万元现有股东为投资有限责任公司投资比例占8060四川有限公司投资比例占10XX投资比例占940公司成立于2000年3月21日主要从事房地产开发房地产开发资质为二级经营住所位于成都市人民南路四段法定代表人为公司自成立以来主要开发项目有邛崃市东森花园双流县棠湖帝景成都酒店管理有限公司的西蜀人家锦绣城三星级园林式酒店等公司目前聚集了一大批年轻有活力锐意进取的专业团队和企业管理团队公司核心骨干38人其中高级职称5人中级职称20人七项目公司母公司四川省集团介绍四川集团是一家以房产开发酒店餐饮为核心涉足工程建设园林绿化物业管理商品砼材的同心多元化产业纵深一体化发展的民营企业集团目前集团注册资金25亿元集团在总体上实施成本集中化和差别集中化的联合战略努力挺进蓝海战略市场集团整体机动灵活集中优势资源以差异化专业化和规模化为指导找准目标市场做强做大目前集团正全力进行产品项目优化升级以凝聚更大的产业发展优势把建设产业集群作为调整产品结构项目结构提高经济效益的重要战略对产业链和产业布局进行战略整合以增强产品之间项目之间的关联配套与协同效应集团自成立以来先后成功开发了多个优质项目有以东森花园蜀郡棠湖帝景为代表的房地产项目有以西蜀人家锦绣城为代表的旅游餐饮项目这些项目都为集团公司的发展带来了巨大的社会和经济效益为集团的发展做出了巨大的贡献未来在政府的大力支持下集团将争取用乡村酒店连锁经营资产来上市募集的资金全部投入乡村酒店建设把乡村酒店打造成为双流的一个品牌成都的一张名片二项目概况及背景1项目位置花园项目位于县镇地理位置优越北临城与城联系的重要城市干道西临城市规划的中央森林绿地南临城市规划次级中央森林绿地东临城市规划次干道用地面积约2259亩该地块地理区位置较优越交通方便北部可便捷联系成都绕城高速同时依托城市干道与其他重要城市相连2项目用地及现状花园项目用地位于东升镇西北部的新城区内一杆旗北段SLG201902号地块规划总用地面积150600平方米用地现状已与政府部门签订有关协议2019年7月20日动工3项目规划简介花园项目总体规划的背景立足于成都市总体规划的战略构想该规划明确提出了成都向东向南的发展方向而双流位于成都南面近郊地理位置优越双流县城未来20年角色定位是建成一流的空港园林城市按照双流最新的规划到2020年双流将建设成为城南一个城区面积95平方公里左右城市人口近100万的中等城市这就意味着从现在开始双流城区面积年平均扩大3个多平方公里年均新增人口4万在这个南部新城的规划中将形成以居住商业金融行政办公文化娱乐为主的城市综合发展区打造双流新城区基础设施完善信息网络发达产业支撑有力环境清闲优美具有现代气息的生态型数字化园林式HRD健康宜居城区双流新城区规划为ABCD四大城市组团其中B组团位于东升新区的西北部绕城路穿越该组团交通条件使利双楠大道与绕城路交接处为组团门户景观区绕城路西侧地理中心邻弧形干道设置组团中心区景区轴由门户景观区至组团中心区渗入中心绿轴本项目即位于B城市组团内利于分享城市发展前景所带来的机遇本项目在设计理念上注重景观互为渗透的空间体验采用都市绿岛生态型规划手法强调功能配套与整合强调城市景观的完整性和协调性一体化在细节上注意高效的交通流线方式及节能高效的统一将本项目打造成反映双流地域文化和现代感强烈的城市都市建筑群4项目周边配套项目地处双流县城东升镇西北一杆旗区域道路通达配套设施日趋完善东升是川藏路新双楠大道等多条交通要道的过境地双楠大道新大件路拆建后的大件路机场路机场高速成雅高速均通达双流未来的地铁线和城际快速交通线通往双流使东升与成都城区的对接线路更为密集项目所处的位置与未来双流县政府部门办公大楼仅一路之隔是未来双流县房地产开发的重点区域其东面紧邻城市主干道配套设施相对完整南面面临新城区广阔的公共绿地环境优美视野开阔阳光充足西面面临新城区最大的景观绿化带和城市次干道街道尺度适宜景色丰富北面面临城市主干道是成都方向人流的主要来向车流量较高三项目评估结论及建议一评估结论1项目市场及建设条件花园项目所在区域房地产市场发展势头良好近两年来区域内房地产开发密集属成都市双流县房地产开发热点区域项目具备开发高品质楼盘的市场条件2项目经济效益主要经济指标表一建筑技术经济指标1总建筑面积3931万11纯住宅建筑面积236万12商业建筑面积15万其中商业10000平米办公5000平米均为地上部分地下部分含在产权式小户型公寓的27000平米地下建筑面积中13商业住宅产权式小户型公寓面积1056万其中地下建筑面积27000平米为公寓与商业及办公区共用14酒店建筑面积m2365万其中地上建筑面积285万平米客房层面积14万平米其他面积145万平米地下建筑面积08万平米15机动车停车数2460辆其中酒店160辆商业部分含产权式公寓800辆纯住宅部分1500辆非机动车4600其中酒店与商业部分含产权式公寓1900辆纯住宅部分2700辆2净用地面积2259亩3建筑密度商业50住宅254容积率商业15住宅505绿地率住宅25商业无要求二投资估算及资金筹措1开发建设投资与资金筹措情况请参见本可研第六章2关于售价估算利润测算财务评价指标等请参见第六章分析结论与建议二项目分析结论和建议本项目具有良好的市场环境和自身发展条件开发建设条件经测算项目可行预期经济效益良好在目前日益激烈的房地产市场竞争环境中建议随时关注政策动向发挥自身优势充分把握市场动态采取切实可行的工程措施和方案根据市场承接能力准确把握市场需求变化采取有效的营销手段保证项目顺利进行实现预定经济目标四项目可行性分析报告编制前提1本次项目可行性分析是基于提供的资料及情况真实无伪为前提2本报告对项目定位及技术经济指标进行分析研究内容包括项目建设的可行性市场前景分析及预测建设条件建设内容经济效益主要风险及防范措施等3本次项目可行性分析是基于该项目能够按计划合法地正常地进行工程建设完工后工程质量符合国家标准的前提条件下进行的分析4本次项目可行性分析力求在专业知识和业务范围内努力做到报告的准确性5分析依据为四川发展有限公司已取得该项目国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证及施工许可证6项目投资经营各项参数确定系依据市场调查及分析预测的结果并结合该项目的实际情况五项目可行性分析报告主要编制依据1本报告根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国建筑法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市规划法城市房地产开发经营管理条例和国家地方的有关法规政策2建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法第二版3国家计委建设部发建设项目经济评价方法与参数4四川发展有限公司营业执照5四川发展有限公司房地产开发企业资质证书6项目规划总平面图及初步设计说明7现场实勘及市场调查资料8双流县政府与四川发展有限公司投资协议第二章项目投资环境及市场分析一宏观政策环境及双流房地产市场分析一区域经济环境分析11成都区域经济环境分析111成都宏观经济基本面分析1995年以来成都市国内生产总值GDP一直保持强劲的增长势头年平均增速达到1433数据来源成都市统计年鉴成都GDP增长幅度分析单纯从总量指标来看成都近16年经济呈较大规模增长用相对指标进一步分析成都GDP总量和人均GDP的增长幅度情况可进一步得出成都在何时处于高速稳定缓慢发展的态势增长幅度趋势图所示成都近16年的经济增长率呈波动性趋势即经济发展速度波动性较大稳定性较差无论从总量GDP和人均GDP来说1993年达到了近15年来的最高峰增幅分别为3923和3780之后从1994年到1999年增长幅度呈下降趋势且GDP总量增幅在1999年达到了最低点为793则该时间区域内成都经济缓慢发展2000年到2004年增幅略有回升但幅度不大说明这5年中成都经济的发展趋势相当稳定2005年增幅又跌到了底点其人均GDP增幅为近15年来的最低点为547经济发展速度相比之前已相当缓慢历年成都市人均GDP及增长率人均GDP的年平均增速为11552018年人均GDP24932元人均国内生产总值按目前汇率计算超过3000美元数据来源成都市统计年鉴较高的人均GDP水平说明成都的人均生产能力较高据统计当人均GDP达到8001000美元时房地产进入起步阶段人均GDP在13008000美元时房地产进入快速上升阶段当达到800013000美元时房地产进入平稳阶段人均GDP在13000美元以上时房地产进入萎缩阶段目前成都的人均GDP处于13008000美元之间故成都房地产属于快速上升阶段112成都房地产发展现状2018年在国家宏观调控政策背景下成都房地产开发投资呈逐月强势增长态势商品房施工面积大幅增长房地产市场总体供需两旺商品房供需总量均创历史新高商品住宅市场表现活跃是房地产市场主要增长点二手房市场对税收政策变化反应敏感在去年第三季度经历了短期成交量冷缩后在年底又较快地恢复到正常交易水平去年二手房成交量仍然实现稳步发展住房价格涨幅回落但仍然处于高位去年下半年随着市政府贯彻国家宏观调控政策各项措施的实施房价及其涨幅出现回落走势宏观调控取得一定成效具体而言2018年成都房地产开发呈现以下特征房地产开发投资增幅呈逐月增长态势12018年成都市完成房地产开发投资61917亿元同比增长374其中住宅完成投资43967亿元同比增长496成都市房地产开发投资增幅由13月的3916月的24319月的330增长到112月的374房地产开发投资呈逐月增长态势2开发企业自筹资金能力增强2018年成都市房地产开发资金来源总额为88504亿元同比增长664在各类资金来源构成中其中国内贷款为10020亿元同比增长637占比为113比重进一步缩小利用外资2429亿元同比增长730占比提高到27自筹资金37860亿元同比大幅增长833占比为428其他资金来源为38195亿元同比增长526占比提高到432其中定金及预付款为28970亿元同比增长450总的来看房地产开发资金来源中对国内贷款和外资的依赖度比往年明显减小而自筹资金和其他资金成为主要的开发资金来源占总量的863商品房施工竣工面积大幅增长2018年成都市商品房施工面积达到482702万平方米同比增长450其中新开工面积为195783万平方米同比增长248全市商品房竣工面积为106717万平方米同比增长6472018年成都市商品房施工竣工面积大幅增长主要是受到住宅开发的支撑办公用房的施工面积大幅增长开发势头火热商业营业房施工面积与上年基本持平但新开工面积下降204全市商品房供求总量大幅增长均首年突破2000万平方米2018年全市供应商品房235145万平方米增长270全市成交商品房200424万平方米同比增长278五城区供应商品房119782万平方米增长246成交商品房100880万平方米增长3102018年成都市商品房供应和成交面积首年突破2000万平方米市场总体表现为供求两旺的局面5全市住宅市场持续活跃支撑了市场规模继续扩大2018年商品住宅仍是投资开发和需求的热点去年全市商品住宅新增供应194244万平方米大幅增长351成交178418万平方米大幅增长357全市新建商品住宅供应和成交量分别占商品房总量的826和892同期五城区商品住宅新增供应90747万平方米大幅增长310成交86411万平方米大幅增长279五城区新建商品住宅供应和成交量分别占商品房总量的758和857商品住宅为市场供需主力需求潜力巨大支撑了房地产市场规模继续扩大12双流区域经济环境分析121双流宏观经济基本面分析双流县地处蜀中腹地县城东升镇距成都市区16km双流县是成都市郊大县辖东升镇华阳镇永安镇胜利乡籍田镇公兴镇煎茶镇文星镇黄甲乡等26个乡镇该县幅员面积1072km2总人口91万地理位置位于成都市南沿自东向西三面紧邻成都交能四通八达是成都向南发展的中心2018年双流地区生产总值2278亿元县域经济综合实力连续11年位居全省十强县之首县域经济基本竞争力连续6年名列全国百强排位升至43位成为全省唯一跻身全国中小城市综合实力百强的县市随着新修编的成都市总体规划的出台明确了成都市向南向东的发展方向双流因位居成都南面近郊其房地产开发也理所当然紧跟市区发展的步伐根据成都市发展规划成都市未来的南部新城包括大源华阳东升航空港开发区牧马山开发区五个组团形成南部新城为生活居住辅城高新技术产业区高教园区休闲度假区总体区域面积400平方公里包括11个城镇是双流县经济最活跃发展最强劲的地区大量的可供开发的浅丘台地紧临中心城是成都向南发展的首选地区双流已初步形成井字型和网状型道路交通网络县内有成雅高速路绕城高速路成仁公路等国道干线公里有双流机场高速路老川藏路大件公路等省道公里有华彭路成环路双楠大道机场快速通道长城南路九马路天府大道华阳绕城路等县道公里有公里的成昆铁路双流段此外全县个镇个行政村已全部实现村村通全县通车里程已达公里交通出行极为方便快捷年通车的双楠大道使从双流到成都只有公里距离也就是说从双流到成都只有分钟车程另外迎宾大道以及拟建中的下穿式新华双路双流华阳成都地铁将把双流打造成为交通的枢纽地位东升镇做为双流县城所在为全县政治经济文化金融商贸和信息中心幅员面积532平方公里辖4个村16个社区人口12万为成都市卫星城省级园林城镇省级卫生城镇省级社会治安综合治理模范镇先后被国家民政部授予中国乡镇之星全国最佳乡镇全国小康示范镇称号有西南第一镇之美誉近年来东升镇纵深三个集中统筹城乡一体化发展加快工业化城市化进程大力提升东升空港花园城知名度镇域经济和社会事业得到全面发展东升镇正以其突出的区位优势完善的基础设施科学的政策措施迎接城乡一体化城市副中心等发展机遇到年东升镇将发展成城南一个城区面积平方公里左右城市人口近万的中等城市即东升镇城区年均扩大一平方公里年均新增人口名在由一个中等城镇迈向中等城市的过程中双流县将采用经营城市的一系列举措全面推进城市化进程为此东升镇将配合县政府搞好多平方公里土地的拆迁和储备以便用于公开拍卖近期将做好东升镇白河路至绕城线两侧土地储备和广场宾馆至绕城路土地储备预计面积将达数平方公里在南部新城的六个重点发展组团中华阳作为前期规划重点由于房地产开发带来的经济连动作用使之略显成熟而东升镇作为双流县县域城镇在城乡一体化的中期规划20202010中将成为华阳光彩的折射地东升镇目前人口约40万尚有近26平方公里土地可作开发建设在城乡一体化发展规划方案中东升组团的城镇主要功能与华阳组团相同主要产业仍为居住商贸等东升镇的未来新城以建成绿色流动都市4545454545空港园林城市为规划蓝图它作为成都卫星城及双流中心城镇将向城市多功能综合性方向发展在双流县中国西部航都成都南部新城的总体定位之下东升镇作为以流房地产核心片区的地位与作用将愈加明显目前东升镇房产开发已步入大体量高品质阶段宗申流溪别院水云花都欧城花园纬度18度天府景秀锦绣华都御苑风景锦镇等高品质楼盘的出现已大大改观了东升镇项目以往只对本地客户产生吸引的局限东升的交通条件相对其它城镇优势明显双楠大道的通车把东升镇到中心城区的距离缩短到15分钟自驾车由川藏路经金花镇到市区一般开车20分钟左右可以到市区二环如果走广都大道经过航空港上机场大件路一般开车在200分钟左右可到市区神仙树从客运总站或三强北路坐公交车到市区红牌楼盐市口等地需要3040分钟这样的时间对于住在双流到市区上班的人来说完全没有压力住在东升10分钟之内可到国际机场大件路川藏路成雅高速路等把东升和华阳新津温江郫县乃至更广泛区域紧密相连连现在地铁一号线已经开工未来东升将有5条轨道交通线路地铁或轻轨穿过这将使东升镇航空港未来的城市轨道比中心城的任何一个区都密集生活出行非常快捷122双流房地产投资状况2005年双流开发商品房面积246万平米销售面积200余成平米销售额达52亿元开发商品房面积占全市总量的16占区市县总量的13近两年双流房地产业发展异常迅猛2018年双流共批准预售面积28224万平米与2005年同比增长15商品房销售面积2575万平米比上年增长30商品房销售额达8737亿元同比增长682018年双流土地成交量达到了329066亩作为成都近郊区县中最具房地产开发优势的地区双流凭借优越的地理位置便利的交通巨大的土地储备和相对成都市区较低的地价吸引了众多开发商的眼光而随着主城区可供开发土地的日益稀少近郊土地将在成都的土地市场中占据更为重要的位置将成为未来成都房地产市场发展的重心所在作为西部第一强县的双流其居家市场一直都非常巨大以双楠大道为枢纽的红牌楼武侯大道金花经济带已基本形成并初具规模目前该区域的经济总量已接近百亿元如此强势迅猛的经济增长带在带动大量就业的同时必须面临一个关于居住的问题在红牌楼做生意在什么地方安家双流是无可争论的首选之地特别是随着成都向东向南发展战略的实施双流的居住价值日益明显与其他区域比基础设施完善交通便利几条大道都没有过路费这就为本县和外地的居住者降低了居住成本据调查显示目前双流以华阳与东升为主在售楼盘房价均价在3400元左右老城区在3000元左右从目前销售情况来看房价在未来数年内仍将继续保持较快涨势和较大涨辐双流区域房地产业的发展中历来注重健康居家自然和谐理念讲究共性和个性的辩证统一经过10余年的精心培育房地产开发企业达60余家已形成较为健康稳定成熟的房地产市场2005年2018年在双流城区代表性楼盘包括锦绣华都水木华夏纬度18富豪时代等20182019年代表性楼盘有蜀郡阳光华苑远大都市风景棠湖帝景大成天府景秀久居福等各楼盘销售情况良好市场需求旺盛目前双流的房产开发正如火如荼双流必将以其诱人的发展前景独特的绕大都市的区位优势方便快捷的交通网络高品质的居住环境完善的生活配套设施以及优良的文化教育资源吸引着来自四面八方的开发商购房户和置业投资者二成都房地产行业的SWOT分析和发展趋势预测1SWOT分析优势成都是中国西部的文化商业金融经济中心也是重要的交通与物流枢钮未来发展潜力巨大人口众多现有人口1060万人均GDP较高购买力强劲气候温和物产丰富地势平坦交通便捷旅游与人文资源丰富是整个西部最适合居住的城市这也吸引了西部其它省份的人口来成都购房和定居外来人口购房比例近几年均稳定在51左右同时由于成都的宜居指数较高物业增值潜力大许多外地投资客纷纷选择来成都置业近几年在成都购房的沿海城市如上海北京深圳等居民明显增多成都汇聚了川内绝大多数的高校每年毕业生选择留成都就业的占了大多数比例这部分学生踏入社会几年后也加入到购房大军中形成了一股数量不可小视的购买力量近年来外资企业和国内的知名企业纷纷抢滩成都将成都作为其西部扩张战略的重要桥头堡成都总部经济的格局已初步形成并将继续得到发展这些企业的员工和中高层管理者的住宅消费包括企业团购对拉动成都房地产业经济增长的作用也不可忽视成都是个典型的消费城市商业氛围浓厚各类型的专业性商场众多社区消费力较强因此许多外地个体工商业者纷纷选择在成都经商和定居这部分人往往具有较强的经济实力对成都商铺和住宅的发展会起到较强的推动作用劣势成都目前城市化程度还较低城区人口不足四百万农业人口占了六百多万而后者的购买力明显较低短期内对楼市增长尚不能形成较大推动力机会成都已成为国务院批准的试验区除可享受国家优惠政策的倾斜外还可树立城市品牌利于对外对内招商引资从而为城市发展带来空前巨大和长期看好的机会成都近两年作为统筹城乡综合配套改革试验区大力推进城乡一体化进程城市拆迁和旧城改造工作力度不断加大这会产生大量的被动性住房需求同时由于农村乡镇的居民收入及经济发展水平与城市及主城区之间的差距逐渐缩小前者对区域房地产的消费力也将大幅度提升成都实行城市经营战略土地出让收入是其重要资金来源而土地公开招拍挂导致地价飞速上升今年成都南三环已现出每亩1336万元的天价地块同时由于二环内的开发已基本饱和基本已无地可供开发方向已集中在三环内外直接导致三环和远郊的地价也一路飙升与主城区的地价差距逐渐缩小这种趋势拉动了作为成都客厅的双流的地价也快速攀升同时成都房市旺盛的市场行情对双流也有强大的辐射作用由于主城区房价较高以及开发用地越来越少房产开发的远郊化趋势将会逐年强化双流正在成为或者说将很快成为各房地产开发商的主战场而这里相对较主城区低的房价也同时意味着较大的升幅空间因而可以预见双流的房价在未来几年内都仍将维持较快涨势这对双流房产开发而言机会不言而喻成都几年后将建成的地铁对经济拉动作用巨大双流临近地铁线终点与成都的联系将进一步加强这也会促进双流的物业升值双流房产开发向好的基本格局在未来数年内不会改变威胁近两年成都和双流新开楼盘体量不断扩大市场供应难以在较快时间内消化导致楼盘销售速度普遍有所放缓国家房产新政使投机炒房之风受到抑制这在一定程度上会削弱楼市的购买力2005年3月中国人民银行出台了61号文件即中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知该文件调整了个人自营性住房贷款政策上调个人住房公积金贷款率018下调超额准备金存款利率中国人民银行2018年4月27日宣布从4月28日起上调金融机构贷款基准利率金融机构一年期贷款基准利率上调027个百分点由现行的558提高到585其他各档次贷款利率也相应调整该政策很大程度上限制了投机者资金的来源提高了对投机者自有资金的要求银行系统很可能会提高按揭贷款的首付至四成甚至五成这会抑制一部分购房者的需求此外贷款利率可能进一步提高受加息影响按揭月供提高后购买者成本增加降低不动产投资收益这对购买需求将起到一定抑制作用不过央行大幅度加息的可能性几乎为零其累次加息的累积效应也不会很大因受人民币升值压力影响和国际压力及国家实施的拉动内需扩大消费的长期政策央行不可能出台大幅度加息的措施国家可能推出的其它房产新政如传闻中的开征物业税等将在一定程度上平抑房价涨幅减少市场投机行为并可能加重普通自住型购房者的观望心态2成都房地产业发展趋势预测1房价保持相对平稳二六年五月二十四日国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见自2018年6月1日起凡新审批新开工的商品住房建设套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70以上直辖市计划单列市省会城市因特殊情况需要调整上述比例的必须报建设部批准住房供应结构调整后中低价位普通住房和经济实用住房供应量和市场比重的增加使城市商品房平均价格降低从2018年6月1日起对购买住房不足5年转手交易的销售时按其取得的售房收入全额征收营业税个人购买普通住房超过5年含5年转手交易的销售时免征营业税个人购买非普通住房超过5年含5年转手交易的销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税房屋短期交易成本增加排除了大量的炒房者和因担心房价上涨的提前入市购房者客观上降低了市场需求缓解了供应相对不足的矛盾一定程度上降低了房价上涨的压力2房地产行业又一轮的优胜劣汰那些缺乏对产品和市场的研究仅仅依靠概念创新和大量广告轰炸希望短期套利的开发商将面临严峻的考验相反对于开发经验丰富经济实力雄厚踏踏实实在市场中做产品的开发商将会获得新的发展机遇和不断壮大的机会房地产开发公司的行业格局业已形成市场领导者挑战者追随者和补缺者各占其位房地产相关行业同样面临新一轮的优胜劣汰房地产项目操作将更加依赖房地产市场研究部门或者市场研究公司的专业支持市场信息收集和市场分析研究将在更加激烈竞争的房地产市场中有效指导和创造性的服务于房地产项目可以断言只有针对目标市场进行高度细分对产品进行准确恰当的定位能够全面充分满足未满足需求的项目才能取得较好的市场地位获得满意的投资回报3市场更加规范和理性住房价格上涨在当前得到抑制炒房行为大幅度降低以及住房市场供应结构和需求结构逐步达到均衡供需矛盾获得相对缓和通过市场监管的加强和违规违法行为惩处力度的加强市场交易行为在一定程度上将更加规范和理性4品牌竞争日渐成熟产品向个性化精细化方向发展在国家宏观调控下房地产业将实现新的整合一些资金实力不雄厚业绩不够好的中小型企业将被淘汰房地产业的品牌竞争更加激烈随着房地产市场的日趋成熟土地获得的难度和成本加大迫使开发企业更加重视楼盘品质自身品牌的塑造产品向着精细化个性化方向发展预计2020年产品之间的品牌竞争会愈加明朗与激烈坚持楼盘的品牌化品质化将是成都房地产企业未来发展的必由之路5外地企业与投资者来蓉置业持续升温近两年越来越多的外地经济组织和个人来蓉置业纷纷看好成都市场的巨大潜在需求和未来的投资升值前景近年来成都房地产吸引外来投资迅速增长成为诸多外来地产军团强势登陆的地产新高地国内外知名地产商如香港九龙仓菲律宾顶峰集团菲律宾SM阳光100国建集团深圳华侨城地产中航集团重庆龙湖集团新加坡盛邦吉宝置业仁恒等在成都直接或间接地拿下房地产项目而先期进入的万科中海深长城远大华润置地和记黄埔上海绿地融创厦门滕王阁地产等也在扩张领地向纵深发展固定品牌地位外来企业的扩张战略向成都本土开发商提出了挑战加剧成都楼市争预计2020年后的几年中外地企业与投资者来蓉置业会持续升温6房地产市场外移日趋显着二环路外区域成为房地产市场的重点区域新的城市区域将随着外城市化与房地产市场的发展逐步形成目前成都二环路以内的土地资源已剩余不多城市的未来的经济社会发展必需向外转移近年成都市区出让的国有土地中90以上土地面积分布在二环路以外区域二环路以内仅占不到10过去两年随着向东向南发展新规划公布房地产市场已经呈现出向外发展的明显特征近两年二环路以外的商品房供应面积和交易面积占市区总量的比例已均上升到70以上房地产业发展中心向外转移的趋势已经相当明显二环路以外的房地产市场在市区的地位进一步加强随着成都城市圈建设的步步推进成都房地产面临重大的发展契机同时也将进一步促进和带动成都第三产业的发展形成新的城市区域7机遇与挑战并存上文中对成都房市的不利因素进行了分析在存在未来国家会加强楼市宏观调控的预期的同时成都房地产行业发展也面临巨大政策面的机会根据规划成都市快速轨道交通网由1号线南北方向主干线2号线东西方向主干线3号线东北西南向骨干线4567号线填充线辅助线以及6号线支线等7条线路组成线路总长度27415公里设车站146座从近期来看成都房地产行业发展面对地铁效应体现在贯穿南北的地铁1号线上主要对其沿线现有房地产项目销售有一定的促进作用以及对南郊和北郊毗邻地铁区域房地产发展有带动作用另外成都成为国家新的特区也会促进外来投资增加和外来人口涌入这将为成都楼市注入新的强大的购买力同时物流商贸的进一步繁荣也会加强对商业地产的需求总结随着经济持续增长居民收入不断提高住宅需求趋于稳定增长状态一直处于警戒线以下相对较低的住房空置率水平代表了四川特别是成都市的市场需求具有较强消化力住房分配的货币化将有效引导住房消费观念的转变使部分购房潜能转化为现实市场购买力旧城改造的推进也创造出大量住房购买需求值得一提的是成都市稳中有升的理性的房价水平也促进了一个良性发展的房地产市场健康成长另外随着成都市五路一桥全面建成通车及贯彻实施2020年整体规划周边县城加快城市化进程逐步形成以中心城为核心与周边卫星城串联融合为大都市的城市格局更给成都市周边区县的房地产开发带来了无限商机第三章竞争分析1纯住宅项目竞争分析2019年7月12日针对双流一些在售楼盘进行了市场调查有关资料如下楼盘调查表2019年7月12日楼盘名称御苑枫景国栋南园五星城锦镇信达银泰花园位置双流东升镇白河路双流广都大道双流藏卫路北一段号成都市临港路三段号开发商四川贵通建设集团有限公司四川国栋建设集团有限公司四川置都房地产开发有限公司成都福地物业发展有限公司产品形态多层跃洋房层电梯公寓两梯户国栋国叠拼别墅联排别墅际大酒店一座户型区间平米一期洋房二期等户型总户数一期多户户一期共套二期户尚未动工合计余户一期套加上二期共多户剩余套数套套左右可售套中已售多套均价一期多层元洋房元二期未定未定一期元二期元开盘时间年月中旬年月年月起取得预售证开始意向年月日登记同年月开盘容积率绿化率绿地率绿地率占地面积余亩亩亩余亩其它信息年或月交房公摊一期平米户型已售完月号一期拟提价至元平米公摊2产权式公寓竞争性分析7月20日针对在售的小户型楼盘和较大楼盘中所含的小户型进行了调查在各个调查楼盘中鸿阁一号书香尚品和罗曼星城代表了双流目前仅有的极少数以小户型为主的楼盘其它楼盘以90130平方为主力户型混合有一定比例的小户型楼盘名称地点成都市人民南路南延线开发商四川xx实业有限公司均价4600元面积区间一期4080二期尚未开盘均为80平米以上开盘时间2018月6月总户数一期470户共1158户容积率489绿地率33楼层24层占地面积总建筑面积118万平米其它2009年3月交房此楼盘为成都大城南区域独有的以小户型为主的高层低密度景观社区一期只剩7套楼盘名称书香尚品地点西南航空港长城路与临港路交接处开发商成都市加贝置业有限责任公司均价3200面积区间一期5090二期70100开盘时间2019年3月总户数581户容积率42绿地率304楼层14层占地面积36亩总建筑面积5万平米其它50平米的已售完12层以下已基本售完1214层均价3600元楼盘名称罗曼星城地点西南航空港川齿路356号民大旁开发商成都渝佳房地产开发有限公司均价未定面积区间3092开盘时间2019年8月总户数581户容积率45绿地率16楼层15层占地面积5亩多总建筑面积其它楼盘名称东升国瑞地点双流长冶路二段开发商成都瑞耀置业有限公司均价3500元面积区间89130开盘时间2019年3月总户数562户容积率25绿地率16楼层11层占地面积6万平米总建筑面积58万平米其它60平米左右共20套目前只余一套89平米的只剩十套楼盘名称久居福地点成都航空港神仙树南路号开发商四川和为贵实业有限公司均价二楼起价每上一层加元其中多平米的户型起价元面积区间主力除外都是大户型开盘时间年月总户数多套其中一期余套容积率绿地率楼层高层电梯公寓占地面积亩总建筑面积45万平米其它83与88平米的户型占一期供应总量1000余套的近70一期分为三个批次销售现正在进行一期二批次的销售剩余房源约100套在实地调查的同时还通过网络杂志等媒体了解了其它楼盘如翰林南城新航印象盛世名居齐盛艺境等的供应与销售情况06年11月开盘的盛世名居与新航印象已全部售完06年10月开盘的翰林南城的小户型已售完由实地调查情况及通过其它渠道对双流楼盘的初步调研可见目前双流小户型商品住宅供应较少市场需求旺盛销售速度较快具有较大的开发前景因此对本案的产权式小户型公寓应该有较大的市场机会3酒店与商业项目竞争性分析31酒店项目竞争分析略32商业项目竞争分析双流集中型商业项目调查表项目名称开发商物业类型建成时间销售价格元租赁情况元车位情况弘民商城四川弘民房地产开发有限责任公司商铺1996年未售5090沿街停放弘民缔煌城四川弘民房地产开发有限责任公司商铺2001年未售1F501502F25地下车库不卖只租弘民商业广场四川弘民房地产开发有限责任公司商铺2003年1F11800158002F42803F27801F602F303F20地下车库不卖只租弘民美食城四川弘民房地产开发有限责任公司商铺2004年1F530071802F1F252F153F10内街免费停放由上表可见根据商铺总价等于20年租金的定价原则按静态回收期计算商铺定价在6000元平米的均价水平是合理的另对成都写字楼租金价格进行了抽样调查数据如下成都写字楼租赁价格抽样调查表2009年8月23日项目名称物业形态楼层面积单位平方米价格银谷基业写字楼电梯城市之心写字楼电梯川信大厦写字楼电梯28883F1888双流步行街不详商铺1998年当时6000现8000100004575无棠湖一号不详购物广场2004年均价15000不详地下车库国栋大厦写字楼电梯由于双流目前写字楼较少商务办公区尚不发达有关调查数据尚不翔实故仅抽取部分成都写字楼作为样本进行参照第四章项目SWOT分析与定位1优势S项目定位准确填补了区域内高端酒店的市场空白利于打造品牌形象实施品牌战略从而降低营销费用和加快销售速度项目规划具有差异化特色及产品创新优势如酒店采用传统建筑风格与现代设计的结合商业办公与住宅三部分的景观共享酒店式小户型公寓的61电梯公寓等增强市场竞争力项目处于双流县极具发展潜力的城区市政及基础设施配套即将完善道路通达交通便利项目西南两侧均为生态绿化带景观环境极佳这一城市的绝版地块有利于提升景观式住宅和生态型酒店的居住与商用价值区域房地产市场连年稳步上涨为地块带来了较大的升值潜力地块面积较大便于规划设计并且利于产生大盘效应减小营销压力商业酒店与住宅联动开发便于为住宅打造综合配套设施提升楼盘品质同时这种城市广场型的复合型项目具有满足人们居住集会交往休闲娱乐餐饮交通等方面需求的功能有望成为双流的地标性建筑已与双流县政府签订投资协议县政府已同意将建成后的酒店作为政府公务接待酒店和会议中心项目地址位于未来以流县政府的对面这客观也也有利于项目分享行政中心地段的区位优势2劣势W项目尚处在动工伊始阶段外观形象无法完全打造双流本地的经济与商业尚不发达酒店的品牌与吸引力尚难与成都市区的高星级酒店相比区域内人居与商业气氛尚不成熟市场承接力有限商业区的繁荣对该地区人口增长的依赖较大此外酒店建成后的入住率和使用率可能受到一定影响因而为保证酒店经营效益公关与营销成本可能较大商业区的招商费用可能也较高纯住宅建筑面积为236万平米商业住宅达105万平米如果定位不好二者之间可能互相产生竞争且住宅体量总计达34万平米市场难于在短期内消化本案包含商业与住宅两类物业可能部分购房者会认为商业区会影响其居家环境从而影响其购买意愿商业住宅部分其土地使用年限为40年比之纯住宅项目的土地使用年限70年而言存在一定劣势写字楼入驻率不仅依赖于项目品质也依赖于周边商业办公气氛和配套设施的完善投资者可能出于对断租率较高的担心而影响项目销售对开发商而言写字楼等商业物业的利润回报尽管比商品住宅高出许多但也存在投资回收期较长资金压力较大的问题应对策略实施企业品牌战略和相关广告宣传以企业品牌支持项目品牌形成加强营销力度树立区域市场的知名度加强项目招商引进适合本地消费与经济发展水状况的商业业态做好项产品设计与项目定位优化项目策划方案并保证有效的策划执行充分把握市场需求以利项目建成后的快速销售根据开发经营的重要时间节点严密科学地安排资金投资计划做好现金流量预测尽快上马住宅项目如小户型公寓以期快速销售和快速回笼资金支持后续的商业物业开发减轻资金压力加强招商策划宣传和执行工作争取吸引成熟的有品牌号召力的企业入驻从而打开后续市场对写字楼采用灵活的运作方式如租售并举带租约销售等化解只售而销售乏力的风险3机会O近期内区域住宅房地产市场供需平衡购销两旺价格平稳增长市场前景看好随着旧城改造力度的加大及农村人口城镇化进程的加速区域内人口数量和对房产的被动性需求会迅速增加同时由于区域市政配套设施的更新及完善本案的产品性价比会大幅提高在健康宜居城区打造健康生态概念的楼盘符合现代人的生活观念根据目前经济发展和全球经济一体化的形势从长远来看越来越多的外企和合资企业会涌入成都这个西部最大的中心城市而主城区高昂的商业办公成本将使其中的不少企业选择在不久的将来成为成都次中心的双流安家落户另一方面许多中小企业尤其是发展中的民营企业进入双流购买办公用房的数量会越来越多4威胁T国家宏观调控政策形成房地产行业系统性风险特别对投资类客户心理因素影响较大片区内住宅在售项目较多市场竞争激烈可能造成部分客户分流应对策略加快开发速度与效率以占领市场先机也规避了未来时日久长后可能加大的政策面风险不过从目前发展态势来看并结合市场自身规律只要不发生不可抗力因素影响在未来三年内房地产业不会出现大的波动即使国家出台严厉的打压措施由于地价的坚持和不断走高房价基本无出现大幅下挫的可能性五项目定位分析1购买人群分析据统计目前在双流购房人中50来自县外而在东升镇外地购房者比例也在50在双流及其东升镇居住生活的比较优势将会吸引越来越多的外地购房者另一方面在双流宏观经济面不断向好的前提下随着双流本地人口的增加及其购买力的增强本地人的住房消费也必将会水涨船高同时由于近年来双流大力加强旧城改造与拆迁力度由此产生的被动性购房需求也将进一步推动双流房价的上涨根据实地询问发现有相当部分的农民家庭户在获得数套政府安置房后会选择留一两套自住而将多余的房源以较低的价格卖掉因政府安置房属集体产权而在资金流入后如果没有找到更好的投资渠道也会考虑选择购买具有公开产权的商品房作为投资另外也不乏因对政府的安置房的品质配套地段不满意而选择将其卖掉换买地段更好品质更优配套更完善的商品住宅的所有这些因素的合力将对双流房产开发带来巨大的影响目前以双流小户型楼盘的购买人群主要由三部分人构成一是本地居民近年来双流经济超常发展本地人经济实力有较大提高但相比成都仍有一定距离而目前双流较好地段的房价与成都郊区的房价差别已不大多数本地人还是难以承受因而选择购买此类楼盘总价便宜可以承受二是外地来此居住或投资的人双流将逐步成为城市副中心与成都经济圈融为一休居住环境与条件不断改善距成都不远交通非常便捷许多希望在成都安家落户但无力购买成都较高房价商品房的外地人选择在双流买房居住另外也有许多看好双流未来发展前景的人在这里投资置业一可增值保值二也可自己居住而低总价低首付低月供的小户型成为其投资的首选三是因工作关系租住在双流的白领阶层兼有投资或自住两类这部分人多数年龄比较年轻虽然收入较高但积蓄不多同时由于年轻有一定的投资眼光往往选择小户型作为其过渡性的居住物业除此之外还包括年老后从外地返乡的本地人以及短期投机的炒房者等根据抽样市调资料将有关购房者来源情况列表如下双流东升楼市物业消费者来源分析主要来自区域大概比例主要构成主要特征代表楼盘东升镇本地60私营业主企业管理人员与白领公务员教师投资者本地收入较高者对居住环境与楼盘品质综合配套要求较高其中约10为投资者欧香花园弘民缔煌城成都市区25生意人投资客航空港工业区上班族主要要求交通便利其中约10为投资者弘民新城欧城花园周边乡镇7私营业主周边企事业单管理层多为附近企业中高层收入者主要要求交通便利宗申流溪别院省内其它地区5退休人员当地官员生意人投资者当地收入较高者或企事业单位领导弘民新城主要要求环境和楼盘品质省外3退休人员生意人投资者落叶归根型居多注重养老或生活舒适购物方便弘民新城2市场定位根据双流房地产市场环境及项目用地的素质项目整体定位为现代时尚风格与汉代建筑风格相结合的集商务旅游会议接待和休闲为一体的五星级酒店及多种业态的综合商业区3产品定位项目档次定位双流地区最高端的服务最优综合配套最完善的五星级酒店及双流高品质的综合商业服务区一总体规划设计与布局本项目的规划更多的关注项目本体与环境建筑外形与室内环境设计以及建筑与人的关系并使这些关系能得到完美和谐的统一本规划提出双环抱双庭院空中双景的规划布局概念布局分为酒店核心区含中央绿岛酒店区国际会议中心艺术中心室内健身运动馆室内温冷泳池临河休闲广场等组成和配套设施区由商业区及配套设施区楼组成中心绿岛区呈环抱状西向城市中央森林绿地将酒店区国际中心区环抱下沿中央森林绿地南北向一字展开酒店区内采用一个湖面和一个圆形水道及森林休闲广场环抱酒店借此形成由中央绿岛公园与城市中央森林绿地的第一级大尺度生态自然景观式环抱由湖面及休闲广场树林形成二级人性尺度环抱从而达到最佳空气调节的微气候构成三个核心建筑犹如静卧在绿色篮子内的珍珠在总平布置上采取区域分隔的办法划分出相对集中且空间独立的商务与居住空间层面注重商业及居住区对景观绿地的共享在空间关系上酒店办公商业三部分既相对独立又联系方便组成起伏错落的建筑群应有较为开阔的景观环境为这三者用到周边住宅区域所共享住宅南北向布置住宅区中心设置小区绿地并与商务地块的园林景观相连使住宅区能共享整个地块的绿化景观最大程度地凸显大面积景观住宅的价值二建筑风格造型风格上酒店按汉代传统建筑风格设计以体现酒店建筑的文化感和地域性商业及办公区则定位于传统与时尚相结合的后现代建筑风格将现代商业气息与本土地域文化相互融合从而与其它类似项目形成差异树立自身的鲜明特点三建筑设计方案1酒店区设计理念为创造优美舒适的环境及树立独特鲜明的个性因此酒店确定了以汉代宫殿建筑风格与中国传统江南园林相结合的方式将艺术中心酒店国际会议中心沿基地西侧沿中央森林绿地一字展开前为休闲景观广场后为绿岛和湖面环抱酒店为会议酒店与商务度假酒店联合体采用两个流线斜体环抱一个玻璃观光餐厅塔组成喻意双流拥抱双流之爱酒店主入口布置在北侧紧临艺术中心南为国际会议中心酒店体例体东侧为会议酒店按国际标准设有250个会议客房西侧为五星级度假酒店客房数330间其中标间240间豪标80间总统套房10间中部设有超五星级中央共享大堂内设娱乐200米长室内购物风情街商务会议中心多媒体演艺厅及风情酒吧水吧等27种相关配套设施用房2商业区本项目用地周边均为城市道路用地四面环绕交通条件优越将商业部分设于用地西北部西北皆面向城市道路入口做放大处理设置了商业广场和步行街商业区的东西两端各设有直通地下汽车停车库的坡道不影响内部的商业广场及步行街开放的广场入口及大台阶形成宏伟而丰富的空间序列使商业区入口更具引导性和趣味性以吸引更多的人流驻足并进入商业中心商业建筑为地上三四层地下一层地面高度不超过24米为集主力店联排商铺超市康复保健中心餐饮休闲商业功能等及配套的汽车库和各种空间形态为一体的大型综合性商业建筑商务办公区及商业部分建筑造型与南侧的酒店风格一致采用汉唐特色建筑形式具有中国传统建筑特色和成都地区特有的文化内涵体现整个综合建筑群丰富而又简洁庄重大气的性格每个单体均不突出自己而整合在同一个大区域内即形成大型城市地标性建筑群商业建筑体量沉稳厚重采用大屋顶形式主色调为灰色以黑白等颜色点缀运用建筑造型反映内部功能需要而形成体型变化来组合庞大的形体而以人活动的流线和相对的环境条件来设计立面的虚实变化和细节处理西侧及北侧面向城市规划道路立面以大块的虚实变化而形成整体的构图入口部设置商业广场立面设计根据其室外空间序列的变化和各入口位置设计了丰富的细节西北角的最大主力店设计为四层高的商场成为购物中心最醒目的部分商业中心外墙以浅灭色石材及大面隔栅为主结合广告位设计细节丰富具有强烈的商业气氛3办公区商业办公区位于地块的东北部商场东南侧北临城市道路设商务办公区出入口分区明确交通便利与商业区完全分开便于管理商务办公楼设计为甲级高层写字楼办公楼标准层为正方形体量均衡对称体型干净简洁并具有丰富的细节处理及空间层次采用大屋顶竖向三段式等造型手法营造出简略庄重的风格整个建筑群以灭色调为主外表面罩以喷涂灰色氟碳漆的钢构件其简洁大气的体型独具特色的色彩和新颖的表面设计将使它成为整个双流新城区的地标性建筑地块用地南侧西侧为市政公共绿地设计中充分利用了该区域的绿地景观优势享有宽幅绿化带围合式外景酒店的大片园林景观绿地位于地块中心风景优美可观可游形成以水体为中心的休闲式内景内外景相结合使得区域中每栋建筑的窗户框出的都是青山绿水红花绿草创建出得天独厚的景观商务区酒店商业及办公建筑皆按六级人防设计4产权式公寓区产权式公寓位于地块的东北部商业区东南侧北临城市道路设商务办公区出入口分区明确交通便利公寓区包括点式公寓及板式两种总建筑面积为105579中间围合成自己的绿化广场商业在外办公区在内布局方式犹如古时外堂内室的设置利于为办公区创建安静独立的区域公寓标准层为矩形体量均衡对称体型干净简洁并具有丰富的细节处理及空间层次采用现代建筑融入汉唐建筑特色的处理手法营造出简略庄重的风格整个建筑群以灰色调为主外表面罩以喷涂灰色氟碳漆的钢构件其简洁大气的体型独具特色的色彩和新颖的表面设计将使它成为整个双流新城区的地标性建筑5住宅区四整体交通组织五星级酒店和住宅小区作为独立的区域分别沿用地西侧南侧东侧有各自独立的车行入口车行循环道和地下车库入口商业办公和产权式公寓车行入口和牲循环车道各自独立地下室合用可共享设备资源减小投资和运行成本商业广场以及底层开放型的店铺通道构成地面层鱼骨式的步行网络最大化地满足地块与城市道路步行人流的交换4项目目标客户定位41纯住宅项目目标客户南部新区及当地企事业单位中高级管理人员技术人员政府公务员教师个体工商业者为主体在该区域新建的企事业单位有可能作为住宅产品的团购客户本地中高收入阶层置业者在东升经商并可能有定居意向的生意人看好本片区的成都周边三州西藏等地购房者在外地工作多年希望回到家乡退休养老的双流本地人其它区域的外地购房者房地产投资者和二次多次置业者42产权式酒店小户型公寓目标客户在双流工作的刚毕业几年的大学生周边商务办公区工作的年轻白领除41中的客户外还包括以小户型公寓产权式酒店为重要投资品种的房地产职业投资者无力或不愿承受商品房的高价但又比较讲究住宅品质和环境品质不愿意购买小产权房的年轻购房者43商业区目标客户44写字楼目标客户45酒店目标客户这类目标客户以国际内商务政务人员为主以及休闲度假的客户5销售价格结合目前周边房价市场行情和物业租售情况本项目在开发期内可实现的销售价格为纯住宅均价4200元平方米酒店式小户型公寓3000元平方米商铺均价6000元平方米写字楼均价5000元平方米地下车库65000元个6经营模式定位出售产权出租物业单纯出租开发商自留产权出售产权后统一回收经营权整体出租给经营业主然后返收益给投资业主开发商不留产权合作经营与大型商业主力店合作经营利益分成与商品供应商或代理商合作经营提取营业额的扣点局部自营以上经营模式的具体组合方式需结合招商工作的进展与落实状况做出相应的实际调整在此仅是战略性的初步设想第五章项目开发建设及经营的组织实施计划一建设期的安排根据同类一般项目的开发时间开发规模及项目所在区域的市场可接受容量确定本项目的开发节奏结合本项目的实际情况开发商计划本项目总建筑面积3931万平方米建设期35年从2019年7月至2010年12月具体安排如下表施工进度计划1酒店施工进度计划前期工作2019年710月工程基础及地下室施工2019年1011月工程主体施工2019年122020年12月工程安装及装修施工2009年1月2010年5月绿化道路基础配套等2009年6月2010年7月竣工验收2010年8月注根据鑫龙公司与双流县政府的投资协议酒店应自土地挂牌竞得之日起4个月内动工建设主体动工之日起15个月内主体竣工在3年内完成建设并开始营业上述建设期安排符合该协议要求也能够有效缓解资金压力210万平米酒店式式公寓一期施工进度计划前期工作2019年10月2020年1月工程基础及地下室施工2020年24月工程主体施工2020年58月工程安装及装修施工2020年912月一期绿化道路基础配套等2020年912月310万平米产权式公寓二期进度计划工程基础及地下室施工2020年68月工程主体施工2020年9月12月工程安装及装修施工2009年1月4月二期绿化道路基础配套等2009年2月2009年5月4商业办公子项目施工进度计划前期工作2009年2月5月工程基础及地下室施工2009年67月工程主体施工2009年89月工程安装及装修施工2009年102010年1月绿化道路基础配套等2009年12月2010年1月523万平米纯住宅一期施工进度计划前期工作2009年1月4月工程基础及地下室施工2009年5月2009年7月工程主体施工2009年8月12月工程安装及装修施工2009年12月2010年4月一期绿化道路基础配套等2010年14月623万平米纯住宅二期施工进度计划工程基础及地下室施工2010年2月4月工程主体施工2010年5月2010年8月工程安装及装修施工2010年9月12月二期绿化道路基础配套等2010年9月12月施工计划说明根据项目的建设期安排以同类建筑工程平均合理开发时间预计不包含任何特殊或具体的情况拟定项目的施工进度计划二工程建设情况四川发展有限公司取得项目商业部分用地国有土地使用证共计1149亩三销售期安排根据本项目的施工进度及同类项目的一般销售期安排并适当保守考虑确定本项目销售期1产权式公寓销售期安排11产权式公寓一期销售进度安排参考双流东升镇楼盘的平均销售进度预计从2020年6月开始预售之前3个月为蓄客期即从2020年6月至2009年2月各阶段销售回款情况如下08年6月8月开盘期热销期5008年9月11月强销期3008年12月09年1月持续期平稳期1009年2月尾盘1012产权式公寓二期销售进度安排从2020年10月之前3个月为蓄客期至2009年6月止08年10月12月开盘期热销期5009年13月强销期3009年4月5月持续期平稳期1009年6月尾盘102商业办公物业销售进度安排从2009年9月之前3个月为蓄客期至2010年6月09年9月12月开盘期热销期502010年13月强销期302010年45月持续期平稳期102010年6月尾盘103纯住宅子项目销售期安排31一期销售安排预计从2009年10月开始预售之前3个月为蓄客期即从2009年10月至2010年6月各阶段回款情况如下2009年10月2009年12月开盘期热销期502010年1月3月强销期302010年4月5月持续期平稳期102010年6月尾盘1032二期销售安排预计从2010年7月至2011年3月止2010年7月9月开盘期热销期502010年1012月强销期302011年1月2月持续期平稳期102011年3月尾盘10以上销售期安排与项目建设期有部分重合以利于利用部分销售回款转投入到项目建设中缓解企业开发的资金压力第六章项目投资估算及资金筹措计划一投资估算1投资估算的依据和方法本项目工程建设投资估算是依据房地产开发相关文件项目技术经济指标参照成都以及双流地区类似房地产的平均技术经济指标测算花园项目土地现实投入费用含相关税费为40867元平米土地费用为171684万元酒店占地约35亩商业办公部分不含产权式公寓占地约15亩产权式公寓6464亩纯住宅用地11069亩合计净用地2259亩不可预见费主要指考虑该项目在建设过程中因三材价格的市场变动设计变更施工质量的影响等不可预见因素11酒店投资估算略12商铺办公项目投资估算不含酒店式小户型公寓一土地费用760元平方1140万15亩76万1地价款含相关税费760元平方米二前期工程费83元平方米1245万1三通一平费10元平方米2规划勘测设计费65元平方米3策划可研费8元平方米三房屋开发费317447元平方米476171万1建安工程费27558元平方米41337万元主体土建65406元平方米98108万装饰工程55967元平方米8395万水电630元平方米945万设施设备91207元平米13681万2室外工程费41867元平方米628万元四管理费用30951万元47617165五销售费用26187万元47617155六财务费用57140万元47617111897七不可预见费19047万元47617140开发成本合计735487万综合单价490325元平米销售收入预测以写字楼5000元平米商铺6000元平米的均价保守估计销售收入为500050006000100008500万元毛利润为8500735487114513万扣除营业税等税费后的毛利润为114513850055567338万由于增值部分不足开发成本的20故无需缴纳土地增值税注经营税金及附加555含营业税销售收入的5城建税营业税的7教育费附加营业税的3地方教育费附加营业税的113产权式公寓投资估算1商业总净用地11464亩酒店及商业办公50亩产权式公寓6464亩合430935商业建筑密度要求50做61层高端电梯公寓按容积率为245计算建筑面积为430935245105579建筑密度约为352建安成本A土建费用900元B水电气80元C室外道路管网绿化50元D报建费100元E资金利息80元F营业税195元G消防30元H地勘设计监理30元I销售费用含广告费45元按32容积率计算建筑面积为7379373223613983建安成本A土建费用1300元B水电气80元C室外道路管网绿化140元D报建费100元E资金利息124元F营业税231元G消防30元H地勘设计监理30元I销售费用含广告费99元J弱电安防16元K产权税维修基金22元L管理费用50元建筑成本合计不含土地费用2222元合计土建成本5247026万土地费用76万元亩11069亩841244万开发成本合计5247026841244608827万开发成本综合单价257825元预计销售单价4200元平米则销售收入为2361398420099178716万毛利润为9917871660882738296016万扣除营业税等税费后的毛利润为38296016991787165553279160万土地增值税为991787166088271209917871655530682215万扣除土地增值税后的的毛利润为382960166822153147387万四个子项目总投资15962232973548722889560882710708930万元扣除酒店子项目其余子项目总投资7354872288956088279112707万二资金筹措计划11销售收入预测111商业办公部分销售收入预测根据上一节的计算这部分销售收入为500050006000100008500万元112纯住宅销售收入预测根据上一节的计算2361398420099178716万113产权式公寓销售收入预测3000元105579316737万114五星级酒店经营收入预测略12资金筹措121分期开发各阶段现金流基础上的资金投入与运用分析房地产开发企业资金运作方式一般如下自有资金全部用于投资预售收入扣除有关税费后用于投资若资金还短缺则通过金融机构借贷来弥补本项目开发投资的资金来源有三个渠道一是自有资金二是银行借贷资金三是预售收入回款根据国务院提高个行业投资项目资本金比例的通知房地产开发不含经济适用房项目资本金比例提高到35及以上该项目第一期从2019年7月至2009年4月即产权式公寓一二期子项目已完成同时商业办公子项目与纯住宅一期子项目均已完成完成前期工作时参见第五章项目开发建设进度计划第二期从2009年5月至2010年12月本期间纯住宅一期子项目从工程基础到全部完成二期子项目也全部完成同时商业办公子项目从工程基础直至室外工程全部完成第一期从2019年7月至2009年4月期间产权式公寓一期已完成全部销售二期完成85销售参见上文销售期安排假设一期与二期的开发体量基本一致则产权式公寓至少已总共完成80的销售该期间内可用于建设资金投入的销售回款比例按保守估计为50则金额为316737501583685万同期内的开发成本合计为228895100302361398124515亩76万亩228895306982124511402722382万这样自有资金需要272238235952834万资金缺口27223829528341583685185863万由于项目对销售回款依赖较大而商业地块的土地款前期就已支付且项目销售前建设基本依靠自有资金投入故在08年6月产权式公寓开始销售之前资金压力相对较大第二期从2009年5月至2010年12月本期间商业办公子项目全部完工并完成销售纯住宅子项目一期全部完工并销售二期完工并已销售80本期开发成本为60882710030236139873548712456504325万本期可用于销售回款的比例保守估计为纯住宅共计80商业办公共计80加上前期产权式公寓的销售回款保守估计为309060则本期间可用于建设投入的销售回款共计9917871680316737308884508万这样自有资金需达到6504325352276514万资金缺口为零不过从局部时点来看项目未开始销售前的建设期为资金密集投入阶段资金压力相对较大122资金来源与筹措简表本项目资金来源如下第一期2019年7月至2009年4月项目预计投资2722382万元企业自有资金投入952834万元销售收入转投入1583685万借贷资金185863万第二期2009年5月至2010年12月项目预计投资6504325万元企业自有资金投入2276514万元销售收入转投入4227811万元借贷资金02资金来源落实情况根据国务院提高个行业投资项目资本金比例的通知房地产开发不含经济适用房项目资本金比例提高到35及以上结合本项目总投资额测算确定该项目的自有资金在第一期开发阶段达到952834万元本次测算未对企业自有资金进行核实该项目自有资金按照国家规定按项目投资的35进行测算第七章项目财务效益评价一项目评估依据一建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法第二版二国家现行的财税制度和有关法规二主要数据的确定1计算期的确定根据该项目建设方提供的建设方案以及该项目的特点该项目建设期为35年2019年3季度至2010年4季度2经营状况的确定该项目建成全部销售完毕后能实现的销售毛收入毛利润如下总建筑面积3931万m2小高层住宅建筑面积236万99178716万38296016万商业与办公建筑面积15万8500万114513万产权式公寓建筑面积1056万316737万87842万总收入991787168500316737139352416万毛利润之和38296016114513878424822535万扣除经营税金及附加后的毛利润之和3279160673387026314049129万扣除经营税及土地增值税后的毛利润之和3147387673386291793843904万项目净利润38439041332575416万注1以上计算未考虑酒店营业后的历年营业收入与成本2上述有关数据可参见第六章项目投资估算各节3土地增税的计算中按税法规定可扣除额可在开发成本含地价基础上上浮203税费率营业税税率为5城市建设维护税为营业税的7教育费附加税为营业税的3地方教育费附加为营业税的1合计555土地增值税按国家规定缴纳三财务效益评价一项目收入及成本经测算该项目不含酒店部分销售收入共为141352416万元与之对应的开发成本为不含酒店部分7354872288956088279112707万元酒店因系自营或委托经营非一次性销售故投资回收期较长其财务可行性分析与上述方法不同二利润与税金项目营业税及附加为991787168500316737555773406万元土地增值税为682215073452755667万元所得税为3843904331268488万元企业净利润为2575416万万元注有关数据参见前述经营状况的确定一节三盈利能力分析不包括酒店部分对商业办公酒店式公寓及纯住宅部分进行测算该项目销售毛利润率为48225357354872288956088275292投资利润率3843904735487228895608827384390491127074218投资净利润率257541691127072826第八章不确定性分析本项目的不确定性因素主要来自以下四个方面建筑工程开发成本建设期销售收入和销售期由于该项目建设及销售期为35年左右工期进度正常同时本项目定价时考虑采用具有竞争力的价格能使投资快速收回故本次可行性研究未对建设期和销售期作不确定性分析而着重分析建筑工程开发成本和销售收入两项因素变动对本项目经济效益的影响一项目的敏感性分析本节中不包括对酒店子项目的敏感性分析11商业办公项目敏感性分析通过市场调研与比较得出双流市场平均价格为商铺6000元平米写字楼5000元平米均价为6000100005000500015000566667元按房地产行业正常利润15计算用房地产产品产销量表示的盈亏平衡系数为成本115均单价总建面7354871158500995185说明该项目利润率较低盈利能力一般实现盈利的风险相对较大当销售单价减少510及增加510时销售利润率分别为33716912041579销售利润率比原来792增加45596141278712产权式公寓敏感性分析根据成本115均单价总建面22889511531673678311明项目风险较小注此处销售单价按3000元平米保守计算当销售单价减少510及增加510时销售利润率分别为2393197031173430销售利润率比原来2773增加137028961241236913纯住宅项目敏感性分析根据成本115均单价总建面60882711542002313987059当销售单价减少510及增加510时销售利润率分别为3538317941544419销售利润率比原来3861增加9131766759144514敏感性分析结论各子项目对销售单价的敏感性分析销售利润率变化率子项目名称1050510商业办公子项目16933779212041579产权式公寓子项目19702393277331173430纯住宅子项目31793538386141544419商业办公子项目销售利润率平均敏感度157916920087产权式公寓子项目销售利润率平均敏感度3430197020073纯住宅子项目销售利润率平均敏感度4419317920062从上表可见销售利润率对销售单价的变化较为敏感其中商业办公子项目销售利润率的平均敏感度最高二盈亏平衡分析保本点分析保本点分析即分析利润为零时项目的成本售价或销售率所处的状态以下盈亏平衡分析不包含五星级酒店部分产权式公寓盈亏平衡分析在全部完成销售量的情况下保本销售单价为2168元在销售单价3000元时保本销售量为228895300076298万占总销售面积的比例为762981055797227即完成7227的销售进度即可实现盈亏平衡商业办公物业盈亏平衡分析在全部完成销售量的情况下保本销售单价为490325元该部分销售均价为8500万15万566667元在该销售均价基础上保本销售量为7354875666671298万占可销售面积的10507158653纯住宅盈亏平衡分析在全部完成销售量的情况下保本销售单价为257825元在销售单价4200元下保本销售量为6088274200144959万占可销售面积的14495923613986139第九章风险分析一市场方面如前市场预测与分析所述该区域为主城区中心位置重点打造的商业住宅区域该项目产品特色较为突出标志着现代商业与居住建筑的城市综合服务功能的综合体现但区域内公共设施的完备度尚需时日人气的聚集有一定的时间二资金投入方面经测算本项目总投资为9112707万元不含酒店子项目含酒店的总投资为10708930分为两期开发第一期预计投资2722382万元四川发展有限公司投入自有资金952834万元资本金达到35符合国务院关于调整房地产开发行业项目资本金达到35的规定借贷资金185863万通过预售收入转投入来解决资金缺口需预售转投入的资金1583685万占相应阶段第一期投资的5817由于该项目位置选址合理市场定位较为准确商品房的销售价格能为市场接受商品房销售收入回款有一定保障这也能够减轻资金方面的压力降低风险三施工与销售方面本项目地理位置优越定位准确设计合理建筑风格传统与现代时尚相结合因该项目建设期与销售期均有一定时间段建议该项目严格控制工程进度严格控制施工质量尤其对住宅项目而言可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球在其价格定位上采用低开高走的策略给前期购房者以信心从而进一步刺激有购房动机的购买欲望发挥竞争优势促进销售回笼降低项目的市场风险总之该项目定位较准确优势较明显销售价格定价较适中在片区内具有较强的竞争力加之若严格控制房屋开发的成本采用有力的销售策略缩短销售周期能将项目风险控制到较低水平第十章分析结论和建议一开发条件及市场分析结论花园项目位于双流县城东升镇一杆旗北段地理位置优越自然环境较好项目所在区域为双流东升镇核心区域区域内道路通达度良好具有不可复制的地段优势目前成都市土地的稀缺性与住宅的高需求矛盾更加突出对双流东升卫星城的开发已经加强随着周边配套设施的进一步改善该片区内楼盘具有一定的升值潜力对于酒店和写字楼子项目而言具有引领双流片区商务会议消费的功能弥补了双流中高端商务消费的市场空白对商铺子项目而言则能在人气聚集后发挥凝聚商气活跃市场的功能二经济分析结论花园项目总投资为9112707万元不含酒店子项目含酒店的总投资为10708930万税后净利润为2575416万元该项目在投资经营期内项目盈利能力较强资金回收时间较短从财务经济指标来看该项目可行主要经济指标表项目名称单位数据或指标备注一建筑技术经济指标1总建筑面积3931m211小高层住宅建筑面积236万m212商业建筑面积15万m22净用地面积2259亩3建筑密度商业50住宅254容积率商业15住宅505绿地率住宅25商业无要求二投资估算及资金筹措第一期开发阶段1开发建设投资2722382万元2资金筹措21资本金952834万元22预售转投入1583685万元23借贷资金185863万元三售价估算1小高层住宅用房均价4200元m22商业用房均价6000元m23写字楼均价5000元m2四利润测算本利润测算不包含酒店部分1销售收入141352416万元2利润总额3843904万元3所得税1268488万元4净利润2575416万元五评价指标1投资利税率42182投资净利润率2826本可研中取影响本项目的主要不确定性因素为销售单价通过临界点分析该项目对销售单价及相应的收入变动较为敏感但项目的几个利润率指标均较高从预测来看销售回款情况较好结合市场现状分析该项目有一定抗风险能力三项目建议一双流东升片区房地产市场日趋竞争激烈购房者心态也越来越成熟良好的规划设计建设品质及人文环境已成为中高档物业必备的前提条件公司结合消费者的心理按照规划设计方案尽快完成景观庭院详细设计及施工二从资金来源看银行还贷销售转投入对销售回笼款的依赖性较强公司密切关注市场变化加强市场调研针对目标客户有针对性地做好宣传推介尽快开展楼盘的形象展示尽快聚集人气创造竞争优势保障销售方案的顺利实施加快销售款回笼三该项目物业形态为舒适型电梯公寓和特色商业街在区域内具有创新价值临棠湖公园地块具有较大稀缺性因此充分利用项目的特色密切关注市场制定恰当的营销策略四本项目的建设期为35年总建筑面积3931万平方米工期较长规模较大能否按规划工期设计竣工标准完工以及工程施工过程存在一定的不确定性在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用降低投资成本加强对本项目工程进度的监管力度确保该项目按计划正常施工同时还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证否则施工进度不能保证则直接影响销售及完工交付五为了降低市场风险保障贷款资金的安全性流动性同时减少开发商的资金压力保障项目顺利建设贷款银行对开发商销售款开设专用帐户对销售款进行监管保障销售款及时偿还贷款本利